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En entrevista con Del Constructor, el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), Daniel Zulamian, se refirió a la situación del sector en el 2017 y qué se puede esperar para este año, teniendo en cuenta que en junio habrá un nuevo convenio de salarios. También se refirió a la situación de las viviendas promovidas (antes denominadas de interés social) y especialmente a la falta de políticas que incentiven el crédito para la compra de viviendas.

 

Usted tiene una vasta experiencia en el sector inmobiliario y ha sido electo presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU). Desde su perspectiva, ¿cómo ha sido este año para el sector?

Sí, parece que fue ayer cuando recibido de abogado, y con una pequeña empresa desarrolladora, con mi esposa Teresa, planeando construir la casa de mis padres, casi de manera inadvertida, se plasmó uno de nuestros primeros desarrollos  inmobiliarios. Pero han pasado 30 años y estamos agradecidos de todo lo que nuestro país nos ha dado y nosotros algún granito de arena también hemos aportado. En especial, agradecidos a la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), donde luego de ser  directivos varios años; a partir de mayo de 2017 accedimos a la presidencia. Y en las elecciones de noviembre pasado fuimos electos por 2 años para este cargo que nos honra. Desde nuestra perspectiva, el 2017 creo que ha sido un año bisagra. Cuando esperábamos seguir con la caída en los emprendimientos y por consecuencia en la cantidad de empleos que tan ágilmente genera la industria de la construcción, a partir del primer semestre y confirmado con el segundo semestre de 2017, se produjo un freno a esta caída. Lo cual ya de por sí es importante. Lo mismo ocurrió con los precios de venta que por razones del enlentecimiento de las mismas ocurrido en el 2015, se mantenían o ajustaban algo a la baja medidos en dólares, cuando en realidad nuestros costos subían en dicha moneda, lo que producía un desfasaje en las cuentas. Desde el segundo semestre 2016 y en todo el 2017 se están recuperando, volviendo a valores mínimamente lógicos, por debajo de los cuales se empata o se pierde en relación a los costos.  

 

El número de trabajadores de la industria de la construcción ha bajado en los últimos años, luego del pico histórico registrado en diciembre de 2012, con más de 72 mil trabajadores cotizantes. ¿En qué situación se encuentra la industria hoy? ¿Preocupa esto a los promotores privados?

Es nuestro deseo que tengamos un excelente 2018, que nos permita trabajar en paz. Esa paz que es el ambiente imprescindible para el desarrollo de toda actividad. En especial porque este año tenemos que realizar un nuevo convenio de salarios. Le decía que la caída se detuvo, se frenó. Que quizás con algunas normas, que luego comentaremos, se generaron algunos nuevos desarrollos, pero esto no es suficiente. Acá hace falta el esfuerzo de todos. Esto es: empresarios, profesionales, trabajadores y el Estado, de manera de poder lograr acuerdos productivos, que permitan a los trabajadores disponer de fuentes de trabajo lo más estable posibles, y a las empresas generar unos márgenes razonables en sus resultados, motor que hará que se entusiasmen para producir  nuevas obras que generarán nuevos y más puestos de trabajo. Y el Estado que podrá ver como se soluciona la situación económica y social de sus ciudadanos, los trabajadores, los usuarios de vivienda y los empresarios. No hay ingresos que el Estado pueda percibir a través de impuestos, que superen el poder lograr una buena situación social y económica de la  gente.

 

Medidas y soluciones       

¿Cuáles serían las herramientas para amortiguar esta situación?

Algunas medidas ya se han realizado. A nivel nacional con los grandes emprendimientos, aunque por el volumen de inversión exigida son pocos. Y a nivel departamental por ejemplo en Maldonado con exoneraciones en derechos de edificación, entre otros. Faltaría que Montevideo, por lo menos, generara unas medidas similares. Pero, por sobre todo, falta el estímulo al crédito que necesariamente en el mundo se utiliza para acceder a bienes inmuebles. Con créditos en las compras de inmuebles, se agilitaría la colocación y permitiría generar más producción, o sea más obras y por tanto más mano de obra. Si utilizamos crédito, usualmente, para compra de bienes fungibles o consumibles, y bienes muebles no fungibles pero de corto uso, como electrodomésticos y autos, ¿cómo no vamos a utilizar créditos para adquirir bienes que son raíces? Es donde más deberíamos utilizar crédito a mediano y largo plazo. Creemos que medidas para el incentivo del crédito en la adquisición de inmuebles tanto para residentes como para no residentes, o como prefiero llamarlos: residentes temporarios, sería muy beneficioso para incentivar la construcción y la actividad inmobiliaria.

 

¿La nueva planta de UPM, en caso de concretarse, qué beneficios trae para los promotores privados? 

Para los promotores es muy puntual. Beneficiará a quienes logren alguna contratación en la planta y poco más.

 

¿Qué opinión le merece las viviendas promovidas, antes denominadas de interés social? ¿Pueden ser una solución o se necesita adoptar otras medidas?

Luego de marzo de 2017, fecha del último gran cambio en materia de las viviendas promovidas, se han presentado menos permisos, excepto los ingresados rigiéndose por la normativa anterior.  La tarifa estatal en los precios de determinados porcentajes de inmuebles, con cifras incluso, por debajo de su costo, y su comercialización por el Estado, recién una vez el edificio se termine, son cortapisas muy fuertes en este tipo de emprendimientos. Es necesario tratar de buscar un camino con las autoridades estatales para volver a transitar los niveles de actividad de años anteriores.

 

El gobierno anunció que los proyectos de vivienda con una inversión superior a 15 millones de dólares podrán acogerse a los beneficios de la Ley de Promoción de Inversiones, que incluyen franjas de exoneración del IRAE y beneficios en el Impuesto al Patrimonio ¿Qué piensa de esta medida?

Estas son medidas ingeniosas. Cuando decimos que somos tres partes en esto, los empresarios y trabajadores que somos nosotros, los obreros y el Estado, queremos decir que  todos tenemos que aportar un poco. Acá tuvimos un incentivo para determinadas obras. Son de gran porte, eso es un tema que la limita a la propuesta; pero se trata de una norma que se basa en la generación de grandes cantidades de mano de obra y eso se da en grandes emprendimientos. De todos modos, eran obras con permiso e inicio antes del 31 de diciembre de 2017.  Por lo cual supongo que si no se legisla nuevamente, no seguiremos teniendo esta opción.

 

¿Desde la APPCU se le solicitará al gobierno un beneficio similar para obras de menor porte?

Eso ya lo hicimos el año pasado, justamente cuando se estaba elaborando una  segunda versión del decreto. La posibilidad de incluir emprendimientos cuyo valor en obra civil (que es lo que genera mano de obra) sean menores a los exigidos en el decreto. Este prevé unas 123 millones de Unidades indexadas (UI) que según los momentos fueron unos 15 millones de dólares y hoy son cerca de 16 millones sólo de obra civil. El tema es que la norma del decreto se basa, se respalda en la Ley 16.906, y son facultades del Poder Ejecutivo. Pero obviamente sería muy bueno para nuestros socios que se incluyeran en un futuro normas que permitieran algún estímulo fiscal en obras de menor porte.  

 

En busca de soluciones

¿Hay perspectivas de reactivación a mediano plazo?

Y si no creemos que las hubiera a mediano plazo, sería muy duro. Acá es fundamental manejar elementos de trabajo como proyectos de arquitectura claros, completos.  Necesitamos procedimientos adecuados, y por el lado del trabajador, actitud de trabajo, además de rendimientos que, se debe entender, son básicos para que luego pueda seguir trabajando en otras obras que se generen. Y por el lado de la dirección de la empresa entender que hay que estar todos los días en la fragua, buscando soluciones ingeniosas que permitan generar productos con valor competitivo y colocación en el mercado de los bienes resultantes. El Estado deberá pensar y plantear colaborar en toda esta trama de relación y ver la posibilidad de generar incentivos que permitan seguir generando emprendimientos.

 

¿Cómo cree que será este año?

El 2018 va a ser un año de lucha y de trabajo, como siempre. Esto es fundamental tenerlo presente. Fácil no hay nada. El mundo está complicado, y si no observe lo que ocurre en Estados Unidos y Europa, por referirnos a mercados que funcionaban espectacularmente y no obstante tuvieron complicaciones. Ahora están empezando a salir. Y con nosotros ocurre lo mismo. Si todos los que integramos el sector nos esforzamos, podremos mantener cierta recuperación y empleo razonable que nos permita mejorar la situación actual.

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En la charla, organizada por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, el consultor privado, y asesor de APPCU, Julio Villamide, expuso sobre la evolución marco del mercado,  venta de unidades nuevas, la evolución de la ley 18.795, conocida como de viviendas de interés social (VIS), los impactos de cambios en la referida ley, el mercado habitacional y la coyuntura actual y perspectivas futuras.

Villamide comenzó su exposición señalando que el optimismo de los consumidores llegó a fines del año pasado a niveles similares a los que tuvo la crisis del 2002.

“Obviamente, el optimismo de los consumidores está muy relacionado con la compra de bienes rurales y de la toma de créditos a largo plazo. Entonces, se me ocurrió comparar  los descensos operados de las compras-ventas entre el momento que comenzaron a caer,  allá por marzo de 1999, cuando Brasil hizo una gran devaluación del real, y junio del 2003 que fue el último mes de caída. En ese período, el descenso en la cantidad de compras-venta fue del  26,5%. Y si consideramos el período agosto del 2011 a junio del 2016, período en que el mercado empezó efectivamente  a mostrar algunos brotes verdes, la caída fue mayor de la que se recuperó durante la crisis. Las compras-ventas refieren básicamente al mercado de unidades usadas, y  son un buen indicador en una tendencia de veinte años, con altibajos, como siempre ocurre. De  todas formas, la caída operada en este período ha sido muy importante. En los últimos meses ha comenzado a reactivarse la cantidad de compras-ventas, mostrando signos positivos”, señaló el experto.

 

Créditos hipotecarios

El experto inmobiliario se refirió a los créditos hipotecarios otorgados, al señalar que existió “un derrumbe”  de casi el 35% entre agosto del 2015 y noviembre del 2016. “Los créditos hipotecarios son un sustento importante para el normal desarrollo del mercado inmobiliario. Veníamos con tasas de crecimiento muy altas a partir del 2006, 2007, donde el mercado se recuperó prácticamente de sus cenizas, con tasas de crecimiento del orden del 20% anual pero, a partir del 2015, el derrumbe ha sido muy significativo. Y lo llamativo es que, en el marco de ese derrumbe de créditos, ha estado subiendo la venta de viviendas nuevas en Montevideo. Es decir, que los compradores de viviendas nuevas, ya sea del sector privado o las viviendas promovidas, así las llamaremos cuando hagamos referencia a las viviendas dentro de la ley 18.795, ya que el gobierno está a punto de cambia el confuso nombre de Viviendas de Interés Social por viviendas promovidas, efectivamente se ha hecho sin la utilización de créditos hipotecarios”, afirmó Villamide.        

Con respecto a venta de unidades nuevas, en un gráfico segmentado en costa de Montevideo y resto de la ciudad, el consultor mostró que la franja costera se mantiene estable en ventas (tomando en cuenta la primera venta y no la reventa), con un crecimiento de este segmento en el resto de Montevideo, previsible debido a las viviendas promovidas por la ley 18.795.  “Las primeras ventas no paran de crecer y esto se debe, fundamentalmente, a partir del 2012 cuando se empezaron a vender las primeras viviendas promovidas por la referida ley. O sea que, el impacto que eso ha tenido ha sido muy importante y, de hecho, hoy las primeras ventas corresponden casi a un tercio del total de promesas en el mercado, algo que no había ocurrido, hasta ahora, en los últimos veinte años”, explicó el experto inmobiliario.

 

Evolución de la ley 18.795

Villamide realizó un racconto desde que entró en vigencia la 18.795 de Viviendas de Interés Social, en agosto del 2011, y de los cambios realizados a dicha normativa. El primero de ellos fue en julio del 2014, cuando se crearon topes para el 25% de todas las unidades en todos los proyectos en Montevideo. “Eso tuvo un impacto en su momento. En las reuniones que tuvimos con  el Ministerio de Vivienda, advertimos que los proyectos presentados  podían caer a la mitad”, dijo Villamide. Agregó que otro cambio más cercano en el tiempo se produjo a instancias de  “un  fuerte lobby de algunas autoridades del Ministerio de Economía y Finanzas”.  En este caso, el equipo económico optó por pedirle al Ministerio de Vivienda que introdujera cambios que facilitaran el crecimiento de las inversiones en el sector y la recuperación de puestos de trabajo, según narró el consultor inmobiliario.

“Desde agosto del año pasado estamos aún en este tema. La verdad que las noticias que salen del Ministerio de Vivienda son preocupantes.  La primera cosa que uno percibe es que, efectivamente, en el 2014, se introdujeron esos cambios con el tope del 25% y cambiaron la tendencia a la alza desde la aprobación de la ley hasta ese año inclusive. Cada año se presentaban más proyectos y más viviendas al amparo de esta normativa, y cuando se decretó el tope, tuvimos  una caída que fue superior, incluso, al 50%.  Constatamos, entonces, que este cambio tuvo un impacto negativo, con la pérdida de cientos de puestos de trabajo, de miles de jornales, y de muchos millones de dólares que se perdieron, que no se concretaron, por la tozudez de las autoridades de ese momento. Por aquel entonces, Francisco Beltrame era ministro de Vivienda y tuvo la deferencia de citarme. Cuando me consultaron que me parecía el cambio de los topes les dije que iba a ser un desastre. Pero lo hicieron igual. Finalmente ocurrió esa caída que habíamos pronosticado y que era justamente lo que el Ministerio de Economía quería evitar”, enfatizó Villamide.   

 

Polémica por topes en las VIS

Villamide agregó que incorporación de valores tope para los alquileres de construcciones promovidas bajo el régimen de Vivienda de Interés Social (VIS) —que definen si la exoneración impositiva es del 40% o 100%— es “un daño grave a cambio de un beneficio mínimo”, dijo el consultor y operador inmobiliario Julio Villamide.

En este sentido, estimó que 6,3% sería la máxima reducción que podría haber en el tope de los alquileres en relación a los precios actuales o futuros valores de mercado, ya que ante una cifra mayor “al inversor le convendrá alquilar a valores de mercado, aunque deba enfrentar una reducción del 60% en la exoneración de la renta sobre capital”.

Se trata de cambios normativos informados a principio de febrero por el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), que fueron analizados por Villamide en la referida charla títulada “Incertidumbre estatal afecta buen momento en venta de unidades nuevas”.

La principal variante para las VIS es la fijación de límites a las exoneraciones tributarias de IRPF e IRAE a las que pueden acceder quienes inviertan en la construcción de viviendas para luego alquilarlas, según si el arrendamiento está por debajo de ciertos precios aún no anunciados (si el alquiler supera el tope la exoneración será del 40%, si es igual o inferior será del 100%).

“La sola mención de los topes ya retrajo inversiones”, sostuvo el consultor inmobiliario y añadió que se está haciendo “un desguace” de la ley 18.795 que promovió las VIS. Asimismo, en su presentación analizó que había “un contexto en el que los alquileres habían moderado las subas y luego comenzado a caer”, pero los cambios impuestos por el gobierno “podrían hacer bajar la oferta y recuperar la tendencia alcista en los valores”.

 

Roles públicos y privados

En torno al mercado habitacional, señaló que existe una “subvaloración” de la ley y de los impactos en el sector. “A partir de la ley, los roles públicos y privados quedaron bien definidos. Es decir, los privados iban a atender lo que antes hacía el Banco Hipotecario, este organismo, desde la década del 90 hasta la crisis, entregó miles de préstamos para compra de viviendas usadas, pero además financió decenas de proyectos en toda la ciudad con financiamiento público. La  idea  de esta ley era ´saquémosle esto al Estado, en tanto el privado está demostrando tener capacidad de inversión, que atienda el sector privado esto que antes atendía el Banco Hipotecario´”, afirmó.

Y en el entendido que los roles estaban bien definidos, la ley 18.795 comenzó a ser vista como un modelo a replicar en otros países. De hecho, el consultor inmobiliario fue convocado en el 2015 por la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (CAPADEI), autoridades del gobierno y del sistema financiero de ese país. “Están muy interesados en aplicar en Paraguay una ley similar a la uruguaya. Incluso una delegación visitó a nuestro país  que incluyo reuniones con autoridades del Banco Hipotecario, de la Agencia Nacional de Vivienda y empresarios uruguayos. También convocados por el gobierno argentino de Macri para explicar los alcances de la ley. Éramos un poco el modelo a nivel regional de muchos gobiernos”, enfatizó Villamide.

Siguiendo con la ley 18.795, sostuvo que ha sido “muy buena” para el Estado. “Cuando el Estado hace la recuperación de la vivienda informal, el costo que eso tiene es muy superior a la renuncia fiscal que hace para una vivienda promovida  y no es que estas viviendas vayan a sustituir viviendas en asentamientos irregulares. Pero hay un efecto dominó que se da de manera inversa a los momentos de crisis. Durante un ciclo de expansión, como el que hubo entre el 2007 y el 2013,  se da ese fenómeno. Es decir, por poner un ejemplo, alguien que alquilaba en La Blanqueada se muda a una vivienda promovida y muy probablemente una familia de un asentamiento irregular, con capacidad de alquilar,  se muda a esa vivienda de La Blanqueada. En algunos estudios que hemos hecho sobre asentamientos hemos detectado que ese tipo de situaciones se dieron”, dijo Villamide.

En otro tramo de la exposición hizo referencia al dinero que le genera a la Intendencia de Montevideo, en impuestos, este tipo de viviendas. “El intendente de Daniel Martínez tendría que extenderle una alfombra roja a los inversores. Solo las viviendas terminadas ya generan 1.2 millones de dólares anuales de contribución inmobiliaria. A eso hay que sumarle los impuestos  municipales. Y las viviendas promovidas por esta ley,  que están en ejecución, suman otros 1,8 millones de dólares. Por lo tanto, son unos 20 millones de dólares, por quinquenio, solo en Montevideo. A esto hay que agregarle todos los efectos positivos que tiene para la ciudad, que deja de extenderse patológicamente y tiende a concentrarse. Lo que hace una ciudad más fácil de gestionar, logrando ahorros significativos. No nos olvidemos que Montevideo es una de las ciudades con menor densidad de América Latina y la más baja del Cono Sur”, afirmó.     

Sobre el futuro del sector, señaló que “los fundamentos del mercado inmobiliario se fortalecerán” en 2017, porque las inversiones seguirán siendo atractivas (en particular en Montevideo) y se producirá un retorno de inversores argentinos, aunque en menor medida que años atrás. Pero subrayó que “el nuevo mercado se desarrollará en un marco desconocido” con operaciones bancarizadas, controles por lavado de activos y sin secreto bancario. Para finalizar, Villamide advirtió que “si el gobierno no corrige sus errores en política habitacional, es probable que llegue a 2019 con alquileres en alza y nuevo crecimiento de los asentamientos irregulares”.

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El documento, denominado “Informe de Expectativas del Sector de la Construcción” fue elaborado en diciembre pasado con el objetivo de monitorear las expectativas de las empresas del sector  de  la  construcción  respecto  a  las  principales  variables  económicas,  su  capacidad instalada y expectativas de crecimiento. Esto  permite  obtener información  relevante  sobre la coyuntura actual y la evolución futura del sector y la economía en su conjunto. Para ello, se consultó a 71 empresas asociadas a  la Cámara de la Construcción del Uruguay (CCU) y a 10 empresas que integran la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU).  Del total de empresas contactadas se obtuvo una tasa de respuesta de 38,3%.

La percepción actual fue relevada mediante la variable de interés, para los que las empresas que respondieron debieron elegir entre “buena”,  “ni  buena  ni  mala” o “mala”,  mientras que las expectativas fueron recogidas mediante  la  percepción  de  la  evolución  futura  respecto  al  estado  actual, dividiéndose en “al  alza”, “igual” o “a la baja”.

 

Percepción

En  cuanto  a  la  percepción  actual,  tanto  de  la  economía  como  del  sector,  predominan  las respuestas  neutras  81%  y  71%  respectivamente,  seguido  de  las  respuestas  asociadas  a  una percepción negativa (16% y 26%). En  cuanto  a  las  expectativas  futuras,  si  bien  predominan  las  visiones  neutras  tanto  para  la economía (71%) como  para el sector (52%), la segunda categoría en cuanto a expectativas son respuestas  positivas.  Para  la  economía  el  19%  esperan  que  la  economía  evolucione  al  alza, mientras  que  para  el  sector  este  valor  se  ubica  en  el  entorno  del  32%.  “Esto  supone  una innovación  respecto  a  las  ediciones  anteriores  ya  que  es  la  primera  vez  que  se  releva  una proporción  de  esta  magnitud  de  respuestas  positivas  sobre  el  futuro  de  la  economía  y  el sector”, señala el informe.

 

Expectativas

Las empresas también fueron consultadas respecto a su capacidad instalada  actual y su expectativa a futuro.  Los resultados de esta consulta muestran que cerca del 48% se encuentran operando debajo del 70% de su  capacidad instalada,  observándose  un  valor  similar  para    la  expectativa  de  la  capacidad  instalada. “Adicionalmente” expresa el documento, “se  consultó  a  las  empresas  respecto  de  la  probabilidad  de  expansión  de  la capacidad en cuanto a maquinaria y persona. 

El 64,5% de las empresas ven como muy  poco  probable o  poco  probable  la  expansión  de  maquinaria;  este  indicador  se  sitúa  en torno al 61% para el caso de personal”.

Por último, se relevaron las expectativas sobre la evolución de los costos y sobre cuáles son sus principales factores que inciden sobre éstos.

“En  cuanto  a  la  evolución  de  los  costos,  el  52%  espera  que  evolucionen  a  la  par  que  el  IPC mientras que el 48% espera que evolucione por encima. El 90% identifica como principal factor de incidencia, el costo a la mano de obra, seguido de los insumos locales y costos financieros”, concluye el documento del Informe del Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (CEEIC).

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Viernes, 17 Marzo 2017 17:14

¡EXPERIENCIA MILAGROSA!

Así parece esto de invertir en el país. En las antípodas de alfombra roja; no es general, ni lo piensa todo el gobierno, pero varios sectores de peso, lo hacen sentir.

Entonces, todo este incesante rumor de gravar más al capital y quitar beneficios de la ley de inversiones y re estudiar la ley de vivienda de interés social y aumentar el impuesto al patrimonio para ciertos sectores, hace daño a la confianza y el desencanto prima y santas pascuas con la inversión proyectada.

Quieren estimular la obra pública y nos parece bien…pero ¿con qué recursos?

Lo risueño de la película (si es que no fuera trágico), es que estas cosas pasan por el desenfreno absoluto que se tuvo a la hora de gastar en más de 10 años y lejos de hacer un acto de contrición, se castiga al sector inversor.

No pueden aparecer los titulares de los diarios, un día sí y otro también, con este tipo de conspiraciones porque todo ello no genera certezas.

Lo veo  en la promoción privada de nuestro sector. Los promotores se tornan dubitativos, los terrenos pasan largo tiempo en la espera de que comiencen a producir y en el interín, la inercia va ganando camino.

Otra vez vuelve el diputado comunista Gerardo Núñez a las andadas, previendo revisar la ley de vivienda de interés social, como antes quería tocar la libertad para los arrendamientos, promoviendo una errada definición que iba a castigar mucho más a los arrendatarios que a los arrendadores. Película que ya vimos.

A mí me parece que a varios sectores del gobierno les falta la honestidad intelectual de decir lo que piensan. Cómo sí lo hizo el grupo de Asamblea Popular y se fueron. Quieren reforma agraria, quieren inversión de obra pública (para nada la privada), querrán socializar los medios de producción…Es un camino, que ellos entienden virtuoso y de bienestar.

Los ejemplos en el mundo de ese tipo de experiencias parece que no les ha servido para nada. 

Pero son coherentes. En el Frente subsisten grupos que abogan por este tipo de soluciones pero no se van y coexisten con un Ministro de Economía que piensa radicalmente distinto (aunque haya consentido varios dislates) y un Presidente de la República que apunta a un discurso liberal, que no quiere decir olvidarse de los pobres. Por el contrario.

Así estamos.  Con el nuevo “José Pedro Varela” (alias Netto) al frente de la educación y las pruebas PISA dicen que retrocedemos sistemáticamente.

Muchas veces pienso si no debería haber una matrícula para trabajar en la política, exonerar algún examen, algo que de cierta idoneidad para representar a la gente. Como es una carrera abierta, cualquiera se alista (esto va para todos los partidos) y después suceden las cosas que suceden.

Termino; entérese diputado Núñez que si no hubiera existido la ley de vivienda de interés social, 10.000 obreros directos no hubieran trabajado, miles de metros cuadrados no se hubieran construido, millones de dólares de inversión estarían en el sistema financiero y muchos barrios de la capital no lucirían mucho mejor, como así pasa. Entre tantos aspectos positivos.

Da para abundar, pero me torno repetitivo y el tema cansa.

Con 300.000 funcionarios públicos, a los inversores no se les estimula e invertir puede tornarse un milagro...

 

Aníbal Durán Hontou

Gerente Ejecutivo de APPCU

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Para este año se prevé una contracción cercana al 5%  que podría mantenerse durante todo el 2017, mientras que se estima que un 40% de los promotores no iniciarán nuevos emprendimientos una vez terminados los edificios que están construyendo, según datos aportados por el Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (CEEIC). Ante esta situación, el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), arquitecto Eduardo Steffen, en diálogo con Del Constructor, reflexionó sobre la situación que atravesó el sector en el 2016 y qué se puede esperar, en materia de reactivación, para este año.

En este contexto, Steffen hizo hincapié en la construcción de viviendas de interés social (VIS), promovidas a través de la ley 18.795, y en el decreto del Poder Ejecutivo del 13 de octubre de este año que promueve la construcción de proyectos de gran dimensión, como algunos de los incentivos para reactivar la industria de la construcción. También se refirió a los salarios como uno de los elementos que encarecen el costo final de la obra. “Los costos de construcción en nuestro país han aumentado sensiblemente en los últimos años y se alejan cada vez más de las posibilidades de los potenciales adquirentes” y que “los costos salariales en el Uruguay han aumentado 108% en términos reales en los últimos 10 años”.

Sobre el tema productividad, uno de los puntos en los que no concuerdan trabajadores y empresarios, el presidente de la APPCU dijo que existen dos causas que conspiran contra un acuerdo entre ambas partes. La primera son los nuevos procedimientos constructivos  y, la segunda, “la pérdida de gobernanza en las obras”. “Los capataces tienen un margen muy limitado de conducción y las acciones gremiales dificultan la posibilidad de exigir rendimiento en el trabajo. En ese sentido la conocida cultura del trabajo, que se ha ido perdiendo, y la poca posibilidad de revertir esa tendencia, gravitan en forma importante”, sentenció Steffen.

¿Cuál es la situación actual de la construcción?

El sector de la construcción ha experimentado variaciones importantes en la última década. En materia de inversión, alcanzó un máximo de 8.200 millones de dólares en el año 2013 cayendo a 6.800 millones en el 2015.Paralelamente en la ocupación de la mano de obra, llega a 73.115 personas en noviembre de 2012 bajando a 47.656 en julio del 2016. La mayor caída se produjo  durante el año 2015 a razón de 1.000 obreros por mes. En el correr del 2016, se estabiliza entre 47.000 y 48.000.En el sector vivienda es donde se produce la mayor contracción. De representar el 30% de la inversión total en construcción durante 2013, pasa a tener el 14% de participación en el 2015.

Hubo un descenso de la actividad. ¿Cree usted que se frenó la caída?

El Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (CEEIC) previó una contracción tendencial cercana al 5% para el 2016, pronóstico que se mantiene para 2017. Por otra parte en materia de vivienda, la iniciación de nuevas obras sigue cayendo sistemáticamente y un 40% de los promotores no iniciarán nuevos emprendimientos una vez terminados los edificios que están construyendo. 

 Se habla de una posible reactivación para el segundo semestre  de este año. ¿Qué piensa al respecto?

Hay varios factores que son fundamentales en cuanto a la posibilidad de reactivación del sector vivienda. Los programas promovidos dentro de la Ley 18.795 crecieron fuertemente hasta junio de 2014, momento en el cual se modifica la reglamentación estableciéndose topes de precios para el 25% de las viviendas de cada programa. Esto produjo una retracción importante en el ingreso de nuevas obras para ser promovidas en la Agencia de Vivienda, pasando de 347 viviendas por mes hasta ese momento, a 180 en el año siguiente. Si consideramos el período junio de 2014  a junio de 2016 el promedio baja a 131.Por otra parte, el 72% de las viviendas promovidas se radican en Montevideo, 21% entre Maldonado y Canelones que son los que tienen topes más altos, 7% entre 12 departamentos y ninguna vivienda en 4, que son Rivera, Flores, Río Negro y Treinta y Tres. La Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), conjuntamente con nuestro asesor en materia habitacional Julio Villamide, hemos mantenido varias conversaciones a nivel del MVOTMA planteando la necesidad de efectuar cambios para reactivar el plan, que tantos beneficios ha reportado sobre todo a Montevideo, construyendo en barrios donde hacía más de 40 años que la inversión privada no se había interesado. Barrios como Cordón, Centro, Unión, Aguada, por nombrar algunas, se revitalizaron con importantes construcciones. Fundamentalmente nuestros petitorios fueron dirigidos a la eliminación de los topes de venta en todo el país, y a la eliminación de la obligación de no superar el 50% de cada programa con viviendas de un dormitorio. La realidad demuestra que dado la variación de las características de los nuevos hogares, tanto para la adquisición como para el arrendamiento, el interés de los nuevos ocupantes se orienta fundamentalmente hacia la vivienda de un dormitorio.

 Por otra parte, vemos con mucho interés el último decreto del Poder Ejecutivo del 13 de octubre del 2016 que promueve la construcción de proyectos de gran dimensión. Desde luego que se trata de obras puntuales, de gran envergadura, con una inversión en construcción de obra civil superior a 123.000.000 unidades indexadas (algo más de U$S 15.000.000 a la cotización actual), lo que habla de proyectos excepcionales, ya que la mayoría de los emprendimientos que realizan nuestros promotores son de dimensiones sustancialmente menores. También, vemos con mucha atención a la evolución de la construcción en la República Argentina. Ese mercado, que sufrió una depresión más importante que la de nuestro país, se está revitalizando y los precios de venta de unidades a estrenar ya superan los de Uruguay. La temporada pasada ya se vio gran interés por parte de los argentinos en el arrendamiento de apartamentos en edificios de Punta del Este. Hoy ya constatamos un gran interés en alquilar unidades en la temporada.

 

Costos y posibilidades

Se ha esgrimido que una de las causas del descenso de la actividad es, entre otras razones, la migración de inversores para otros países, como Paraguay. ¿Qué piensa de esto y cuáles serían las otras causas de ese descenso?

Los inversores están permanentemente buscando oportunidades de negocios, y no sólo en Paraguay, dónde la construcción tiene costos sustancialmente inferiores a los de Uruguay, y las condiciones laborales y la facilidad de comenzar nuevos emprendimientos son mucho mejores, sino también en países como Colombia, Panamá y la ciudad de Miami. Los costos de construcción en nuestro país han aumentado sensiblemente en los últimos años y se alejan cada vez más de las posibilidades de los potenciales adquirentes. Si bien a nivel regional no estamos demasiado altos, sí lo estamos a nivel internacional. Los costos salariales en el Uruguay han aumentado 108% en términos reales en los últimos 10 años, y su incidencia en los costos es muy importante. Por otra parte, entre los años 2010 y 2014 se fue generando un sobre stock de viviendas que se está paulatinamente absorbiendo. Ya  desde 2015 la venta de unidades construidas supera en cantidad a las que se inician en nuevos emprendimientos.

La situación regional como el cambio de gobierno en Argentina y crisis en Brasil, ¿cómo afectará a la industria de la construcción en nuestro país?

Tanto la Argentina como Brasil experimentaron una profunda depresión como consecuencia de la aplicación de políticas que crearon grandes desequilibrios macroeconómicos. No poca importancia tienen los motivos económicos a nivel popular, en la voluntad de cambio de gobernantes. Los nuevos gobiernos se ven enfrentados a la necesidad de aplicar correctivos muy duros e impopulares para poder encaminar nuevamente a sus economías. Del éxito de estas nuevas políticas económicas dependerá que puedan emerger de tal situación. Indudablemente que la recuperación de nuestros grandes vecinos influirá sustancialmente en nuestro país. El inversor argentino, y paulatinamente cada vez más el brasilero, experimentan gran atracción por invertir en el Uruguay por razones extra económicas. Punta del Este está considerada como el balneario más selecto de cono sur. Pese a nuestra gran autocrítica, nos ven como un lugar excepcional, tanto desde el punto de vista de la seguridad personal como de la jurídica.

 

Productividad

La productividad es otro de los temas que se han planteado. ¿Por qué es tan difícil llegar a un acuerdo entre empresarios y el Sunca?

Considero que hay dos causas fundamentales. La primera se refiere a la gran complejidad que ha devenido en la construcción como consecuencia de los nuevos materiales, nuevos procedimientos constructivos y la incorporación cada vez mayor de maquinaria. En consecuencia, la definición de una tarea y la posibilidad de establecer un rendimiento mínimo para cada una de ellas es sumamente compleja. La segunda causa es la pérdida de gobernanza en las obras. Los capataces tienen un margen muy limitado de conducción y las acciones gremiales dificultan la posibilidad de exigir rendimiento en el trabajo. En ese sentido la conocida cultura del trabajo, que se ha ido perdiendo, y la poca posibilidad de revertir esa tendencia, gravitan en forma importante.

¿Obras en la modalidad PPP y la nueva planta de celulosa podrán reactivar la actividad en el sector?

Hasta ahora las PPP han tenido un desarrollo limitado. Entendemos que el gobierno está haciendo esfuerzos por llevarlas adelante, lo cual apoyamos. En relación a la planta de celulosa creo que hay dos aspectos que considerar. Uno es la incidencia de la producción que generaría ese emprendimiento en el PBI uruguayo. Sería muy importante en cuanto al incremento de la producción y las exportaciones. Además generaría nuevas fuentes de trabajo, no tanto en el funcionamiento de la planta en sí misma, sino en el sector forestal, que es más intensivo en mano de obra. El otro aspecto es la incidencia en la creación de puestos de trabajo en la construcción. Ya hemos tenido la experiencia en las dos plantas anteriores. Generan un gran crecimiento de la mano de obra durante un período relativamente breve creando una distorsión importante en el mercado laboral y luego de terminada la obra queda una gran cantidad de obreros sin trabajo. Nosotros somos partidarios de políticas que tiendan a la creación de puestos de trabajo en forma permanente, de manera de poder planificar nuestros emprendimientos, como, asimismo, la capacitación del personal, tanto en los diversos oficios que involucran a la construcción como lo atinente a la prevención de accidentes laborales.

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