En entrevista con Del Constructor, el contador y asesor de APPCU, Alfredo Kaplan se refirió a la exposición que realizará sobre medidas tributarias para ser adoptadas a corto plazo de cara a las eleccciones. La charla fue realizada en la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay y, en el siguiente diálogo, Kaplan explica los alcances de las mismas.

 

¿Cuáles serían a su juicio las medidas que debería adoptar el nuevo gobierno?

De alguna forma, Lo que yo planteé referido al sector inmobiliario y que se podría hacer extensivo a otros sectores, es que cualquiera sea el color político del próximo presidente es claro que Uruguay tiene que responder a una serie de situaciones, como por ejemplo: seguridad, educación, salud, inversión  y empleo, entre otros. Son  puntos que el gobierno los tiene que desarrollar.

Creo, y es un tema filosófico, que las medidas se tienen que tomar fundamentalmente en los primeros 100 días del próximo gobierno. Le pongo solo un ejemplo: la reforma del Banco de Previsión Social o el gasto público, son medidas que para tener efectividad tienen que tomarse en un período poselectoral, para no sufrir luego, digamos, todo el desgaste político que significa eso. Yendo concretamente al tema inmobiliario, me encuentro con una serie de medidas como  vivienda promovida o megaproyectos, por citar dos ejemplos.

La vivienda promovida (ex vivienda de interés social), fue la única ley, o de las poquísimas leyes, que salieron votadas por unanimidad por todos los partidos políticos en el Parlamento. En realidad, era vivienda para la clase media, para la construcción y o arrendamiento y funcionó muy bien la ley. Se generaron inversiones, se generaron puestos de trabajo, se cambió la realidad urbana de Montevideo y de muchos lugares del interior, no de todos pero sí de muchos. En los últimos 30 años en Montevideo, en  zonas como el Centro, Cordón, La Blanqueada o El Prado, no se había construido prácticamente nada. Todo era en la costa. Se aprovechó la estructura de la ciudad de Montevideo, me refiero a  luz, saneamiento, energía, calles. Toda la infraestructura de la ciudad con costo cero porque ya estaba, para cambiar el mapa edificio de la ciudad de Montevideo. El Estado no invertía, el Estado exoneraba.

Ahí viene todo un tema filosófico. Uno se puede preguntar, ¿pero cuánto cuestan esas exoneraciones que da el Estado? Si uno toma en cuenta exoneración de rentas para la primera de la unidad, exoneración de alquileres, exoneración de IVA en la construcción, no pago de patrimonio por la obra, no pago de ITP  a la primera venta. Haciendo promedio entre 1 y 2 dormitorios uno puede decir  que son 12 mil dólares por unidad.

Si se hacen 100 mil unidades al año son 120 millones de dólares, en un momento que los números en el Uruguay o están cerrados o son negativos en forma respetarle. Habría que preguntase  si estaría bien orientado el tema. Otra forma de ver costos son los costos marginales. ¿En 30 años, cuánto se recaudó por todos esos conceptos en esos lugares en el Uruguay? La respuesta es cero, porque nadie edificó.

Entonces, más que la renuncia fiscal, eso generó mejor calidad de vivienda, género una oferta importante en el mercado de arrendamiento que permitió no subir los alquileres, género trabajo, generó inversión, género mayor recaudación de aporte unificado, género mayor pago de impuestos porque las barracas, los subcontratistas, los profesionales, tuvieron que pagar sus impuestos, porque la exoneración era para el promotor.

 

Pero luego vinieron los topes. 

Exacto. Entonces a algo que funcionaba bien, se le empezaron a poner topes, porque los promotores privados ganaban mucho. Hay  frases que uno las tiene que conceptualizar. ¿Qué es ganar mucho? Yo te diría, porque las estadísticas las tiene el Ministerio de Vivienda, todos los promotores tienen que presentar los balances todos los años al MVOTMA, vía Agencia Nacional de Viviendas. Nunca se publicaron esos resultados.

Habría sido interesante conocerlos. Y difícilmente el número haya sido mayor al 20% de las ventas para una actividad que desde la compra de los terrenos hasta la construcción del edificio, hasta vender las unidades y cobrarlas, lleva entre tres y cuatro años. Se pasaron por distintos procesos de topes hasta llegar a un 10% de tope de las vivienda del programa, tanto en tipología de uno y de dos dormitorios, que las das a disposición del Ministerio, que las paga luego del año de finalizado el edificio, a precios, por decirte algo, alrededor de 90 mil dólares dos dormitorios y 70 mil dólares un dormitorio. El precio de venta 50% por encima de eso. Conclusión: en esas unidades topeadas se pierde dinero. ¿Qué sucedió? Esta última modificación tiene algo más de 2 años. Bajaron más de un tercio los proyectos presentados, porque bajó la rentabilidad.

 

Falta de diálogo

 

¿Se ha tratado de dialogar al respecto con el MVOTMA?

APPCU ha tratado de dialogar, con muy poco éxito, por no decir con ningún éxito, con el Ministerio de Vivienda, presentándole que se podría  haber creado más de 10 mil puestos de trabajo si se volvía a eliminar los topes, generándose fuentes de inversión importantes.

Este es un tema que va a haber que volverlo hablar con el próximo gobierno, porque actualmente el diálogo es prácticamente nulo. Segundo tema que planteaba: los megaproyectos. Ahí se puede plantear otro tema desde el punto de vista filosófico.

¿Por qué exonerar de impuestos a los megaproyectos? No se exonera tanto como en vivienda promovida, pero se exonera una parte de rentas, se exonera patrimonio, pagan IVA a la venta, pero se le dan certificados por el IVA compras y eso motivó 40 o 50 proyectos, más en Punta del Este que en Montevideo, que están dando, los que se han iniciado al menos, trabajo e inversiones. Ese sistema finalizó al 31 de diciembre del 2018.

Ahora,  yo pregunto, un año de dificultades como es el 2019 y será el 2020,  ¿no se podía haber mantenido eso para generar más puestos de trabajo y más inversión? Puedo decir que entiendo la exoneración de la vivienda social ya que se está tratando de llegar a gente de clase media. ¿Pero por qué no darle exoneraciones a medianas construcciones, que no son ni las viviendas promovidas ni los megaproyectos,  y que quedan en una situación muy compleja frente a ambas.

Es más, los megaproyectos -están en UI las cifras- pero se ubican entre los 12 y 15 millones de dólares,  según fuera para Montevideo o para el interior del país. Alguien que no hace un megaproyecto, hacía dos proyectos de seis millones de dólares, simplemente en dos terrenos que estaban separados a 200 metros. Pero no los dejaban configurar desde ese punto de vista.

Creo que son temas para retocar. La regla candado se creó con la reforma tributaria con vigencia al 1ro de julio del 2007 y trata de concatenar, de alguna forma, la carga impositiva de la empresa que compra servicios y que vende servicios. Por ejemplo,  yo le pago alquileres a una persona física, yo soy sujeto pasivo de rentas, pago el 25%,  la persona física paga el 12%, me dejan bajar como carga impositiva del alquiler del 48%. Un señor me vende un terreno en un millón de dólares y hasta el 28 de febrero la regla candado me permite, si la obra se inscribe en el BPS antes de esa fecha, poder descontar el 100% del terreno. Si la obra se iniciara en marzo y no hubiera algún cambio de lo que yo planteo, se podría descontar solamente 480 mil dólares. O sea, se estaría pagando rentas por la utilidad que no tuve de 520 mil dólares por la cuota parte del terreno que no me dejan descontar. Eso me parece injusto.

Hace 10 meses que APPCU viene planteándoles notas, porque no fue recibida por el Ministerio de Economía, diciéndole prorroguemos lo del 28 de febrero del 2020 para el 2022, o para más adelante, para darle reglas claras a las personas que quieran iniciar un edificio. Yo compro un terreno y me lleva, digamos, 10 meses fusionar los padrones que estoy comprando, obtener el permiso de construcción, formar el grupo inversor, entre otras cosas. Y resulta que después no voy a poder descontar el valor del terreno, solamente el 48%.

¿Vio cuándo se apela a tomar las medidas el último día, en el último minuto, pero no le da seguridad ni tranquilidad a alguien que está comprando algo? Esto es lo que ocurre.

 

¿Y qué pasa con las ventas de inmuebles?

En las ventas de inmuebles, le diría desde hace 13 años existe el impuesto a las transmisiones patrimoniales, que grava la venta de inmuebles con un 2% el comprador y el vendedor de ese ITP.

Cuando se creó la reforma tributaria y el IVA a la primera venta de inmuebles, se habló de un impuesto neutro, que era para mejorar la prolijidad del sector. Entonces ¿por qué castigarlo con dos impuestos a la vez? Con el IVA por un lado y con el ITP por el otro. Desde ese momento, APPCU hablaba con el Ministerio de Economía, que el ministro era Astori, al igual que ahora, y dijo que razones de caja impedían ese tema. Pero creemos que es injusto dos impuestos a la venta al mismo hecho. Hay también un exagerado aporte a la construcción.

Están los aportes a la seguridad social patronales, personales -lo que sería aguinaldo, licencia, vacacional, seguro de salud, el Banco de Seguros del Estado- y un aporte a la Caja de Profesionales que, en realidad, es de las poquísimas actividades que vas a financiar la Caja de Profesionales con la mano de obra de la construcción. Es algo que no nos parece razonable mantenerlo, sino que debería ser un recurso a buscarlo por otro lado. Figuraba, luego, incentivar las ventas a no residentes.

 

¿Esto sería incentivar las ventas  a argentinos que se jubilan y deciden venir a vivir a Uruguay o que están buscando una segunda casa?

Es correcto. Y también no residentes uruguayos que viven en el exterior y quieren volver, o que quieren tener una casa en el Uruguay. A nivel bancario, para los no residentes no hay financiamiento y ese es uno de los temas que se plantean para poder buscar medidas para hacer factible ese tipo de operaciones.  Otro tema que abordamos en esa exposición fue el de los estacionamientos. En 2016 salió un decreto fomentando estacionamientos, no a nivel de la intendencia del punto de vista de hacer bajo la calle los estacionamientos, sino a nivel de alguien que quiere hacer un parking.

Hay una serie de medidas fiscales de apoyo, que vencen todas en diciembre de 2019. Es decir que hoy, prácticamente, ya no se pueden presentar para hacer parking. Medidas que tienen que ver con exoneración parcial de rentas, patrimonio, devolución de IVA de costo de construcción. Fue un decreto del Ministerio de Economía con la Intendencia de Montevideo, que abarcaba estacionamientos en prácticamente casi toda la zona viable comercialmente de Montevideo para estacionar. La intendencia figuró en el decreto, pero nunca hizo ninguna medida de apoyo a nivel municipal a tales efectos.

No fueron muchos los casos de estacionamientos que se plantearon, pero porqué discontinuar esto, en un momento que a Montevideo le faltan lugares de estacionamiento. Esto debería estar dentro del menú de cualquier política de incentivo a la construcción. La pregunta es si esto es la solución del sector inmobiliario. No, no lo es, pero ayuda.

Es decir, sería importante con esto junto a la vivienda promovida. Vale decir que se llegó a ver 72 mil puestos de trabajo en la construcción. Hoy hay 42 mil puestos de trabajo. Sacar los topes solamente llevaría 10 mil puestos de trabajo más,  en un momento que el empleo en el Uruguay no pasa por un buen momento. Esa cifra sería bienvenida y respetada, al igual que los megaproyectos.

 

Usted decía al comienzo de la entrevista que el próximo gobierno debería tomar este paquete de medidas en los primeros tres meses. 

Yo creo que sí. Todo lo que no se hace en su momento, después cuesta mucho más caro hacerlo. Yo ponía el ejemplo de una reforma del sistema jubilatorio. Una reforma del sistema jubilatorio es una medida que va a dar sus frutos en el mediano plazo. Si demoramos cinco años más en tomarla, probablemente los frutos sean demasiado tarde.

Creo que el camino se hace al andar, pero hay que empezarlo ya. Creo que son medidas que se deberían haber tomado en el 2018 o en 2019. Ojalá se toman en el 2020, porque si no se va a seguir postergando.

 

Como asesor APPCU y lider del Estudio Kaplan, creado en 1974, ¿ya han comenzado alguna ronda con los precandidatos a presidenciables o están esperando las internas para ver quiénes quedan de candidatos?

Le diría las dos cosas. Ha habido alguna conversación con algún precandidato que se acercó a APPCU. Se les ha acercado este tipo de material a los distintos candidatos y se va a tener una ronda después de las elecciones internas del 30 de junio, con los distintos y ya electos por cada uno de los partidos, para plantearles este análisis y lo puedan estudiar para ver qué opinan.  

 

La construcción es uno, tal vez el único sector, que crea un efecto cascada o de derrame hacia otros sectores de la sociedad. ¿Hay conciencia de la importancia de esta industria como reactivador de buena parte de la economía del país?

Totalmente de acuerdo. Es el sector que directa e indirectamente ocupa más gente. Creo que esa parte, la clase política, trata de entenderla.

El tema que se plantea y que hemos visto en estos últimos años, que a veces cuesta entenderlo, que es uno de los pocos sectores que el Estado no tiene ningún riesgo,  porque el riesgo lo toma todo el inversor.

Acá no hay exoneraciones como para UPM, ninguna cosa de ese tipo. No hay financiamiento, es decir es el promotor el que compra el terreno, contrata la gente, hace el edificio, y  tiene el riesgo de venderlo  o no venderlo y que le haya ido bien, regular, o mal. Son de las cosas que incentivarlas no tiene costo para el Estado.

Creo que racionalmente, razonablemente, deberían ser medidas que cayesen de conformidad a cualquier política racional en medida impositiva.

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La Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) elaboró un informe, titulado “Consideraciones sobre la vivienda en Uruguay”, donde da cuenta de la situación del sector, poniendo énfasis en la vivienda promovida.

El pasado jueves 16 de mayo, la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, entregó en su sede un documento al precandidato a la presidencia Daniel Martínez. APPCU tiene como objetivo entregar dicho informe a todos los precandidatos.

El documento “Consideraciones sobre la vivienda en Uruguay” plantea una serie de ítems que tiene como fin “lograr soluciones en dicha temática que entendemos esencial para el país”. En ese sentido, se plantea –en el punto “General para todo Desarrollo Inmobiliario”, la eliminación del impuesto a las trasmisiones patrimoniales que se aplica en la primera enajenación del inmueble;  computar el 100% del costo del terreno dentro del costo de obra; reducir el monto del 4%, para la Caja Profesional, dentro del aporte unificado de la Construcción del BPS, y modernizar las condiciones laborales y establecer los mecanismos eficientes para garantizar los derechos de empleados y empleadores del sector.

 

Vivienda promovida

En cuanto a la vivienda promovida APPCU sostiene que “la experiencia de la construcción bajo el régimen de la ley 18.795, de Vivienda Promovida, ha sido muy innovadora y exitosa. No sólo porque ha sido una herramienta efectiva para atraer inversiones sino porque ha derivado gran parte de estas a zonas urbanas que estaban deprimidas y con procesos de vaciamiento no deseados. Su efecto no solo sirve para la oferta de vivienda a sectores desatendidos, sino que ha volcado al mercado de arrendamientos un gran número de viviendas, incidiendo favorablemente en la relación alquiler/ingreso del hogar, según datos arrojados por el INE en su último informe del año 2018. Cabe destacar que existe un efecto derrame dentro de este mercado, ya que el acceso a vivienda nueva, con mejores condiciones de habitabilidad promueve una redensificación de áreas centrales y por otro lado genera nuevos ocupantes en las viviendas que eran habitadas por los adquirentes de la nueva.

 En este sentido, APPCU entiende que debe retomarse el impulso inicial de la aplicación de la ley, derogando las resoluciones ministeriales 636/2014 y 434/2017 y sus correspondientes decretos reglamentarios (156/014 y 34/017), como así también impulsando beneficios por parte de los gobiernos departamentales, quienes han sido los más beneficiados por su aplicación.

En cuanto a la vivienda promovida para deciles 6 y 7, la asociación señala que “dado el informe diagnóstico elaborado en su momento por Julio Villamide en relación con el déficit habitacional y los grandes esfuerzos económicos necesarios por parte del estado para poder satisfacer las necesidades de los hogares de los deciles de ingreso inferior (planes del MVOTMA, apoyo a cooperativas, subsidios, etc.), entendemos que es posible incentivar a la promoción privada en este segmento”. Asimismo, se propone “un canal alternativo” de vivienda promovida. Para ello, se enumeran los siguientes aspectos: favorecer la consolidación de la trama urbana existente, con todos los servicios correspondientes, energía eléctrica, agua, saneamiento, transporte urbano; rever mínimos habitacionales y exigencias constructivas sin desatender condiciones de habitabilidad, seguridad e higiene (no ser más exigente que la normativa departamental); mantener el régimen de exoneraciones fiscales de la ley 18.795, aumentando el plazo de estas a 20 años; eliminar las restricciones tipológicas para que los proyectos sean coherentes con la demanda (unidades de 1D son las que llegan a deciles inferiores). Incluso analizar la posibilidad de incluir unidades de 1 ambiente; mayor contribución por parte de los gobiernos departamentales: exoneración de contribución inmobiliaria por 10 años; mejorar edificabilidad o el no cobro de mayor aprovechamiento en zonas que se deseen promover, y establecer un criterio similar al actual para topes de precio y alquileres en un porcentaje de las unidades a construir como forma de garantizar la canalización de estas viviendas a los segmentos objetivo.

El documento también hace referencia a los desarrollos inmobiliarios tradicionales, al señalar que “bien conocido es lo que significa para el mundo del trabajo la industria de la construcción. El volumen de mano de obra ocupada, y el derrame natural que produce en otras actividades. En buena medida, como dijimos, los Promotores Privados han sido actores fundamentales en la construcción de la ciudad.   Y por todas estas razones, entendemos que, a esta actividad, los gobiernos centrales y departamentales, deben preservarla, promoviendo las medidas necesarias para lograr captar las inversiones necesarias que dinamicen el sector. En este sentido el decreto N° 329/016 y sus modificativos (Promoción de construcción de gran dimensión económica) han tenido un efecto positivo a tales fines. No obstante, entendemos que los plazos estipulados tanto para la presentación de proyectos como para su ejecución no son los suficientemente adecuados para la dimensión de los proyectos que son objetivo de promoción”.

En este sentido, APPCU propone extender el plazo previsto en el decreto 329/016 y modificativas, abriendo un nuevo período de presentación de proyectos ante la COMAP; flexibilizar el período establecido para la concreción de dichas inversiones, atendiendo a las características de la inversión presentada y su peso económico; considerar la posibilidad que un mismo promotor acceda a los mínimos de inversión elegible establecidos, pero como resultado de la suma de más de un proyecto, manteniendo en cada uno las demás exigencias demandadas.

 

Créditos hipotecarios

En este aspecto, el documento “Consideraciones sobre la vivienda en Uruguay”, expresa que “la capacidad de pago de una persona no es sólo lo que tiene ahorrado sino también el crédito del que pueda disponer. El acceso al crédito hipotecario es una de las claves para que las personas y familias uruguayas puedan ser compradores de vivienda, ya que la mayor parte de éstos necesitan financiar más de la mitad del valor de misma. La cantidad de transacciones a través del actual sistema de créditos hipotecarios que los promotores de nuestra asociación han concretado en los últimos 10 años es muy reducida comparada con décadas anteriores y medido en término relativos (Crédito total/PBI) muy baja respecto a países de la región”. Y agrega que “es necesario mejorar el sistema actual, buscando actores alternativos que aún no participan abiertamente (AFAPs), buscando mecanismos que permitan una mejora en las tasas ofrecidas y redunde en mejores condiciones para la toma de crédito”.

 

 

No residentes 

Otro punto refiere a la “política de tratamiento a no residentes para la compra de inmuebles”, cuya situación actual según APPCU, “se estima que, potencialmente, alrededor del 50% de las compras de inmuebles que se realizan en zonas turísticas residenciales pueden ser compradores no residentes (argentinos, brasileños, chilenos, uruguayos que no residen habitualmente en el país, y otras nacionalidades). La caída en el volumen de obras que viene produciéndose desde 2015, atenuada por medidas puntuales departamentales y nacionales, puede detenerse e incluso ir recuperándose, si fuera posible para los no residentes acceder (aunque sea parcialmente), al financiamiento bancario y en general a un tratamiento bancario amigable, con apertura de cuentas corrientes, etc., que facilite la compra de inmuebles. Ello ayudará además a un mejor conocimiento del cliente cumpliendo con las normas sobre lavado de activos. Si bien no existe impedimento a nivel de ley para otorgar un préstamo bancario para la adquisición de vivienda a un no residente, en la práctica ninguna de estas ventas se hace con financiación bancaria. De acuerdo con la normativa vigente del Banco Central, la calificación de un no residente se asimila a la que corresponde al riesgo país del lugar donde resida. Esta reglamentación hace muy difícil por ejemplo que un residente en Argentina, Brasil etc., pueda acceder a un crédito bancario en nuestro país pues no calificaría como tomador de crédito”.

Para APCCU, si bien existe por el Banco Central el concepto de que son créditos al consumo y una hipoteca lo torna riesgo local, “habría que explicitarlo en una Reglamentación o acordarlo con la Banca expresamente. Se procura que los no residentes accedan, en determinadas condiciones, a financiación bancaria para la adquisición de inmuebles, sin menoscabo de las garantías necesarias para asegurar la salud del sistema financiero nacional. Apertura de Cuenta Corriente y sus derivados”.

De esta manera, APPCU hace referencia a los turistas y al turismo, poniendo como ejemplo a países como  Chile, España, Italia y Estados Unidos, que “tienen un sistema de tratamiento para la adquisición de bienes inmuebles por no residentes, muy favorable, con excelentes préstamos bancarios y con obtención de beneficios, que podremos explayar en futuras reuniones”.     

APPCU propone “calificar al tomador de crédito no residente en función de parámetros similares a los residentes, pero en condiciones más estrictas en cuanto a montos y plazos, entre las cuales se podrían considerar titular del crédito y personas físicas con seguro que cubra el pago del crédito en caso de fallecimiento, así como monto del crédito. Hasta el 50% del valor del inmueble a adquirir; hipoteca en primer grado sobre el bien adquirido; un plazo no mayor a 10 años, y justificación de patrimonio e ingresos, a través de certificado de Contador Público o Escribano, o constancia de recibo de sueldos u otros ingresos, como rentas o pensiones,  del lugar de origen, así como de Uruguay.

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Construir en la Argentina en marzo de 2019 es 33% más barato en dólares que hace un año. Pero esta realidad no alcanza para reactivar al sector, que sigue sufriendo la caída de la demanda, la desaparición de los créditos y la incertidumbre electoral. “Según nuestros índices, el costo de la construcción en dólares se depreció 33% en un año”, señaló al diario Clarín Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Las cuentas marcan que el costo de construir un metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires está hoy en 820 dólares. El pico se había registrado en mayo de 2017, cuando llegó a u$s1.188, el más alto desde que hay registros.

Sin embargo, los precios de las propiedades se vienen manteniendo, aunque en casos puntuales hay bajas de 5%. Un informe de la UADE muestra que en los departamentos nuevos en febrero se registró una baja interanual de 1,5%, mientras que los usados aumentaron 5,3 por ciento. En tanto, se derrumbó el poder adquisitivo de los salarios. Ahora para adquirir un metro cuadrado de una propiedad nueva se necesitan cuatro salarios promedio, según el índice de la UADE.

En la Ciudad de Buenos Aires, en enero pasado las operaciones inmobiliarias cayeron 55% respecto del año anterior. “Más allá de que el costo en dólares haya bajado, la relación salario/metro cuadrado no es tan atractiva. La demanda no está activa”, señaló Gómez Picasso.

“Estos costos le resultan muy convenientes al inversor que ya estaba a punto de empezar una obra. Hay que tener en cuenta que en un metro cuadrado no tenés solo el componente de la construcción, también está la tierra, impuesto, gastos de marketing. No es que porque bajó 33% el costo podés bajar los precios en igual porcentaje”, sostuvo Gómez.

En cuanto a los precios de venta, desde Reporte Inmobiliario indican que “en el mercado a estrenar no estamos viendo proyectos que se ofrezcan con bajas significativas”.

“El mercado de las propiedades a estrenar se mueve básicamente a partir de inversores, que son los que compran el 80% de estas propiedades”, agregó Gómez Picasso. “Hoy ese público está cauteloso. Ya no ve chances de que las propiedades se vayan revalorizando entre un 8 y 12% por año, como venía ocurriendo. Por otro lado está el tema de que el mercado de alquileres que ya no atrae tanto. Y los usados están teniendo problemas de demanda porque hay una percepción de que los precios están altos. Para dinamizar el mercado hace falta ajustar un poco los precios”.

 

Néstor Curland, director de Zentrum Desarrollos, aseguró a Clarín que “la rentabilidad que obtiene el propietario por el alquiler de un local comercial cayó de 5% a 4% anual. A nivel residencial, “antes de la devaluación estaba cerca del 3% anual y ahora entre 2 a 1,5%”.

 

Buena inversión

Daniel Muñiz, vocero del grupo Construya, que agrupa a las principales marcas de insumos para el sector, indicó que “en los últimos 20 años en el corredor norte el valor de las propiedades creció 160% en dólares. Esto permitió ganar un 50% más que con otro tipo de inversión. La inversión en ladrillos es mucho más segura que cualquier otra”.

Pero advirtió que “no podemos corrernos de la realidad. La construcción sigue su marcha con las mismas dificultades de caída del consumo que vemos en el país. Nosotros tratamos de alentar a los que tienen dólares guardados para que inviertan en ladrillos. Pero no estamos viendo una reactivación de las obras. La retracción es muy fuerte”.

“El escenario está difícil. Somos un estudio de arquitectura que se convirtió en desarrolladora y construimos 50 edificios en 20 años. Y este es el peor momento”, dice Curland. “A nosotros también nos pega la devaluación. En nuestros inmuebles el 80% de los insumos están atados al dólar. Los pisos de madera vienen de Paraguay y las mesadas de cuarzo de España... Es cierto que la mano de obra está en pesos y no sube tanto, pero esa es la foto de hoy, esa diferencia no va a durar los tres años que se extiende la obra. Nuestros márgenes cada vez se achican más”.

“En los últimos 12 meses, los costos de los materiales de construcción subieron 58%, por encima de la inflación, y la mano de obra se encareció 35%. “Nosotros bajamos los precios un 5%. Y lo hicimos por la necesidad de vender. En un mercado recesivo va a haber un margen de negociación a favor del comprador que tiene el dinero en la mano. Hoy buscamos reducir nuestros costos al máximo y esperar a que el mercado se reactive en un año con elecciones en el que no sabemos que es lo que va a pasar. Ojalá que de parte del Gobierno haya alguna medida para contrarrestar esto,” indicó Curland.

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La tecnología está revolucionando la compra venta de inmuebles en España. Un informe de El País de Madrid, sostiene que dentro de poco los planos, las fotografías, los renders estáticos y los locales de venta serán cosa del pasado. Al igual que en el sector financiero con las “fintech”, el sector inmobiliario está siendo colonizado por nuevas empresas cuyo objetivo es innovar y simplificar el negocio a través de herramientas tecnológicas.

Son las llamadas proptech, un término acuñado en el mercado anglosajón para definir a toda aquella industria tecnológica que está creando valor al sector inmobiliario.

Y abarca desde portales inmobiliarios, pasando por el crowdfunding, el big data, la realidad virtual para comercialización, la visualización de inmuebles, el software de gestión, la domótica o el Internet de las cosas, según explicó Ignacio Martínez-Avial, director general de Desarrollo de Negocio Corporativo y responsable del lanzamiento de Aguirre Newman Digital.

Esta consultora ha realizado el primer mapa de empresas proptech en España y ha identificado a cerca de 60 compañías españolas, o de gestión española, con un foco tecnológico e inmobiliario puro. “El potencial de esta industria es grande y hay muchas más start-ups de tamaño muy pequeño que están trabajando estas tecnologías”, afirmó Martínez-Avial.

Si bien la tendencia ha comenzado en España, en Inglaterra se ha ido afincando en los últimos años. De hecho, en este país hay identificadas más de 250 compañías consideradas proptech de 17 industrias o subsectores vinculados al sector inmobiliario.

En los últimos cinco años, este mercado ha pasado de captar 221 millones de dólares a superar los 2.665 millones en un total de 235 operaciones, fundamentalmente en Reino Unido y Estados Unidos, según la plataforma CB Insights.

En este devenir imparable despunta la realidad virtual, llamada a cambiar radicalmente la forma de comprar y vender propiedades. Las sensaciones y emociones que despierta no tienen rival. Goldman Sachs, uno de los grupos de banca de inversión y de valores más grande del mundo, estima que en 2025 el negocio de la realidad virtual en el sector inmobiliario superará los 2.600 millones de dólares en el mundo.

 

Aplicaciones

La primera aplicación (app) que traslada la realidad virtual al sector inmobiliario se llama Vitrio y el  usuario puede comprar, vender o alquilar su casa aprovechando todas las posibilidades de esta tecnología. “Permite vivir la experiencia de visitar una casa sin tener que desplazarse”, explicó Jesús Rodríguez, cofundador de Vitrio, que nace de la unión de Ressolutions, compañía de servicios inmobiliarios, y Massive Square, especialistas en tecnología de realidad virtual. Eso sí, siempre que el usuario cuente con gafas para esta tecnología.

Algunas promotoras y fondos de inversión ya permiten visitar promociones que aún no existen, tanto de las zonas comunes como del interior de los pisos, echando mano de proptech como BaboonLab, una empresa de Zaragoza puntera en el mundo de la realidad virtual y nuevas tecnologías para la arquitectura.

Su gran salto ha sido crear una inmersión en tiempo real utilizando tecnología de macroproducciones de videojuegos. “Hemos pasado del plano de venta a las infografías y de éstas a las visitas virtuales en tiempo real que permiten a los compradores pasear físicamente por la vivienda y configurarla a su gusto con una calidad hiperrealista”, afirmaron desde la empresa.

Los especialistas creen que el salto que dará el sector inmobiliario español será inmenso. “Poder experimentar la sensación de conocer de una forma tan realista lo que pretendemos adquirir, sin límites de distancia y con anticipación, es un ventaja impresionante. Es como tener un piso piloto a miles de kilómetros de distancia”, sostuvo Miguel Teus, socio fundador de MTB Gestión Inmobiliaria. Este experto cree que la capacidad de cerrar acuerdos a larga distancia, sin presencia física de los interesados, agiliza y dinamiza el sector de una forma “jamás vista hasta ahora”.

El uso de realidad virtual acelera las ventas y los alquileres. “Las viviendas virtualizadas se venden en menos de un mes desde el comienzo de la comercialización de una promoción”, recalcaron desde Baboonlab.

También  el sector de la decoración y las reformas no se está quedando atrás en esta nueva era, en la que el cliente descubre cómo podría quedar el piso tras ser reformado y decorado, una herramienta de incalculable valor para las agencias y portales inmobiliarios. Desde diciembre de 2016, los clientes de la empresa  Rimontgo pueden acceder a un recorrido virtual desde cualquier lugar del planeta.

De esta revolución entre tecnología y ladrillo también participan las agencias inmobiliarias digitales, cuyo signo distintivo es que no hay intermediarios ni comisiones.

“En mercados maduros como Reino Unido, son ya una alternativa a las agencias tradicionales, cuyo modelo de negocio se basa casi exclusivamente en las comisiones”, sostuvo Lorenzo Ritella, fundador y consejero delegado de Propertista, agencia online que aterrizó en el mercado a principios de 2016.

Cliventa, también nacida en 2016 y con más de 120 clientes, es otra de estas agencias con “un nuevo modelo de negocio, una nueva forma de operar que se apalanca en la tecnología para dar una respuesta más efectiva y a un precio más competitivo al cliente”, concluyó Alejandro Briceño, director general de Cliventa.

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El edificio corporativo Plaza Alemania, que se construye en la rambla del barrio Palermo de Montevideo, estará finalizado entre marzo y abril de este año, según explicó a revista Propiedades Román Viñoly, director de Integrated Developments, la firma desarrolladora del proyecto.

Detrás de esta construcción se encuentra el reconocido arquitecto uruguayo Rafael Viñoly, quien inició en 2017 esta aventura y ya analiza nuevos proyectos arquitectónicos.

 

Estructura y confort

Contará con dos subsuelos para estacionamiento, 17 pisos de oficinas que van desde los 500 a 1.000 metros cuadrados y un último piso destinado para una terraza panorámica.

Pretende ser uno de los edificios de oficinas premium de mayor altura y mayor espacio de la ciudad, abarcando una superficie total de 14.000 metros cuadrados.

La planta baja funcionará como hall de acceso a Plaza Alemania y alojará un restaurante de primera categoría con terraza sobre la plaza que lleva el nombre del edificio.

Román Viñoly dijo a la revista Propiedades que “el edificio, en su totalidad, será destinado a renta. Fue concebido como una inversión de valor a largo plazo y le pertenece a una sociedad que lo administrará como un único activo. De este modo, se evitan las complejidades operativas de edificios que son financiados por la preventa de múltiples unidades”.

 

Smartbuilding

La idea es que empresas internacionales ocupen sus instalaciones. Con ese objetivo fue concebido ya que se trata de un smartbuilding, detalló. “Así fue diseñado, conforme a todos los requerimientos que hoy en día se encuentran en los manuales de inmobiliaria de las multinacionales más importantes: desde LEED, IBC, NFPA, hasta puntos de recarga de vehículos eléctricos, etc.”, afirmó Viñoly.

“El edificio cuenta con sistemas automatizados de control de acceso y seguridad, cortinas, iluminación LED de alta eficiencia, llamada anticipada de ascensores, distribución de carga de climatización, utilización de la energía generada por su planta solar, re-uso de aguas grises. La envolvente del edificio está diseñada para disminuir entre un 20% y 60% el ingreso de radiación solar respecto de una envolvente tradicional”, detalló.

“Entendemos que el conjunto de características técnicas de este edificio no se encuentran en los otros proyectos que se están levantando en la ciudad. Por el avance de nuestra comercialización puedo confirmar que hay demanda como la que proyectamos en nuestro plan de negocio”, añadió el director de Integrated Developments.

 

Zona privilegiada

¿Cuál es la importancia de contar con un proyecto como este en la rambla de Montevideo? Viñoly tiene claro que el emprendimiento se ubica en una zona “privilegiada”, con “vistas abiertas hacia al mar, la rambla y la ciudad en un entorno verde de parques costaneros”.

“La zona cuenta con buenos servicios, una creciente población residencial y por su posición central entre Buceo y Ciudad Vieja, permite el rápido traslado a estas y otras zonas hasta en las horas más congestionadas”, opinó.

Este edificio es sólo el comienzo de las operaciones de Integrated Developments en la capital del país.

“Hay algunas oportunidades en la zona de este emprendimiento y por otras partes de Montevideo”, sostuvo el entrevistado.

Viñoly explicó los proyectos, y desafíos de la empresa quelidera.

“En Integrated Developments nos atrae el clima profesional de la ciudad, la relativa estabilidad de la economía, su rol regional y el espíritu de colaboración que aporta un equipo de trabajo que incluye la constructora Arca Construcciones, los bancos BBVA y Santander que financiaron esta obra, y el grupo de asesores, proveedores y gremios que nos han permitido llegar a este momento en presupuesto y cronograma”, sentenció.

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