En diálogo con Del Constructor, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Punta del Este – Maldonado, Javier Sena, se refirió a la situación del sector inmobiliario y del turismo, a un primer balance de la temporada estival y a las expectativas que genera el cambio de autoridades gubernamentales, al tiempo que abogó por  “un cambio de matriz de promoción del Uruguay”.

En Maldonado hay 450 inmobiliarias, de las cuales, 150 de ellas, son socias de la Cámara Inmobiliaria Punta del Este – Maldonado. En este sentido, Sena sostuvo que la idea es generar un plan para ampliar el número de socios de inmobiliarias habilitadas, al tiempo que informó que dicha cámara está asociada a sus pares de Rocha, Canelones y Colonia, a través de la Intergremial de la Costa, que es miembro activo de la Cámara de Turismo del Uruguay. De hecho, se le presentó al novel ministro de Turismo, Germán Cardoso, un documento donde se plantea las necesidades y objetivos del sector.

 

En el documento al que hace referencia, ¿cuáles son los desafíos que plantea la Cámara Inmobiliaria?

El desafío que tenemos por delante, en primer orden, es la aprobación del marco regulatorio de la actividad del inspector de inmobiliaria en todo el país y, especialmente, en la zona turística que es donde hay un cambio.  La zona turística tiene diferencias con el resto de los inmobiliarios del país. Después esperamos que se anule el IRPF a los alquileres temporarios, vale decir a los alquileres de verano, porque esto trajo aparejado que se han retirado clientes  de las inmobiliarias que prefieren alquilar por los portales o en forma directa, para bajar los costos.

Eso trajo como consecuencia que se bajó la calidad del servicio y además con la posibilidad de perder el destino, ya que los portales no dan ningún servicio y la mayor parte de las veces generan problemas al turista porque no sabe dónde va,  le ofrecen una cosa que no es lo correcto  o que no es lo que vieron en la pantalla.

 

Informalismo en el sector

Ahora que nombra a los portales, ¿cuánto de informalismo hay en el sector teniendo en cuenta el avance de la tecnología y las aplicaciones?

No se sabe a ciencia cierta, habría que hacer un estudio muy profundo,  pero se calcula que estamos en el sector en un 90% de informalismo. Ese fue también uno de los temas que se planteó a las nuevas autoridades que, en su mayoría, están de acuerdo con los puntos que le nombre. Lo que ocurre es que también depende de la financiación que el propio Estado pueda costear las promociones para el sector turístico. En general, el Estado ha dejado siempre de lado al turismo, sabiendo que es la principal industria del país, con la que ingresan más divisas, la que genera más trabajo y no genera polución, ni daños al medio ambiente. ¿Por qué ha dejado esto para atrás? Porque tiene como prioridades a otros ministerios. Debería tomarse a todos por igual o, en definitiva, trabajar todos en conjunto y no se ha hecho. Por lo menos, desde que nosotros tenemos conocimiento. Desde hace quince o veinte años hasta hoy no se ha hecho prácticamente nada para trabajar en conjunto, con otros ministerios, en la parte turística. De alguna manera, todos los ministerios están relacionados con el turismo. El turista necesita comer, que las rutas estén bien, lo que depende del Ministerio de Trasporte y Obras Públicas o, en el caso del Ministerio de Economía, que exista un plan sustentable para incentivar al consumo del turista.

 

El turismo tiene un “efecto cascada” hacia otras industrias.

Exactamente; el turismo contempla otras industrias, más allá de que la región hoy esté convulsionada. Sabemos que Argentina está complicada, Brasil está saliendo recién de la situación que venía y  eso nos lleva a que Uruguay esté complicado. Pero el problema más grande que tiene nuestro país, desde hace años a esta parte, y que lo venimos reclamando constantemente, es los altos costos internos que tiene, por lo que no somos competitivos ni con Argentina, ni con Brasil, ni con Chile. Somos unos de los países más caros del mundo, lo que nos ha traído unos perjuicios enormes y no solamente al turismo.   Y ya no hablo del m2,  me refiero a la comida, nafta, peajes, en todo lo que tiene que ver con el quehacer diario  de un turista en el país. Es muy difícil competir así con países que tienen menores costos. Uruguay se ha ido encareciendo porque tenemos un dólar barato, el peso del estado en relación a  la parte privada es muy grande y eso ha llevado a que todo esté trancado. Realmente, las autoridades no han logrado entender que hay temas que son el abecé para cualquier país. Nosotros lo venimos planteando hace muchísimos años y lamentablemente siempre, por una cosa o por otra, no se toma en serio al sector turístico, cuando es la principal industria del país.  Ingresan  más de dos mil millones de dólares al país por turismo y no hay ninguna industria, en forma individual, que supere eso. La idea es si podemos hacer un plan sustentable para el Uruguay, un plan donde en baja temporada puede venir gente del interior. Es preferible que un uruguayo quede en el país vacacionando y no que salga al exterior. Eso lleva a extender la temporada con el turismo interno y a que las empresas sean más competitivas. Para que el uruguayo haga turismo nacional hay que bajar los costos. Eso fue uno de los puntos que le planteamos al futuro ministro de Turismo.

 

Propuestas

¿Cuál fue la respuesta de las nuevas autoridades  ante las propuestas? 

En principio, les encantó la idea. El tema es, según nos informaron. Que Uruguay está en dificultades económicas muy grandes y con un déficit fiscal muy alto. Esto lleva a que tienen que reconsiderar todo. El Ministerio de Turismo tiene unos ciento cincuenta empleados, no tiene prácticamente inspectores que fiscalicen, ni personal en distintas áreas que son claves, como puede ser información o tecnología, para poder difundir lo que es el turismo en el Uruguay. En este sentido, el principal difusor de políticas de marketing del sector tendría que ser el Ministerio de Turismo y no lo es. ¿Por qué decimos esto? Ellos tienen la obligación, como Estado, de difundir todo lo que hacen los privados, al exterior. Hace poco, una delegación del Ministerio de Turismo fue a Finlandia. Habrán ido a hacer alguna alianza con UPM, pero ¿qué finlandés puede venir a Uruguay? A lo sumo podrán venir cuatro finlandeses. Gastar dinero en promociones así, no tiene mucho sentido. Todo esto lleva, no solamente a que estuvimos disconformes todos estos años con la labor llevada adelante por el ministerio, sino que no nos parece correcto el enfoque que se le dio. Hay que cambiar la matriz de promoción del Uruguay. El buque insignia, a nivel turístico, es Punta del Este, que se conoce en todo el mundo. Y ahora lo cambiaron por el Corredor de los Pájaros Pintados, que nadie lo conoce, ni se sabe bien qué es. Lo que decimos es que tenemos Punta del Este y la costa atlántica, que es lo que hay que usar como carta de presentación para que el turista, luego, venga al resto del país. Esa es la idea, que Punta del ese sea la puerta de acceso al turismo y no al revés. En este sentido, el discurso de las autoridades no coincide con lo que le están diciendo los privados, que son los que ponen la plata y el trabajo.

 

¿En qué situación se encuentra la ley del operador inmobiliario?

Ese es otro de los temas que está en la plataforma de la actividad turística y que también presentamos a las nuevas autoridades. De hecho, ellos conocen el tema y lo han impulsado en períodos anteriores. Por ejemplo, con el futuro ministro de Turismo, Germán Cardoso, lo venimos trabajando hace quince años este tema. Él mismo presentó un proyecto de regulación del sector que por ser minoría no lo pudo llevar adelante. Esa ley está en el Parlamento y actualmente le estamos haciendo un correctivo a lo ya presentado -entre todas las cámaras inmobiliarias del país-  porque siempre hay que actualizarlo. Estamos armando dos capítulos. Un es la inmobiliaria a nivel nacional y otro es el servicio turístico inmobiliario de la costa que no es exactamente igual al del resto del país.  Por eso es que estamos haciendo una modificación al proyecto, a cargo del doctor Facal, por las cámaras de la costa, y Leonardo Costa en representación de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya. Vamos a tratar de que cuando asumen las nuevas autoridades impulsen este proyecto en el Parlamento y pueda ser aprobado.

 

¿Y cómo ha sido, en un primer balance, esta temporada? 

La temporada, para lo que se esperaba, ha sido aceptable. Aunque se registró un 15% de merma en alquileres y hoteles, lo mismo ha ocurrido con la actividad en los comercios, donde el descenso, en algunos casos, llegó al 20%. Eso trajo aparejado una caída de puestos  de trabajo en la temporada. Nosotros priorizamos siempre el trabajo de la gente antes que la recaudación fiscal y las autoridades siempre hicieron lo contrario. Por eso pedíamos que exoneraran el IVA a los turistas, porque siempre algo van a dejar: un alquiler, una noche de hotel o una compra en un comercio. Pero si no vienen, no hay trabajo, no hay comercios y  el Estado tampoco percibe nada.

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El informe del Instituto Nacional de Estadística (INE) señala que en el 2016 se inscribieron 3,7% menos compraventas de inmuebles que en el año previo y en el último trimestre del año pasado, el precio del metro cuadrado (m2) tuvo una leve suba en dólares respecto a igual período de 2015. Asimismo, a fines de 2016 había 65.871 alquileres vigentes en Montevideo y su precio promedio se incrementó 10,7% respecto a fin de 2015.

Los datos revelados en el Índice de Actividad Inmobiliaria divulgados por el  INE da cuenta que en el 2016 se hicieron 121.059 inscripciones en la Dirección General de Registros frente a 125.727 de 2015. De las 121.059 operaciones en 2016, la mitad (60.479) correspondían a compraventas propiamente, 22.158 eran promesas de compraventa, 26.990 hipotecas y 11.432 a “otros actos”, según los datos divulgados por el INE.

En diciembre de 2016 se realizó la mayor cantidad de negocios con 14.792 inscripciones y enero el de menor con 7.161. De hecho, el informe del INE destacó que en la serie histórica, se aprecia “un crecimiento regular en el registro de compraventas en el mes de diciembre de cada año”. En dicho mes, las inscripciones registradas “se dieron principalmente en los departamentos de Montevideo (38,23% del total), Canelones (14,68%), Maldonado (12,60%), Colonia (4,87%) y Rocha (3,68%)”, añadió el reporte.

En cuanto al precio, el índice del precio medio del m2 en pesos cayó 2,36% en octubre-diciembre de 2016 frente a igual período de 2015. En tanto, al medirlo en dólares, se dio una suba de apenas 0,83% entre los dos períodos mencionados.

 

Alquileres

Para trazar un panorama del mercado de alquileres, el INE se basó en registros del Servicio de Garantía de Alquileres de la Contaduría General de la Nación y en la garantía de alquiler de ANDA.

En diciembre, último mes relevado en el informe, había 65.871 alquileres vigentes en Montevideo a un precio promedio de $ 12.522, esto es 10,7% más que a fin de 2015. El barrio con el alquiler promedio más caro a fin del año pasado era Punta Gorda y el más barato era Casavalle. En tanto, Canelones tenía un precio promedio de arrendamiento 10,4% inferior al de Montevideo, aunque con Ciudad de la Costa por encima.

En diciembre de 2016 había 12.924 contratos de alquiler de casas a un precio promedio de $ 12.682, a su vez 8.805 edificios de renta (según el INE “conjunto de viviendas en un mismo padrón generalmente del mismo dueño destinadas al alquiler, de propiedad horizontal o común”) a un precio promedio de $ 10.413 y el 67% de los contratos (44.142) eran de propiedad horizontal a un valor promedio de $ 12.895.

Como los contratos vigentes “pueden tener varios años desde que fueron formulados, por lo cual el precio que pagan podría estar desfasado respecto de los precios actuales del mercado de arrendamientos”, el INE también analizó “los contratos formulados en el último año móvil cerrado a diciembre de 2016, constatándose que los nuevos contratos que se realizan tienen un precio promedio aproximadamente 4,8% superior al de los contratos vigentes”, indicó.

Al comparar lo que ocurrió con el precio de los alquileres nuevos en los 12 meses a diciembre, el incremento de precios fue de 8,79%. En ese sentido, el precio promedio era de $ 13.124 en un total de 18.716 contratos. En este caso, Punta Carretas es el que tiene el alquiler promedio más caro con $ 17.485 (aunque no está relevado Punta Gorda al tener menos de 130 casos) y el más barato es Manga con $ 8.839 en promedio (tampoco está Casavalle al tener menos de 130 casos).

El INE también destacó que “se observa una tendencia creciente del precio de los arrendamientos, aunque con una leve caída registrada en la cantidad de contratos en los primeros meses del año” 2016. Además, señala el documento, “se aprecia un peso creciente del precio del alquiler en los ingresos del hogar, pasando del 18% en enero de 2006 a valores cercanos al 22% en el mes de diciembre de 2016”.

Por otro lado, entre los contratos nuevos, el precio de alquiler de las casas era $ 13.591, el de los edificios de renta alcanzaba a $ 11.460 y el de los que se efectuaron en propiedad horizontal era $13.716. Se mantiene la relación de precios entre esos tres tipos de vivienda respecto a lo que es en contratos vigentes, aunque con valores superiores en cada caso.

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Según el Colegio de Escribanos de Buenos Aires, el mes pasado se cerró con un total de 4.222 escrituras, lo que representa un aumento del 43,9% en comparación con el mismo mes del año anterior y un alza del 18,4% respecto al mes de julio. Con esta subida, el sector acumula en los primeros ocho meses del año un incremento del 13%. Si se tienen en cuenta los montos de las ventas, el total acumulado asciende a 40.338 millones de pesos argentinos (unos 2.660 millones de dólares estadounidenses), un 79,5% más frente al mismo periodo de 2015.

 “El 2016 evidencia un cambio de tendencia que se percibe favorable tanto para la oferta como para la demanda de unidades nuevas y usadas. El sinceramiento de la economía que impulsó el nuevo gobierno de Mauricio Macri planteó un cambio de paradigma que modificó positivamente las expectativas de los inversores y de quienes venían difiriendo un cambio de vivienda”, afirmó Silvia Caviola, directora del Departamento de Economía y Finanzas de la Fundación Universidad Argentina de la Empresa (UADE).

La especialista aseguró que este cambio de tendencia también se verifica en el repunte de la cantidad de escrituras de compra-venta y en el número de hipotecas bancarias. En este contexto y, “tal como se vino observando a lo largo del año, el mercado inmobiliario está recuperando su nivel de actividad y con fuertes apuestas para el próximo año a partir de nuevos desarrollos”, añadió Caviola.

Son varios los expertos que coinciden en destacar que las mejoras que se están produciendo en el mercado de la vivienda tienen mucho que ver con la llegada del nuevo gobierno el pasado 10 de diciembre. Existen unas expectativas muy grandes en el sector de que se produzca un cambio de rumbo importante en materia económica, y que ello facilite la compra y la venta de casas en todo el país. De hecho, ya se están viendo los primeros movimientos provocados por esas expectativas, como la reactivación de las políticas de créditos hipotecarios por parte de entidades financieras argentinas como Banco Nación, Banco Ciudad y Banco Provincia.

 

Expectativas en el sector

De esta expectativa da cuenta un informe especial sobre el sector inmobiliario argentino elaborado por la consultora internacional KPMG en el segundo trimestre del ejercicio que mostraba señales optimistas respecto a las perspectivas del vecino país. “Se perciben cambios alentadores en el mercado inmobiliario, tanto para el sector premium como para la clase media. La mayoría de los actores coincide en señalar al cambio de gobierno como un factor que influenciará positivamente en la situación del sector en el corto y mediano plazo”, señala el informe.

En este contexto, explicaba que “las perspectivas de una fuerte apertura a inversores internacionales en conjunto a la reactivación de la construcción, motivada por la devaluación y la normalización del mercado cambiario como primeras políticas de la gestión del nuevo gobierno argentino, permitieron estabilizar el dólar en valores competitivos para el mercado, generando una confianza que abre nuevas posibilidades para la industria, especialmente a partir del segundo semestre del año.

A la ya mencionada liberalización del cambio de divisas, hay que sumar otras medidas adoptada por el gobierno de Macri, de las que se esperan que tendrán un impacto positivo en el sector de la vivienda. Una de ellas, y quizá la más importantes, es el programa de blanqueo de capitales, con el que el gobierno argentino espera que sus ciudadanos repatríen al menos 60.000 millones de dólares que se encuentran depositados en bancos extranjeros.

Por su parte, Damián Tabakman, rector de la Escuela de Negocios Real Estate y coordinador de los Postgrados de Real Estate de la Universidad Torcuato Di Tella, consideró que “para que haya una recuperación verdadera del sector deben pasar una serie de cosas, que se están dando incipientemente.  La más importante es la aparición del crédito hipotecario accesible para clase media, que es un producto que por años no existió en el país”. Según su opinión, “en la medida que ello se vaya concretando y que la gente se anime a endeudarse, aparecerá una demanda muy importante para nuevos emprendimientos”. Estimó que para que esas medidas den sus frutos será necesario que la inflación baje, algo que según sus previsiones probablemente ocurrirá en el segundo semestre del año próximo. Además, señaló otras medidas relevantes que se deben llevar a cabo, como cambios en los impuestos, reaparición del financiamiento bancario para obras, celeridad en los permisos e inversión extranjera, por ejemplo.

Tabakman opinó que el sector se encuentra ante una buena oportunidad que supone una ocasión importante para la economía del país. Pero avisa de que los políticos deben hacer las cosas bien. “La construcción es uno de los motores del crecimiento económico local y la generación de empleo genuino, de modo que una reactivación del sector será uno de los grandes elementos que potenciará el esperado despegue de Argentina, la aparición de proyectos atractivos y el interés de inversores locales y extranjeros por apostar al país, de la mano de una progresiva construcción de confianza a largo plazo con reglas de juego claras y estables. Mientras ello no ocurra, él sostiene que los argentinos seguirán apostando por otros mercados del exterior que prometan mejores retornos. “Pero a mi juicio, hoy la oportunidad pasa por invertir en Argentina donde el rebote es mas probable”.

Por su parte, Caviola consideró fundamental, para que el sector se consolide, que los actores del mercado estén convencidos de que se han afianzado las variables económicas, que las reglas de juego no se van a modificar y que la confianza ha vuelto al sistema. “Si  esto ocurre  será muy  favorable para los inversores”, concluyó.

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Previo a la temporada estival, la publicación “Casas en el Este” elaboró un informe sobre cómo se prepara el sector turístico y las expectativas en la temporada alta 2016-1017 en el este uruguayo. Según da cuenta la publicación especializada, en base a datos del comportamiento de los turistas que planean vacacionar en nuestro país, el análisis de datos oficiales y la situación regional en comparación a la temporada pasada, de mantenerse la tendencia Uruguay estaría frente a una temporada con un 16% de afluencia de turistas, lo que convertiría a esta temporada en récord histórico en cantidad de visitantes.

“El primer indicio de que será una temporada excelente en cantidad de visitantes es que el contexto de Argentina es mucho más favorable respecto a la temporada pasada. Recordemos que la temporada 2015-2016 tuvo un comienzo retrasado debido a la incertidumbre acerca del cambio de gobierno y la liberación del dólar, un factor clave en la decisión de veranear en nuestro país. Cuando a finales de noviembre Mauricio Macri resultó ganador de las elecciones y se conoció el rumbo económico del gobierno respecto al tipo de cambio, las consultas se dispararon y los argentinos llegaron en masa, contribuyendo a la que sería la mejor temporada en los últimos cuatro años”, sostiene el informe.  El incentivo para los turistas argentinos es el fin de las restricciones cambiarias, a lo que se le agrega un hecho decisivo como es que,  por primera vez en mucho tiempo, los precios de Uruguay están equiparados con los del vecino país”, señala el documento.

En cuanto a Brasil, las expectativas son de cautela, debido a la situación política del país. “El crecimiento sostenido que venía teniendo el público brasilero tuvo una merma en la temporada 2015-2016 (un 19% menos) debido a la crisis político-económica y devaluación que afectaron al país. Este año el panorama continúa sin mejoras, por lo que es previsible que se mantenga la cifra de visitantes”, sostiene el estudio. En cuanto al turismo interno, se recuerda que en el 2015 la expectativa de la baja de precios por la incertidumbre de la situación argentina también retrasó la decisión de alquiler por parte de los uruguayos. “Si bien este año hay una mayor cantidad de consultas y reservas todavía es muy temprano para saber si se trata de un adelantamiento de la decisión o si vamos a contar con una mayor presencia de turismo interno”, señala el artículo.

El informe concluye que “(el análisis de los datos de Casas en el Este), sumado a una situación argentina más que favorable y una marcada tendencia de aumento de turistas según las estadísticas oficiales, nos permiten pronosticar que el verano 2016-2017 será la mejor temporada en cantidad de turistas desde que se tienen registros. Este excelente resultado será dado, en gran parte, por la llegada récord de turistas argentinos, que reafirmarán, con más solidez que nunca, su tradicional favoritismo hacia nuestras playas”.

 

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La Cámara Inmobiliaria de Maldonado y Punta del Este emitió un comunicado donde insta a los propietarios a congelar los valores y mantenerlos al mismo nivel de la temporada pasada,  de manera de no ahuyentar a los turistas.

La Cámara Inmobiliaria de Maldonado y Punta del Este emitió un comunicado donde insta a los propietarios a congelar los valores y mantenerlos al mismo nivel de la temporada pasada,  de manera de no ahuyentar a los turistas.

“Solicitamos a inmobiliarias y a los propietarios con inmuebles en la zona a que no suban los precios; no es el momento para hacerlo, porque subió el peso uruguayo contra el dólar en los últimos meses y porque países de la región, como la Argentina y Brasil, están en pleno ajuste. No amerita una suba en los valores porque no están dadas las condiciones, ni para argentinos ni para brasileños”, afirmó  Javier Sena, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado, que cuenta con 200 socios sobre un total de 300 inmobiliarias.

En la información, proporcionada por el diario argentino El Cronista, Sena señaló que se espera que la mayoría de los propietarios congele las tarifas. “Puede haber casos de aumentos de precios, pero quien aumente le costará después alquilar. Las inmobiliarias ofrecen primero los inmuebles que mantuvieron la misma tarifa que la temporada anterior”, destacó y agregó que los valores son “muy competitivos frente a la costa argentina”.

Al respecto precisó que departamentos de un dormitorio (dos ambientes), sin servicios, cuestan US$ 1500 la primera quincena de enero, la más cara de Punta del Este; con servicios de mucama y piscina, entre otros, oscilan entre US$ 2200 a US$ 2300.

Los departamentos de dos dormitorios (tres ambientes) cotizan a uS$ 2200 y US$ 3000, sin y con servicios, respectivamente. En tanto, casas de tres dormitorios en La Mansa, cerca del mar, valen de US$ 3500 sin piscina US$ 4000 con piscina; de cuatro dormitorios hay inmuebles disponibles por entre US$ 5000 y US$ 7000 la primera quincena de enero.

En otra nota, también publicada en El Cronista, Luis Borsari, director General de Turismo del departamento de Maldonado, auguraba un posible alza de 15% a 20% de argentinos esta temporada, frente a la pasada, cuando ya habían crecido entre 20% y 30%, por los “precios competitivos” de las playas uruguayas frente a las argentinas. Pero la noticia de algunos fuertes incrementos, denunciados por la ministra de Turismo, Liliam  Kechichián, llevaron a los inmobiliarios a pedir calma y mesura a los propietarios, para no arruinar una posible buena temporada.

Sena aseguró además que la inflación anual en Uruguay ronda el 8,9%, que los precios son competitivos y que además el peso uruguayo ganó valor en los últimos dos meses, ahora está en 28,70 por dólar, frente a los 30 pesos previos. “Además de pedirle a los propietarios que mantengan los precios, porque no están dados los motivos ni las circunstancias, por el contexto regional, también se lo pedimos a los comerciantes. Hay que mantenerlos a rajatabla, no subir nada”, destacó Sena y llamó a los argentinos que tienen propiedades en Uruguay en alquiler a seguir este consejo.

El verano pasado, según Sena, Punta recibió muchos argentinos, pero gastaron poco. “Esperamos que no sólo vengan, sino que salgan a comer, a pasear, que también gasten”, dijo.

Según sus datos, en la primera quincena de enero de 2015 se alquiló prácticamente todo en Punta del Este, mientras que en la segunda hubo entre 5% y 8% de los inmuebles que quedaron libres. Pero aún es pronto para tener certezas sobre la temporada, porque se reserva cada vez más sobre la fecha, porque “todos buscan mejorar los precios”, explicó Sena.

En Punta del Este hay entre 50.000 y 60.000 camas disponibles en la temporada, en departamentos y casas. En la ciudad viven sólo unas 12.000 personas, pero en la primera quincena de enero, sobre todo desde el 26 de diciembre, la población suele ascender a 250.000 habitantes.

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