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El Ministerio de Vivienda (MVOTMA) salió al cruce de los promotores privados de la construcción por los proyectos de vivienda promovida y justificó los topes de precio que impuso al decir que “tampoco es la revolución urbana”.

La Asociación de Promotores Privados de la Construcción (APPCU) planteó que se ha frenado la presentación de nuevos proyectos para construir viviendas promovidas (reciben una exoneración de impuestos para favorecer la inversión) y que eso ocurre porque los números “son muy finitos” y el tope impuesto el año pasado para la comercialización de una de cada 10 viviendas, “troncha” los emprendimientos. En la comisión de Vivienda, Territorio y Medio Ambiente de Diputados, el MVOTMA salió al cruce de esas afirmaciones.

“Solamente en los tres años del actual período de gobierno se promovieron 6.330 viviendas. La meta del plan quinquenal era 6.000. Es decir que ya en el año 2017 superamos la meta prevista en el plan quinquenal y la vamos a superar con creces. Ya en el año 2018 tenemos ingresadas aproximadamente 900 viviendas hasta inicios de julio y nos queda otro semestre y todo el año próximo”, dijo el director Nacional de Vivienda, Salvador Schelotto.

“El sector privado sigue interesado en esto; no es cierto que se haya inviabilizado el negocio, sino que sigue siendo tan rentable como siempre y los operadores privados siempre van a reclamar mejores condiciones, lo cual está dentro de las reglas de juego”, agregó al quitar trascendencia al reclamo de la APPCU.

La ministra de Vivienda, Eneida de León dijo en la comisión que “ha habido mucho ruido” y se dice que “la posible baja en la inversión en las viviendas promovidas se debe a la reglamentación que nosotros hicimos”.

En ese sentido, De León justificó los topes en que “vimos que indudablemente los precios de las viviendas no solo no estaban llegando a los sectores medios y bajos, como decía la ley, sino a los medios. Es decir que todos estos proyectos llegaban a los deciles ocho y nueve (parte del 30% de la población de mayores ingresos)”.

“Lo que nosotros hicimos, sin tocar el negocio total de las viviendas promovidas y poniendo como ejemplo cualquier edificio que se haga, fue quitar el tope del 100% del interior y bajar el de Montevideo del 25% al 10%, porque el negocio total al promotor le quedó igual”, agregó.

 

Viviendas promovidas

En 2014 el Ministerio de Vivienda topeó el precio del 25% de las unidades construidas dentro del régimen, pero a un valor que estaba por encima del costo de construcción y dejaba al promotor vender a quien quiera. En 2017 el nuevo decreto al que refería la ministra, topeó el precio de arrendamientos a los empresarios que invierten en viviendas para alquilar, si supera los valores fijados por el MVOTMA, la exoneración es del 40% y no del 100%, y además estableció que en determinados proyectos el 10% de las unidades deberán venderse a un precio fijado por la cartera. Los nuevos topes “están por debajo del costo de construcción y entonces el promotor pierde totalmente”, dijo Julio Villamide, asesor de APPCU, al diario El País.

“El Ministerio, en la reglamentación, toma ese 10% y en vez de venderlo a US$ 100.000 dice: Este es un negocio tuyo, lo vendes a US$ 100.000, US$ 120.000 o US$ 150.000, pero el límite es este y si se alquila, el límite es este. ¿Para qué? Para llegar a algunos deciles más abajo. Tampoco es la revolución urbana”, respondió De León.

“Nos quedamos con ese 10% solo durante seis meses. Si no hay interesados dentro de los deciles que nosotros queremos promocionar, se devuelve al inversor la totalidad. La construcción es una industria que tiene sus ciclos. Los inversores están pensando en terminar y vender algo”, añadió la ministra.

Según De León “venimos en una baja y se ve que estamos en un momento donde se perdieron puestos de trabajo en la construcción, que se perdió inversión y la solución, en estos casos, es la inversión pública porque los privados no lo van a hacer por más exoneraciones que haya”.

Del lado de los promotores privados la visión es otra. En la reunión que los directivos de APPCU mantuvieron con Mujica y Topolansky se comprometieron a invertir si se dejan sin efecto los decretos que topean el precio de las viviendas. De hecho, se ofrecen a impulsar proyectos para la construcción de más de 100.000 metros cuadrados, que implican la generación de unos 4.000 empleos directos en el sector. “Los números son bien finitos aunque al MVOTMA y a la Agencia Nacional de Vivienda les cueste advertirlo”, indicó en una carta el secretario ejecutivo de la APPCU, Aníbal Durán.

Según la ministra, la construcción de viviendas “bajó, pero no tanto porque sigue siendo un buen negocio mantener funcionando las empresas constructoras. Estamos alcanzando a los de menor poder adquisitivo, especialmente a aquellos que pueden pagar una cuota, y nosotros ayudamos”.

 

La mano de obra en sector

Según la Cámara de la Construcción (CCU), la cantidad de trabajadores directos de obra en esta industria ascendió a 43.755 en mayo, 400 trabajadores por encima del mes anterior pero casi 2.200 trabajadores por debajo de mayo de 2017. El director de Vivienda, Salvador Schelotto cuestionó que “se habla de una pérdida de 40.000 puestos de trabajo en la industria de la construcción, medida en relación al pico histórico más alto de ocupación de la industria de la construcción en el país, que se dio en los años 2013 y 2014. Es irreal pensar que a través de la promoción de construcción de vivienda en estas condiciones, con beneficios fiscales, se pueda compensar esa pérdidas; se va a compensar con el conjunto y el despliegue de la inversión pública y privada, tanto en vivienda como en proyectos de infraestructura”.

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El contador, promotor inmobiliario y asesor financiero de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), quien está al frente de su estudio desde 1974, analizó para Del Constructor la situación del sector en lo que va del año y qué perspectivas se visualizan a corto y mediano plazo. Para Kaplan, el mercado inmobiliario “está lento” y urge un cambio de rumbo en la ley 18.795 de incentivo a la Vivienda de Interés Social, hoy rebautizada como Vivienda Promovida, y regresar al espíritu primigenio de dicha norma creada en el 2011. También se refirió a las exoneraciones para las obras de gran porte, a la necesidad de flexibilizar los créditos hipotecarios para viviendas y a la situación en la región.

 

¿Cómo se comportó el mercado inmobiliario en el primer semestre del año y qué se puede esperar para el resto del 2018?

Es una buena pregunta que no tienen contestaciones binarias, pero que vale la pena planteársela para entender la situación en la cual estamos. Una situación internacional compleja, con todas las medidas que ha tomado, fundamentalmente, el presidente Trump, temas proteccionistas que influyen en el comercio internacional a nivel mundial, más allá de Estados Unidos, China y Europa. En segundo lugar, la situación de nuestros vecinos, Argentina y Brasil, los cuales tienen tensiones políticas, económicas y financieras, que son bastante visibles. En tercer lugar, Uruguay.  La síntesis de todo eso es que el mercado inmobiliario está lento. Hay datos objetivos, por ejemplo, que al día de hoy hay casi la mitad de gente ocupada en la construcción que lo que llegó a existir en los momentos de mayor auge hace unos pocos años. ¿A qué se debe esto? Bueno, hay muchos motivos, dentro de los cuales está la realidad internacional, la realidad de nuestros vecinos. Los argentinos que eran los grandes inversores en el Uruguay. Entre el tema de la transparencia y la moratoria en la Argentina y la ley de inclusión financiera, ya no fluyen los capitales tan favorablemente hacia Uruguay. Por otro lado, Uruguay se ha encarecido mucho en materia de costos. En estos últimos años simplemente vale la pena remarcar un número: la Unidad Indexada, que es un elemento interesante, pues, que tiene  que ver con el IPC, surgió en mayo de 2002, un mes antes de la devaluación de junio de ese año. En ese momento valía un peso, hoy vale 3,91 después de 16 años. El dólar, en setiembre de 2002, cuando se dio ese pico alcista, llegó a estar a 31 pesos, que es la cotización al día de hoy. Eso marca que a nivel de dólares el Uruguay se encareció notoriamente. Cuando uno mira lo que eran los costos en la construcción hace 16 años y hoy, parecen dos mundos absolutamente distintos. Entonces tenemos costos altos en una actividad que es, además, y vale la acotación, en Uruguay, bastante artesanal y poco industrial, en la cual influyen factores de competitividad, factores de productividad, que hacen que no sea el escenario ideal. En esa situación, el gobierno, en el año 2011, saca una ley de Vivienda de Interés Social, aprobada por rara unanimidad por todo el Parlamento. Si se le hubiese puesto de ley de Vivienda de Interés para la Clase Media, probablemente no hubiera salido.  Esa ley trató de mejorar el acceso a la vivienda, sea para que se pueda adquirir o para que se pueda alquilar. Todo el riesgo de esa inversión era del sector privado. Y el sector privado no es el responsable de que gente con sueldos pequeños y medianos pueda comprar esas unidades. Para eso el gobierno debería atender de alguna forma esas soluciones y no pedírselas a la ley de Viviendas de Interés Social.

 

Por ejemplo, habilitar créditos hipotecarios. 

Claro; especiales y a tasas de interés más bajas. Esa ley funcionó y funciona hasta marzo del 2017 bastante bien, más allá que en el 2014 se pusieron topes, pero eran topes que de alguna forma el promotor los direccionaba para hacerse de mayor fluidez financiera  para venderle a determinados inversores  y tener un flujo de fondos para hacer el edificio. Llega marzo de 2017 y el tope es distinto. Se topean unidades  a valores muy bajos, prácticamente en la zona de pérdida. Se adjudican esas unidades al Ministerio de Vivienda para que luego la redistribuya y en el año posterior a la finalización de las obras, el MVOTMA dice si las compra o no las compra a esos precios. Todavía no se ha dado el caso de alguien termine un obra y que el MVOTMA haya tenido que decidir. Pero no tengo dudas que a ese nivel de precios, el Ministerio va adjudicar esas viviendas y el promotor va a recibir tarde, seis meses o un año después de terminado el edificio, un dinero, digamos a pérdida. ¿Qué sucede con eso?  Tendrá que bajar la utilidad o recargar el precio de las otras unidades. Cuando han pasado dieciséis meses de ese cambio, los proyectos de vivienda social cayeron a más de la tercera parte.  Esa es la temperatura. La sensación térmica es que aún no se ve todo esto porque había muchos proyectos presentados antes de marzo de 2017 que son las obras que uno ve ahora. Son muy pocas las obras nuevas  posteriores a esa fecha que ya se han iniciado.

 

O sea que esa caída se va a profundizar.

Se va a profundizar sin duda a fines de 2018 y 2019. Si uno es un lector atento de la realidad, hace unos días estuvo el senador y expresidente Mujica y la vicepresidenta del República, Lucía Topolansky, en la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, en la cual APPCU le hizo ver esta situación que ya se la había hecho ver al Ministerio de Economía.  Quedaron impresionados con los datos y se comprometieron a estudiar el tema para ver qué se podía hacer. Entonces, desde el punto de vista de Vivienda Social, hoy denominada Vivienda Promovida, el panorama es complejo si no se rectifican los temas. Las perspectivas para el 2018 y 2019 son de menos actividad en ese sector. El que tiene una actividad productiva trata de que sea rentable, máxime una actividad que genera disponer de recursos importantes, de tener un tiempo prolongado de construcción, más allá de comprar el terreno, de presentar el proyecto a la Intendencia, a la Agencia Nacional de Vivienda, de obtener los permisos, vender las unidades y cobrarlas. Eso es un ciclo de no menos de cuatro años. ¿Cuál es el mensaje de todo esto? ¿Por qué darle tantas exoneraciones a este sector si no llegamos a los quintiles más bajos de la población? Y es cierto que hay exoneraciones de IVA, de Rentas y del Impuesto a la Transmisiones Patrimoniales (ITP) que son importantes. Pero cuando uno saca la cuenta de cuánto cuestan las exoneraciones, yo diría que las exoneraciones cuestan menos que cero. Las exoneraciones fueron una gran idea del gobierno y del Parlamento uruguayo. Treinta años antes de la aprobación de la ley de Vivienda de Interés Social  creo que se pueden contar con los dedos de las dos manos cuántos edificios se construyeron en el Centro, Cordón, en La Blanqueada o en El Prado. La conclusión es: ¿cuánto recaudada el Estado por esas zonas? Prácticamente cero. Al día de hoy, el que está exonerado  es el promotor, pero el constructor, el arquitecto, las barracas, y otros tantos actores, tienen que pagar sus impuestos. Se genera trabajo, se paga un aporte unificado de la construcción altísimo, con lo cual si lo analizamos a nivel macro, se llega a la conclusión de que no fue un freno para nada, sino que simplemente le dio más recursos al Estado, más allá de la generación de puestos de empleo. 

 

Además se revitalizaron zonas que estaban perimidas. 

Totalmente perimidas y con infraestructuras ya hechas para la ciudad. En todo sentido fue positivo. Salgo de la Vivienda de Interés Social a la vivienda, llamémosle, no promovida en Montevideo, Puntal de Este y el resto del país. El gobierno, que precisa inversiones, sacó en el 2017 una ley de megaproyectos  para construcciones de más de quince millones de dólares, que cumplieran determinado porcentaje (20%) de amenities y si se hacían en determinado plazo las obras, se les otorgaría determinadas exoneraciones fiscales menores a las de Viviendas Promovidas, pero importantes  al fin. Se han presentado una serie de proyectos, algunos de los cuales todavía no comenzaron. Se prorrogó, porque eso vencía el 31 de diciembre de 2017,  al 31 de diciembre de 2018, tratando de generar actividad.  Se puede decir de ese límite de 15 millones que hoy son 12 millones para Montevideo, a través de un nuevo decreto de febrero de 2018, que es una medida que incentiva inversiones de gran porte. Ahora, ¿por qué no incentivar también a alguien que hace dos edificios de 8 millones cada uno?  Que es tan valioso como alguien que hace uno de 15 millones. Por otro lado, la sumatoria de la inversión y del empleo que van a dar los megaproyectos es mucho menor, o es menor por lo menos, que las que significaban los proyectos de Vivienda Social que dejaron de presentarse. Y si uno lo analiza a los ojos del Estado, creo que con las Viviendas de Interés Social, hoy Promovidas, se llega a que más gente sea propietaria de viviendas, que más gente tenga una vivienda digna en el mercado de alquileres y que  mejora la calidad de vida indirectamente de una gran cantidad de personas y familias. Y, además, es un regulador de los precios de alquileres, porque al haber más oferta se para un poco el efecto inflacionario que pudiese tener. Quiero ser claro. No estoy en contra de los megaproyectos. Me parecen bien, pero por qué no volver al tema de las Viviendas Promovidas que genera más inversión en sectores que más precisa el país. Y por qué  el que no llega a un proyecto de 15 millones de dólares y hace un proyecto mediano de tres, cuatro o diez millones de dólares, no tiene ningún beneficio. Dicho sea de paso, los grandes inversores se fueron a Punta del Este, porque en Montevideo hay pocos terrenos para poder hacer una obra de esa envergadura.

 

La pregunta sería, ¿por qué una ley que funcionó bien y supuso un empuje importante en su momento fue cambiada por el gobierno?

Esa es una buena pregunta que debería responderla el gobierno más que yo. Pero puedo decir lo siguiente: Creo que es un tema filosófico donde no se ve bien de que haya sectores que obtengan ganancias  que son razonables y no mucho más que eso en los programas de promoción privada. La Agencia Nacional de Vivienda tiene las declaraciones de precios de venta de cada uno de los  promotores que actúan en Vivienda Promovida y tiene los costos de los proyectos que aprobó. Si hace los números y le agrega los costos financieros de esas obras, los costos de las comisiones de las ventas y si le agrega los costos de los gastos administrativos, entre otros gastos,  se va a dar cuenta que los números no escapan a un concepto de una utilidad razonable. Creo que sería bueno que se rectificara este tema porque daría más inversión, más ocupación y más empleo. 

 

La situación en la región

 

La devaluación del peso argentino, a consecuencia de la subida del dólar, planteó un cambio en las reglas de juego en el mercado inmobiliario de ese país. Por ejemplo, con la irrupción de “dólar ladrillo” ¿Esta situación puede afectar a Uruguay?

Hace unos años éramos mucho más dependientes de Argentina que hoy. En la actualidad, en el mercado inmobiliario uruguayo ya el comprador argentino dejó de ser el comprador mayoritario para pasar a ser un comprador minoritario en general. Hay dos cosas que vale mencionar. La primera es qué es lo que se compra hoy en materia inmobiliaria. Fundamentalmente unidades chicas. Lo cual demuestra, siguiendo el hilo de su pregunta, que hay gente que, más allá de un tema de vivienda, apuesta al factor ladrillo como renta. En lugar de tener la plata en el banco, prefiere tener algo que le genere un alquiler como forma de mejorar la tasa de rentabilidad. Por otro lado, desde agosto del 2011, con la aplicación de la ley de Vivienda de Interés Social, los edificios aprobados no podían  tener más del 50% de unidades de un dormitorio. Es decir entre 2 y 3 dormitorios tenías que ser la mitad de las unidades, como excepción podría llegar haber un 20% de monoambientes no promovidos. Creo que ese razonamiento, con el temor de que los programas de vivienda social fuesen para promover oficinas, ha hecho que en el mercado que quiere unidades más chicas se vendan fluidamente las unidades de un dormitorio y las ventas de las de dos dormitorios sean más lentas. Cuando cambió la composición de los hogares y, hoy se demanda mucho más unidades de un dormitorio que de dos dormitorios, porque las parejas comienzan a independizarse más jóvenes y los veteranos, de alguna forma, se van achicando, ocurre que el producto que promueve la ANV está condicionado por esos requisitos. Creo que este es un tema importante que debería, vía decreto, poder permitir un mix distinto de unidades. Estoy de acuerdo con que no se promueven los monoambientes, pero que no sean tan rígidos los porcentajes, de manera de darle más fluidez al mercado.

 

Usted se refirió a que la construcción es casi artesanal y que sigue existiendo un alto costo, debido a la masa salarial. También está sobre el tapete el tema de la productividad.

 Sin duda, un alto costo de mano de obra que tiene dos factores. El primero son los aumentos importantes que tuvo el sector de la construcción vía SUNCA, que es un sindicato sumamente fuerte, mejorando el salario real de los obreros, que al día de hoy son más que interesantes. El otro factor es, por un lado, la rigidez de las negociaciones laborales, y por otro lado el sector empresarial que no ha hecho las innovaciones que corresponderían para poder trabajar mejor. También hay un tema de volúmenes. Con esta situación que describíamos en Viviendas Promovidas, el nivel de obras disminuye y, entonces, el empresario no se industrializa porque no tiene volumen para poder hacerlo. Hay que buscar productos atractivos con mejores técnicas de trabajo para poder hacer las cosas mejor. En cuanto a la productividad, nunca se pudo ahondar en ese tema en las negociaciones salariales. Es decir, la productividad ha quedado de lado. Hay una mentalidad que es muy difícil de cambiar.    

 

Volver a las fuentes

 

A su juicio, ¿cómo se combate el enlentecimiento del sector inmobiliario?

El primer cambio, y el más grande, es volver a las fuentes. A lo que estaba estipulado en la ley 18.795 del 2011. Creo que el tema de los topes fue una decisión equivocada en el 2014 y mucho más equivocada en el 2017.  Si eso se diese vuelta, yo le diría que habría inversiones, en un año y medio, por un monto mayor de lo que podría ser la segunda planta de UPM. Un segundo tema es cambiar el mix de las unidades y, por último, si se quiere llegar a sectores más vulnerables de la población hay que otorgar una tasa de interés especial por parte del Banco Hipotecario del Uruguay, o del banco que el Estado designe, a esos consumidores, porque un punto en la tasa de interés es mucha plata en la cuota mensual que paga cada comprador. Creo que de adoptarse estas medidas, el gran ganador sería el propio Estado. Tendría más inversión, más empleo y regularía más el mercado de alquileres.

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En el marco de una reunión solicitada por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (APPCU)a la vicepresidente de la República Lucía Topolansky y al expresidente José Mujica, representantes de la asociación plantearon nuevamente la necesidad de modificar la normativa que regula el régimen de viviendas promovidas para reactivar la inversión.

 

Planteo

En concreto, el planteo de la gremial empresarial fue que si se retorna a la ley original de 2011, (ley 18.7952) se comprometen a impulsar proyectos para la construcción de más de 100.000 metros cuadrados, que implican la generación de unos 4.000 empleos directos.

Como se recordará, en  2011, con el apoyo de todos los partidos políticos se aprobó una ley que otorgaba una serie de beneficios fiscales a los inversores privados buscando promover el acceso a la vivienda (a través de la compra o el alquiler) de los sectores de ingresos medios y medios bajos.

El mercado respondió y se reactivó la construcción en especial en zonas alejadas de la costa, donde solían concentrarse los proyectos inmobiliarios.

Como se recordará, en el 2014 el Ministerio de Vivienda (MVOTMA) impulsó una reglamentación de la ley que topeó el precio del 25% de las unidades construidas dentro del régimen, un cambio que si bien limitaba la rentabilidad imponía “un tope que estaba por encima del costo de construcción y dejaba al promotor vender a quien quiera”, según explicó al diario El País, el consultor y operador inmobiliario Julio Villamide.

La mayor complicación llegó después, a principios de 2017, cuando un nuevo decreto del MVOTMA topeó el precio de arrendamientos a los empresarios que invierten en viviendas para alquilar, si supera los valores fijados por el Ministerio, la exoneración es del 40% y no del 100%,  y además estableció que en determinados proyectos el 10% de las unidades deberán venderse a un precio fijado por la cartera.

Los nuevos topes “están por debajo del costo de construcción y entonces el promotor pierde totalmente”, sostuvo Villamide. Las modificaciones impactaron en el sector, pasando las viviendas promovidas “de 300 o 400 por mes antes a unas 80 por mes este año”, subrayó el consultor y asesor de Appcu.

Según se informa en la web de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), desde 2011 a la fecha se presentaron 703 proyectos para acceder a beneficios, de los cuales 608 fueron promovidos, lo que significó más de 16.600 viviendas construidas.

Las cifras en la web del MVOTMA muestran que mientras en todos los años previos (2012-2016) las unidades edificadas bajo el régimen superaron las 2.000, en 2017 fueron 1.571 y este año van 862.

 

En busca de apoyo

En este contexto se llegó a la referida reunión, donde los promotores buscaron el apoyo de los dos líderes político del MPP, sector  al que pertenecen la ministra de Vivienda, Eneida De León, y el presidente de la ANV, Francisco Beltrame. “La ministra y Beltrame se oponen porque dicen que los promotores ganan mucho, pero le mostramos a Mujica y Topolansky  que eso no es así. Vieron con buenos ojos nuestro planteo, lo que más le gustó es que el Estado no pone dinero, es todo de los privados”, dijo a El País el secretario ejecutivo de APPCU, Aníbal Durán.

Julio Villamide afirmó que  el Ministerio de Economía y Finanzas “siempre tuvo una postura muy clara a favor de promover inversiones y generar mayor cantidad de estímulos y quitar trabas para concretar proyectos que puedan sumar mano de obra”; pero el MVOTMA ha impulsado “una política mucho más ideologizada, que no ha priorizado la ocupación, ni la recuperación de la actividad ni de los niveles de inversión, sino otras cosas que no sé cuáles son”.

 

Imposición de topes 

El asesor inmobiliario agregó que conoce “varios casos (de inversores) que han vendido incluso los terrenos que tenían y otras empresas que se están reorientando hacia la costa” por la imposición de los topes. “Es que limitan la rentabilidad en un momento complicado por las turbulencias del tipo de cambio en Argentina y Uruguay, y hacen que el mercado esté bastante parado”, indicó.

Por su parte, la Cámara Inmobiliaria respalda la posición de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay. “La inversión se ha frenado bastante, no existe prácticamente la vivienda promovida” porque los cambios legales “no fueron atractivos para los promotores y se fueron para otro lado, así de sencillo”, dijo su presidente Wilder Ananikian ante la consulta del diario.

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Mientras los promotores privados reclaman modificaciones reglamentarias que devuelvan el dinamismo a la construcción de Viviendas Promovidas (antes Vivienda Social), el gobierno considera que el flujo de inversión privada sigue siendo importante.

A partir de 2015 y hasta la fecha, se han promovido 257 proyectos con 6.706 viviendas. Según el Ministerio de Vivienda, esa cifra supera la meta trazada en el plan quinquenal 2015-2019 que es de 6.000 nuevas unidades.

“Desde el momento de su aprobación y fundamentalmente a partir de 2012, la inversión privada en vivienda exonerada de ciertas cargas impositivas se viene ejecutando de forma sostenida”, informó la cartera.

Las cifras muestran que el pico de proyectos ingresados se dio entre 2012 y 2013 con una media algo superior a las 3.000 viviendas. En los años posteriores las cifras descendieron y el año pasado se presentaron algo más de 1.500 viviendas.

En lo que va de 2018 se presentaron ante la Oficina del Inversor de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) 33 nuevos proyectos por un total de 862 viviendas. Según el ministerio, el flujo de proyectos “no se ha detenido, sino que continúa a buen ritmo”.

En la actualidad hay 7.954 viviendas terminadas, 6.016 en construcción y 1.188 cuyo proyecto ya fue aprobado y se espera el inicio de las obras. En tanto, existe declaración de venta de los inversores-promotores de 6.430 unidades

Los promotores privados sostienen que los inversores comenzaron a perder interés a comienzo de 2017 cuando entraron en vigencia los cambios en el sistema de tope de precios dispuestos por el Poder Ejecutivo.

De hecho, señalan ese factor como el principal elemento que ha modificado sus ecuaciones y que ha desestimulado la presentación de nuevas obras. Los empresarios entienden que la única regulación de ese mercado promovido desde el gobierno con exoneraciones impositivas casi totales debe estar dada por la oferta y la demanda.

Originalmente, cuando se aprobó la ley de Vivienda Social en 2011, no había topes sobre los precios de venta. Tres años después se limitó el precio del 25% de las unidades de cada proyecto. Luego, en 2017 el tope se redujo al 10% de las viviendas, pero con la salvedad de que esas unidades se ponen a disposición del Ministerio de Vivienda hasta un año después de terminadas y a valores de entre US$ 35 mil y US$ 40 mil menos que su valor de mercado.

También se modificaron los beneficios fiscales para las viviendas que se vuelcan al mercado de arrendamiento. Los inversores que adquieren esos inmuebles pueden exonerar el 100% de IRPF e IRAE siempre que los precios de arrendamiento no superen los topes que determina el gobierno. Cuando se supera ese límite, el beneficio se reduce a 40% de las rentas generadas. Antes la normativa no hacía referencia a los precios.

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La ley Nº 18.795 de acceso a la Vivienda de Interés Social fue aprobada el 10 de agosto del 2011 con el objetivo de estimular la inversión inmobiliaria en zonas de Montevideo que desde hacía décadas no las tenían, como los barrios Cordón y La Aguada, por citar dos ejemplos, al tiempo que buscaba desestimular las construcciones en la zona costera, que ya contaba con un superávit de edificaciones, y facilitar el acceso a la vivienda a una franja de la población.

Así fue que para captar inversores, la ley establecía una serie de beneficios fiscales por lo que en un primero momento, las hoy llamadas Viviendas Promovidas tuvieron una buena respuesta por parte de inversores inmobiliarios. No obstante, luego de algunas modificaciones en los topes, los proyectos promovidos ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) para 2018 son cero, luego de que en años anteriores superaran los 100 al año, y los ingresados a estudio del organismo apenas alcanzan al 1,7% del total.

A la actual situación, se refirió el director de la ANV en representación de la oposición, Gustavo Borsari, en una  entrevista realizada  por el periodista Daniel Isgleas, del diario El País. Borsari afirmó que "uno de los errores que ha habido luego de la aprobación de esta ley es que paralelamente no se crearon instrumentos financieros para las familias que no califican para el crédito. Luego de la sanción de la ley que se aprobó por unanimidad de todos los partidos políticos, el Ministerio de Vivienda impulsó dos decretos reglamentarios en 2014 y 2017 que a mi juicio afectaron el funcionamiento de la ley. El primer decreto estableció un tope de precio en las viviendas construidas del 25%, es decir que una de cada cuatro viviendas debe tener un valor topeado por el ministerio y ser ofrecida en venta a la cartera. Luego en 2017 el tope de precio se bajó al 10% de las viviendas. Eso desincentivó a los promotores privados".

Borsari agregó que “esta regulación trajo una nefasta consecuencia, a mi entender, que es que los constructores al tener que esperar todo el proceso para cobrar las viviendas ofrecidas al ministerio, prácticamente se retiran del mercado. Las estadísticas así lo muestran". De todos modos, desde 2011 la ley de vivienda promovida, antes llamada ley de vivienda de interés social, ha tenido un buen desarrollo ya que se han construido alrededor de 15.000 viviendas desde 2011".

Aclaró que por su costo, estas viviendas no alcanzaron a ser de interés social ya que estaban dirigidas a un estrato medio de la sociedad. Aproximadamente se le pide al interesado un 10% del costo de la vivienda porque lo financian los bancos o incluso los promotores privados. “El Estado no destina recursos para esas viviendas”, sostuvo.

 

Descenso

El jerarca recordó que “en los años posteriores a la sanción de la ley había alrededor de 100 proyectos (edificios) activos por año hasta que en 2015 comenzó a bajar y finalmente hoy, en lo que va de 2018, estamos en cero proyecto. No solo el Poder Ejecutivo con estas regulaciones consiguió bajar el precio del metro cuadrado de construcción, el cual fue el objetivo de la ley, sino que ha hecho que las empresas prácticamente se retiraran del mercado. Lo dramático es que un instrumento que sirve para aumentar el stock de viviendas además debió hacer que el precio de los alquileres bajara”.

La renuncia fiscal que hace el Estado para promover este sistema es importante. Se le devuelve el IVA al constructor, no paga impuesto a la renta de las personas físicas por diez años, y ni el vendedor ni el comprador pagan impuesto a las transmisiones patrimoniales en la primera venta.

"Este sistema permitía trabajo en la construcción, camioneros, barracas, fleteros, Portland, muchos insumos. El 9% del Producto Interno Bruto se mueve por la construcción. Estoy muy preocupado. Tendríamos que volver al régimen original de la ley de promoción de la vivienda social de 2011. Tendríamos que sacar al Ministerio de Vivienda de la comercialización de las viviendas de ese tipo", afirmó Borsari.

El director de la ANV coincidió con la preocupación que expresara el ministro de Economía, Danilo Astori, "porque él quiere que haya inversión privada. Esto de la construcción no se puede detener. Además estamos en el menor nivel de empleo en la construcción de los últimos años con 41.000 puestos de trabajo activos. Y esta caída tiene incidencia directa en el empleo en la construcción", señaló.

Para el jerarca, otro problema es la proliferación de los asentamientos. "En 2011 había 589 asentamientos en todo el país, de los cuales 332 estaban en Montevideo. Pero en 2015 crecieron a 412 solamente en Montevideo. El promedio de edad de quienes viven allí es de 24 años. La mitad de los habitantes de los asentamientos tienen menos de 18 años de edad”.

Asimismo, en la última edición de la revista Propiedades, que se especializa en el tema de la vivienda, el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu), Daniel Zulamian, planteó la necesidad de que se estimule el crédito para acceder a bienes inmuebles. "Si utilizamos crédito usualmente para compra de bienes fungibles o consumibles, y bienes muebles no fungibles pero de corto uso, como electrodomésticos, autos, etc., ¿cómo no vamos a utilizar créditos para adquirir bienes raíces? Es donde más deberíamos utilizar el crédito a mediano y largo plazo. Creemos que medidas para su incentivo en la adquisición de inmuebles tanto para residentes como para no residentes serían muy beneficiosas", sostuvo Zulamián.

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