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Mientras los promotores privados reclaman modificaciones reglamentarias que devuelvan el dinamismo a la construcción de Viviendas Promovidas (antes Vivienda Social), el gobierno considera que el flujo de inversión privada sigue siendo importante.

A partir de 2015 y hasta la fecha, se han promovido 257 proyectos con 6.706 viviendas. Según el Ministerio de Vivienda, esa cifra supera la meta trazada en el plan quinquenal 2015-2019 que es de 6.000 nuevas unidades.

“Desde el momento de su aprobación y fundamentalmente a partir de 2012, la inversión privada en vivienda exonerada de ciertas cargas impositivas se viene ejecutando de forma sostenida”, informó la cartera.

Las cifras muestran que el pico de proyectos ingresados se dio entre 2012 y 2013 con una media algo superior a las 3.000 viviendas. En los años posteriores las cifras descendieron y el año pasado se presentaron algo más de 1.500 viviendas.

En lo que va de 2018 se presentaron ante la Oficina del Inversor de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) 33 nuevos proyectos por un total de 862 viviendas. Según el ministerio, el flujo de proyectos “no se ha detenido, sino que continúa a buen ritmo”.

En la actualidad hay 7.954 viviendas terminadas, 6.016 en construcción y 1.188 cuyo proyecto ya fue aprobado y se espera el inicio de las obras. En tanto, existe declaración de venta de los inversores-promotores de 6.430 unidades

Los promotores privados sostienen que los inversores comenzaron a perder interés a comienzo de 2017 cuando entraron en vigencia los cambios en el sistema de tope de precios dispuestos por el Poder Ejecutivo.

De hecho, señalan ese factor como el principal elemento que ha modificado sus ecuaciones y que ha desestimulado la presentación de nuevas obras. Los empresarios entienden que la única regulación de ese mercado promovido desde el gobierno con exoneraciones impositivas casi totales debe estar dada por la oferta y la demanda.

Originalmente, cuando se aprobó la ley de Vivienda Social en 2011, no había topes sobre los precios de venta. Tres años después se limitó el precio del 25% de las unidades de cada proyecto. Luego, en 2017 el tope se redujo al 10% de las viviendas, pero con la salvedad de que esas unidades se ponen a disposición del Ministerio de Vivienda hasta un año después de terminadas y a valores de entre US$ 35 mil y US$ 40 mil menos que su valor de mercado.

También se modificaron los beneficios fiscales para las viviendas que se vuelcan al mercado de arrendamiento. Los inversores que adquieren esos inmuebles pueden exonerar el 100% de IRPF e IRAE siempre que los precios de arrendamiento no superen los topes que determina el gobierno. Cuando se supera ese límite, el beneficio se reduce a 40% de las rentas generadas. Antes la normativa no hacía referencia a los precios.

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La ley Nº 18.795 de acceso a la Vivienda de Interés Social fue aprobada el 10 de agosto del 2011 con el objetivo de estimular la inversión inmobiliaria en zonas de Montevideo que desde hacía décadas no las tenían, como los barrios Cordón y La Aguada, por citar dos ejemplos, al tiempo que buscaba desestimular las construcciones en la zona costera, que ya contaba con un superávit de edificaciones, y facilitar el acceso a la vivienda a una franja de la población.

Así fue que para captar inversores, la ley establecía una serie de beneficios fiscales por lo que en un primero momento, las hoy llamadas Viviendas Promovidas tuvieron una buena respuesta por parte de inversores inmobiliarios. No obstante, luego de algunas modificaciones en los topes, los proyectos promovidos ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) para 2018 son cero, luego de que en años anteriores superaran los 100 al año, y los ingresados a estudio del organismo apenas alcanzan al 1,7% del total.

A la actual situación, se refirió el director de la ANV en representación de la oposición, Gustavo Borsari, en una  entrevista realizada  por el periodista Daniel Isgleas, del diario El País. Borsari afirmó que "uno de los errores que ha habido luego de la aprobación de esta ley es que paralelamente no se crearon instrumentos financieros para las familias que no califican para el crédito. Luego de la sanción de la ley que se aprobó por unanimidad de todos los partidos políticos, el Ministerio de Vivienda impulsó dos decretos reglamentarios en 2014 y 2017 que a mi juicio afectaron el funcionamiento de la ley. El primer decreto estableció un tope de precio en las viviendas construidas del 25%, es decir que una de cada cuatro viviendas debe tener un valor topeado por el ministerio y ser ofrecida en venta a la cartera. Luego en 2017 el tope de precio se bajó al 10% de las viviendas. Eso desincentivó a los promotores privados".

Borsari agregó que “esta regulación trajo una nefasta consecuencia, a mi entender, que es que los constructores al tener que esperar todo el proceso para cobrar las viviendas ofrecidas al ministerio, prácticamente se retiran del mercado. Las estadísticas así lo muestran". De todos modos, desde 2011 la ley de vivienda promovida, antes llamada ley de vivienda de interés social, ha tenido un buen desarrollo ya que se han construido alrededor de 15.000 viviendas desde 2011".

Aclaró que por su costo, estas viviendas no alcanzaron a ser de interés social ya que estaban dirigidas a un estrato medio de la sociedad. Aproximadamente se le pide al interesado un 10% del costo de la vivienda porque lo financian los bancos o incluso los promotores privados. “El Estado no destina recursos para esas viviendas”, sostuvo.

 

Descenso

El jerarca recordó que “en los años posteriores a la sanción de la ley había alrededor de 100 proyectos (edificios) activos por año hasta que en 2015 comenzó a bajar y finalmente hoy, en lo que va de 2018, estamos en cero proyecto. No solo el Poder Ejecutivo con estas regulaciones consiguió bajar el precio del metro cuadrado de construcción, el cual fue el objetivo de la ley, sino que ha hecho que las empresas prácticamente se retiraran del mercado. Lo dramático es que un instrumento que sirve para aumentar el stock de viviendas además debió hacer que el precio de los alquileres bajara”.

La renuncia fiscal que hace el Estado para promover este sistema es importante. Se le devuelve el IVA al constructor, no paga impuesto a la renta de las personas físicas por diez años, y ni el vendedor ni el comprador pagan impuesto a las transmisiones patrimoniales en la primera venta.

"Este sistema permitía trabajo en la construcción, camioneros, barracas, fleteros, Portland, muchos insumos. El 9% del Producto Interno Bruto se mueve por la construcción. Estoy muy preocupado. Tendríamos que volver al régimen original de la ley de promoción de la vivienda social de 2011. Tendríamos que sacar al Ministerio de Vivienda de la comercialización de las viviendas de ese tipo", afirmó Borsari.

El director de la ANV coincidió con la preocupación que expresara el ministro de Economía, Danilo Astori, "porque él quiere que haya inversión privada. Esto de la construcción no se puede detener. Además estamos en el menor nivel de empleo en la construcción de los últimos años con 41.000 puestos de trabajo activos. Y esta caída tiene incidencia directa en el empleo en la construcción", señaló.

Para el jerarca, otro problema es la proliferación de los asentamientos. "En 2011 había 589 asentamientos en todo el país, de los cuales 332 estaban en Montevideo. Pero en 2015 crecieron a 412 solamente en Montevideo. El promedio de edad de quienes viven allí es de 24 años. La mitad de los habitantes de los asentamientos tienen menos de 18 años de edad”.

Asimismo, en la última edición de la revista Propiedades, que se especializa en el tema de la vivienda, el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu), Daniel Zulamian, planteó la necesidad de que se estimule el crédito para acceder a bienes inmuebles. "Si utilizamos crédito usualmente para compra de bienes fungibles o consumibles, y bienes muebles no fungibles pero de corto uso, como electrodomésticos, autos, etc., ¿cómo no vamos a utilizar créditos para adquirir bienes raíces? Es donde más deberíamos utilizar el crédito a mediano y largo plazo. Creemos que medidas para su incentivo en la adquisición de inmuebles tanto para residentes como para no residentes serían muy beneficiosas", sostuvo Zulamián.

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En el marco del evento “Uruguay Invierte”, organizado por InfoCasas, el Cr. Alfredo Kaplan -uno de los asesores de la Ley de Vivienda Social- brindó su perspectiva sobre los aspectos más positivos del programa y algunas de las falencias de la reformulación de la ley en marzo de este año. Para el asesor inmobiliario, la ley ha tenido un impacto muy positivo en reactivar algunas zonas de Montevideo, pero la reformulación de marzo de este año ha desacelerado la presentación de nuevos proyectos.

 

Perspectivas

El contador Alfredo Kaplan brindó su perspectiva sobre los aspectos más positivos del programa y algunas de las falencias de la reformulación de la ley en marzo de este año. En este contexto, afirmó que el sistema de topeo de precios es uno de los aspectos que, en su opinión, deberían mejorarse. “Cuando surgió la Ley de Vivienda Social en 2011, no había topes de precios. Como no se llegaba a los quintiles necesarios, en su momento, hace un par de años, se topeó el precio del 25% de las unidades de cada programa habitacional”, explicó Kaplan.

Agrego que “en marzo de 2017 se hizo un nuevo cambio restrictivo, que fue limitar el topeo solamente al 10% de los casos, pero con esta salvedad: ese 10% de las unidades están a disposición del Ministerio de Vivienda, hasta un año después de terminado el beneficio, a valores de entre 35.000 y 40.000 dólares menos de su valor de mercado”.

El asesor inmobiliario sostuvo que, como contrapartida de los beneficios de la ley, el promotor tiene que dejar una serie de unidades a disposición del Ministerio de Vivienda que las pagaría dentro del año de finalización de la obra. “Esto significa perder el dinero de esas unidades o trasladar esos costos al resto de las unidades”, señaló el experto.

Como consecuencia de esta modificación en la Ley, disminuyó la cantidad de proyectos nuevos que se presentan en el programa.

Entre 2012 y 2016 se presentaron a la ANV 15.000 unidades habitacionales, un promedio de 250 unidades al mes, la mayoría ya finalizadas o en obra. “Prácticamente todos los proyectos de vivienda social que se exponen hoy en InfoCasas fueron presentados antes de marzo 2017, por lo cual tienen exoneración del 40% o 100% del IRPF por alquiler, dependiendo de la zona”, apuntó Kaplan.

De marzo hasta fines de 2017, ese promedio mensual de unidades presentadas bajó a la quinta parte. “Eso implica de alguna forma que el mercado está reaccionando, que estas nuevas reglas de juego están complicando el futuro crecimiento del sector, uno de los sectores más dinámicos de la economía”, analizó el Contador. Esto repercute directamente en el empleo: “la industria de la construcción, cuando la Ley alcanzó su auge, llegó a tener más de 75.000 trabajadores. Hoy tiene poco más de 40.000, de los cuales en Montevideo más del 60% está vinculado al tema de Vivienda Social”.

El tope de precios, además de ese impacto negativo en la cantidad de proyectos presentados, afecta la propia calidad de las construcciones. Cuando se fija un precio máximo de cualquier producto o servicio, en general lo que sucede no es que los productos sean más accesibles, sino que los productores conserven su margen de ganancia apelando a una calidad inferior en la producción. “El control de precios no siempre es positivo, porque lleva a construcciones de menor calidad”, concluyó Kaplan.

 

Repensar la ley

Otra mejora que necesitaría la Ley, según evalúó Kaplan, es incluir más unidades monoambientes y de un dormitorio dentro del programa de beneficios. “El gobierno buscó que la ley no se desvirtuara con la construcción de oficinas y limitó los monoambientes a un 20% y las unidades de un dormitorio hasta un 50% del edificio. Al tipo de composición familiar de hoy sería positivo que hubiese más unidades de un dormitorio que de dos o de tres, porque se venden menos”, subrayó el asesor inmobiliario. 

La fragmentación familiar y el crecimiento de las viviendas unipersonales fue uno de los tópicos durante las distintas conferencias del evento Uruguay Invierte; trazando uno de los nuevos desafíos a los que debe adaptarse el mercado inmobiliario en nuestro país.

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Finalizando el 2017, Del Constructor dialogó con el asesor y experto inmobiliario Julio Villamide para realizar un balance de cómo se comportó el sector este año. Villamide señaló que este año cerrará mejor que el 2016 y que, de hecho, el 2017 es el mejor año, sin ser excepcional, de los últimos tres años.

La charla devino en otros temas vinculados directamente con el sector como los incentivos aprobados por el Poder Ejecutivo para obras cuya inversión superen los 15 millones de dólares, los incentivos propuestos por la Intendencia de Maldonado y la situación actual de la Viviendas Promovidas, antes denominadas Viviendas de Interés Social. En este punto, el entrevistado fue crítico con la actual situación y los cambios introducidos por el Ministerio de Vivienda, lo que catalogó como un “nocaut” a la referida ley 18.795 promulgada a fines del 2011. Pese a la actual situación –la puesta en marcha del tope del 25% redujo a la mitad la construcción de viviendas- el experto señaló cierta “esperanza” en que la situación se pueda revertir. 

 

¿Qué comportamiento tuvo el mercado inmobiliario en este 2017?

El mercado inmobiliario en el 2017 va a cerrar mejor que en el 2016, porque el año pasado tuvo un primer semestre que podemos incluirlo entre los cuatro muy negativos, casi recesivos, que vivió el mercado inmobiliario entre el segundo semestre del 2014 y primer semestre del 2016. Esos dos años fueron realmente muy malos, con algunos indicadores que, incluso, estuvieron, en materia de compra venta registrada, casi al nivel del 2002. Pero, a partir del segundo semestre del 2016,  las cosas cambiaron y empezaron a mejorar, junto con la mejora de la economía. Y en el 2017 esta tendencia se está consolidando. Es decir, va a terminar siendo un mejor año, porque el primer tramo del 2016 fue muy malo. Igual, debo aclarar que este 2017 no es un año excepcional, ni para tirar manteca al techo, pero ha sido mejor.

 

Mejora económica

 

¿Este reapunte al que refiere se debió solo a la mejora de la economía del país o también incidieron factores externos? 

No, fundamentalmente a la mejora económica. No es casualidad de que esos cuatro semestres negativos de los que hablábamos coinciden con que Uruguay vivió un virtual estancamiento económico, con una fuerte desaceleración de su crecimiento económico. Si bien no entró en recesión, se mantuvo con tasas de crecimiento muy bajas. Cuando a partir del segundo semestre del 2016 las cosas empiezan a cambiar y las tasas de crecimiento ya se acercan más al 3% ahí se percibe una reactivación, que va  asociada a fenómenos que también están vinculados con lo económico como el empleo, el ingreso de los hogares, que mejoró bastante debido a la baja de la inflación, y fundamentalmente a la mejora en las expectativas de los consumidores. Este es un factor que no podemos descuidar a la hora de hacer un balance.

La expectativa de los consumidores, este índice, se basa en la confianza de los consumidores, un relevamiento que elaboran Equipos Consultores y la Cátedra Sura de Confianza Económica de la Universidad Católica. En esos semestres francamente malos, estábamos en una zona de pesimismo moderado y ahora se ha pasado a una zona de optimismo moderado. El 2017 fue el mejor año, ya que el 2014, 2015 y 2016 fueron años regulares para el sector.

 

¿Cómo impactó, si es que impactó, la ley de blanqueo promovida por el actual gobierno argentino en el mercado inmobiliario uruguayo? 

No tuvo casi impacto desde el punto de vista de los niveles de actividad.  Sí tuvo un impacto muy fuerte con respecto a las tasaciones hechas por inmobiliarias, porque muchos argentinos blanquearon propiedades que tenían en el Uruguay, entonces necesitaban dos tasaciones de agentes inmobiliarios uruguayos. Se hicieron miles y miles de tasaciones  tanto en Montevideo como en Maldonado para regular esa situación. Pero desde el punto de vista operativo, desde el punto de vista de capitales, de que hayan estado vendiendo propiedades en Uruguay para comprar en Buenos Aires o a la inversa, sacado capitales de Argentina para comprar acá, no ocurrió.

Ese tipo de movimientos de capitales no sucedió definitivamente. Y si bien el número de compradores argentinos es muy bajo respecto al que existía hace algunos años atrás, todavía  sigue habiendo una presencia de inversores argentinos en Montevideo.

 

En una entrevista anterior, usted me dijo que muchos argentinos, jubilados por ejemplo, compraban una propiedad en Uruguay, ya no como segunda residencia, sino para quedarse. ¿Sigue ocurriendo esto?

Es un fenómeno que se sigue manteniendo en Montevideo, Maldonado y Colonia. Esa presencia constante de argentinos que están obteniendo la radicación en Uruguay, que a veces tiene razones fiscales, pero en otros casos razones de residencia real, se sigue dando, de hecho, los argentinos siguen siendo unos de los más activos a la hora de los trámites en migraciones para obtener residencia en Uruguay.  Y una parte de ellos son residentes permanentes en esos tres departamentos que nombramos.

 

Viviendas Promovidas

 

¿En qué situación está en el tema de Viviendas Promovidas, antes denominadas Viviendas de Interés Social?

Se trabajó durante buena parte del 2016, a instancias del Ministerio de Economía y con el Ministerio de Vivienda,  para lograr mejorar las condiciones y lograr recuperar inversión y mano de obra en el sector de la construcción. Eso eran los dos objetivos del Ministerio de Economía. Se trabajó conjuntamente  y los privados presentaron una serie de propuestas  para destrabar situaciones. Pasado el tiempo, nos encontramos con una sorpresa muy desagradable que fue que no se había aceptado ninguna de las propuestas que habíamos realizado los privados. La única propuesta que se nos aceptó fue cambiarles el nombre a Viviendas Promovidas, porque Vivienda de Interés Social era un nombre equívoco que llevaba a la confusión, incluso a muchos periodistas. Viviendas promovidas se ajusta más a la realidad. Porque estas viviendas, en definitiva, no es otra cosa que las que antes construía el Banco Hipotecario del Uruguay y vendía a precios similares a los que hoy se venden las Viviendas Promovidas. Ese cambio de nombre fue el único elemento que se aceptó del punteo de temas y propuestas que se habían presentado desde el sector privado. Los otros planteos no solamente no se aceptaron, sino que se introdujeron  otros puntos, otros elementos, negativos, que complicaron mucho la situación.

Nosotros teníamos, en su momento cuando todo esto salió y estaba con todo el viento de cola, mil, mil quinientas viviendas anuales que llegaban a presentarse. Eso después creció, llegaron a dos mil, tres mil viviendas anuales, con un entorno de doscientas, doscientas cincuenta viviendas por mes. A partir del 2014, cuando se introdujeron los topes del 25%, comenzaron a bajar. Y desde marzo de este año hasta principios de octubre, hemos bajado a cuarenta viviendas por mes.  El ritmo ha descendido estrepitosamente. Hay un tope de los alquileres, entre otra serie de cambios, todos negativos, que se introdujeron por parte del Ministerio de Vivienda. Por lo que, tal como se los habíamos advertido antes, la consecuencia de todo esto es que no solo no va a haber más inversiones y más puestos de trabajo, sino que lo que está habiendo es menos inversiones.

 

A su juicio, ¿a qué obedecen estos cambios negativos?

Creo que es un tema estrictamente ideológico.  Hay sectores dentro del partido de gobierno que se llevan muy bien con el mercado, con la oferta y la demanda y con las razones por las que los inversores invierten, y hay sectores que se llevan muy mal con la inversión privada, con la ganancia, con los valores de mercado y con la oferta y la demanda. 

Entonces creo que primó esa línea de pensamiento más hostil hacia la inversión, pensando de buena fe que con esos cambios efectivamente iban a lograr bajar los alquileres y bajar los precios de las viviendas. Y esto no ocurrió,  no va a ocurrir, y lo que va  a pasar es exactamente lo contrario. Es sencillo, si uno provoca cambios que disminuyen la oferta, ya sea de viviendas en venta o compradas por inversores, que se colocan en  alquiler, el resultado es que tienen menos ofertas de alquileres, la demanda sigue siendo muy alta y por lo tanto, los precios, lejos de bajar, van a volver a subir.

 

Propuestas

 

En esas reuniones que mantuvieron con autoridades de Economía y del MVOTMA, ¿qué plantearon ustedes para revertir esta situación? 

Básicamente, era destrabar algunas cosas administrativas que había ido introduciendo la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) de forma unilateral, como por ejemplo que la Intendencia de Montevideo no acepta edificios de tres pisos que tienen ascensor. Pero para la Agencia Nacional de Vivienda  si tienen ascensor sí son Viviendas Promovidas. Eso es un contra sentido. Lo mismo ocurre con los garajes. La Intendencia de Montevideo exige que haya la mitad de lugares para garaje por unidades. Si el edificio tiene cuarenta viviendas, debe tener por lo menos veinte garajes. Si tiene 18 o 19 garajes no aprueban el permiso de construcción. En esos meses de interregno, a la ANV se le ocurrió que esos veinte garajes, estaba bueno que fuera el mínimo pero también el máximo. Vuelvo al ejemplo, un edificio de cuarenta apartamentos podía tener solo veinte cocheras, ni diecinueve ni veintiuno. Y eso para los proyectistas, sobre todo construyendo edificios sobre medianeras, que ya de por sí es complicado, porque hacer un subsuelo es costoso y sino se logra desquitar los precios de venta de los garajes, se le agrega una dificultad adicional. La Intendencia está tratando de promover que existan más lugares de garajes y no exige más para no poner en compromiso financiero a los promotores. Ahora, si ellos quieren construir más de veinte cocheras lo pueden hacer. Pero, siguiendo este ejemplo, la Agencia Nacional de Vivienda, por el contrario dice  ´no, el máximo es veinte´. Esto es una contradicción y crean dificultades. Y cosas de ese tipo había varias. Nosotros pedimos también que se eliminaran los topes en el interior del país, cosa que no se logró. Queríamos que se volviera al proyecto original, son los topes al 25%, y tampoco se logró. Cuando pusieron los topes, la producción de las viviendas cayó a la mitad.

 

Usted, cómo uno de los promotores de las Viviendas de Interés Social, ¿qué sensación tienen con este, llamémosle desencuentro con las autoridades?

Nosotros tenemos la expectativa de que una vez liquidado estos temas de Rendición de Cuentas y de UPM que, básicamente, han llevado al equipo económico a poner todas la pilas ahí, y visto los resultados reales, lo que dijimos nosotros, los privados, que iba a pasar, es muy probable que el Ministerio de Economía pueda  pedirle al Ministerio de Vivienda que haga un replanteo sobre el tema. Esa es nuestra esperanza, que no la teníamos en los últimos meses porque veíamos al Ministerio de Economía muy enfocado en los temas que le nombré. Más allá de la esperanza que hoy tenemos, toda esta situación la vivimos con frustración. Porque algo que nos parecía tan obvio que iba a pasar, resultó pasando y, sobre todo, porque nosotros, particularmente los primeros meses del año pasado, asesoramos al gobierno de Macri porque estaban interesados en utilizar el modelo uruguayo, en la experiencia uruguaya de la ley de Viviendas de Interés Social, para tratar de fomentar la construcción de viviendas de clase media en Argentina. Ellos tienen una institucionalidad de peor calidad que la nuestra, porque no tienen Ministerio de Vivienda ni Agencia Nacional de Vivienda, estaban interesados en nuestra iniciativa. Y aquí, la llenamos de obstáculos y dificultades. Nos duele ver que nosotros le pasamos la receta y ellos lo hacen bien, y nosotros vamos involucionando de aquello que funciona muy bien al principio. Creo que los cambios que se introdujeron en marzo del 2017 a través del MVOTMA es un golpe mortal, una especie de nocaut para la ley.      

 

Incentivos e inversiones

 

¿Y qué piensa del incentivo adoptado por el gobierno para obras cuya inversión supere los 15 millones de dólares? ¿Y cómo podría impactar en el mercado uruguayo?

Son obras muy singulares y le diría que mayoritariamente refiere a obras en Punta del Este. Creo que ya lograron el objetivo. Entre ese incentivo del Poder ejecutivo y los incentivos que votó la Intendencia de Maldonado para proyectos que sean presentados este año y empezaran las obras antes del fines del 2017, me parece que el mercado de Punta del este se comenzará a reactivar, aunque  muy lentamente porque no hay demanda. Lo que sí estamos viendo es que los promotores, frente a beneficios tan importantes, presentaron permisos de construcción, que no tuvieron costos para ellos, porque ese era uno de los beneficios que dió la Intendencia de Maldonado, además de pisos adicionales de altura, están respondiendo. Han comenzado las obras con cerrado del predio y movimiento de tierra. Nada espectacular todavía, pero les permite cumplir con la reglamentación de que, efectivamente, presentaron el permiso e iniciaron las obras en el 2017. Creo que la reactivación de la construcción va a venir a partir del 2018.  

 

¿Cómo está situado Uruguay en materia de inversión en construcción en comparación con otros mercados de la región?

Lo que tiene Uruguay es un mercado muy pequeño. Tiene reglas claras y tiene transparencia, cosas que son muy apreciadas por el inversor extranjero, pero no tenemos un mercado grande. Acá construimos dos mil viviendas y se destruye el mercado.  

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El régimen de Vivienda de Interés Social (hoy su nombre es “viviendas promovidas”)  creado en el 2011, a través de la ley 18.795, que otorgaba exoneraciones a inversiones para incentivar, justamente, la construcción de viviendas, sigue estando en el centro de la polémica entre inversores y agentes inmobiliarios.

En las últimas semanas, varias voces se alzaron contra las modificaciones realizadas por el gobierno a este sistema, lo que le ha reducido “los atractivos que tenía y provocaron que la cantidad de proyectos ingresados haya descendido en momentos en que la demanda de alquileres está en niveles récord”, señalaron los inversores. Sostienen que la caída de la oferta  y el incremento de la demanda impactará negativamente en los precios que se piden por los alquileres.

Y como se tratará de un efecto boomerang, los inversores privados sostienen que los cambios realizados por el gobierno, y que entraron en vigencia en marzo pasado, además de desincentivar la concreción de proyectos, produjo una “operación retorno” a la inversión en la zona costera, cuando unos de los objetivos de la ley era descomprimir la construcción de edificios en estas zonas e incentivarlas en otras zonas de Montevideo, precisamente en barrios donde no se construía desde hacía décadas.

 

Efecto inverso

En este contexto, el asesor inmobiliario Julio Villamide dijo al diario El País que “lo increíble es que la génesis de este último decreto fue exactamente para lograr lo inverso”. Villamide, que también es asesor de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (APPCU), afirmó  que gestiones realizadas por parte de esta gremial ante el Ministerio de Economía, lo que (MEF) llevaron a que el subsecretario de esa cartera, Pablo Ferreri, se reuniera en 2016 con autoridades del Ministerio de Vivienda para transmitir una serie de planteos de los promotores privados. Entre otros, pedían eliminar el tope a los precios del 25% de las unidades que se había instaurado en 2014 para los edificios que se levantaran en Montevideo.

Villamide recordó que tiempo después, APPCU tuvo una reunión con el director nacional del Ministerio de Vivienda, Salvador Schelotto. “En esa reunión nos transmitió que prácticamente todo lo que estábamos pidiendo iba a salir favorable”,  afirmó. Pero al parecer no fue así. “Lo que salió no solamente no corrigió los problemas que ya teníamos el año pasado, sino que los agravó notablemente”, dijo Villamide.

 

Cambios negativos

El asesor de la gremial asegura que estos cambios provocaron que algunos promotores apuraran el tranco y presentaran sus proyectos de forma tal que la construcción de sus edificios se hiciera bajo las reglas de juego anteriores. Una vez que los cambios entraron a regir, sostuvo Villamide, el ingreso de proyectos de este tipo ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) se frenó.

Desde que salió y se empezó a aplicar la nueva reglamentación en los últimos días de marzo hasta fines de junio ingresaron 15 proyectos de “vivienda promovida”. Nueve de ellos tienen menos de siete unidades, por lo que los nuevos topes de venta no los alcanzan. Así las cosas, solo entraron a la ANV seis proyectos de entre 10 y 20 viviendas en ese periodo, según la información que maneja la APPCU.

Entre la sanción de la ley en agosto de 2011 y el decreto de junio de 2014 que introdujo el tope sobre los precios del 25% de las unidades, se presentaban cerca de 400 viviendas por mes, indicó Villamide. Cuando se empezó a aplicar este tope, bajó a alrededor de 200 unidades mensuales. “Ahora en estos últimos tiempos anda en el entorno de 30, 40 por mes”, sostuvo.

Esto motivó que desde APPCU se enviara un correo electrónico al ministro de Economía, Danilo Astori, y al subsecretario Ferreri para ponerlos en conocimiento de dicha situación. “En medio de la Rendición de Cuentas no tenemos ninguna expectativa de que en el corto plazo pueda haber ningún tipo de modificaciones, porque los esfuerzos del MEF están puestos en otro lado y lo último que quieren es comprarse problemas con otros sectores del Frente Amplio por un tema menor respecto al de la Rendición”.

Previo a la ley, indicó Villamide, el 82% de las viviendas nuevas en Montevideo eran construidas en barrios de la costa, guarismo que descendió a 30%. “Otra vez va a volver a crecer el porcentaje de la costa. Estamos retornando al modelo del que queríamos salir cuando presentamos la propuesta (de VIS) allá por 2009 y 2010”, afirmó Villamide.

 

Previsible

Este panorama de descenso en la cantidad de proyectos presentados y viviendas construidas, según el asesor inmobiliario “no es una sorpresa”. Villamide recordó que “la primera caída fue en julio de 2014, cuando se introdujo el primer cambio negativo a la ley. Habíamos advertido que iba a caer a la mitad y pasamos de 400 mensuales a 200”. Ahora, remarcó, con el nuevo decreto que se realizaba para mejorar y volver a las 400 originales se está por debajo de las 100 viviendas mensuales.

 

Modificaciones

En ese marco, el director de revista Propiedades explicó que lo que impacta más a los promotores es el tope del 10% que se pone a las viviendas de interés social y la dejan por debajo del costo. “El tope de precio está por debajo del valor de construcción. Allí hay un sobre costo para el constructor. Eso tiene un impacto, además, financiero, ya que se va a juntar con ese dinero un año después de terminada la obra”, destacó el empresario.

Villamide acotó que desde el punto de vista financiero “pega mucho” y “ha hecho que muchos inversores hayan desistido y estén vendiendo los terrenos para construir las viviendas promovidas”.

“Se desvirtuó totalmente la ley (de vivienda de interés social). Hoy no tiene nada que ver con el modelo original que atrajo a los privados a invertir 1000 millones de dólares. (Ahora la ley) Es un Frankenstein… Ha dejado de interesar cuando en la región empiezan a aparecer modelos atractivos que empiezan a atraer a los inversores. Y eso fue todo advertido a las autoridades”, concluyó Villamide.

El 6 de febrero pasado, los miembros del gabinete de Tabaré Vázquez pusieron su firma en un decreto que introducía “ajustes” al régimen de vivienda de interés social instaurado en 2011 mediante la ley N° 18.795. A través de exoneraciones fiscales para los proyectos que se construyeran bajo el paraguas de esta ley, el objetivo era que acceder a un hogar propio fuera menos un sueño y más una realidad para una cantidad mayor de uruguayos, especialmente de “sectores socio-económicos bajos, medios bajos y medios de la población”, indica el texto. Desde el MVOTMA se creía que se debía “profundizar en el cumplimiento” de lo que buscaba la ley, y por eso es que se emitió este nuevo decreto.

Sin embargo, los promotores privados de la construcción no vieron con buenos ojos estos cambios. Entre otros, los inquietaba una modificación: a las viviendas que se vendan a inversores que luego las pondrán en alquiler se les exonerará el 100% del IRAE y del IRPF durante el ejercicio en que finalice la obra y los nueve siguientes “siempre que el precio del arriendo” sea “igual o inferior” a los precios máximos que estableciera el Ministerio de Vivienda en acuerdo con el Ministerio de Economía. Si el precio del alquiler está por encima de esos topes, la exoneración será del 40%. A fines de marzo se conoció el reglamento que regiría de ese momento en adelante para las “viviendas promovidas” y a cuánto ascenderían los topes de los alquileres.

En Montevideo -en las zonas identificadas con los códigos 01 y 03, que cubren a buena parte de la capital donde se puede hacer uso de esta ley- cuando tengan como destino el alquiler luego de una primera venta, el propietario deberá exigir un arrendamiento igual o inferior a las 3.700 unidades indexadas (UI, unos $ 12.972) si tiene un dormitorio; 4.600 UI ($ 16.127) si tiene dos; y 5.200 UI ($ 18.231) si tiene tres o cuatro. Estos precios, que se calcularon con el valor de la UI en diciembre, se ajustarán cada mes en función de cómo varíe el Índice de Costo de la Construcción (ICC), deflactado por el IPC.

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