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El aumento de la moneda estadounidense en la vecina orilla, fluctuando en 20 y 21 pesos argentinos, lo que representa un 7% de aumento en un mes, ha comenzado a tener un impacto negativo en el mercado inmobiliario de ese país. Varios especialistas analizaron cómo podría comportarse el mercado en el 2018 de mantenerse la tendencia.

El portal de noticias www.iprofesional.com consultó a varios especialistas sobre la situación y cómo está afectando al sector. En este contexto, Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Argentina, señaló que “en los últimas semanas hubo un receso de llamadas, eso tiene que ver con los aumentos que se empezaron a sentir, con el clima político y por supuesto con la suba del dólar” y agregó que aquellos compradores, que buscan hacer una transacción sin crédito hipotecario, prefieren esperar a que “el escenario esté más estable. Para nosotros el panorama es complejo, hay que ver qué pasa si sigue en alza la moneda estadounidense será aún más complicado”, sentenció Pepe.

 

Créditos y plazos

Por su parte, Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), señaló que “todo movimiento del dólar produce inquietud en quien tomó un crédito. En aquellos casos en donde los plazos de otorgación superan los 120 días es aún más complicado y en esos casos puede caerse la operación”. El principal problema gira en torno de los plazos de otorgación de los créditos, que en algunos casos pueden llegar hasta los cinco meses. “Es fundamental que los bancos empiecen a acortar los plazos, porque es difícil sostener durante tanto tiempo una transacción”, agregó Bennazar.

Por ejemplo, quienes comenzaron a gestionar un crédito hipotecario en noviembre lo hicieron con un dólar a $17,90, por lo que si pedían un monto de u$s100.000 significaba en pesos 1.790.000, ahora con un dólar a 20,36 ese valor en moneda local es de $2.036.000, es decir que el tomador de hipoteca tiene una diferencia de $246.000 (u$s12.082). “Se trata de cifras muy altas, las que hoy están necesitando los compradores con hipoteca. En general los bancos están extendiendo los plazos de otorgación para que puedan conseguir ese dinero que muchas veces es mediante la ayuda de familiares o amigos. En algunos casos los dueños están dispuestos a renegociar los valores, pero claro, nadie quiere perder dinero”, aclaró Pepe.

No sólo el valor del dólar se dispara, sino que las propiedades para la venta también vieron incrementado sus precios. Según los datos difundidos por la empresa  inmobiliaria Properati, en enero pasado se registró una suba interanual del 9% en dólares sólo en la Ciudad de Buenos Aires. “Si tomamos todo el territorio de la Argentina esa suba alcanzó “el 12%”, detalló Bennazar. Para el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, los precios seguirán en alza, más allá de la disparada del dólar, lo que parece que complicará aún más el panorama, agregó.

En noviembre, según el Colegio de Escribanos, en el ámbito porteño se firmaron 7.850 actos de compraventa, un 27% por encima del registro del mismo mes de 2016. De esta manera, dicho mes se erige como el mejor diciembre de la última década, en línea con la tendencia mostrada durante todo el año, que cerró con un total de 63.382 escrituras, lo que implica un avance del 41% sobre las cifras de 2016, siendo éstas las mejores desde 2011. “Mientras no se logre bajar el nivel de inflación, la situación va a seguir igual, será un año complicado”, sentenció Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Argentina.

 

Blindaje contra el dólar

Varios agentes inmobiliarios plantearon pasar el financiamiento de viviendas en dólares a Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs), una unidad de medida creada por el Banco Central de la república Argentina para fomentar el crédito hipotecario. La idea es que los operadores privados comiencen a financiar en UVAs de manera de “blindar” el crédito frente a  la suba del dólar.

Damian Tabakman, presidente de la Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate, explicó al diario Clarín que esta sería la mejor medida ante la actual situación. “Si la compra venta se pactara en UVAs, una disparada del dólar no haría que se cayeran tantas operaciones. Respecto de ventas en pozo (antes de iniciarse la construcción del edificio), sí es bueno y esperable que se pacten en UVAs para calzarlas con los préstamos intermedios, que se desembolsan en UVAs y se indexan de esa misma manera”.

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Más de un centenar de ciudades de Argentina pusieron en marcha distintas acciones que apuntan a la eficiencia energética, como los edificios sustentables que permiten ahorro de 40% en los consumos, aun cuando su construcción haya tenido un costo adicional de entre 7 y 10% respecto de las tradicionales, según cálculos del Ministerio de Medio Ambiente de la ciudad santafecina de Rosario.

Paneles y termo tanques solares, bicicletas y autos eléctricos, así como la construcción de edificios sustentables, figuran entre las acciones de incorporación de tecnologías con miras a la eficientización de la energía, según un artículo publicado por la agencia de noticias argentina Télam.

“Una cuestión muy básica apunta al consumo energético responsable y el uso de dispositivos no contaminantes, como paneles y termo-tanques solares”, coincidieron en señalar Nelson Copia, del departamento Ambiental de la ciudad mendocina de Godoy Cruz; Ana Paula Lattuca, directora del Programa de Construcciones Sustentables de Rosario (Santa Fe); y Gisella Gallucci, de Energías Renovables de Salta.

Cabe recordar que las ciudades de Godoy Cruz, Rosario y Salta forman parte de la Red Argentina de Municipios frente al Cambio Climático (RAMCC), que agrupa a 119 distritos de 18 provincias de todo el país que en los últimos años desarrollaron políticas activas en temas energéticos.

En este sentido, Lattuca explicó a Télam que Rosario se convirtió en el “primer” distrito del país en “implementar medidas para la reducción del consumo de energía en la construcción de edificios”.

“A partir del uso intensivo de paneles solares y otros instrumentos térmicos para calefacción y refrigeración, desde 2013, se construyeron unos 115 edificios para viviendas y oficinas, y un shopping, que ocupan una superficie cubierta de casi 450.000 metros cuadrados”, afirmó Lattuca. También señaló que la decisión del gobierno de impulsar el uso de materiales térmicos tuvo un impacto económico adicional que oscila entre el “7 y el 10%” en las nuevas edificaciones. No obstante, Lattuca aclaró que esos mayores costos iniciales se compensan “largamente, porque el ahorro de energía en acondicionamiento térmico es del 40%”.

 

Responsabilidades energéticas

En tanto, Nelson Copia, Jefe del Departamento de Fiscalización Ambiental de Godoy Cruz, puso de relieve los avances en temas de responsabilidad energéticas y mencionó como ejemplo que en la ciudad se instalaron “termo-tanques solares en todos los jardines maternales, centros de salud, polideportivos y otras dependencias municipales”. Durante este año, se colocarán paneles solares para abastecer de energía eléctrica al Concejo Deliberante de Godoy Cruz. En esa ciudad mendocina se inauguró “hace pocos meses un edificio para viviendas totalmente sustentable, con paneles y termo-tanques solares, y un sistema para recuperación de agua”, comentó Copia.

También destacó que la Policía Ambiental usa “bicicletas y un auto eléctrico para recorrer más de 250 lugares para recolectar pilas y baterías, que se trasladan a lugares seguros para su disposición final”. Además apuntó que se aprobó una norma municipal que otorga beneficios impositivos a aquellos proyectos habitacionales que “incorporen medidas sustentables”.

En Salta, la directora de Energías renovables, Gisella Gallucci, destacó la sanción de la ley de Balance Neto, que apunta a reducir el consumo energético y permite “vender el excedente de producción a la empresa distribuidora provincial, que la compra con una tarifa diferencial más alta”. Gallucci señaló a Télam que por medio de esta iniciativa “se puede vender hasta 1 MW” de electricidad, con beneficios puntuales para los primeros pobladores que se sumen a la iniciativa.

De todas formas, adelantó que la ciudad analiza ampliar hasta 3 MW la potencia, que podría comprar la distribuidora eléctrica local, como “un estímulo para el ahorro energético”. Asimismo, resaltó la importancia de la ley de Fomento a las Energías Renovables, que otorga “exenciones impositivas y créditos para equipamientos” para todas las industrias y residentes de la provincia que utilicen fuentes energéticas alternativas.

Cabe recordar que la Red Argentina de Municipios frente al Cambio Climático es un instrumento de articulación e impulso de las políticas públicas locales de lucha contra el cambio climático de las ciudades y pueblos de la Argentina, donde se coordinan acciones locales, se socializan experiencias y se evalúan los resultados de los programas que desarrollan los municipios que la integran.

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Con amplias expectativas comenzó el 2017 para el mercado inmobiliario del vecino país, según da cuenta el diario argentino Clarín . Los pronósticos favorables se sustentan, fundamentalmente, en dos aspectos clave: la leve reactivación registrada en el último trimestre del año y en el tramo final del sinceramiento fiscal.

El optimismo reinante tiene como una de sus principales causas el cambio de gobierno, según algunos de los testimonios de especialistas recabados por Clarín.  Por ejemplo, Ignacio O’Keefe, director de la inmobiliaria homónima, afirmó que “(la asunción de Macri) tuvo una importante influencia en el mercado inmobiliario del año pasado y creemos que en el 2017, con las reglas de juego más claras, tanto en materia de dólar como en créditos y blanqueo, el sector debería resultar más atractivo para todos los actores”.

La reactivación no sólo se observa en el movimiento registrado durante los últimos 45 días del 2016 en consultas y ventas de lotes, condominios y casas sino en las consultas sobre tierra para el desarrollo de nuevos productos. “Se nota un fuerte movimiento hacia Zona Norte y, aunque no hay aún proyectos que se puedan promover, hay amplios terrenos que se están analizando para ofrecer productos nuevos ajustados a las necesidades de este mercado tan cambiante”, comentó Haydeé Burgueño, de la inmobiliaria homónima que opera en Pilar y alrededores.

 

Proceso en expansión

Todos los actores  consultados coinciden en estimar que el proceso de expansión comenzará ahora en marzo. “Tanto a nivel país como mercado, necesitamos una mayor estabilidad económica y con variables que nos permitan un crecimiento pronunciado para generar mayor confianza en nuestros inversores.  El mercado inmobiliario está abriendo muchas posibilidades y formas de invertir, lo cual hace que el ladrillo siempre continúe siendo una buena opción para los que buscan ahorrar en un bien redituable a mediano y largo plazo. El mercado aún debe ir afianzándose a las nuevas medidas pero también se deben profundizar algunas más para generar mayor inversión y crecimiento”, afirmó Félix Brie, director de Díaz Mayer & Brie Propiedades.

Este año es electoral en Argentina lo que representa una variable a tener en cuenta por los desarrolladores inmobiliarios del vecino país. “Probablemente, llegando a la época de elecciones, se registre un estancamiento en las ventas y ese será el momento oportuno en el que cada desarrollo presente sus mejores ofertas y financiaciones para captar al cliente”, explicó Eduardo Di Tomaso, director del emprendimiento Área 60, ubicado en la ciudad de Brandsen.

 

Asignaturas pendientes

El desarrollo de mejores condiciones y facilidades para el otorgamiento de créditos hipotecarios es una de las asignaturas pendientes en el sector inmobiliario. También hay otros reclamos. Al respecto, Esteban Edelstein Pernice, director de nuevos emprendimientos de la inmobiliaria Castex, dijo que: “es necesario mejorar el proceso de escrituras a nivel provincial para que haya nuevos proyectos y construcciones unifamiliares”.

 

Condominios

Según las estimaciones, los productos que protagonizarán la oferta 2017 serán los condominios con bajas expensas y con buenos accesos y entornos. Para O’Keefe “los departamentos que se desarrollen en urbanizaciones cerradas deberán contemplar unidades amplias, ideales para la familia que busca resolver la problemática de vida urbana actual”.

Para Alejandro Mazzei, director de Mazzei Propiedades, “ocuparán los primeros lugares los emprendimientos que satisfagan las necesidades de los compradores. La gente cada vez más busca viviendas cercanas a sus oficinas y locales, es decir, que les brinden la posibilidad de tener la vivienda y el lugar de trabajo juntos. Las personas ya no quieren viajar más una hora y media para llegar a su trabajo, por eso cada vez más buscan lugares para vivir que les simplifiquen y ahorren tiempos”.

En cuanto a las zonas, el mercado inmobiliario argentino se encuentra en una etapa expansiva. “Están surgiendo circuitos nuevos con mucha potencialidad y, a la vez, notamos nuevos inversores interesados en apostar al mercado”, sostuvo Esteban Villar, director responsable de The Core Group.

Sin embargo, la situación en la ciudad no parece similar en el ámbito rural argentino. Según la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) el nivel de actividad del sector -que incluye las operaciones de compraventa y alquileres de campos para la producción- arrojó en el primer mes del año una leve caída de 0,06 puntos y acumula una baja de 7,1 por ciento en los últimos seis meses, aunque la baja  estacional es frecuente entre diciembre y enero.

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La ley de blanqueo de capitales impulsada por el  gobierno de Mauricio Macri, permitirá  al contribuyente declarar bienes o divisas de su propiedad no registradas ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP, equivalente a la DGI) a cambio de una tasa general del 10% que queda en cero si se compran bonos públicos y que servirán, según se anunció, para financiar un reajuste de jubilaciones para unas 2,5 millones de personas.

Esta normativa traerá, sostiene el gobierno argentino, beneficios en diversas áreas de la economía del vecino país, sobre todo en lo que refiere a inversiones en sector inmobiliario y en la industria de la construcción. Pese a esto, las autoridades de la AFIP transmitieron cierta tranquilidad a los operadores inmobiliarios uruguayos que el blanqueo de capitales que instrumenta el gobierno argentino no indagará hacia atrás sobre los fondos y propiedades de los contribuyentes.

Según Néstor De Cesare, presidente de Allaria Fondos de Argentina, el gobierno impulsa con esta incorporación reformas en el mercado de capitales para hacer, más eficiente, la canalización del ahorro individual hacia la inversión en activos reales. “Los FCI, en el país, fueron inviables por la doble tributación que implicaba y porque, hacer una inversión financiera, en un fondo indiviso, con un riesgo y un movimiento variable, en función de cómo salgan los negocios del fondo, era impensado", señaló De Cesare.

 

           

Fondo de inversión

Santiago Gómez Carrillo, gerente de ventas de la desarrolladora TGLT,  dijo al diario argentino La Nación que “nuestra compañía, continúa trabajando en proyectos inmobiliarios que pueden ser muy atractivos para los nuevos fondos de inversión inmobiliarios regulados por la ley de sinceramiento y, por otro, hoy ya tenemos emprendimientos muy destacados para aquellos que tengan dinero y a través de esta normativa puedan acceder a comprar bienes inmuebles. Todas las herramientas que sirvan para impulsar el desarrollo de viviendas son bienvenidas".

Gómez Carrillo calificó como muy positiva la medida al señalar que “creemos que la alternativa de invertir en real estate es muy atractiva porque el inversor argentino prefiere siempre invertir en economía real. Por otro lado, la alternativa de no pagar penalidades e invertir en un fondo común de inversión inmobiliario es atractiva por los rendimientos que se pueden conseguir dentro de este mercado. Esta opción podría implicar un cambio de paradigma en el mercado por la oportunidad que estos fondos generarían como herramientas financieras para el desarrollo inmobiliario en Argentina”.

 

Información bancaria

Aún hay puntos no definidos, hay que esperar que se defina bien la ley y que los bancos también lo propongan.

Cecilia Baccello, titular de Baccello Propiedades dijo que “el mayor beneficio es que genera movimiento en el mercado. Empiezan a consultar más, la gente desde siempre entiende la seguridad de comprar inmuebles. Para muchos las leyes y los fondos comunes de inversión son inalcanzables, por lo que optan por los inmuebles. Las desventajas son que falta tiempo para que veamos los efectos en el sector, la ley está en veremos y el porcentaje destinado a inmuebles no es gran cosa", agregó Baccello.

Por su parte, Mariano Sardáns, CEO de FDI Gerenciadora de Patrimonios-Family Office, dijo que “la AFIP, gracias a los acuerdos de intercambio de información automática que se activan en septiembre del año próximo, tendrá conocimiento de lo que un residente fiscal tiene en el extranjero; tanto sean cuentas, inmuebles o participaciones societarias. Cada vez es más difícil o caro acceder al dinero del exterior. Pasa hoy con las casas de cambio que cobran hasta un 15% de comisión por traer en negro, muchas de las cuales inclusive ponen a sus clientes en lista de espera para que haya personas que quieran sacar dólares y por ende compensar los movimientos”.

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La ley de blanqueo de capitales impulsada por el  gobierno de Mauricio Macri, permitirá  al contribuyente declarar bienes o divisas de su propiedad no registradas ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP, equivalente a la DGI) a cambio de una tasa general del 10% que queda en cero si se compran bonos públicos y que servirán, según se anunció, para financiar un reajuste de jubilaciones para unas 2,5 millones de personas.

Esta normativa traerá, sostiene el gobierno argentino, beneficios en diversas áreas de la economía del vecino país, sobre todo en lo que refiere a inversiones en sector inmobiliario y en la industria de la construcción. Pese a esto, las autoridades de la AFIP transmitieron cierta tranquilidad a los operadores inmobiliarios uruguayos que el blanqueo de capitales que instrumenta el gobierno argentino no indagará hacia atrás sobre los fondos y propiedades de los contribuyentes.

Según Néstor De Cesare, presidente de Allaria Fondos de Argentina, el gobierno impulsa con esta incorporación reformas en el mercado de capitales para hacer, más eficiente, la canalización del ahorro individual hacia la inversión en activos reales. “Los FCI, en el país, fueron inviables por la doble tributación que implicaba y porque, hacer una inversión financiera, en un fondo indiviso, con un riesgo y un movimiento variable, en función de cómo salgan los negocios del fondo, era impensado", señaló De Cesare.

 

           

Fondo de inversión

Santiago Gómez Carrillo, gerente de ventas de la desarrolladora TGLT,  dijo al diario argentino La Nación que “nuestra compañía, continúa trabajando en proyectos inmobiliarios que pueden ser muy atractivos para los nuevos fondos de inversión inmobiliarios regulados por la ley de sinceramiento y, por otro, hoy ya tenemos emprendimientos muy destacados para aquellos que tengan dinero y a través de esta normativa puedan acceder a comprar bienes inmuebles. Todas las herramientas que sirvan para impulsar el desarrollo de viviendas son bienvenidas".

Gómez Carrillo calificó como muy positiva la medida al señalar que “creemos que la alternativa de invertir en real estate es muy atractiva porque el inversor argentino prefiere siempre invertir en economía real. Por otro lado, la alternativa de no pagar penalidades e invertir en un fondo común de inversión inmobiliario es atractiva por los rendimientos que se pueden conseguir dentro de este mercado. Esta opción podría implicar un cambio de paradigma en el mercado por la oportunidad que estos fondos generarían como herramientas financieras para el desarrollo inmobiliario en Argentina”.

 

Información bancaria

Aún hay puntos no definidos, hay que esperar que se defina bien la ley y que los bancos también lo propongan.

Cecilia Baccello, titular de Baccello Propiedades dijo que “el mayor beneficio es que genera movimiento en el mercado. Empiezan a consultar más, la gente desde siempre entiende la seguridad de comprar inmuebles. Para muchos las leyes y los fondos comunes de inversión son inalcanzables, por lo que optan por los inmuebles. Las desventajas son que falta tiempo para que veamos los efectos en el sector, la ley está en veremos y el porcentaje destinado a inmuebles no es gran cosa", agregó Baccello.

Por su parte, Mariano Sardáns, CEO de FDI Gerenciadora de Patrimonios-Family Office, dijo que “la AFIP, gracias a los acuerdos de intercambio de información automática que se activan en septiembre del año próximo, tendrá conocimiento de lo que un residente fiscal tiene en el extranjero; tanto sean cuentas, inmuebles o participaciones societarias. Cada vez es más difícil o caro acceder al dinero del exterior. Pasa hoy con las casas de cambio que cobran hasta un 15% de comisión por traer en negro, muchas de las cuales inclusive ponen a sus clientes en lista de espera para que haya personas que quieran sacar dólares y por ende compensar los movimientos”.

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