Error
  • La plantilla no está disponible para esta presentación. Por favor, contacte con un administrador del sitio.

En entrevista con Del Constructor, el especialista Federico Susena de Guyer & Regules analizó la situación en materia de inversiones y las perspectivas del mercado inmobiliario uruguayo para lo que resta de este año  y el 2020. Para el especialista, el año electoral será tomado “con cautela” por los inversionistas del sector a la espera de las propuestas de los diferentes presidenciables. Además, señaló que a inicios del pasado año los augurios eran positivos ya que había grandes proyectos en vías de ejecución con buenas expectativas, pero la crisis económica argentina, acompañada de la devaluación del peso de ese país, afectó negativamente a Uruguay.

 

¿Cómo cree que afectará en año electoral y el 2020, primer año de un nuevo gobierno, el grado de inversiones? Históricamente  hay cierta cautela en este período por parte de los inversores nacionales y extranjeros esperando el nuevo rumbo de la economía.

Efectivamente, como tú dices, es un año donde muchas veces los inversores lo toman con la debida cautela a la espera de lo que puedan ser las propuestas de los partidos políticos y sus candidatos y sobre todo como impactará en el rubro que a cada uno le corresponda. Si bien es cierto que históricamente hay cierta cautela en los años electorales, en este año en particular, notamos una mayor cautela en ese sentido y una avidez por conocer exactamente cuáles son los planes de uno u otro en tal sentido.

Por ejemplo, escuchar noticias de promesas electorales que impliquen un mayor incremento en el gasto público no es algo positivo para los inversores ya que saben que al final del día ese aumento termina trasladándose a mayores impuestos y cargas.

Respecto a los extranjeros, ellos tienen una visión muy positiva de Uruguay en cuanto a estabilidad, cumplimiento de las normas, aplicación de la regla de derecho, etc. La preocupación hoy está por el lado de los altos costos y la rigidez de las normas laborales.

 

Grado inversor inmobiliario

¿Cómo ha sido el grado inversor inmobiliario durante el 2018 y en lo que va de el presente año? 

A comienzo del 2018 los augurios eran positivos ya que había grandes proyectos en vías de ejecución y las perspectivas eran buenas debido a una general estabilidad macroeconómica, la inflación controlada, las tasas internacionales de interés bajas, la economía aun creciendo y los salarios reales también y por último los bancos privados tratando de estimular mayor cantidad de créditos hipotecarios.

Pero la fuerte devaluación en Argentina y la crisis de actividad ulterior causó un impacto no menor en Uruguay. Esto, sumado al repentino aumento del dólar localmente, que como sabemos siempre termina repercutiendo en el consumo, y particularmente, afectando al mercado inmobiliario, todo ello ayudo a crear condiciones no favorables para la inversión en el sector.

Este año podemos calificarlo como chato. Y ello por varias razones, algunas internas y otras externas, pero sumado al año electoral en el que nos encontramos, podemos notar como muchas inversiones inmobiliarias se han retraído y otras se han diferido a la espera de la reversión de las condiciones.

 

El actual gobierno puso en marcha ya hace un tiempo la iniciativa   para viviendas cuyas inversiones fueran superiores a 15 millones de dólares, una serie de beneficios fiscales. ¿Cree usted que ha sido positivo? ¿Los inversores de este tipo de mega proyectos se han sentido seducidos por estos beneficios?  ¿Y de qué manera han impactado esto en el mercado?

Por supuesto que ese tipo de estímulos es muy importante y beneficioso para los emprendimientos inmobiliarios de gran porte. Son medidas contra cíclicas que, cuando el sector está en caída (como hace ya 3 o 4 años) se trata de incentivar al sector con este tipo de medidas de estímulo.

De hecho, se han presentado una cantidad importante de proyectos pero aun no conocemos los resultados concretos. Ello porque una cosa son los proyectos que se presentan ante la Comisión de Aplicación (la COMAP), y que fueron muchos, y otro los que efectivamente se terminan concretando. Cuando se dictan decretos de estímulo a la inversión inmobiliaria y donde se establece un plazo perentorio para presentar proyectos, muchas veces ocurre que se presentan proyectos que aún no estaban maduros pero para entrar dentro del plazo que marque la reglamentación y como no hay una penalidad si después no se concretan, hay muchos proyectos que luego quedan por el camino.

Y eso creemos que es lo que ha sucedido con los últimos decretos de estímulo sancionados en 2018.  Recordemos que dichos decretos habían prorrogado hasta el 31/12/2018 el plazo para presentar nuevos proyectos al amparo de este beneficio y tendrían treinta y seis meses como máximo para su ejecución.

Además, para los proyectos a desarrollarse en Montevideo, se redujo el monto mínimo de inversión y el porcentaje de áreas comunes requeridos (a Unidades Indexadas 90 millones y 15% respectivamente).

 

¿Esto benefició, de ser así,  solo a Maldonado y Colonia? ¿Qué pasó con Montevideo y el resto del territorio nacional?

Esto ha beneficiado primordialmente a proyectos a realizarse en Montevideo, por la baja que tuvo en cuanto a requisitos. Creemos que Maldonado no ha podido aprovechar este estímulo por el problema macroeconómico argentino antes señalado y a pesar de otros beneficios que el propio gobierno de Maldonado ha otorgado.

Hace pocos días se conocieron datos de metros cuadrados aprobados para construir en Maldonado y han sido los más bajos en muchos años. El año pasado los metros cuadrados a construir bajaron un 70% respecto al anterior y quedó a niveles de la crisis de 2002. Pero de vuelta, aún no sabemos cuántos de esos proyectos continuaron y comenzaron las obras de ejecución. Vamos a tener que esperar unos meses para medir con claridad su eficacia.

 

Viviendas promovidas

¿Qué efectos tuvo la vivienda promovida? El objetivo de la ley es incentivar la inversión en zonas  y barrios donde hacía décadas que no se invertía, descomprimir la zona costera y facilitar el acceso a un sector que no podía acceder a la vivienda? El cambio en los topes entorpeció algunos de estos objetivos. ¿Cuál es su opinión al respecto? 

Sí, el cambio en los topes ha entorpecido su desarrollo últimamente. Con el objetivo de tratar que los precios de las viviendas bajaran se alteró artificialmente la rentabilidad de los proyectos lo cual hizo que se desistiera de muchos de ellos. Es decir se buscó un objetivo saludable pero que terminó produciéndo un efecto colateral mucho peor, ralentizar un sector de actividad.

 El incentivo de la ley ha sido muy bueno y tenemos que tener presente que además de las condiciones comerciales, hay un cambio cultural (y que trasciende a Uruguay) en cuanto a cómo las franjas etarias más jóvenes no tienen como prioridad lograr una vivienda propia (como sí ocurría hace 20 o 30 años).

Los millennials buscan experiencias, quieren cambiar su hábitat si no están cómodos donde están, quieren amenidades y conectividad, servicios y entretenimiento. Y no están dispuestos a quedarse en un mismo inmueble muchos años si el mismo pierde algunas de las características señaladas.

Ello naturalmente hace que estos productos terminen siendo adquiridos por ahorristas o inversores para alquilar y tener una renta que si bien no es alta es bastante segura, pero no habiendo sido ése el objetivo de la norma. En cuanto a si la norma logró descomprimir zonas y fortalecer otras, ahí sí creo que se vio un éxito en los resultados ya que barrios que habían quedado en el olvido respecto a su arquitectura, hoy aparecen rejuvenecidos.  

 

La referida ley ¿tuvo efectos en el interior del país? ¿O quedó acotada solo a Montevideo?

Claramente tuvo también incidencia en el interior del país también, aunque notoriamente Montevideo fue el departamento que mayores proyectos captó. Canelones también ha sido un departamento que ha captado mucha vivienda promovida.

 

¿Este tipo de inversiones en viviendas promovidas balancearon la falta de inversores en obras suntuosas?

En su momento lo balancearon y en forma efectiva. La dramática caída que tuvo  Punta del Este y zonas aledañas a partir del año 2013 pudo ser amortiguada en gran parte por los efectos que la ley de vivienda de interés social tuvo en otras zonas del país. De lo contrario, la pérdida de puestos de trabajo en el sector de la construcción hubiere sido aún mayor de lo que fue (y que no fue poco, estancados hoy en los aproximadamente 42.000 pero que supo llegar a picos de 70.000).

 

La concreción de UPM 2

¿Cómo afectará nivel de inversiones en terrenos e inmobiliarias en Pueblo Centenario y Paso de los Toros la planta de UPM 2?

 En estos momentos dicha inversión se ve como una realidad de que se efectivizará. Si bien faltan detalles para la concreción de la misma, se ha avanzado tanto en ese sentido desde ambos lados (el gobierno y la empresa) que sería llamativa y alarmante que no se concretara.

Dicho esto, no puedo opinar sobre un mercado tan singular  como las ciudades nombradas pero es evidente que va a sufrir una importante inflación de precios de alquileres en un período muy corto de tiempo.

Por ello, hay que evitar lo más posible la especulación y tratar de lograr de que lo que se invierta para generar condiciones de habitabilidad para trabajadores (algunos muy bien pagos por alta calificación técnica y que estarán dispuestos a pagar precios altos de arrendamientos) puedan ser duraderas en el tiempo (o al menos lo más posible).

 

Desde las cámaras empresariales del sector se habla de que el costo salarial es unos de los factores fundamentales en el aumento del precio final al consumidor de bienes inmuebles. Se ha constatado que muchos capitales, inclusos nacionales, prefieren invertir, por ejemplo, en Paraguay? 

Es correcto esa apreciación aunque no es el único factor. Hay además un cierto rezago en tecnologías y tipos de construcción que se emplea en nuestro país. Que algunos promotores hayan resuelto invertir en Paraguay es lógico, natural y esperable.

La inversión va a ir donde tenga las mejores condiciones de recepción y perspectivas estables y una buena rentabilidad y no podemos desconocer que el mercado paraguayo ha sido –en los últimos años- mucho más tentador que el nuestro.

 

La región y los inversionistas

¿Se puede revertir esta situación para “retener” a estos inversionistas?

Claro que sí, con una moneda local no sobrevaluada, con ajustes de salarios adecuados a la nueva realidad de pérdida constante de empleos, con incorporación de nueva tecnología y maquinaria moderno mediante la exoneración de impuestos a su importación, con mayor flexibilización de las reglas del juego laborales, solo por mencionar algunas.

 

¿Qué efecto tiene a nivel inversor para Uruguay la situación socio política de la región, y especialmente de los países vecinos Argentina y Brasil? 

Muchísimo, pero ciertamente el peso de Argentina es mayor al de Brasil en cuanto a la inversión inmobiliaria. En efecto, hemos notado muchos inversores argentinos que en los últimos años han desembarcado en Montevideo (además de Maldonado y Colonia, donde están hace ya muchos años) y en Rocha, con fuerte presencia.

Con devaluaciones de su moneda superior al 100%  e inflación en niveles superiores al 40% es muy difícil que ese inversor argentino esté pensando fuera de su país sin arreglar antes los desajustes macroeconómicos internos. En otras palabras, es claro que la situación política interna que tienen los argentinos afectan y mucho. En el caso de Brasil, que sigue costando poder despegar y salir de la brutal recesión que han tenido, el impacto local es menor.

Publicado en Recomendadas

Comprar una casa o un piso, reformarlo para mejorar su eficiencia energética y obtener a cambio una reducción del precio de la hipoteca o un mayor porcentaje de financiación, es una de las nuevas premisas en España para incentivar, justamente, este tipo de viviendas.  O, directamente, adquirir una vivienda con una de las mejores certificaciones energéticas y conseguir un préstamo a condiciones más favorables, según un informe de El País de Madrid.

Esto es lo que se denomina una hipoteca verde, cuya finalidad es crear un círculo virtuoso: se mejora la eficiencia energética de la vivienda, lo que redunda, por un lado, en una contribución en la lucha contra el cambio climático y, por el otro, en un ahorro que, a su vez, permite reforzar la solvencia del usuario quien, por ende, obtiene un préstamo más barato. El problema es: ¿de verdad existe la hipoteca verde? ¿Y sus virtudes son reales?, se pregunta el diario español.

Si se atiende únicamente a la legislación española, de la hipoteca verde solo se encuentra un tenue rastro. La nueva Ley de crédito inmobiliario, que entró en vigor a mediados del mes pasado y que introduce importantes novedades en los préstamos para comprar viviendas, menciona las hipotecas verdes por primera vez en un texto legislativo.

No obstante, no concreta qué se entiende con estos términos y deja su definición y regulación para un desarrollo posterior.

En uno de los borradores que se elaboraron antes de la aprobación definitiva de la ley se establecía que firmar una hipoteca verde no hubiera obligado a elevarla a escritura pública y no se hubiera tenido que abonar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Unas medidas para incentivarla que, sin embargo, no se incorporaron en el texto final.

 

La oferta despierta

Productos que tienen las características de una hipoteca verde mencionadas anteriormente, sin embargo, ya se comercializan.

El mes pasado, el banco BBVA —que aprobó en 2018 un plan para movilizar 100.000 millones de euros hasta 2025 en financiación verde, infraestructuras sostenibles, emprendimiento social e inclusión financiera— lanzó en el mercado una línea de préstamos para la promoción de nuevas viviendas de alta eficiencia energética y consumo casi nulo (uno de los requerimientos a los que las directivas europeas obligarán a partir de 2021, para cumplir con los objetivos de reducción de emisiones de gases de efecto invernadero).

Lo que ofrece esta entidad es una bonificación en el diferencial de la hipoteca para aquellos compradores que financien su vivienda a través de esta línea verde. En las mismas semanas, Santander anunció la bonificación de 10 puntos básicos en el tipo de interés de los créditos para viviendas sostenibles.

También en junio pasado, la Comisión Europea publicó su informe sobre taxonomía de actividades sostenibles, en el que, entre muchos otros aspectos, define un inmueble verde como aquel que tenga un certificado de eficiencia energética A o B. Para vivienda que se renueven, se acepta cualquier letra, siempre y cuando las obras de mejora supongan al menos el 30% de ahorro energético.

 

La demanda crece

Pese a estos avances, “en Europa todo es muy incipiente y no hay grandes desarrollos concretos” en lo que respecta a las hipotecas verdes, admiten fuentes de la Caja Rural. El año pasado esta entidad, junto con la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) y Triodos Bank y otras del viejo continente, puso en marcha el plan de acción sobre hipotecas para la eficiencia energética (Eemap, por sus siglas en inglés), bajo el paraguas de la Federación Hipotecaria Europea.

En este programa para la concienciación sobre las ventajas de este producto, y su desarrollo y promoción, participan diversos países a través de diferentes colectivos, como entidades financieras, constructoras, consultoras, promotoras y tasadoras.

“Las hipotecas verdes se encuentran en una etapa muy embrionaria, aunque está empezando a tener visibilidad en muchos países de Europa”, afirmó la responsable del Proyecto de hipotecas y préstamos verdes de la Unión de Créditos Inmobiliarios, Cátia Alves. Y la demanda crece. “Desde 2013, hemos financiado unas 2.000 hipotecas teniendo en cuenta criterios de eficiencia energética en España y más de 11.800 en Europa, con un crecimiento del 36% en el último año”, señaló la responsable de Hipoteca de Triodos, Gemma Balasch.

De todas formas, indica El País de Madrid, más de tres de cada cuatro socios de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), que integran 22 sociedades de tasación, no consideran estadísticamente probado todavía que en España las viviendas sostenibles se estén revalorizando más y más rápido que las convencionales, ni que el ahorro energético se esté convirtiendo verdaderamente en una mayor capacidad de hacer frente al pago de la hipoteca. Lo que socavaría el pilar en el que se sustentan las hipotecas verdes.

“Nadie puede dudar de que una vivienda que se reforma y alcanza una mejor calificación energética consume menos energía y que por lo tanto supone también un ahorro económico, y eso aumenta el valor de la vivienda. Todavía es muy pronto para hacer valoraciones sobre este tema, mientras se están desarrollando modelos de análisis”, señalaron desde la Caja Rural.

 

Faltan incentivos

Lo que está claro es que la implantación de la hipoteca verde es “aún escasa en España”, en palabras de la secretaria de la AEV, Paloma Arnaiz. Según Alves, para fomentarla sería necesario “que todos los actores del mercado trabajen” en el mismo sentido, algo que en lo que coincidió Gemma Balasch, quien añadió la falta de reconocimiento normativo de la hipoteca verde como la principal tarea pendiente.

“Aunque favorecer la financiación verde desde un punto de vista legal sea positivo, lo importante sería fomentar la compra o renovación verde, es decir, que el dueño de la vivienda tenga incentivos para tomar este tipo de decisiones”, sostienen desde la Caja Rural. Para esta fuente, se trata de un proceso “imparable”, en el que es probable que “se produzcan iniciativas públicas que hagan que se acelere, como penalizaciones fiscales a viviendas menos eficientes o más apoyos o subvenciones para renovaciones”.

Publicado en Noticias

Las tres operaciones representaron, en total, más de diez millones de dólares sin incluir los demás gastos que implica una compraventa tanto de comisiones como de impuestos locales y nacionales. Se espera que los nuevos propietarios lleven adelante una serie de puestas a punto de los locales comerciales para darle una nueva imagen a la céntrica avenida puntaesteña, según informó el periodista Marcelo Gallardo del diario El País.

La galería de locales comerciales ubicada en la esquina de la Gorlero y la calle 31, frente al casino Nogaró, fue vendida por sus propietarios (los herederos del fallecido industrial textil Pedro Slowak) al empresario Enrique Manhard, cabeza del grupo dueño de La Casa de las Telas, Indian Oulet, Mediarías Si Si y de otros emprendimientos como bienes raíces y hotelería. Manhard es propietario de un enorme local en la misma cuadra de su nueva propiedad sobre Gorlero.

En ese lugar se levanta una sucursal de la cadena Indian Oulet, en el mismo sitio que funcionó durante décadas la inmobiliaria de la familia Gattás de Punta del Este.

El nuevo espacio incluye más de doce locales y un enorme departamento que fue la residencia de la familia Slowak durante décadas. La operación incluyó la compra de los locales y de una galería que comunica por el lado interno que da sobre la calle 31 de la península.La operación superó los tres millones de dólares según fuentes del mercado inmobiliario de Punta del Este. La galería se desarrolla en varios padrones que, sumados, superan los dos mil metros cuadrados de superficie.

 

Reconstrucción

Los locales que conforman la galería del edificio de la esquina de la avenida Gorlero y la calle 27 fueron vendidos a un inversor que desembolsó más de tres millones de dólares. Los locales incluyen la planta baja del edificio Lux Tower que fue desarrollado tiempo atrás por el empresario Vito Atijas a partir de la recuperación del hotel que funcionó en ese lugar en los años noventa y que cerró sus puertas poco después. El edificio fue reconstruido y cambió su destino pasando de la actividad hotelera a la propiedad horizontal. Así tanto los locales comerciales como los apartamentos pasaron a nuevos propietarios.

La nueva propuesta incluyó salas de cine y locales comerciales, tanto sobre la avenida Gorlero como por la calle 27. El nuevo propietario mantendrá las características actuales y la inversión fue decidida para obtener una renta.

Fuentes del mercado indicaron que los locales, que incluyen la confitería News, aportan al propietario una renta de 200 mil dólares anuales.

El complejo Lux Tower forma parte de la esquina considerada durante décadas el centro de Punta del Este.

El mismo predio fue propiedad de la desaparecida Caja Nacional de Ahorro Postal y en junio de 1997 un decreto ley de la dictadura lo pasó a la órbita del Banco Hipotecario. Durante años un local de la referida caja ocupó el enorme inmueble.

El edificio fue construido sobre un predio de 1.642 metros cuadrados, tiene 17 pisos, tres subsuelos y tres locales. Luego el lugar fue alquilado a distintos empresarios del ámbito gastronómico como el caso del desaparecido Mario Esteban, del London Grill, sucursal de la casa montevideana. Con los años, el lugar fue vendido por su estatal propietario y adquirido por un empresario argentino. Con el tiempo, en ese edificio funcionó un complejo hotelero de la cadena Sol Melía. Empero, el hotel cerró sus puertas poco tiempo después. El edificio entero fue subastado y adquirido en diez millones de dólares por el grupo liderado por el empresario Vito Atijas.

En tanto,  el edificio Carnaby también fue adquirido por un inversor extranjero cuya identidad no trascendió. El edificio se encuentra sobre la avenida Gorlero entre las calles 28 y 29 de la península. El monto desembolsado por el nuevo propietario también supera los tres millones de dólares. Es un grupo inversor argentino que compró todo el edificio a sus propietarios de origen uruguayo. Los nuevos propietarios llevarán adelante una fuerte puesta a punto del complejo.

Publicado en Noticias

En entrevista con Del Constructor, el contador y asesor de APPCU, Alfredo Kaplan se refirió a la exposición que realizará sobre medidas tributarias para ser adoptadas a corto plazo de cara a las eleccciones. La charla fue realizada en la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay y, en el siguiente diálogo, Kaplan explica los alcances de las mismas.

 

¿Cuáles serían a su juicio las medidas que debería adoptar el nuevo gobierno?

De alguna forma, Lo que yo planteé referido al sector inmobiliario y que se podría hacer extensivo a otros sectores, es que cualquiera sea el color político del próximo presidente es claro que Uruguay tiene que responder a una serie de situaciones, como por ejemplo: seguridad, educación, salud, inversión  y empleo, entre otros. Son  puntos que el gobierno los tiene que desarrollar.

Creo, y es un tema filosófico, que las medidas se tienen que tomar fundamentalmente en los primeros 100 días del próximo gobierno. Le pongo solo un ejemplo: la reforma del Banco de Previsión Social o el gasto público, son medidas que para tener efectividad tienen que tomarse en un período poselectoral, para no sufrir luego, digamos, todo el desgaste político que significa eso. Yendo concretamente al tema inmobiliario, me encuentro con una serie de medidas como  vivienda promovida o megaproyectos, por citar dos ejemplos.

La vivienda promovida (ex vivienda de interés social), fue la única ley, o de las poquísimas leyes, que salieron votadas por unanimidad por todos los partidos políticos en el Parlamento. En realidad, era vivienda para la clase media, para la construcción y o arrendamiento y funcionó muy bien la ley. Se generaron inversiones, se generaron puestos de trabajo, se cambió la realidad urbana de Montevideo y de muchos lugares del interior, no de todos pero sí de muchos. En los últimos 30 años en Montevideo, en  zonas como el Centro, Cordón, La Blanqueada o El Prado, no se había construido prácticamente nada. Todo era en la costa. Se aprovechó la estructura de la ciudad de Montevideo, me refiero a  luz, saneamiento, energía, calles. Toda la infraestructura de la ciudad con costo cero porque ya estaba, para cambiar el mapa edificio de la ciudad de Montevideo. El Estado no invertía, el Estado exoneraba.

Ahí viene todo un tema filosófico. Uno se puede preguntar, ¿pero cuánto cuestan esas exoneraciones que da el Estado? Si uno toma en cuenta exoneración de rentas para la primera de la unidad, exoneración de alquileres, exoneración de IVA en la construcción, no pago de patrimonio por la obra, no pago de ITP  a la primera venta. Haciendo promedio entre 1 y 2 dormitorios uno puede decir  que son 12 mil dólares por unidad.

Si se hacen 100 mil unidades al año son 120 millones de dólares, en un momento que los números en el Uruguay o están cerrados o son negativos en forma respetarle. Habría que preguntase  si estaría bien orientado el tema. Otra forma de ver costos son los costos marginales. ¿En 30 años, cuánto se recaudó por todos esos conceptos en esos lugares en el Uruguay? La respuesta es cero, porque nadie edificó.

Entonces, más que la renuncia fiscal, eso generó mejor calidad de vivienda, género una oferta importante en el mercado de arrendamiento que permitió no subir los alquileres, género trabajo, generó inversión, género mayor recaudación de aporte unificado, género mayor pago de impuestos porque las barracas, los subcontratistas, los profesionales, tuvieron que pagar sus impuestos, porque la exoneración era para el promotor.

 

Pero luego vinieron los topes. 

Exacto. Entonces a algo que funcionaba bien, se le empezaron a poner topes, porque los promotores privados ganaban mucho. Hay  frases que uno las tiene que conceptualizar. ¿Qué es ganar mucho? Yo te diría, porque las estadísticas las tiene el Ministerio de Vivienda, todos los promotores tienen que presentar los balances todos los años al MVOTMA, vía Agencia Nacional de Viviendas. Nunca se publicaron esos resultados.

Habría sido interesante conocerlos. Y difícilmente el número haya sido mayor al 20% de las ventas para una actividad que desde la compra de los terrenos hasta la construcción del edificio, hasta vender las unidades y cobrarlas, lleva entre tres y cuatro años. Se pasaron por distintos procesos de topes hasta llegar a un 10% de tope de las vivienda del programa, tanto en tipología de uno y de dos dormitorios, que las das a disposición del Ministerio, que las paga luego del año de finalizado el edificio, a precios, por decirte algo, alrededor de 90 mil dólares dos dormitorios y 70 mil dólares un dormitorio. El precio de venta 50% por encima de eso. Conclusión: en esas unidades topeadas se pierde dinero. ¿Qué sucedió? Esta última modificación tiene algo más de 2 años. Bajaron más de un tercio los proyectos presentados, porque bajó la rentabilidad.

 

Falta de diálogo

 

¿Se ha tratado de dialogar al respecto con el MVOTMA?

APPCU ha tratado de dialogar, con muy poco éxito, por no decir con ningún éxito, con el Ministerio de Vivienda, presentándole que se podría  haber creado más de 10 mil puestos de trabajo si se volvía a eliminar los topes, generándose fuentes de inversión importantes.

Este es un tema que va a haber que volverlo hablar con el próximo gobierno, porque actualmente el diálogo es prácticamente nulo. Segundo tema que planteaba: los megaproyectos. Ahí se puede plantear otro tema desde el punto de vista filosófico.

¿Por qué exonerar de impuestos a los megaproyectos? No se exonera tanto como en vivienda promovida, pero se exonera una parte de rentas, se exonera patrimonio, pagan IVA a la venta, pero se le dan certificados por el IVA compras y eso motivó 40 o 50 proyectos, más en Punta del Este que en Montevideo, que están dando, los que se han iniciado al menos, trabajo e inversiones. Ese sistema finalizó al 31 de diciembre del 2018.

Ahora,  yo pregunto, un año de dificultades como es el 2019 y será el 2020,  ¿no se podía haber mantenido eso para generar más puestos de trabajo y más inversión? Puedo decir que entiendo la exoneración de la vivienda social ya que se está tratando de llegar a gente de clase media. ¿Pero por qué no darle exoneraciones a medianas construcciones, que no son ni las viviendas promovidas ni los megaproyectos,  y que quedan en una situación muy compleja frente a ambas.

Es más, los megaproyectos -están en UI las cifras- pero se ubican entre los 12 y 15 millones de dólares,  según fuera para Montevideo o para el interior del país. Alguien que no hace un megaproyecto, hacía dos proyectos de seis millones de dólares, simplemente en dos terrenos que estaban separados a 200 metros. Pero no los dejaban configurar desde ese punto de vista.

Creo que son temas para retocar. La regla candado se creó con la reforma tributaria con vigencia al 1ro de julio del 2007 y trata de concatenar, de alguna forma, la carga impositiva de la empresa que compra servicios y que vende servicios. Por ejemplo,  yo le pago alquileres a una persona física, yo soy sujeto pasivo de rentas, pago el 25%,  la persona física paga el 12%, me dejan bajar como carga impositiva del alquiler del 48%. Un señor me vende un terreno en un millón de dólares y hasta el 28 de febrero la regla candado me permite, si la obra se inscribe en el BPS antes de esa fecha, poder descontar el 100% del terreno. Si la obra se iniciara en marzo y no hubiera algún cambio de lo que yo planteo, se podría descontar solamente 480 mil dólares. O sea, se estaría pagando rentas por la utilidad que no tuve de 520 mil dólares por la cuota parte del terreno que no me dejan descontar. Eso me parece injusto.

Hace 10 meses que APPCU viene planteándoles notas, porque no fue recibida por el Ministerio de Economía, diciéndole prorroguemos lo del 28 de febrero del 2020 para el 2022, o para más adelante, para darle reglas claras a las personas que quieran iniciar un edificio. Yo compro un terreno y me lleva, digamos, 10 meses fusionar los padrones que estoy comprando, obtener el permiso de construcción, formar el grupo inversor, entre otras cosas. Y resulta que después no voy a poder descontar el valor del terreno, solamente el 48%.

¿Vio cuándo se apela a tomar las medidas el último día, en el último minuto, pero no le da seguridad ni tranquilidad a alguien que está comprando algo? Esto es lo que ocurre.

 

¿Y qué pasa con las ventas de inmuebles?

En las ventas de inmuebles, le diría desde hace 13 años existe el impuesto a las transmisiones patrimoniales, que grava la venta de inmuebles con un 2% el comprador y el vendedor de ese ITP.

Cuando se creó la reforma tributaria y el IVA a la primera venta de inmuebles, se habló de un impuesto neutro, que era para mejorar la prolijidad del sector. Entonces ¿por qué castigarlo con dos impuestos a la vez? Con el IVA por un lado y con el ITP por el otro. Desde ese momento, APPCU hablaba con el Ministerio de Economía, que el ministro era Astori, al igual que ahora, y dijo que razones de caja impedían ese tema. Pero creemos que es injusto dos impuestos a la venta al mismo hecho. Hay también un exagerado aporte a la construcción.

Están los aportes a la seguridad social patronales, personales -lo que sería aguinaldo, licencia, vacacional, seguro de salud, el Banco de Seguros del Estado- y un aporte a la Caja de Profesionales que, en realidad, es de las poquísimas actividades que vas a financiar la Caja de Profesionales con la mano de obra de la construcción. Es algo que no nos parece razonable mantenerlo, sino que debería ser un recurso a buscarlo por otro lado. Figuraba, luego, incentivar las ventas a no residentes.

 

¿Esto sería incentivar las ventas  a argentinos que se jubilan y deciden venir a vivir a Uruguay o que están buscando una segunda casa?

Es correcto. Y también no residentes uruguayos que viven en el exterior y quieren volver, o que quieren tener una casa en el Uruguay. A nivel bancario, para los no residentes no hay financiamiento y ese es uno de los temas que se plantean para poder buscar medidas para hacer factible ese tipo de operaciones.  Otro tema que abordamos en esa exposición fue el de los estacionamientos. En 2016 salió un decreto fomentando estacionamientos, no a nivel de la intendencia del punto de vista de hacer bajo la calle los estacionamientos, sino a nivel de alguien que quiere hacer un parking.

Hay una serie de medidas fiscales de apoyo, que vencen todas en diciembre de 2019. Es decir que hoy, prácticamente, ya no se pueden presentar para hacer parking. Medidas que tienen que ver con exoneración parcial de rentas, patrimonio, devolución de IVA de costo de construcción. Fue un decreto del Ministerio de Economía con la Intendencia de Montevideo, que abarcaba estacionamientos en prácticamente casi toda la zona viable comercialmente de Montevideo para estacionar. La intendencia figuró en el decreto, pero nunca hizo ninguna medida de apoyo a nivel municipal a tales efectos.

No fueron muchos los casos de estacionamientos que se plantearon, pero porqué discontinuar esto, en un momento que a Montevideo le faltan lugares de estacionamiento. Esto debería estar dentro del menú de cualquier política de incentivo a la construcción. La pregunta es si esto es la solución del sector inmobiliario. No, no lo es, pero ayuda.

Es decir, sería importante con esto junto a la vivienda promovida. Vale decir que se llegó a ver 72 mil puestos de trabajo en la construcción. Hoy hay 42 mil puestos de trabajo. Sacar los topes solamente llevaría 10 mil puestos de trabajo más,  en un momento que el empleo en el Uruguay no pasa por un buen momento. Esa cifra sería bienvenida y respetada, al igual que los megaproyectos.

 

Usted decía al comienzo de la entrevista que el próximo gobierno debería tomar este paquete de medidas en los primeros tres meses. 

Yo creo que sí. Todo lo que no se hace en su momento, después cuesta mucho más caro hacerlo. Yo ponía el ejemplo de una reforma del sistema jubilatorio. Una reforma del sistema jubilatorio es una medida que va a dar sus frutos en el mediano plazo. Si demoramos cinco años más en tomarla, probablemente los frutos sean demasiado tarde.

Creo que el camino se hace al andar, pero hay que empezarlo ya. Creo que son medidas que se deberían haber tomado en el 2018 o en 2019. Ojalá se toman en el 2020, porque si no se va a seguir postergando.

 

Como asesor APPCU y lider del Estudio Kaplan, creado en 1974, ¿ya han comenzado alguna ronda con los precandidatos a presidenciables o están esperando las internas para ver quiénes quedan de candidatos?

Le diría las dos cosas. Ha habido alguna conversación con algún precandidato que se acercó a APPCU. Se les ha acercado este tipo de material a los distintos candidatos y se va a tener una ronda después de las elecciones internas del 30 de junio, con los distintos y ya electos por cada uno de los partidos, para plantearles este análisis y lo puedan estudiar para ver qué opinan.  

 

La construcción es uno, tal vez el único sector, que crea un efecto cascada o de derrame hacia otros sectores de la sociedad. ¿Hay conciencia de la importancia de esta industria como reactivador de buena parte de la economía del país?

Totalmente de acuerdo. Es el sector que directa e indirectamente ocupa más gente. Creo que esa parte, la clase política, trata de entenderla.

El tema que se plantea y que hemos visto en estos últimos años, que a veces cuesta entenderlo, que es uno de los pocos sectores que el Estado no tiene ningún riesgo,  porque el riesgo lo toma todo el inversor.

Acá no hay exoneraciones como para UPM, ninguna cosa de ese tipo. No hay financiamiento, es decir es el promotor el que compra el terreno, contrata la gente, hace el edificio, y  tiene el riesgo de venderlo  o no venderlo y que le haya ido bien, regular, o mal. Son de las cosas que incentivarlas no tiene costo para el Estado.

Creo que racionalmente, razonablemente, deberían ser medidas que cayesen de conformidad a cualquier política racional en medida impositiva.

Publicado en Recomendadas

La Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) elaboró un informe, titulado “Consideraciones sobre la vivienda en Uruguay”, donde da cuenta de la situación del sector, poniendo énfasis en la vivienda promovida.

El pasado jueves 16 de mayo, la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, entregó en su sede un documento al precandidato a la presidencia Daniel Martínez. APPCU tiene como objetivo entregar dicho informe a todos los precandidatos.

El documento “Consideraciones sobre la vivienda en Uruguay” plantea una serie de ítems que tiene como fin “lograr soluciones en dicha temática que entendemos esencial para el país”. En ese sentido, se plantea –en el punto “General para todo Desarrollo Inmobiliario”, la eliminación del impuesto a las trasmisiones patrimoniales que se aplica en la primera enajenación del inmueble;  computar el 100% del costo del terreno dentro del costo de obra; reducir el monto del 4%, para la Caja Profesional, dentro del aporte unificado de la Construcción del BPS, y modernizar las condiciones laborales y establecer los mecanismos eficientes para garantizar los derechos de empleados y empleadores del sector.

 

Vivienda promovida

En cuanto a la vivienda promovida APPCU sostiene que “la experiencia de la construcción bajo el régimen de la ley 18.795, de Vivienda Promovida, ha sido muy innovadora y exitosa. No sólo porque ha sido una herramienta efectiva para atraer inversiones sino porque ha derivado gran parte de estas a zonas urbanas que estaban deprimidas y con procesos de vaciamiento no deseados. Su efecto no solo sirve para la oferta de vivienda a sectores desatendidos, sino que ha volcado al mercado de arrendamientos un gran número de viviendas, incidiendo favorablemente en la relación alquiler/ingreso del hogar, según datos arrojados por el INE en su último informe del año 2018. Cabe destacar que existe un efecto derrame dentro de este mercado, ya que el acceso a vivienda nueva, con mejores condiciones de habitabilidad promueve una redensificación de áreas centrales y por otro lado genera nuevos ocupantes en las viviendas que eran habitadas por los adquirentes de la nueva.

 En este sentido, APPCU entiende que debe retomarse el impulso inicial de la aplicación de la ley, derogando las resoluciones ministeriales 636/2014 y 434/2017 y sus correspondientes decretos reglamentarios (156/014 y 34/017), como así también impulsando beneficios por parte de los gobiernos departamentales, quienes han sido los más beneficiados por su aplicación.

En cuanto a la vivienda promovida para deciles 6 y 7, la asociación señala que “dado el informe diagnóstico elaborado en su momento por Julio Villamide en relación con el déficit habitacional y los grandes esfuerzos económicos necesarios por parte del estado para poder satisfacer las necesidades de los hogares de los deciles de ingreso inferior (planes del MVOTMA, apoyo a cooperativas, subsidios, etc.), entendemos que es posible incentivar a la promoción privada en este segmento”. Asimismo, se propone “un canal alternativo” de vivienda promovida. Para ello, se enumeran los siguientes aspectos: favorecer la consolidación de la trama urbana existente, con todos los servicios correspondientes, energía eléctrica, agua, saneamiento, transporte urbano; rever mínimos habitacionales y exigencias constructivas sin desatender condiciones de habitabilidad, seguridad e higiene (no ser más exigente que la normativa departamental); mantener el régimen de exoneraciones fiscales de la ley 18.795, aumentando el plazo de estas a 20 años; eliminar las restricciones tipológicas para que los proyectos sean coherentes con la demanda (unidades de 1D son las que llegan a deciles inferiores). Incluso analizar la posibilidad de incluir unidades de 1 ambiente; mayor contribución por parte de los gobiernos departamentales: exoneración de contribución inmobiliaria por 10 años; mejorar edificabilidad o el no cobro de mayor aprovechamiento en zonas que se deseen promover, y establecer un criterio similar al actual para topes de precio y alquileres en un porcentaje de las unidades a construir como forma de garantizar la canalización de estas viviendas a los segmentos objetivo.

El documento también hace referencia a los desarrollos inmobiliarios tradicionales, al señalar que “bien conocido es lo que significa para el mundo del trabajo la industria de la construcción. El volumen de mano de obra ocupada, y el derrame natural que produce en otras actividades. En buena medida, como dijimos, los Promotores Privados han sido actores fundamentales en la construcción de la ciudad.   Y por todas estas razones, entendemos que, a esta actividad, los gobiernos centrales y departamentales, deben preservarla, promoviendo las medidas necesarias para lograr captar las inversiones necesarias que dinamicen el sector. En este sentido el decreto N° 329/016 y sus modificativos (Promoción de construcción de gran dimensión económica) han tenido un efecto positivo a tales fines. No obstante, entendemos que los plazos estipulados tanto para la presentación de proyectos como para su ejecución no son los suficientemente adecuados para la dimensión de los proyectos que son objetivo de promoción”.

En este sentido, APPCU propone extender el plazo previsto en el decreto 329/016 y modificativas, abriendo un nuevo período de presentación de proyectos ante la COMAP; flexibilizar el período establecido para la concreción de dichas inversiones, atendiendo a las características de la inversión presentada y su peso económico; considerar la posibilidad que un mismo promotor acceda a los mínimos de inversión elegible establecidos, pero como resultado de la suma de más de un proyecto, manteniendo en cada uno las demás exigencias demandadas.

 

Créditos hipotecarios

En este aspecto, el documento “Consideraciones sobre la vivienda en Uruguay”, expresa que “la capacidad de pago de una persona no es sólo lo que tiene ahorrado sino también el crédito del que pueda disponer. El acceso al crédito hipotecario es una de las claves para que las personas y familias uruguayas puedan ser compradores de vivienda, ya que la mayor parte de éstos necesitan financiar más de la mitad del valor de misma. La cantidad de transacciones a través del actual sistema de créditos hipotecarios que los promotores de nuestra asociación han concretado en los últimos 10 años es muy reducida comparada con décadas anteriores y medido en término relativos (Crédito total/PBI) muy baja respecto a países de la región”. Y agrega que “es necesario mejorar el sistema actual, buscando actores alternativos que aún no participan abiertamente (AFAPs), buscando mecanismos que permitan una mejora en las tasas ofrecidas y redunde en mejores condiciones para la toma de crédito”.

 

 

No residentes 

Otro punto refiere a la “política de tratamiento a no residentes para la compra de inmuebles”, cuya situación actual según APPCU, “se estima que, potencialmente, alrededor del 50% de las compras de inmuebles que se realizan en zonas turísticas residenciales pueden ser compradores no residentes (argentinos, brasileños, chilenos, uruguayos que no residen habitualmente en el país, y otras nacionalidades). La caída en el volumen de obras que viene produciéndose desde 2015, atenuada por medidas puntuales departamentales y nacionales, puede detenerse e incluso ir recuperándose, si fuera posible para los no residentes acceder (aunque sea parcialmente), al financiamiento bancario y en general a un tratamiento bancario amigable, con apertura de cuentas corrientes, etc., que facilite la compra de inmuebles. Ello ayudará además a un mejor conocimiento del cliente cumpliendo con las normas sobre lavado de activos. Si bien no existe impedimento a nivel de ley para otorgar un préstamo bancario para la adquisición de vivienda a un no residente, en la práctica ninguna de estas ventas se hace con financiación bancaria. De acuerdo con la normativa vigente del Banco Central, la calificación de un no residente se asimila a la que corresponde al riesgo país del lugar donde resida. Esta reglamentación hace muy difícil por ejemplo que un residente en Argentina, Brasil etc., pueda acceder a un crédito bancario en nuestro país pues no calificaría como tomador de crédito”.

Para APCCU, si bien existe por el Banco Central el concepto de que son créditos al consumo y una hipoteca lo torna riesgo local, “habría que explicitarlo en una Reglamentación o acordarlo con la Banca expresamente. Se procura que los no residentes accedan, en determinadas condiciones, a financiación bancaria para la adquisición de inmuebles, sin menoscabo de las garantías necesarias para asegurar la salud del sistema financiero nacional. Apertura de Cuenta Corriente y sus derivados”.

De esta manera, APPCU hace referencia a los turistas y al turismo, poniendo como ejemplo a países como  Chile, España, Italia y Estados Unidos, que “tienen un sistema de tratamiento para la adquisición de bienes inmuebles por no residentes, muy favorable, con excelentes préstamos bancarios y con obtención de beneficios, que podremos explayar en futuras reuniones”.     

APPCU propone “calificar al tomador de crédito no residente en función de parámetros similares a los residentes, pero en condiciones más estrictas en cuanto a montos y plazos, entre las cuales se podrían considerar titular del crédito y personas físicas con seguro que cubra el pago del crédito en caso de fallecimiento, así como monto del crédito. Hasta el 50% del valor del inmueble a adquirir; hipoteca en primer grado sobre el bien adquirido; un plazo no mayor a 10 años, y justificación de patrimonio e ingresos, a través de certificado de Contador Público o Escribano, o constancia de recibo de sueldos u otros ingresos, como rentas o pensiones,  del lugar de origen, así como de Uruguay.

Publicado en Noticias
Página 1 de 14