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Durante 23 años, distribuidos en dos períodos, Ignacio Otegui fue el presidente, y la cara visible, de la Cámara de la Construcción del Uruguay (CCU). Hoy, a los 67 años, decidió retirarse y esa fue la excusa perfecta para una extensa charla con Del Constructor donde, fiel a su estilo, no esquivó ninguna pregunta. Balance sobre su gestión, los logros, lo que quedó en el debe, la situación actual de la industria, el proyecto de la segunda planta de UPM y el futuro del sector. Sobre ésto y mucho más respondió Otegui a Del Constructor.

 

Hace 23 años que está al frente como presidente de la Cámara de la Construcción del Uruguay. ¿Qué reflexión hace sobre todo estos años? 

Fue en dos períodos, con reelecciones. De 1992 al 2001 y del 2005 hasta ahora. Es una etapa que la estoy culminando con satisfacción y alegría. La Cámara tiene una razonable estructura interna, mejor de la que yo encontré cuando ingresé. Tiene buenos asesores internos y tiene excelentes asesores externos. Tiene una situación interior sin conflictos, que ponga de manifiesto alguna incomodidad entre sus socios, y una situación económica sólida. En consecuencia, yo me retiro y creo que la Cámara queda ordenada y bien. Yo puse la fecha en la que me quería retirar. Lo dije el año pasado y se va a procesar así. Quien tiene la responsabilidad de hacer la nueva elección es el ingeniero Diego O´Neill, que es el actual vicepresidente, y que ya es aceptado por la industria para que sea el nuevo presidente de la Cámara de la Construcción del Uruguay. Él tiene que armar su consejo y organizar el futuro de la Cámara. En definitiva, me siento tranquilo. Hice lo que pude. Muchas de las cosas que quise hacer en el 92,  cuando asumí la presidencia, se hicieron y otras no, como suele ocurrir. Creo que O´Neill será un buen presidente y va a tener todo mi respaldo y en la medida que él entienda que le puedo dar una mano, se la voy a dar, pero yo tengo 67 años y ya me doy por cumplido con la industria y con el país.

 

¿Y cuál es su balance? 

Mirá, más allá de lo que te dije con respecto al interior de nuestra Cámara, cuando tomé la presidencia en el 92, al año siguiente, en el 93, sufrimos una huelga muy severa. Duró, si mal no recuerdo, ochenta y tres días con la industria parada, en consecuencia con daños muy importantes para el trabajador y su familia, para las empresas constructoras y con daños muy importantes para nuestros clientes.  Todo el mundo salió dañado. Y de ahí, en más, hemos tratado de tener un diálogo frontal y equilibrado con el sindicato. A veces, en situaciones mejores y, a veces, en situaciones peores. Cuando dejé la presidencia la primera vez en el 2001, estaba cansado después de diez años de presidencia y en el 2004 me fueron a buscar de vuelta y al principio no quería. Luego acepté por dos años y finalmente me quedé hasta el 2018. Dentro de las cosas que yo valoro como positivas es que la industria hoy tiene una importancia mayor de la que tenía a nivel de la economía, por algo en el 2017 fuimos el tercer sector de generación de Producto Bruto Interno, más allá de que la industria no está en su mejor momento. En una lógica de que la industria se ha desarrollado de forma diversa. Si se mira hacia su interior, cosa que nosotros hacemos, vas a tener, por ejemplo, al cierre del 2018, toda la inversión de vivienda nueva en todo el país, con las reformas van a representar aproximadamente el 20% de la demanda. En el caso de la obra pública va a representar un 32%,  33% de nuestra demanda y las obras privadas no vinculadas a la vivienda va a representar una cifra del 47%, 48%, lo que cierra el 100%.  Esa lógica, que nosotros la empezamos a estudiar hace ya 8 años de la mano de Julio Villamide, que fue el primero que nos pudo definir cuál era la inversión  que se hacía en vivienda. Villamide es asesor de la Cámara, más allá de que también es asesor de APPCU, y una de las cosas que me preocupaba era cómo yo podía evaluar cada uno de los motores que demandan a la industria de forma independiente. Y la suma de esos tres motores es la industria. Él nos hizo el primer trabajo y para nosotros, en  ese momento, fue una sorpresa descubrir que el sector inmobiliario representaba el 32%, 33% de la industria y era más que la obra pública que era del 25%, y el resto eran obras privadas no vinculadas a la vivienda. Eso va cambiando año a año, en función de cómo venga el flujo de inversiones. Hace dos años fue el peor momento en el sector inmobiliario. El 2016 y el 2017 fueron años de menor actividad y probablemente este año sea un poco mejor que el año pasado. Y también es factible que tengamos en 2018 una inversión privada no vinculada a la vivienda más chica que en el 2017.

 

¿Y en cuanto a la obra pública?

La obra pública viene dentro de los guarismos que fueron aprobados en la ley de presupuesto. ¿Qué quiero decir con esto? Que no esperamos ninguna cosa que haga cambiar el escenario actual de la industria, que es un escenario de mediano nivel de actividad. Estamos con unos 45 mil trabajadores en obra y ya  estamos a fin de año. El promedio de este año va hacer un poco menor al de 2017 y probablemente terminemos entre 3 mil y 4 mil puestos de trabajo menos.

 

Perspectivas 

 

¿Y cómo ve el 2019?

El año que viene no va a ser muy diferente a este, más allá de que tenés la obra de UPM y las obras accesorias. Claro que, esto dependerá si el ferrocarril se empieza antes del 30 de marzo del año que viene. Si es así, es probable que UPM termine confirmando la construcción de la planta. Si el ferrocarril no se empieza, UPM no va a hacer la planta. Este es un dato que tenemos que tener en cuenta. Si la planta se construye va influir en la industria de la construcción a partir del 2020 en adelante.

 

¿Y si no se llega a tiempo con la construcción de la infraestructura férrea, cuánto puede incidir negativamente en el sector?

La que mueve la aguja es la planta de celulosa. Las obras complementarias del ferrocarril equivalen a ochocientos trabajadores; el puerto doscientos cincuenta trabajadores; la interconexión entre el puerto y las vías del ferrocarril serán unos ciento cincuenta trabajadores, más las obras para llegar a donde se va a instalar la planta, si es que se instala en Pueblo Centenario. Estas cuatro obras, que tienen que empezarse antes que UPM diga voy a hacer la planta, y si todas comienzan cuando estén al máximo de actividad, son dos mil puestos de trabajo. Equivale a un 4% de incremento laboral en la industria pero no me cambia el sentido del sector. Otra cosa distinta es la planta. En este caso van a ser entre 5 mil y 7 mil puestos de trabajo directos, más todos los indirectos. Para tener una idea clara: vas a tener administrativos, técnicos, técnicos de UPM, o sea van a entrar a ese predio entre 7 mil y 9 mil personas por día. Esto no es un dato menor y de alguna forma moviliza de forma diferente a la industria, porque además le tengo que agregar los otros dos mil que decía antes. Ahí la industria va a tener un cambio importante. Ahora, esto es una hipótesis. Si el ferrocarril no se hace, el resto no se va a hacer.

 

¿Y usted que percepción tiene de que se concrete la planta? 

No sé; por el momento lo que he resuelto es esperar. Cuando nos han pedido negociar temas con UPM, el SUNCA y el gobierno nacional, lo hemos hecho, prestándole atención y tiempo, salvo por tres semanas en las que estuvimos abocados al Consejo de Salarios, y yo le avisé a UPM que durante el período de negociación de las pautas salariales, suspendíamos las negociaciones. Una vez que tuvimos el nuevo convenio, volvimos a la negociación con UPM. Por el momento hay acuerdo en muchos puntos y no hay acuerdo en otros. Obviamente, vamos a seguir negociando.

 

¿Cuáles son los puntos donde no hay acuerdo?

Todavía no lo saben las empresas. Te voy a poner un ejemplo que es una cosa notoria. Hay un decreto, que es el 215 y que rige los temas de seguridad e higiene en la industria de la construcción. Fue promulgado de forma unilateral por  la administración Mujica y no contó con el respaldo de la Cámara ni de ninguna gremial empresarial. Este decreto le faculta a los delegados sindicales de seguridad e higiene a parar cualquier trabajo, lo cual para nosotros es un error importante. Y UPM lo que quiere es que esa decisión  no la tomen los delegados de seguridad, sino que la tomen la gente de UPM. Y el SUNCA dice `señores, yo tengo un decreto que me ampara, si el Poder Ejecutivo quiere sacar otro decreto que lo haga, pero no me pidan a mi como sindicato mi consentimiento´. Y desde ese punto de vista tienen razón. Es algo obvio y la discusión parece innecesaria. Nosotros tenemos una posición, el SUNCA tiene otra y UPM otra. ¿Qué va a pasar? No lo sé. Este es un ejemplo, hay cinco o seis más, pero en definitiva estamos en tiempos donde UPM empieza a recabar precios indicativos en el Uruguay y comienzan las consultas con las empresas. Sé que ya les han fijado fecha, día y hora a varias, porque estas obras de gran porte se arman así, son muy complejas. Para tener una idea clara: la obra de UPM es como si vos me dijeras que alguien hace 12 mil apartamentos nuevos en Punta del Este y los entrega todos el mismo día. Es esa la influencia que tiene. Es una dimensión impresionante. Y también es cierto que la industria ya ha pasado por ese tipo de etapas y que tiene la capacidad y las condiciones como para manejarse con criterios en este tipo de obras. También tenemos cosas malas hechas.

 

¿Cuáles por ejemplo? 

Lo que no volvería a repetir yo es la experiencia de Montes del Plata, porque creo que dejó más sinsabores que sabores a la industria. En ese momento, además, el país tenía un estado en su requerimiento de economía y de puestos de trabajo diferente al que tiene hoy. Teníamos entonces un Estado más exigido de crecimiento y de actividad, con menos del 5%  de desempleo y en la actualidad estamos arriba del 8%. Hay una realidad diferente.  Pero no tengo dudas que la industria va a dar respuesta en caso de que la planta se haga. Además, es interesante el punto elegido para su construcción. Si vos mirás el Uruguay, vas a ver que en toda la franja del río Uruguay, la franja del Río de la Plata y en menor medida la franja del Océano Atlántico, tenés toda la infraestructura del país ahí. En el centro del país y en el noreste no tenés infraestructura. Como es el caso de Cerro Largo, en Rivera muy poca. Y si mirás América Latina es igual. Es, si se quiere, hasta lógico. Y la pregunta que me he hecho varias veces es ¿cómo puedo pensar que a va a estar toda esa zona circundante a Pueblo Centenario diez años después que la planta esté funcionando? Va a tener una infraestructura distinta, guste o no guste. Va a tener una posibilidad de interacción mucho mayor de la que tiene ahora. ¿Qué hay gente que está en contra? Por supuesto. Hay gente del gobierno que está en contra, gente de los medios de producción que están en contra, de la Cátedra y ciudadanos que están en contra. A la larga, las cosas van a ocurrir como tengan que ocurrir.

 

Más allá de UPM

 

Exceptuando la segunda planta de UPM, ¿qué otra obra de gran porte se avizora para movilizar a la industria?

Creo que la industria va a seguir dentro de estos niveles de actividad durante este año, el 2019 y, probablemente, el primer semestre del 2020. Si UPM viene es factible que el sector tenga un crecimiento, pero no creo que haya ninguna otra obra que le cambie el signo a la industria  en forma dramática. Lo digo sin anestesia. No la hay. No lo vas a tener en la vivienda, tampoco en la obra pública, porque una nueva administración tiene dificultades los primeros dos años para tratar de ordenar su economía y la del país, y las obras vinculadas a las viviendas promovidas van a seguir como hasta ahora.

 

¿No habrá un incremento en las obras de viviendas promovidas?   

Hoy existen ocho mil ochocientas viviendas en Montevideo sin vender, de las cuales más de la mitad son viviendas promovidas, antes llamadas de interés social. Esto es un dato importante. Otro elemento: ¿la situación de Argentina va a influir acá? Si uno pregunta cómo fue la venta de unidades nuevas el año pasado y cómo en el 2018, este año están peor que en el 2017. Entre otras cosas por la crisis de Argentina y porque el dólar comenzó a trepar en el Uruguay. Y no hay forma de evitar esa suba. Uruguay tiene que seguir una estrategia de no pegarse a la situación de la Argentina, pero no separarse mucho. Lo mismo ocurre con Brasil. Con vecinos complejos como tenemos, con las situaciones complicadas que tienen a nivel económico y político, y probablemente a nivel social en algún momento, Uruguay algún coletazo va a recibir.

 

Pero el ministro Astori dijo que estamos desacoplados.      

No, no. Te lo voy a decir de otra forma: Uruguay nunca estuvo desacoplado de sus vecinos. En todo caso tienen más incidencia o menos incidencia. Yo creo que hoy tenemos menos incidencia que hace dieciocho años, entre otras cosas porque los bancos uruguayos no les han dado créditos a los argentinos. Antes el 20% de los créditos estaban otorgados a empresarios argentinos y hoy tenés el 0.5%, lo que no es un número menor. Además tenemos una situación económica diferente, internamente en el Uruguay e internamente en Argentina. En consecuencia, las cosas que puedan ocurrir en el Uruguay son más tenues de lo que ocurrieron en aquella época. Ahora, ¿alguien cree que el turismo va a ser el mismo? Que alguien me responda esa pregunta. Si el turismo va a ser igual o mejor que el año pasado, entonces yo estoy equivocado y Astori tiene razón. Si el turismo va a tener una disminución, que es lo que todos esperamos, va a haber una incidencia inferior por lo que dije anteriormente, pero igual va a existir, por más esfuerzos que se hagan por atraer al turismo. Los turistas van a venir si el Uruguay está competitivo y sino vendrán algunos. Es cierto que hay una masa de argentinos que vienen igual, la gente de plata en Argentina va a venir igual, pero está medido en la plata que tenga. Hay un turismo que viene de la Argentina que es gente de dinero que ha venido siempre y seguirá viniendo y luego existe una masa flotante, que es la clase media argentina, que viene siempre y cuando las cosas le funcionen. Y creo que ahí es donde se va a pagar un precio y vamos a tener una menor afluencia de turismo. Y en definitiva, las inversiones que, tradicionalmente, hacen los argentinos en el terreno de la vivienda en Uruguay, la siguen haciendo  pero están más tranquilos porque tienen sus problemas en su propio país.

 

Obra pública y privada

 

A esto habría que agregarle que entramos en año preelectoral y el inversor no arriesga en este período llamémosle “ventana”.   

Tenés a Brasil que no es un tema menor con una situación compleja y después que el 2019 es año electoral. Y el año electoral tiene sus propios parámetros. En este momento, la expectativa está en si empiezo o no una inversión.  Los que están invirtiendo van a seguir invirtiendo. No creo que haya detención de las inversiones que ya están en marcha. Lo que creo que va a haber es una detención de la decisión de comenzar una obra. El que no empezó, no lo hará hasta tener un poco más claro el panorama de su país y del nuestro. Además del año electoral, luego viene el primer año de un nuevo gobierno, sea del partido que sea, que también es un año complejo. ¿O alguien cree que el primer año de un gobierno es fácil? No existe eso. No ha existido nunca.     

 

¿Se espera más de este gobierno en materia de inversión de obra pública y viviendas? 

Creo que el gobierno, en lo que es obra pública, ha invertido lo que aprobó en el presupuesto. Están invirtiendo todo. No es que el Ministerio de Transporte esté invirtiendo el 80%, están invirtiendo todo.  Las que vienen más lentas son las PPP, que son un sistema, por una lógica de lo razonable, que tienen un proceso más lento de lo que yo esperaba. Pero en definitiva, creo que están preadjudicadas cinco obras donde están tratando de articular la parte financiera. Las obras vinculadas a las obras públicas, todos los incisos que maneja en Estado, incluyendo las intendencias, más las obras de las PPP, yo te diría que si aparto estas últimas, el Estado está invirtiendo todo lo que puede. Por algo tenemos el 35% para el 2018 previsto para obra pública.Lo que ocurrió con las viviendas promovidas es que teníamos un escenario que el Estado resolvió cambiarlo, modificó las normas, y lo que hay ahora es una reducción en el volumen de inversión. Mi opinión es que el error fue modificar las normas. Ahora, el mercado uruguayo es un mercado chico. Acá hay un problema: la gente sin recursos, de muy escasos recursos, hoy tiene solamente una línea de acción que es ir a una cooperativa a anotarse. Ahí va a tener, eventualmente, una vivienda. No hay una política de acceso a la vivienda para la gente que gana treinta o cuarenta Unidades Reajustables. Y el Estado no está haciendo políticas para esos segmentos y el privado, si el estado no interviene, no se va a meter. Le guste al que le guste, le pese al que le pese. Nadie va a invertir dinero si no lo va a cobrar.

 

Las viviendas de interés social, hoy viviendas promovidas, no fueron accesibles para esos segmentos que usted nombra.

A ver: ¿A quién se le ocurrió que se iba a poner foco en esos segmentos? La ley en su origen no decía nada de eso. A lo que vos te referís, lo tiene que atacar el Estado. Dicho de otra forma, nosotros estamos pensando y trabajando las cosas que le vamos a plantear a todos los candidatos presidenciables y después al que resulte electo presidente y luego a sus ministros. Nosotros le hemos encargado a (Julio) Villamide un estudio vinculado a este segmento, al segmento que tiene los menores ingresos, porque creemos que ahí es donde está el déficit y ahí es donde está el problema. El país tiene ahí un problema severo. Hay que poner cabeza, inteligencia y tratar de sumar recursos públicos y privados. Pero los recursos públicos y privados se suman siempre y cuando no se le haga asumir al privado un riesgo que no está dispuesto a asumir. Nadie va a invertir cinco, diez, cincuenta millones de dólares contra nada. No existe en el mundo eso. ¿Por qué debería de existir en Uruguay?

 

El déficit habitacional

 

El déficit de vivienda es un problema estructural en Uruguay. 

En 1986, Julio Villamide hizo, por encargo de la Cámara, un estudio de qué pasaba con la liberación de la ley de alquileres y él dijo lo que iba a pasar. Entre otras cosas, los asentamientos. Y era una visión que lamentablemente se confirmó. ¿Qué cosa hizo la Cámara en el año 87, 88, durante la primera administración del doctor Sanguinetti? Planteamos, frente a ese problema, hacer licitaciones y darles los terrenos, la infraestructura básica y la cimentación a las familias que estaban empezando a formar los asentamientos. Se hizo la primera licitación y se armó un gran lío. La Facultad de Arquitectura, la Sociedad de Arquitectos del Uruguay, entre otros, salieron a decir que eso no era digno. Y estamos hablando de gente que ya vive en cuarta generación en esa situación. Estos no son temas menores y que no tienen una solución fácil. Por ejemplo, yo veo hoy, con razonable expectativa, las acciones que están tomando algunas personas del Ministerio del Interior para desafectar la usurpación de viviendas. Es brutal eso y alguien tiene que ponerle el límite. Creo que Uruguay tiene en este aspecto un desafío muy grande.

 

Culminó un nuevo acuerdo salarial para el sector. ¿Está conforme con el resultado teniendo en cuenta la situación de la industria?

Nosotros fuimos al rango intermedio. No estamos en una situación de crisis, pero tampoco estamos en una situación de auge. En definitiva dimos el 6.86% de aumento en el primer tramo que son once meses, el 5.80% por el segundo tramo que es por diez meses, y un correctivo si la inflación sobrepasa los aumentos otorgados. Fue eso y no hay misterios. Que puede gustar o no gustar es otra cosa. Pero creo que fue un acuerdo razonable, en un momento difícil que tiene la industria y que tiene el país. Y tiramos el tema para fines de abril de 2020.

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El último informe elaborado por el Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (CEEIC), que revela  las expectativas de la industria  ,concluye que la percepción actual es más optimista para la economía que para el sector. En cambio, las expectativas son menos pesimistas para el sector que para la economía. Asimismo, los encuestados ven menos probable expandir su capacidad instalada y la adquisición de  maquinaria vuelve a ser más probable que la incorporación de personal.

El principal objetivo del estudio del CEEIC es monitorear las expectativas de las empresas del sector de  la  construcción  respecto  a  las  principales  variables  económicas,  su  capacidad  instalada, así como las expectativas de crecimiento de manera tal de poder obtener información sobre la coyuntura actual y evolución futura del sector y la economía.

Este último informe relevó la opinión de 81 empresas asociadas a Cámara de la Construcción del Uruguay (CCU),  así como de 10 empresas asociadas a Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU). Del total de empresas  contactadas se obtuvo una  tasa de  respuesta muy baja,  de  apenas  22.2%, esto, señala el documento, “hace que los resultados de esta edición deban ser considerados con cautela.

Los resultados se presentan en tres secciones: Expectativas, Capacidad Instalada y Evolución de los costos. En el primer ítem (Expectativas), las empresas fueron consultadas respecto a  la percepción actual y sus expectativas futuras respecto a la economía y el sector de la construcción. La percepción actual es relevada mediante la percepción del estado actual de la variable de interés como Buena, Ni buena ni mala, Mala, mientras que  las expectativas son recogidas mediante la percepción de la evolución futura respecto al estado actual (Al alza, Igual, A la baja).

“La  percepción  reportada  para  la  economía  en  su  conjunto  es  mayormente  neutra  tanto  para  la economía actual (72%) como para las expectativas a futuro (61%). En  segundo lugar aparecen una cantidad importante de respuestas negativas, tanto para la situación actual como para el futuro. Considerando  las  respuestas  referentes  al  sector  de  la  construcción,  estas  muestran  una  peor evaluación de la situación actual si se la compara con la economía. Para el sector, el  porcentaje de respuestas neutras  se ubica en  56%  mientras que las respuestas pesimistas se ubican en 44%.  No obstante, al  comparar las expectativas  a futuro  del sector con las de la economía, las respuestas revelan  que para el sector las expectativas son algo menos pesimistas que para la economía en su conjunto”, señala el documento.

Comparando  estos  datos  con  los  del  informe  anterior de la CEEIC,  se  constata  un  deterioro  para  el  balance  actual de la economía y del sector. En cambio, en el caso de las expectativas, se observaron dos  movimientos opuestos:  el balance  para la economía general sigue empeorando mientras que  se observa una mejora en el balance sectorial. Por último, los indicadores de clima para la economía y el sector que consideran tanto la situación actual como las expectativas, que en junio se situaron en -22% y -28 %, empeoran en ambos casos.

El informe sotiene que “el mayor retroceso se observa para el indicador de clima de la economía, que presenta por  primera  vez  en  el  año  valores  inferiores  a  los  del  sector”, lo que significa que “las percepciones actuales y futuras sobre la construcción y la economía son  mayormente negativas, lo que permite interpretar este escenario como un clima de caída”.

 

Capacidad instalada

 Consultadas sobre el segundo punto (Capacidad Instalada) y su expectativa sobre el futuro, se les solicitó a las empresas que categoricen su situación actual y sus expectativas. Los datos recabados indican que el 67% de quienes respondieron se encuentran operando debajo  del 70%  de  su  capacidad  instalada.  Al  analizar  las  expectativas,  este valor se  ubica en el mismo porcentaje. Adicionalmente se consultó a las empresas respecto a la probabilidad de expansión  de la capacidad instalada en cuanto a maquinaria y personal. “El 67% de las empresas ve como muy poco probable o poco probable la expansión de maquinaria mientras que  72%  declara  lo  mismo  para  la  expansión  de  personal.  Por  lo  tanto,  se  observa  una  diferencia  respecto al informe anterior donde dichos datos fueron de 78% para la expansión de maquinaria y de 70% para la expansión de personal.  En segundo lugar, el porcentaje de respuestas que considera probable o muy probable la expansión de maquinaria es de 22% y 11% para la expansión de personal, mientras que en el anterior informe tales  porcentajes se ubicaron en 13%  para maquinaria y  expansión de personal.  Por lo tanto, la preferencia por la expansión de maquinaria sobre la expansión de personal vuelve a acentuarse en esta edición”, indica el relevamiento.

 

Evolución de los costos 

En cuanto a la evolución de los costos, un 61  % espera que la evolución sea a la par con el IPC y el restante  39%  espera  que  sus  costos  aumenten  por  encima  de  la  inflación. “Respecto  al  anterior  informe,  estos  valores  reflejan  un  aumento  del  porcentaje  de  respuestas  que  consideran  un aumento de costos por encima del IPC respecto a la edición anterior: (39% actualmente y 35% en el anterior.

También se consultó a los encuestados respecto de los principales factores de influencia sobre los costos. El 78% declaró a la mano de obra como el principal costo, un 11% a los insumos importados y el restante 11% se reparte en partes iguales para los insumos locales y subcontratos. En la encuesta anterior, el 83% de los encuestados declaró la mano de obra como principal factor de costo, y en la relevada en febrero, ese guarismo se ubicó en 93%, por lo que se observa una caída en el peso de la mano de obra en la estructura de costos de las empresas.

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Los datos publicados por el Banco Central del Uruguay (BCU) indican que la actividad del sector creció 2,5% durante el segundo trimestre de 2018, respecto al mismo periodo del año anterior. Es importante destacar que este es el segundo trimestre consecutivo de crecimiento de la construcción, luego de casi tres años de contracción. Cabe precisar que el crecimiento interanual del trimestre anterior (primer trimestre de 2018 versus mismo período de 2017) fue revisado a la baja, pasando de 2,1% a 1,3%.

Asimismo, cabe destacar que el crecimiento interanual del segundo trimestre de 2018 está influido positivamente por un efecto calendario relacionado con la semana de Turismo. En este sentido, la actividad de la construcción tuvo en el segundo trimestre de este año una semana más de actividad que el segundo trimestre del año 2017, lo que redunda en un impulso adicional sobre el valor agregado.

El crecimiento de la actividad del sector se explica por el incremento de la construcción en el sector privado que contrarrestó la caída en el sector público. En el sector privado, la construcción de edificios en Montevideo explica el dinamismo. En el sector público, las obras de vialidad del Ministerio de Transporte y Obras Públicas (MTOP) y las realizadas por Antel, no lograron compensar la contracción en el resto del sector público, según consigna el BCU.

Por el lado de la inversión, medidas como la Formación Bruta de Capital Fijo, tuvieron un leve incremento durante el segundo trimestre de 2018 (+0,8%).

Este incremento se asocia enteramente a la actividad del sector público que incrementó su inversión en 14,7% interanual. En este sentido, la adquisición de una draga por parte de la ANP explica en parte este desempeño. Por el lado del sector privado, la inversión se contrajo 2%.

En síntesis, la construcción volvió a crecer en el segundo trimestre del año. Al igual que en el trimestre anterior, esto está relacionado a la actividad del sector privado en la construcción de edificios en Montevideo y las obras de vialidad realizadas por el MTOP, a las que se agrega obras realizadas por Antel.

El desempeño reciente de la industria de la construcción parece confirmar que el sector comienza a dejar atrás los años de contracción y que ha salido de la recesión, en línea con lo que sugieren otros indicadores como el empleo sectorial.

Por su parte, las importaciones se expandieron 5,6% (con una incidencia negativa de 1,8 p.p.), producto del aumento de las compras de maquinaria y equipo y de la mayor salida de uruguayos al exterior. En la misma línea, las exportaciones se contrajeron 6,7% interanual producto de la reducción de las exportaciones de soja y el menor flujo de turistas hacia Uruguay.

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El sistema constructivo es un conjunto de elementos, materiales, técnicas, herramientas, procedimientos y equipos, que son característicos para un tipo de edificación en particular. Un ejemplo claro de elemento es el ladrillo, que permite levantar muros, hacer pisos y techos. A continuación consignamos  algunos de los sistemas constructivos más utilizados.

Construcción tradicional. Se entiende por sistema tradicional al que está compuesto por estructura de paredes portantes (ladrillos, piedra, o bloques etc.); u hormigón armado. Paredes de mampostería: ladrillos, bloques, piedra, o ladrillo portante, etc. revoques interiores, instalaciones de tuberías metálicas o plásticas y techo de tejas cerámicas, placas, o losa plana. Es un sistema de obra húmeda. Es el sistema de mezcla, badilejo y palas.

Sistema constructivo de paneles estructurales. Dentro de este sistema  prima la utilización de paneles formados por 2 mallas de acero vinculadas por tensores de alambre de acero galvanizado con una placa intermedia aislante térmica. A la que se le coloca, una vez ubicados en su destino, hormigón proyectado. Se construye sobre una platea de vigas de encadenado, sobre la que se montan los paneles; se refuerzan con hierro los ángulos y finalmente se ubican las cañerías de las instalaciones y se proyecta el mortero o revoque en una o dos capas.

Sistema constructivo de madera. Es un sistema económico y con buenas aislaciones Se utiliza fundamentalmente en el interior en zonas madereras, tienen una integración especial con el medio. Las hay íntegramente maderas horizontalmente uno arriba del otro encastrados en sus esquinas, o con el sistema de estructura independiente en madera y paredes interior y exterior de madera en forma de listones.

Sistema constructivo de módulos prefabricados. En el sistema de módulos tridimensionales, se construyen módulos prefabricados en forma seriada y secuencial, formados por paredes, piso y techo que contienen carpinterías, aislaciones, instalaciones, solados, revestimientos y todas las terminaciones necesarias, son módulos autosuficientes. Se utilizan siempre en dimensiones que sean transportables por camión u otros medios y se montan en su lugar definitivo con grúa.

Sistema de muros. Se denomina muro de carga o muro portante a las paredes de una edificación que poseen función estructural; es decir, aquellas que soportan otros elementos estructurales del edificio, como arcos, bóvedas, vigas o viguetas de forjados o de la cubierta.

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El contador, promotor inmobiliario y asesor financiero de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), quien está al frente de su estudio desde 1974, analizó para Del Constructor la situación del sector en lo que va del año y qué perspectivas se visualizan a corto y mediano plazo. Para Kaplan, el mercado inmobiliario “está lento” y urge un cambio de rumbo en la ley 18.795 de incentivo a la Vivienda de Interés Social, hoy rebautizada como Vivienda Promovida, y regresar al espíritu primigenio de dicha norma creada en el 2011. También se refirió a las exoneraciones para las obras de gran porte, a la necesidad de flexibilizar los créditos hipotecarios para viviendas y a la situación en la región.

 

¿Cómo se comportó el mercado inmobiliario en el primer semestre del año y qué se puede esperar para el resto del 2018?

Es una buena pregunta que no tienen contestaciones binarias, pero que vale la pena planteársela para entender la situación en la cual estamos. Una situación internacional compleja, con todas las medidas que ha tomado, fundamentalmente, el presidente Trump, temas proteccionistas que influyen en el comercio internacional a nivel mundial, más allá de Estados Unidos, China y Europa. En segundo lugar, la situación de nuestros vecinos, Argentina y Brasil, los cuales tienen tensiones políticas, económicas y financieras, que son bastante visibles. En tercer lugar, Uruguay.  La síntesis de todo eso es que el mercado inmobiliario está lento. Hay datos objetivos, por ejemplo, que al día de hoy hay casi la mitad de gente ocupada en la construcción que lo que llegó a existir en los momentos de mayor auge hace unos pocos años. ¿A qué se debe esto? Bueno, hay muchos motivos, dentro de los cuales está la realidad internacional, la realidad de nuestros vecinos. Los argentinos que eran los grandes inversores en el Uruguay. Entre el tema de la transparencia y la moratoria en la Argentina y la ley de inclusión financiera, ya no fluyen los capitales tan favorablemente hacia Uruguay. Por otro lado, Uruguay se ha encarecido mucho en materia de costos. En estos últimos años simplemente vale la pena remarcar un número: la Unidad Indexada, que es un elemento interesante, pues, que tiene  que ver con el IPC, surgió en mayo de 2002, un mes antes de la devaluación de junio de ese año. En ese momento valía un peso, hoy vale 3,91 después de 16 años. El dólar, en setiembre de 2002, cuando se dio ese pico alcista, llegó a estar a 31 pesos, que es la cotización al día de hoy. Eso marca que a nivel de dólares el Uruguay se encareció notoriamente. Cuando uno mira lo que eran los costos en la construcción hace 16 años y hoy, parecen dos mundos absolutamente distintos. Entonces tenemos costos altos en una actividad que es, además, y vale la acotación, en Uruguay, bastante artesanal y poco industrial, en la cual influyen factores de competitividad, factores de productividad, que hacen que no sea el escenario ideal. En esa situación, el gobierno, en el año 2011, saca una ley de Vivienda de Interés Social, aprobada por rara unanimidad por todo el Parlamento. Si se le hubiese puesto de ley de Vivienda de Interés para la Clase Media, probablemente no hubiera salido.  Esa ley trató de mejorar el acceso a la vivienda, sea para que se pueda adquirir o para que se pueda alquilar. Todo el riesgo de esa inversión era del sector privado. Y el sector privado no es el responsable de que gente con sueldos pequeños y medianos pueda comprar esas unidades. Para eso el gobierno debería atender de alguna forma esas soluciones y no pedírselas a la ley de Viviendas de Interés Social.

 

Por ejemplo, habilitar créditos hipotecarios. 

Claro; especiales y a tasas de interés más bajas. Esa ley funcionó y funciona hasta marzo del 2017 bastante bien, más allá que en el 2014 se pusieron topes, pero eran topes que de alguna forma el promotor los direccionaba para hacerse de mayor fluidez financiera  para venderle a determinados inversores  y tener un flujo de fondos para hacer el edificio. Llega marzo de 2017 y el tope es distinto. Se topean unidades  a valores muy bajos, prácticamente en la zona de pérdida. Se adjudican esas unidades al Ministerio de Vivienda para que luego la redistribuya y en el año posterior a la finalización de las obras, el MVOTMA dice si las compra o no las compra a esos precios. Todavía no se ha dado el caso de alguien termine un obra y que el MVOTMA haya tenido que decidir. Pero no tengo dudas que a ese nivel de precios, el Ministerio va adjudicar esas viviendas y el promotor va a recibir tarde, seis meses o un año después de terminado el edificio, un dinero, digamos a pérdida. ¿Qué sucede con eso?  Tendrá que bajar la utilidad o recargar el precio de las otras unidades. Cuando han pasado dieciséis meses de ese cambio, los proyectos de vivienda social cayeron a más de la tercera parte.  Esa es la temperatura. La sensación térmica es que aún no se ve todo esto porque había muchos proyectos presentados antes de marzo de 2017 que son las obras que uno ve ahora. Son muy pocas las obras nuevas  posteriores a esa fecha que ya se han iniciado.

 

O sea que esa caída se va a profundizar.

Se va a profundizar sin duda a fines de 2018 y 2019. Si uno es un lector atento de la realidad, hace unos días estuvo el senador y expresidente Mujica y la vicepresidenta del República, Lucía Topolansky, en la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, en la cual APPCU le hizo ver esta situación que ya se la había hecho ver al Ministerio de Economía.  Quedaron impresionados con los datos y se comprometieron a estudiar el tema para ver qué se podía hacer. Entonces, desde el punto de vista de Vivienda Social, hoy denominada Vivienda Promovida, el panorama es complejo si no se rectifican los temas. Las perspectivas para el 2018 y 2019 son de menos actividad en ese sector. El que tiene una actividad productiva trata de que sea rentable, máxime una actividad que genera disponer de recursos importantes, de tener un tiempo prolongado de construcción, más allá de comprar el terreno, de presentar el proyecto a la Intendencia, a la Agencia Nacional de Vivienda, de obtener los permisos, vender las unidades y cobrarlas. Eso es un ciclo de no menos de cuatro años. ¿Cuál es el mensaje de todo esto? ¿Por qué darle tantas exoneraciones a este sector si no llegamos a los quintiles más bajos de la población? Y es cierto que hay exoneraciones de IVA, de Rentas y del Impuesto a la Transmisiones Patrimoniales (ITP) que son importantes. Pero cuando uno saca la cuenta de cuánto cuestan las exoneraciones, yo diría que las exoneraciones cuestan menos que cero. Las exoneraciones fueron una gran idea del gobierno y del Parlamento uruguayo. Treinta años antes de la aprobación de la ley de Vivienda de Interés Social  creo que se pueden contar con los dedos de las dos manos cuántos edificios se construyeron en el Centro, Cordón, en La Blanqueada o en El Prado. La conclusión es: ¿cuánto recaudada el Estado por esas zonas? Prácticamente cero. Al día de hoy, el que está exonerado  es el promotor, pero el constructor, el arquitecto, las barracas, y otros tantos actores, tienen que pagar sus impuestos. Se genera trabajo, se paga un aporte unificado de la construcción altísimo, con lo cual si lo analizamos a nivel macro, se llega a la conclusión de que no fue un freno para nada, sino que simplemente le dio más recursos al Estado, más allá de la generación de puestos de empleo. 

 

Además se revitalizaron zonas que estaban perimidas. 

Totalmente perimidas y con infraestructuras ya hechas para la ciudad. En todo sentido fue positivo. Salgo de la Vivienda de Interés Social a la vivienda, llamémosle, no promovida en Montevideo, Puntal de Este y el resto del país. El gobierno, que precisa inversiones, sacó en el 2017 una ley de megaproyectos  para construcciones de más de quince millones de dólares, que cumplieran determinado porcentaje (20%) de amenities y si se hacían en determinado plazo las obras, se les otorgaría determinadas exoneraciones fiscales menores a las de Viviendas Promovidas, pero importantes  al fin. Se han presentado una serie de proyectos, algunos de los cuales todavía no comenzaron. Se prorrogó, porque eso vencía el 31 de diciembre de 2017,  al 31 de diciembre de 2018, tratando de generar actividad.  Se puede decir de ese límite de 15 millones que hoy son 12 millones para Montevideo, a través de un nuevo decreto de febrero de 2018, que es una medida que incentiva inversiones de gran porte. Ahora, ¿por qué no incentivar también a alguien que hace dos edificios de 8 millones cada uno?  Que es tan valioso como alguien que hace uno de 15 millones. Por otro lado, la sumatoria de la inversión y del empleo que van a dar los megaproyectos es mucho menor, o es menor por lo menos, que las que significaban los proyectos de Vivienda Social que dejaron de presentarse. Y si uno lo analiza a los ojos del Estado, creo que con las Viviendas de Interés Social, hoy Promovidas, se llega a que más gente sea propietaria de viviendas, que más gente tenga una vivienda digna en el mercado de alquileres y que  mejora la calidad de vida indirectamente de una gran cantidad de personas y familias. Y, además, es un regulador de los precios de alquileres, porque al haber más oferta se para un poco el efecto inflacionario que pudiese tener. Quiero ser claro. No estoy en contra de los megaproyectos. Me parecen bien, pero por qué no volver al tema de las Viviendas Promovidas que genera más inversión en sectores que más precisa el país. Y por qué  el que no llega a un proyecto de 15 millones de dólares y hace un proyecto mediano de tres, cuatro o diez millones de dólares, no tiene ningún beneficio. Dicho sea de paso, los grandes inversores se fueron a Punta del Este, porque en Montevideo hay pocos terrenos para poder hacer una obra de esa envergadura.

 

La pregunta sería, ¿por qué una ley que funcionó bien y supuso un empuje importante en su momento fue cambiada por el gobierno?

Esa es una buena pregunta que debería responderla el gobierno más que yo. Pero puedo decir lo siguiente: Creo que es un tema filosófico donde no se ve bien de que haya sectores que obtengan ganancias  que son razonables y no mucho más que eso en los programas de promoción privada. La Agencia Nacional de Vivienda tiene las declaraciones de precios de venta de cada uno de los  promotores que actúan en Vivienda Promovida y tiene los costos de los proyectos que aprobó. Si hace los números y le agrega los costos financieros de esas obras, los costos de las comisiones de las ventas y si le agrega los costos de los gastos administrativos, entre otros gastos,  se va a dar cuenta que los números no escapan a un concepto de una utilidad razonable. Creo que sería bueno que se rectificara este tema porque daría más inversión, más ocupación y más empleo. 

 

La situación en la región

 

La devaluación del peso argentino, a consecuencia de la subida del dólar, planteó un cambio en las reglas de juego en el mercado inmobiliario de ese país. Por ejemplo, con la irrupción de “dólar ladrillo” ¿Esta situación puede afectar a Uruguay?

Hace unos años éramos mucho más dependientes de Argentina que hoy. En la actualidad, en el mercado inmobiliario uruguayo ya el comprador argentino dejó de ser el comprador mayoritario para pasar a ser un comprador minoritario en general. Hay dos cosas que vale mencionar. La primera es qué es lo que se compra hoy en materia inmobiliaria. Fundamentalmente unidades chicas. Lo cual demuestra, siguiendo el hilo de su pregunta, que hay gente que, más allá de un tema de vivienda, apuesta al factor ladrillo como renta. En lugar de tener la plata en el banco, prefiere tener algo que le genere un alquiler como forma de mejorar la tasa de rentabilidad. Por otro lado, desde agosto del 2011, con la aplicación de la ley de Vivienda de Interés Social, los edificios aprobados no podían  tener más del 50% de unidades de un dormitorio. Es decir entre 2 y 3 dormitorios tenías que ser la mitad de las unidades, como excepción podría llegar haber un 20% de monoambientes no promovidos. Creo que ese razonamiento, con el temor de que los programas de vivienda social fuesen para promover oficinas, ha hecho que en el mercado que quiere unidades más chicas se vendan fluidamente las unidades de un dormitorio y las ventas de las de dos dormitorios sean más lentas. Cuando cambió la composición de los hogares y, hoy se demanda mucho más unidades de un dormitorio que de dos dormitorios, porque las parejas comienzan a independizarse más jóvenes y los veteranos, de alguna forma, se van achicando, ocurre que el producto que promueve la ANV está condicionado por esos requisitos. Creo que este es un tema importante que debería, vía decreto, poder permitir un mix distinto de unidades. Estoy de acuerdo con que no se promueven los monoambientes, pero que no sean tan rígidos los porcentajes, de manera de darle más fluidez al mercado.

 

Usted se refirió a que la construcción es casi artesanal y que sigue existiendo un alto costo, debido a la masa salarial. También está sobre el tapete el tema de la productividad.

 Sin duda, un alto costo de mano de obra que tiene dos factores. El primero son los aumentos importantes que tuvo el sector de la construcción vía SUNCA, que es un sindicato sumamente fuerte, mejorando el salario real de los obreros, que al día de hoy son más que interesantes. El otro factor es, por un lado, la rigidez de las negociaciones laborales, y por otro lado el sector empresarial que no ha hecho las innovaciones que corresponderían para poder trabajar mejor. También hay un tema de volúmenes. Con esta situación que describíamos en Viviendas Promovidas, el nivel de obras disminuye y, entonces, el empresario no se industrializa porque no tiene volumen para poder hacerlo. Hay que buscar productos atractivos con mejores técnicas de trabajo para poder hacer las cosas mejor. En cuanto a la productividad, nunca se pudo ahondar en ese tema en las negociaciones salariales. Es decir, la productividad ha quedado de lado. Hay una mentalidad que es muy difícil de cambiar.    

 

Volver a las fuentes

 

A su juicio, ¿cómo se combate el enlentecimiento del sector inmobiliario?

El primer cambio, y el más grande, es volver a las fuentes. A lo que estaba estipulado en la ley 18.795 del 2011. Creo que el tema de los topes fue una decisión equivocada en el 2014 y mucho más equivocada en el 2017.  Si eso se diese vuelta, yo le diría que habría inversiones, en un año y medio, por un monto mayor de lo que podría ser la segunda planta de UPM. Un segundo tema es cambiar el mix de las unidades y, por último, si se quiere llegar a sectores más vulnerables de la población hay que otorgar una tasa de interés especial por parte del Banco Hipotecario del Uruguay, o del banco que el Estado designe, a esos consumidores, porque un punto en la tasa de interés es mucha plata en la cuota mensual que paga cada comprador. Creo que de adoptarse estas medidas, el gran ganador sería el propio Estado. Tendría más inversión, más empleo y regularía más el mercado de alquileres.

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