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Entre obras nuevas y ampliaciones, la Administración Nacional de Educación Pública (ANEP) sumó 128 centros de enseñanza solo el año pasado y totalizó 747 desde 2005, cifras consideradas importantes si se tiene en cuenta la escala de Uruguay, según el titular del organismo, Wilson Netto. En el ciclo medio, donde el flujo de estudiantes aumentó, la cantidad de locales creció en 60 en 13 años, con un total de 450 edificios.

“Nos propusimos un edificio, ampliación u obra importante por semana, eso se traduce en unas 50 al año. Sin embargo, en 2017, entre ampliaciones y obra nueva, se generaron 128 espacios”, relató Netto a la Secretaría de Comunicación Institucional.

Desde 2005, el Consejo Directivo Central (Codicen) de la ANEP dispuso de 747 nuevos centros educativos entre obra nueva y ampliaciones, lo cual es importante para la escala de Uruguay. En particular, hoy se dispone de 450 centros de educación media, que en los últimos 13 años crecieron en más de 60 locales, producto del aumento en el flujo de estudiantes y la creación de nuevos grupos.

 

Proyectos PPP

En el correr de este año y con finalización en 2019, se sumarán los centros construidos con participación público-privada, que rondan los 150 locales. “El impacto que vamos a observar en ese tiempo es realmente relevante, porque a toda la propuesta de planificación dada con el presupuesto aprobado se suma esta modalidad”, dijo.

“En la actualidad, hay otra presencia de la educación en el país y hay otra demanda”, dijo. En 2005 y 2006, la gente nos demandaba seguir estudiando más allá de la escuela, pero esos mismos territorios hoy nos piden que contribuyamos desde la educación con la logística para que ingresen a la universidad”, explicó. “Es un cambio sustantivo”, valoró.

“Bienvenidos estos nuevos problemas. Las comunidades comprendieron la importancia de que sus hijos participen en la educación”, argumentó.

Netto entiende que “la tensión de llegar a localidades nuevas con edificios nuevos, así como la de reparar los existentes, de ampliar en territorios que lo requieren, por la mejora de la cobertura que el país está sosteniendo, de alguna manera demanda una planificación particular, porque hay un presupuesto dado que se debe distribuir en una serie de políticas, que antes solo se daba en obra nueva y que ahora tiene que atender todas estas demandas”, puntualizó.

Respecto de las obras de mantenimiento, Netto recordó que siempre hay que atender dificultades, porque se han alcanzado los 2.800 locales en el parque que durante décadas no tuvieron mantenimiento. “Esto pasó por dos etapas; primero, un plan de generación de obra nueva pero ausencia de mantenimiento y, luego, la construcción de un plan de obra nueva, un plan de ampliaciones y un plan de mantenimiento”, afirmó Netto.

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El año que culminó vino con un grupo no menor de edificios de extravagantes formas, gracias al uso de tecnologías innovadoras, lo ingenioso de las ideas puestas en práctica por los arquitectos y diseñadores y los conceptos que le dieron vida.

Una de estas obras fue el nuevo Louvre inaugurado en Abu Dhabi el 8 de noviembre del año pasado. El proyecto es del francés Jean Nouvel quien saltó a la fama a fines de los años 80 cuando hizo en París el Instituto para el Mundo Árabe con una fachada repleta de gigantes obturadores, como los de las máquinas de fotos, que a la vez de controlar el paso de la luz, remitían a las geometrías orientales.  Esta vez, Nouvel usa esas formas hexagonales para construir una cúpula con forma de platillo de 180 metros de diámetro, donde abajo se organizan prismas irregulares surcados por canales de agua donde funcionan las salas y dependencias del museo.

La Filarmónica de Elba, en la ciudad de Hamburgo, fue otra de las obras impactantes que alumbró 2017. Algunos describen el proyecto de los suizos Herzog & de Meuron como “una inmensa ola de cristal sobre un lecho de piedra”. Ese lecho de piedra es en realidad una fábrica construida en los años 60, ahora reciclada para formar parte de este edificio multipropósito donde no solo funciona la espectacular sala filarmónica, un salón de música de cámara, restaurantes, bares, una terraza panorámica con vistas a la ciudad de Hamburgo y al puerto, también incluye departamentos, un hotel y varios niveles de estacionamientos.

 

El mar del conocimiento

Si las formas hexagonales del nuevo Louvre remiten a las mezquitas árabes y la superficie acristalada de la Filarmónica de Elba a un mar picado; el Centro Rey Abdulaziz para la Cultura Mundial en Dhahran, ubicado en Arabia Saudita, y diseñado por el estudio noruego Snøhetta, rinde homenaje al petróleo con una morfología que imita la figura de cantos rodados y que al estar revestidos en acero inoxidable brillan a la luz del sol. Pero, además del homenaje, este “puñado de piedras” alberga un museo, una biblioteca, un centro de conservación de archivos históricos, un auditorio y una biblioteca con unos 200.000 libros. La Biblioteca Tianjin Binhai, en Tianjin, China, diseñada por otro estudio vanguardista: los holandeses MVRDV, también tiene  200.000 libros. Pero, en realidad, fue pensada para albergar 1.2 millones de ejemplares. Para que parezca completa de libros, los responsables de  MVRDV llenaron las estanterías con falsos lomos de libros que están impresos en chapas de aluminio a la espera que la biblioteca se complete. La llaman el “mar de conocimiento” porque sus estanterías ondulantes y en forma de olas, como si fuera un “océano de libros”, envuelven en toda su altura un gran espacio en cuyo centro hay una esfera blanca de 21 metros de diámetro donde está el auditorio. En el proyecto original, esta esfera cuya superficie debía ser reflejante, estaba colocada de tal manera que permitía tener una visión panorámica del todo el interior de la biblioteca. La idea era que la biblioteca fuera un espacio de encuentro, un lugar para ver y ser visto. Pero al final, este volumen terminó siendo una prístina esfera blanca, casi como si fuera el iris de un gigantesco ojo.

Otro de los edificios impactantes del año es el Via 57 frente al río Hudson, Manhattan, proyectado por el estudio danés BIG-Bjarke Ingels Group. Via 57, es un conjunto residencial sobre el Río Hudson en Manhattan, proyectado por Bjarke ingels, quien diseñó un gigantesco edificio de viviendas de 77.100 metros cuadrados que combina la densidad del rascacielos neoyorkino con las cualidades de las construcciones con patio europeas. Ingels se las ingenió para que, dándole una curiosa forma piramidal, los departamentos (son 709) tengan buena vista y den al jardín interior de unos 2.000 m2.

 

Funcionales y espaciales

Pero hay otro tipo de arquitecturas, cuando a las necesidades funcionales y espaciales se les da un papel más importante que a las necesidades simbólicas o del marketing. Es aquí donde sobresale el edificio corporativo de Apple, en Cupertino, California, diseñado por el estudio inglés de Norman Foster, el mismo que diseñó la sede de gobierno porteño en Parque Patricios. Foster propuso para este edificio de unos 260.000 m2 un forma circular con un techo que tiene una “granja” solar que abastece, con sus paneles fotovoltaicos de energía limpia, al complejo.

La misma matriz geométrica tiene una obra argentina incluida en esta selección. Es el Centro de Tecnología Y-Tec en Berisso que diseñó el estudio Antonini-Schon-Zemborain, un edificio de laboratorios para YPF y el Conicet que explora la potencialidad del círculo para crear ámbitos “sociables”, propicios para la interacción informal de los investigadores.

Otra de las innovaciones   arquitectónicas argentinas que se destaca es el Banco Galicia, en el barrio porteño de Chacarita, proyectado por los cordobeses Atelman-Fourcade-Tapia. Este edificio, con diseño de última tecnología, propone una doble piel de vidrio facetada para controlar el sol en su interior y conseguir una imagen potente frente al parque.

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En el marco de la 3ª Jornada de Avances en Diseño y Tecnología del Hormigón, realizada el pasado viernes 27 de octubre,  en el Anfiteatro del Edificio Polifuncional “José Luis Massera”, en la Facultad de Ingeniería, conversamos con el Ingeniero Civil de la Universidad de la República Luis Segura, sobre el hormigón reforzado con fibras, lo que supone una nueva tecnología y una evolución del clásico material utilizado en la industria, que proporciona rapidez en la construcción, optimiza el uso del material y reduce los costos.

Segura, quien además es Doctor en Ingeniería de la Construcción por la Universidad Politécnica de Cataluña  y profesor a tiempo completo del Departamento de Estructuras de la Facultad de Ingeniería, y miembro del Sistema Nacional de Investigadores, de la Agencia Nacional de Investigación e Innovación (ANII), se refirió además a algunos de los proyectos y estudios que se están realizando, junto a la Facultad de Arquitectura, empresas, y emprendedores privados en esta área en el Uruguay.

 

¿Cuáles fueron los objetivos de este encuentro que reunió especialistas nacionales y extranjeros? 

Esta ya es la tercera jornada que se organiza. La idea es que sea un punto de encuentro y de difusión de avances en tecnología del hormigón, desde aquellas de uso habitual en el medio, hasta futuras líneas de desarrollo, tanto para el Uruguay como de otros lados del mundo. Básicamente, mostrar hacia dónde está tendiendo la investigación, principalmente, la investigación aplicada, que es la que más me interesa. Creo que la ingeniería, si no es aplicada, no es ingeniería.

En estas jornadas en particular, también hubo otro foco importante, que es el desarrollo normativo y el vínculo entre los distintos grupos de investigación y desarrollo, tanto a nivel nacional como a nivel mundial. Porque cada vez estamos más conectados y es necesario participar de esa conexión, ya que te permite avanzar a mejor ritmo y con mayor seguridad.  A este encuentro, además de los especialistas uruguayos Gemma Rodríguez y María Noel Pereyra (ver recuadro), vinieron Sergio Cavalaro, Ingeniero Civil y Doctor en Ingeniería de la Construcción por la Universidad Politécnica de Cataluña, con el cual tengo un vínculo cotidiano, y el profesor György L. Balázs, de la Universidad de Tecnología y Economía de Budapest en Hungría, que es presidente honorario de la Federación Internacional de Hormigón (fib). La fib es uno de los grupos de desarrollo más grandes que hay, a nivel mundial, en cuanto a hormigón. Esta federación está en una línea más europea, pero intenta, y está dedicando grandes esfuerzos para ello, tener un carácter cada vez más mundial. Esta es parte de la razón por la cual el profesor Balázs aceptó estar presente, para que Uruguay (y en general toda Sudamérica), se integren a la fib. Para tratar de que la federación sea realmente una organización mundial. La otra gran asociación internacional, quizás con un carácter más pragmático, es la ACI americana, que tiene mucha influencia en Estados Unidos, Canadá, México y gran parte de América del Sur, principalmente el norte y este. Entonces, como mensaje fuerte que se quería transmitir en esta jornada, es la necesidad de formar un grupo de trabajo nacional enfocado al desarrollo del hormigón, en el cual se puedan organizar y articular las necesidades y los distintos esfuerzos que se realizan a nivel nacional, tanto por parte de las universidades, las empresas, como los distintos profesionales y técnicos relacionados con este material. A mi entender, una tarea imperiosa que tendría este grupo a corto plazo sería la actualización de la normativa nacional. En paralelo, se tendría que pensar el vínculo que tendría esta asociación con las organizaciones internacionales, como la fib, la ACI, u otras, como puede ser la RILEM, con mayor presencia en Latinoamérica.

 

A veces se asocia al hormigón como un material que no ha evolucionado. ¿Qué puede decir al respecto?

Eso es parte de la visión que nos trasmitieron ciertos actores. Recuerdo haber escuchado en clase: “En el hormigón está todo inventado. Si se hace así hace años y funciona bien, ¿Por qué cambiar?”. Esta es una de las razones, no la única, por la cual nos hemos quedado un poco y tenemos bastante camino por recorrer.  En el mundo, el hormigón claramente siguió avanzando, y lo sigue haciendo cada vez a pasos más acelerados. Básicamente, los objetivos principales siguen siendo los mismos: construir estructuras seguras y económicas. Pero hay nuevas técnicas, nuevas formas de diseño y metodologías más eficientes. Ahora hay también un nuevo objetivo, que está cada vez más presente, la sustentabilidad. Somos cada vez más conscientes de que los recursos son limitados y que hay que cuidarlos. En todos estos aspectos, día a día se producen avances, los cuales se aplican cada vez más rápido. En Uruguay tenemos que tratar de recuperar el paso para ponernos un poco más al día.

 

Nuevas tecnologías

¿Qué nuevas tecnologías hay aplicadas al hormigón? 

La lista es bastante larga, desde materiales (autocompactante, alta resistencia, reciclados, “ecológicos”, GFRC, CFRC), técnicas (proyectado, refuerzos externos), medios de cálculo (Calculo computacional, análisis no lineal, niveles de cálculo), inspección (ensayos no destructivos). O por ejemplo, mi área de especialidad: trabajo particularmente en hormigones reforzados con fibras. Ese es un campo que viene evolucionando hace más de 40 años, pero ha tenido un boom en, quizás, la última década, al incorporarse a la normativa de varios países Europeos, y redactarse algunas recomendaciones de la ACI. Ya hay muchas aplicaciones que en otros lugares se utilizan a diario y que se realizan con criterios ingenieriles, con metodologías de diseño claras, con formas de control y de ejecución bien definidas, para obtener un resultado óptimo, con el equilibrio deseado entre desempeño, seguridad y economía.

 

¿Cómo sería el hormigón con fibra?

La idea es, en vez de tener un refuerzo continuo y de gran diámetro, como son ahora las barras de acero, utilizar un refuerzo disperso, formado por fibras cortas, de tres a seis centímetros de largo, que pueden ser de acero como el refuerzo tradicional, o plásticas, de distintos tipos de polímeros. Más recientemente se incorporaron también fibras de vidrio. Todas ellas le dan a la matriz una cierta resistencia a tracción que mejora mucho de sus propiedades.

La gracia es que estas fibras se mezclan en la hormigonera como un componente más del hormigón, como si fueran agregados, y directamente se llenan los encofrados, incluyendo el armado adentro de la propia mezcla. Es un armado donde las fibras se distribuyen, en principio, en forma aleatoria, uniformemente distribuidas y orientadas. Hoy sabemos que hay ciertas orientaciones preferenciales en algunos casos, pero que se pueden utilizar a nuestro favor. Las fibras pueden sustituir parcial, o totalmente, a las barras de armado. Esto otorga una rapidez de ejecución, ya que te ahorra todo el proceso de doblado y colocación del hierro y los problemas de posicionamiento de las barras, que con las fibras, al estar uniformemente distribuidas, quedan cubiertos.

Hay distintas aplicaciones en el uso del hormigón reforzado con fibras que ya se están utilizando. Las tradicionales son pavimentos, ya sean industriales, como viales, o en hormigón proyectado; por ejemplo, en el caso de túneles o para estabilidad de taludes. También, se está utilizando mucho en las dovelas de túneles fabricados con tuneladora. Ya que cuando tenés elementos de baja responsabilidad estructural las fibras pueden sustituir completamente al hierro, en estas aplicaciones es donde se vieron las principales ventajas en cuanto a desempeño, rapidez de ejecución, y economía.

En la actualidad, luego de más de 40 años de desarrollo, hay más confianza en el material y, al haber reglas claras de cómo diseñar, se está empezando a ir a elementos de mayor responsabilidad. Por ejemplo, en los últimos años se han construidos más de 40 edificios con sustitución total de las barras de acero por fibras en las losas. Hay que aclarar que no se puede sustituir la armadura en todos los elementos de un edificio. Por ejemplo, en vigas y pilares, donde las tracciones se encuentran bien localizadas, no hay forma de competir con la barra de acero. Pero donde hay esfuerzos dispersos y el elemento estructural va a estar actuando simultáneamente en varios lugares, en cada uno de ellos las fibras van a estar colaborando. O si hay redundancia estructural, o sea elementos hiperestáticos como son las losas continuas, la capacidad de redistribución da la seguridad necesaria para confiar en ellas. Hay que aclarar que las losas elevadas llevan más cantidad de fibra. Por poner un orden de magnitud, ahí estamos hablando de noventa quilogramos de fibra por metro cúbico de hormigón, mientras que en pavimento sería del orden de entre veinte a cuarenta quilogramos por metro cúbico.

 

Proyectos y estudios

¿Qué estudios está realizando en este sentido la Facultad de Ingeniería? 

Estamos trabajando en varios frentes, trabajando con distintos grupos. En particular, con Gemma Rodríguez, profesora titular del Instituto de la Construcción de la Facultad de Arquitectura. Ella es actualmente responsable de un proyecto financiado por la Agencia Nacional de Investigación e Innovación (ANII), a través del Fondo María Viñas. Ahí estamos trabajando junto a la empresa Flasur, que hace premoldeados, justamente para estudiar en paneles, la sustitución de la malla por fibra.  En una primera instancia estamos solamente sustituyendo la malla por fibra para evaluar el comportamiento. La idea es que si el comportamiento es el esperado se puede, por ejemplo, reducir los espesores de los paneles para optimizarlos. Actualmente el espesor de cada capa de los paneles tiene que ser del orden de cinco centímetros para poder darle el recubrimiento al acero. Al ponerle fibra se podría pensar en reducir el espesor, lo que lleva a un ahorro de material, sin comprometer la seguridad del elemento.

 

¿Cuesta mucho imponer la fibra en sustitución del acero a las empresas constructoras?

Ya se utiliza habitualmente en pavimentos y premoldeados. Por ejemplo, hay una empresa pequeña, FER-MENTO, que hace años ya realiza premoldeados de baja responsabilidad.  Hay cierto conservadurismo sobre la sustitución del acero por fibra, pero esto no sólo ocurre en Uruguay, sino que también en la industria de la construcción en todo el mundo. En parte, cierta razón tienen, ya que el producto necesita, como toda obra de ingeniería civil, de un buen nivel de seguridad. Por eso es que los pasos hay que darlos con cuidado. No obstante, esta tecnología, en otras partes del mundo se está aplicando con mucha seguridad, con resultados más que verificados.

Tampoco es un proceso fácil, porque esta tecnología en particular requiere para su utilización que toda la cadena de producción esté al tanto de los cambios que hay que hacer. Esto conlleva, por ejemplo, a ajustar la dosificación de la mezcla para no perder resistencia a compresión. Hay que saber cuáles son las reglas de diseño ya que, aunque están basadas en las mismas reglas que el hormigón armado convencional, hay que realizar ciertos ajustes para poder considerar la resistencia a la tracción que aporta la fibra.

Otro paso muy importante en este proceso es el del control de calidad. Hay que evaluar que este tipo de hormigón que se produce tenga la resistencia a tracción que se requiere, y con la cual se diseñó el elemento. Para esto, tenemos que tener laboratorios de ensayos capaces de realizar los ensayos específicos para evaluar este material. En cada uno de estos pasos hay que vencer pequeñas barreras, y lograr adaptaciones para introducir con éxito esta tecnología.

La idea de los proyectos que estamos llevando adelante es dar estos pasos de manera controlada, de la mano con las empresas y organismos que mañana podrían utilizar habitualmente este material. Además del que ya nombré, tenemos un par de proyectos llevados adelante por estudiantes de posgrado, y un proyecto más grande de un grupo de estudiantes de fin de carrera junto a la empresa Teyma, quien también está evaluando el uso de fibras. Con Teyma ya concluimos un proyecto para evaluar su uso en pavimentos, y ahora quieren explorar otras posibilidades. En particular, estamos haciendo los estudios para construir una losa elevada, que, a nuestro entender, sería la primera en Sudamérica. Lo haríamos primero a nivel experimental, a escala, pero al comprobar que funciona estructuralmente y rinde a nivel económico, se extendería a aplicaciones reales.

 

¿Cómo se puede trabajar la sustentabilidad edilicia asociada al hormigón?

Se puede trabajar en diferentes aspectos. Existe la sustentabilidad a nivel de diseño arquitectónico, por ejemplo, optimizando el uso de las fuentes de luz y calor naturales. En lo que refiere a mi trabajo, se podría intervenir en el diseño de la estructura misma del edificio. Las causas de emisiones de dióxido de carbono al ambiente, que es uno de los indicadores principales que se utiliza para evaluar la sostenibilidad, están asociadas principalmente a la producción de cemento. Aproximadamente la cifra es: por una tonelada de cemento que se coloca en un edificio, hay una tonelada de CO2 que se libera a la atmósfera. Esta es una cifra que impacta, e influye en aproximadamente el 5% de las emisiones totales de CO2 a nivel mundial. Sin embargo, hay varias formas de reducir ese consumo. Se podría apuntar a la estrategia mencionada por Sergio Cavalaro en su presentación: añadir valor agregado a nuestros productos. Solo por nombrar un ejemplo, se pueden lograr hormigones de mayor resistencia, sin aumentar la cantidad de cemento. Mediante una correcta selección de los materiales, y el uso de aditivos, se logra una matriz muy compacta con una baja relación agua/cemento. Se utilizaría un material que, por metro cúbico es más caro, pero serían necesarias menores cantidades. Se reducen los volúmenes de nuestras estructuras y el costo total, reduciendo a la par las emisiones de CO2. Son alternativas que vale la pena explorar.

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En los primeros seis meses del año la venta de viviendas nuevas en Montevideo creció. De hecho, en el período enero-junio la cantidad de operaciones de este tipo concretadas en la capital fue la más alta desde, al menos, 2010.

Durante la primera mitad del año se compraron 1.150 unidades de este tipo en Montevideo, según el último informe de la consultora Julio Villamide & Asociados, confeccionado para la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU). En 2016 habían sido unas 950 las viviendas adquiridas, lo que marca un aumento en términos interanuales de 21%.

 

Factores

Consultado por el diario El País sobre cuál es el factor que explica el récord registrado en el semestre, Julio Villamide respondió que fueron  las viviendas promovidas. Estas —llamadas hasta hace algunos meses “viviendas de interés social”— hicieron crecer el universo de unidades a estrenar disponibles e incentivaron estas operaciones, según él.

De hecho, el trabajo de la consultora, dado a conocer por Radio Montecarlo, señala que a partir de 2016 la venta de unidades nuevas en la capital es liderada por las viviendas promovidas: casi seis de cada diez ventas realizadas fueron de este tipo de construcciones en el semestre.

Hasta 2015, en cambio, la promoción privada “tradicional” era la que explicaba la mayoría de las transacciones.

A pesar del incremento en la cantidad de adquisiciones frente al año pasado y también del número récord que eso supuso, Villamide añadió que el volumen de nuevos proyectos lanzados al mercado sigue siendo “bajo” y que la situación en este terreno es de “estancamiento”. No está en los niveles esperables para el escenario económico de expansión actual, agregó.

En el caso de la vivienda promovida, esto respondería a los cambios que se introdujeron en el régimen —que se instauró por ley en 2011— tiempo atrás y que, según los desarrolladores privados, lo volvieron menos atractivo.

 

Ventas por barrios

De acuerdo al relevamiento, Cordón se llevó el primer lugar con el 17,4% de las 1.150 transacciones que se registraron entre enero y junio. Le siguió Pocitos, con el 9,1% de las ventas en el semestre, mientras que el tercer puesto lo ocupó La Comercial, que explicó el 8,4% de las operaciones en este período (ver gráfica). Punta Carretas quedó en el cuarto escalón, con 7,5% del total de operaciones efectuadas. “Otra vez, las viviendas promovidas aparecen como el elemento que explica por qué Cordón se ha vuelto el barrio montevideano con mayor número de ventas de viviendas nuevas: fue allí donde se concentró buena parte de este tipo de construcciones, señaló Villamide.

Justamente, son Cordón y Pocitos las dos zonas que tuvieron durante este semestre la mayor cantidad de lanzamientos de viviendas al mercado de todos los relevados. Cordón también es el barrio que presenta el stock de vivienda nueva disponible más grande de la capital, cerca de 1.400 unidades al 30 de junio de este año (llevaría unos 40 meses liquidar esta oferta, según las estimaciones del informe). El segundo lugar en este campo también fue para Pocitos, con poco más de 1.000 viviendas, mientras que Malvín se ubicó tercero, con alrededor de 900 viviendas. Si se mira qué pasó con los precios demandados en el semestre, en el caso de Cordón el valor del metro cuadrado interior alcanzó en promedio los US$ 3.000.

En tanto, en Pocitos, esa cifra llegó hasta alrededor de US$ 4.000, mientras que para la tercera zona más demandada, La Comercial, estuvo en unos US$ 3.300. Punta Carretas registró el precio más elevado de los cuatro barrios con ventas más numerosas entre enero y junio: allí el metro cuadrado en promedio se ubicó algo por debajo de US$ 4.300.

 

Proyección

Para Villamide, no hay ninguna señal que indique que el crecimiento que experimentaron las ventas de viviendas nuevas durante enero-junio pueda detenerse en el correr del segundo semestre del año. De la mano de una economía que retomó, en las últimas mediciones, el impulso (en el segundo trimestre la actividad creció 2,8% interanual), se espera que este tipo de operaciones continúe fortaleciéndose en lo que resta del año y también durante el próximo.

Si bien Cordón ha acaparado la mayoría de las ventas de viviendas a estrenar en los últimos tiempos, no siempre esta zona de Montevideo fue la preferida. De hecho, le arrebató el lugar de privilegio en los años recientes a Pocitos. De acuerdo al informe de Julio Villamide & Asociados, entre 2010 y 2017 (para este año se tienen en cuenta solamente las operaciones efectuadas hasta el 30 de junio) los compradores eligieron a Pocitos por sobre otras áreas de la capital. En concreto, durante ese período el 22,4% de las ventas de vivienda a estrenar se concentraron allí.

Cordón, por su parte, alcanzó un segundo puesto, pero lejos de quien encabezó la lista: concentró el 12,4% de las operaciones de esta naturaleza. En el tercer puesto quedó ubicado Punta Carretas (10,8% de las ventas), mientras que Malvín (7,1%) se ubicó cuarto. A la hora de ver qué tipo de vivienda se vendió en Montevideo, entre 2012 y el primer semestre de 2017 la mayoría fue de promoción privada “tradicional”: 63,9% de las transacciones. El 36,1% restante, en tanto, fueron unidades de vivienda promovida.

El análisis de la consultora también da cuenta de dónde está ubicado el inmueble: en la franja costera o en el resto de la ciudad. Entre 2010 y 2016, el 56,2% de las viviendas que se vendieron en la capital estaban en la primera (una zona que incluye los barrios Buceo, Carrasco, Malvín, Parque Rodó, Pocitos, Punta Carretas y Punta Gorda). El 43,8% faltante se explica por operaciones realizadas en el resto de Montevideo.

Si se mira qué pasó durante los primeros seis meses de este año, la franja costera concentró el 31,2% de las ventas de viviendas a estrenar, mientras que el 68,8% fue en el resto de la capital. Al 30 de junio, el stock disponible de vivienda era fruto de la promoción privada en el 45,2% de los casos y de la vivienda promovida en el 54,8%.

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En el marco del evento “Uruguay Invierte”, organizado por InfoCasas, el Cr. Alfredo Kaplan -uno de los asesores de la Ley de Vivienda Social- brindó su perspectiva sobre los aspectos más positivos del programa y algunas de las falencias de la reformulación de la ley en marzo de este año. Para el asesor inmobiliario, la ley ha tenido un impacto muy positivo en reactivar algunas zonas de Montevideo, pero la reformulación de marzo de este año ha desacelerado la presentación de nuevos proyectos.

 

Perspectivas

El contador Alfredo Kaplan brindó su perspectiva sobre los aspectos más positivos del programa y algunas de las falencias de la reformulación de la ley en marzo de este año. En este contexto, afirmó que el sistema de topeo de precios es uno de los aspectos que, en su opinión, deberían mejorarse. “Cuando surgió la Ley de Vivienda Social en 2011, no había topes de precios. Como no se llegaba a los quintiles necesarios, en su momento, hace un par de años, se topeó el precio del 25% de las unidades de cada programa habitacional”, explicó Kaplan.

Agrego que “en marzo de 2017 se hizo un nuevo cambio restrictivo, que fue limitar el topeo solamente al 10% de los casos, pero con esta salvedad: ese 10% de las unidades están a disposición del Ministerio de Vivienda, hasta un año después de terminado el beneficio, a valores de entre 35.000 y 40.000 dólares menos de su valor de mercado”.

El asesor inmobiliario sostuvo que, como contrapartida de los beneficios de la ley, el promotor tiene que dejar una serie de unidades a disposición del Ministerio de Vivienda que las pagaría dentro del año de finalización de la obra. “Esto significa perder el dinero de esas unidades o trasladar esos costos al resto de las unidades”, señaló el experto.

Como consecuencia de esta modificación en la Ley, disminuyó la cantidad de proyectos nuevos que se presentan en el programa.

Entre 2012 y 2016 se presentaron a la ANV 15.000 unidades habitacionales, un promedio de 250 unidades al mes, la mayoría ya finalizadas o en obra. “Prácticamente todos los proyectos de vivienda social que se exponen hoy en InfoCasas fueron presentados antes de marzo 2017, por lo cual tienen exoneración del 40% o 100% del IRPF por alquiler, dependiendo de la zona”, apuntó Kaplan.

De marzo hasta fines de 2017, ese promedio mensual de unidades presentadas bajó a la quinta parte. “Eso implica de alguna forma que el mercado está reaccionando, que estas nuevas reglas de juego están complicando el futuro crecimiento del sector, uno de los sectores más dinámicos de la economía”, analizó el Contador. Esto repercute directamente en el empleo: “la industria de la construcción, cuando la Ley alcanzó su auge, llegó a tener más de 75.000 trabajadores. Hoy tiene poco más de 40.000, de los cuales en Montevideo más del 60% está vinculado al tema de Vivienda Social”.

El tope de precios, además de ese impacto negativo en la cantidad de proyectos presentados, afecta la propia calidad de las construcciones. Cuando se fija un precio máximo de cualquier producto o servicio, en general lo que sucede no es que los productos sean más accesibles, sino que los productores conserven su margen de ganancia apelando a una calidad inferior en la producción. “El control de precios no siempre es positivo, porque lleva a construcciones de menor calidad”, concluyó Kaplan.

 

Repensar la ley

Otra mejora que necesitaría la Ley, según evalúó Kaplan, es incluir más unidades monoambientes y de un dormitorio dentro del programa de beneficios. “El gobierno buscó que la ley no se desvirtuara con la construcción de oficinas y limitó los monoambientes a un 20% y las unidades de un dormitorio hasta un 50% del edificio. Al tipo de composición familiar de hoy sería positivo que hubiese más unidades de un dormitorio que de dos o de tres, porque se venden menos”, subrayó el asesor inmobiliario. 

La fragmentación familiar y el crecimiento de las viviendas unipersonales fue uno de los tópicos durante las distintas conferencias del evento Uruguay Invierte; trazando uno de los nuevos desafíos a los que debe adaptarse el mercado inmobiliario en nuestro país.

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