Jueves, 05 Diciembre 2019 14:58

El problema habitacional

Al momento de escribir estas líneas para del Constructor, se ignora quien ocupará la cartera del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente. Cuando el Mensuario vea la luz, ya se sabrá. Creo que el sistema político en su conjunto, no tiene acabado conocimiento del tema de la vivienda y de una política habitacional consecuente.

Ensayaré breves líneas, un pensamiento que simplemente aborda la temática en su superficie.

Debe enfrentarse el problema habitacional como un aspecto nacional, del cual deben tomar conciencia todos los sectores de la sociedad.

La política habitacional debería ser compatible con el sistema socio económico-existente. La propiedad privada es un pilar de la democracia liberal y sin perjuicio de otras formas de copropiedad, es un mojón  indispensable.

El rol del Estado debe ser confiable. Es de Perogrullo…pero debe ser confiable. Desde el punto de vista de la equidad social, debe haber normas que regulen el acceso a los beneficios, los cuales deben ser objetivos e impersonales. Desde el punto de vista económico, los estímulos estatales deben dinamizar los mercados, regulándonos  pero no interviniéndolos.

La acción del Estado debe ser eficiente, permitiendo y fomentando la actividad privada, libre y competitiva en mercados con pluralidad de operadores e instrumentos. Por otra parte, debe explicitarse los costos de su acción a través de subsidios, en lo posible directo a sus beneficiarios.

La política habitacional debe constituir una red amplia e integrada que llegue a todos los sectores sociales, formales e informales, conforme a los méritos, necesidades y posibilidades de cada persona. De esta manera, debe proveerse opciones desde la más mínima, hasta la vivienda completa.

La política habitacional debe ser de largo plazo (no sucede) y lo suficientemente flexible para permitir cambios graduales. La estabilidad que ello permite es indispensable para el desempeño eficiente de todos los participantes (sector público, sector privado, población).

El sector privado debe ser eficiente y actuar en forma especializada al menos en:

 

- El financiamiento de la oferta y la demanda habitacional.

- La producción y distribución de materiales de construcción.

- El diseño y la edificación de viviendas.

- La organización de la demanda habitacional.

- La promoción inmobiliaria y el corretaje de propiedades.

 

Finalmente, quien aspira a una vivienda debe hacer un esfuerzo para obtenerla. En consecuencia, el ahorro previo es la primera condición para una sana accesibilidad y elegibilidad de ésta, razón por la cual el ahorro debe ser fomentado y protegido. Asimismo, quien obtiene un crédito habitacional debe amortizarlo regularmente.

Proveer de vivienda a la población debe ser un objetivo prioritario de la política habitacional, junto con el desarrollo de acciones tendientes a incrementar el número de nuevos propietarios que no colide, con una tendencia que se viene imponiendo, de fomentar además el arrendamiento como elemento positivo para traer inversiones adicionales al sector, como se hizo desde la ley de vivienda de interés social, hoy llamada promovida.

Sabido es que las modalidades mutan, los jóvenes cambian de trabajo más regularmente, también así de pareja, se trasladan de un lado a otro sin tanto preconcepto como había antes y para ello es mejor pensar en una vivienda que sea transitoria, arrendamiento mediante y que no lo transforme en propietario.

Sin duda la eliminación del déficit habitacional de las poblaciones urbanas y de la insuficiencia en cantidad y calidad de viviendas en general, serán uno de los grandes desafíos de los tiempos por venir y es necesario no talentear en estos temas.

Dar respuesta adecuada al planteo, es también algo complementario de una acción de motivación ética fundamental de la sociedad, cual es el progreso y bienestar de la familia.

 

Aníbal Durán

Gerente Ejecutivo de APPCU

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Como un país en donde es “severamente no alcanzable” adquirir una vivienda para un ciudadano promedio, se encuentra Chile según el estudio realizado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), en el cual se midió el índice de acceso a la vivienda (“PIR” en su iniciales en inglés).

Es así como la investigación, publicada por www.emol.com,  que se realizó usando el ingreso autónomo de hogares reportado en la encuesta Casen (ingreso promedio para los hogares de $913 mil mensuales), además de datos del Banco Central, indicó que Chile posee un PIR de 7,8, posicionándolo como uno de los más altos del mundo.

Inclusive, superior incluso al de países como Nueva Zelandia (6,5), Reino Unido (4,8) o Estados Unidos (3,5). Es decir, el país se ubica entre las naciones “donde la vivienda es severamente no alcanzable”

 

Sacrificio

El objetivo de este índice -explican desde la CChC- es estimar la cantidad de años que necesita un hogar de ingreso promedio para financiar totalmente una vivienda de precio promedio (3.089 UF).

De esta forma, por ejemplo, un índice “4” significa que un hogar de ingreso promedio necesita destinar durante 4 años todos sus ingresos para adquirir una vivienda, lo que a la vez, en el caso de que no destinaran todo ese dinero a ese fin, le significaría solicitar un crédito hipotecario que tenga una duración de entre 30 y 45 años para conseguir el inmueble.

Hoy la mayoría de las ciudades del país se encuentran en la parte alta del índice, siendo las más críticas Temuco (8,8), Concepción (7,7), Santiago (7,4), La Serena (7,3) y Valparaíso (7,1).

El alza en el PIR de las ciudades chilenas ha sido un fenómeno que se experimentó con particular fuerza durante esta última década, pues con anterioridad al 2010 el índice se posicionaba cerca del 4.

De todas formas, el gerente de estudios de la CChC, Javier Hurtado, destacó que esto respondería a una tendencia que se está dando a nivel mundial, y no sería algo particular del país. Una de las causas de este incremento se encontraría en que “todas las ciudades donde las viviendas han llegado a ser ‘severamente no alcanzables’ han experimentado ‘normativas de contención urbana’. En tanto, ciudades donde las viviendas se ubican en el rango de ‘alcanzables’ presentan ‘poca normativa de contención del crecimiento urbano’”, explicó Hurtado.

 

Precios al alza

Restricciones o prohibiciones al crecimiento virtualmente destruyen un mercado de suelo competitivo y empujan al alza el precio de las viviendas”.

“Normas de contención del crecimiento urbano tienden a forzar un aumento del valor del suelo en la periferia y el efecto precio se traspasa a toda el área urbana” Javier Hurtado, gerente de estudios CChC Dentro del informe se sostiene que el aumento del PIR ha llevado a muchas familias a optar por arrendar un inmueble y no comprarlo.

Es así como en el año 2009 la cantidad de arrendatarios alcanzaba un 19%, mientras que en 2017 llegó al 24%.

Desde la CChC postulan que dentro de las soluciones para enfrentar estos incrementos se encuentra “realizar una planificación urbana integrada y de largo plazo, que asegure la provisión de suelo urbano para mantener una adecuada oferta de viviendas”.

Y se agrega,  además, una “densificación equilibrada e inclusiva en las zonas aledañas a la infraestructura pública de alto estándar”, y por último una “nueva y potente política de arriendos en la que, por la magnitud del problema, participe el sector público y privado”.

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La compraventa de viviendas en España cayó casi un 19% en agosto pasado, según las del Consejo del Notariado. Las causas del creciente miedo actual a invertir en vivienda, según algunos expertos, radican en la falta de gobierno y la entrada en vigor de la actual ley hipotecaria. Por tanto, cabe preguntarse qué factores marcarán el mercado inmobiliario español en lo que resta de 2019.

Tal y como destacan desde el portal inmobiliario Casaktua.com, se espera que la economía española crezca un 2,3% al cierre de este año, según las previsiones que ya maneja el gobierno y a las que apunta el propio Fondo Monetario Internacional (FMI).

Por tanto, tanto inversores como particulares pueden afrontar estos últimos meses como un buen momento para plantearse la compra de un inmueble.

Tras la entrada en vigor de la nueva ley de crédito inmobiliario, los estudios de solvencia mucho más exhaustivos del deudor por parte de los bancos son una realidad. Según los expertos del portal inmobiliario, esto provocará que aquellas personas con rentas más bajas encuentren muchas más dificultades para acceder a la financiación.

Por otro lado, tal y como señaló el Banco de España en su estudio Evolución Reciente del Mercado del Alquiler de Vivienda en España, publicado a principios de setiembre, el boom de los precios del alquiler ya no se limita solo a los barrios céntricos. Al contrario, los barrios periféricos y las ciudades colindantes también sufren ya el encarecimiento. También las zonas de rentas bajas.

 

Inversión atractiva

Pese a los dos factores anteriores, los expertos de Casaktua.com afirman que la rentabilidad bruta de la inversión en vivienda sigue siendo "positiva": entre el 4% y el 7,5% en todas las capitales de provincia. Unos porcentajes que seguirán atrayendo tanto a inversores extranjeros como nacionales.

Según sus propios cálculos, el portal estima que el número de propietarios de segunda residencia que optan o tienen pensado apostar por el alquiler turístico se ha reducido a la mitad.

"La alternativa que ha salido ganando es la de disfrute propio", aseguran sus expertos. Y es que el 65% de los españoles que dispone de una segunda vivienda no tiene ninguna intención de ponerla en alquiler a corto o medio plazo. Asimismo, la demanda de primera vivienda en España se recupera gracias a la estabilización en la creación de empleo juvenil. Pero tampoco hay que fiarse a ciegas de este dato: la capacidad de compra de los salarios no crece, lo que mantiene las dificultades en el acceso a la vivienda.

 

Vivienda nueva

De esta forma, según Casaktua.com, la vivienda usada sigue siendo el motor principal del mercado inmobiliario español. No obstante, la obra nueva sigue abriéndose paso. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero y junio la venta de casas de obra nueva creció un 7,4% al tiempo que las transacciones sobre vivienda usada descendieron un 1,6%. Por último, según reflejan los datos recopilados por el Colegio de Registradores, el número de viviendas adquiridas por extranjeros se ha incrementado en un 7%. En concreto, el mercado inmobiliario español atrae a compradores de Reino Unido, Francia y Alemania, principalmente. "Y lo seguirá haciendo", aseguran desde Casaktua.com. Así, las ubicaciones de costa son las preferidas, destacando especialmente Alicante, Tenerife, Málaga, Baleares, Girona, Las Palmas, Murcia, Almería, Tarragona y Castellón.

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Las ciudades de todo el mundo se enfrentan a grandes desafíos en lo que respecta a la rápida urbanización, el envejecimiento de la población, la soledad, el cambio climático y la falta de viviendas económicamente accesibles. Ese diagnóstico, que plantea un grupo interdisciplinario convocado por la marca Ikea, supone reconsiderar la forma en que se diseña el hábitat construido. De lo contrario, “las ciudades serán cada vez más insostenibles y socialmente desiguales”, definen desde Space 10, un laboratorio global de investigación y diseño que auspicia la empresa sueca, según el suplemento ARQ del diario argentino Clarín.

Junto con el estudio Effekt Architects, Space 10 imaginó un nuevo paradigma sobre cómo diseñar y construir los hogares, los barrios y las ciudades en el futuro. “La misión es abordar algunos de los desafíos urgentes que enfrentamos en nuestras nuevas realidades urbanas, mientras creamos viviendas más habitables, asequibles y sustentables”, aseguran.

 

Premisas innovadoras

El proyecto The Urban Village desarrolla experimentalmente esas ideas partiendo de algunas premisas innovadoras. En primer término, plantea comunidades de viviendas compartidas por varias generaciones en el corazón de las ciudades, con hogares flexibles y de alta calidad, conectados a una variedad de servicios e instalaciones comunes; con una interfaz digital para satisfacer las necesidades diarias.

También considera que hay que ampliar el acceso al mercado de la vivienda. Con lo cual, habría que repensar la forma en que diseñamos y financiamos nuestros hogares; considerar la introducción de nuevos modelos basados en suscripción y ofrece la oportunidad de capitalizarse. En este nuevo modelo de propiedad, los residentes pueden comprar “acciones” si quieren y cuando pueden.

Esto significa que las personas pueden acceder a la propiedad de forma progresiva y cobrar más tarde a medida que aumenta el valor de la propiedad.

El proyecto consta de un sistema de construcción modular que puede ser prefabricado, almacenado plano e incluso desarmado. Esto garantiza un método de construcción más sustentable y reductor de CO2, y un enfoque circular para la gestión y el ciclo de vida de los edificios.

Urban Village crea comunidades para personas de todas las edades, orígenes y situaciones: “El objetivo es permitir una mejor vida cotidiana a través de los múltiples beneficios de vivir en comunidad, con instalaciones y servicios compartidos, como guardería, agricultura urbana, comidas comunitarias y transporte compartido.

Estos beneficios no solo ofrecen un sentido de pertenencia, también se ha demostrado que mejoran la salud y dan felicidad”, explican los autores.

Además, el proyecto urbano le daría cotidianeidad a la vida sustentable a través de la recolección de agua, la producción de energía limpia, el reciclaje, la producción local de alimentos y el compostaje. Incuso toda la propuesta arquitectónica está enraizada en materiales sustentables.

La construcción modular permite configurar una amplia gama de diferentes tipologías de viviendas para adaptarse a varios entornos urbanos. El sistema es prefabricado, producido en serie y empaquetado en plano, todo lo cual ayudaría a reducir los costos de construcción.

El sistema estandarizado utiliza madera laminada cruzada, un material con enormes ventajas medioambientales, superando al acero y al hormigón. Se puede utilizar para construir todo, desde casas urbanas hasta edificios en altura.

Casi todos los componentes y materiales se pueden desarmar y reemplazar, reutilizar y reciclar fácilmente a lo largo de la vida útil del edificio. Esto da a las personas la libertad de agregar, adaptar y modificar su hogar cuando lo deseen.

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El Ministerio de Vivienda mantendrá abierta, hasta el 30 de setiembre, la licitación a privados para el reciclaje de la exfábrica textil La Aurora en el barrio Capurro de Montevideo.

El proyecto requiere 12 millones de dólares para construir 100 unidades habitacionales, un Centro de Atención a la Infancia y la Familia (CAIF) e instalaciones para que el gobierno desarrolle propuestas culturales y educativas abiertas al barrio.

Un proyecto de reconversión de una zona obrera emblemática del barrio Capurro, próxima al arroyo Miguelete, fue presentado en un acto del que participaron los directores Salvador Schelotto, de Vivienda, y José Freitas, de Ordenamiento Territorial, el adscripto al Ministerio de Educación y Cultura, Horacio Ramírez, la presidenta del Instituto del Niño y del Adolescente del Uruguay (INAU), Marisa Lindner, la presidenta de la Junta Departamental, Adriana Barros, el presidente de la Comisión Permanente del Prado, Esteban Dieste, y el edil Mariano Arana.

El llamado a licitación para la presentación de propuestas por parte de empresas privadas cierra el 30 de setiembre y las obras en el predio ubicado en las calles Uruguayana e Inocencio Raffo se prevé que comiencen en el primer trimestre de 2020.

La iniciativa contempla el desarrollo de intervenciones de viviendas dúplex con el objetivo de aprovechar la altura de cada nivel de la explanta fabril La Aurora, de José Martínez Reina, pues la estructura existente se debe mantener tal cual está debido a que ese edificio ha sido nominado patrimonio histórico protegido. El reciclaje llegará a 6.000 metros cuadrados en intervenciones.

 

Inversiones privadas

Schelotto destacó la importancia actual de la inversión pública en ese proyecto, que tiene por objetivo que se sumen más inversiones privadas para mejorar un barrio con acciones de integración e inclusión. Recordó que la caída de la industria, en ese momento, significó mucho sufrimiento para esta zona de Montevideo, lugar que estuvo esperando por años la llegada de soluciones habitacionales.

"Ese proyecto une a los ministerios de Vivienda, Ordenamiento Territorial  y de Educación y Cultura con el INAU para la realización de un programa urbano que incluye un centro para el cuidado de niños y niñas, otra apuesta a la primera infancia, política que es prioritaria en este período de Gobierno (2015-2020)”, dijo Lindner.

El proyecto Capurro se enmarca en la Estrategia Nacional de Acceso al Suelo Urbano (Enasu) que lidera el Ministerio de Vivienda desde su dirección de Ordenamiento Territorial. Esa política tiene como objetivo establecer de forma ordenada y sistemática mecanismos concretos para coordinar el accionar de los actores implicados en la planificación y gestión del uso del suelo urbano.

Para el MVOTMA, el acceso al suelo urbano es clave para el desarrollo de las políticas públicas con el objetivo de facilitar el derecho a la vivienda y a un hábitat digno, lo que implica diseñar alternativas habitacionales en lugares que cuenten con infraestructura y servicios vinculados a trabajo, salud, educación y la cultura.

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