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El planteo de la Cámara de la Construcción del Uruguay, la Liga de la Construcción del Uruguay y la Cámara Inmobiliaria Uruguaya busca clarificar el alcance de la norma, que prevé la enajenación de inmuebles vacíos y degradados, y cuyo objetivo es facilitar el acceso a las obras de construcción abandonadas y a aquellas estructuras que se encuentran sin uso.

Un informe de la revista Propiedades sostiene que según el proyecto, que ya cuenta con  media sanción del Senado, se podrá enajenar “los inmuebles ubicados en suelo urbano, cualquiera sea su destino, que se encuentren vacíos y degradados”.  Se considerará que el lugar está vacío cuando “se encuentre desocupado por un plazo no menor a 24 meses continuos”, período en el que no tenga conexión o consumo de agua potable o energía eléctrica.

 Si el inmueble está ocupado de manera irregular ese período será comprendido dentro de los dos años. El texto dice que la ocupación precaria se configura cuando hay una tenencia sin contrato, ya sea por “ignorancia” de la persona que ocupa o por “mera tolerancia del propietario”.

Por su parte, el artículo 11 del proyecto establece que después de que la intendencia departamental establezca que el inmueble se encuentra degradado (en situación de ruina, deteriorado, o que tenga una edificación paralizada), se deberá intimar judicialmente a los titulares de la propiedad para que “en un plazo de 20 días presenten, y luego ejecuten, un proyecto de rehabilitación”. Se establecerán, según el caso, las condiciones técnicas y los plazos para la ejecución de las obras.

 Si el inmueble pasa a remate, tendrá como precio base 75% de su valor de tasación fijado por la Dirección Nacional de Catastro, y podrá ser comprado por un privado o por el Estado. Si en el remate no hay postores, se podrá volver a rematar a la mitad de precio de la tasación, y si en ese segundo proceso tampoco hay interesados, se venderá a la mitad de precio, sin remate.

 

Preocupación

 Ante la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados, el asesor de la Cámara de la Construcción del Uruguay, Ignacio Castiglioni, sostuvo que se debe introducir modificaciones al texto, de acuerdo a las actas parlamentarias.  “Nos preocupa que las condiciones de vacío y degradado sean conjuntas”, sostuvo. “Se podría llegar a interpretar que son condiciones separadas y no conjuntas, que una u otra no serían suficientes para poder enmarcarlos en una próxima ley”, señaló.

 “Más allá de que se dé el proceso más garantista que tenemos a nivel judicial, que es el proceso ordinario, y de que a los propietarios se les dé la oportunidad de participar y tomar acciones en el asunto, resulta un poco extraño cómo se computarían los 24 meses. Es decir, hay una intimación, existe una diligencia preparatoria, preliminar, y a partir de ahí se cuentan veinticuatro meses para atrás, cuando lo lógico sería que se contara a partir del inicio del proceso para tomar acciones”, indicó Castiglioni.

En este contexto, agregó que “es verdad que se ha hablado que durante el desarrollo del proceso se pueda generar y eso aumenta el plazo y las garantías del propietario del inmueble, pero parecería lo más lógico empezar a computar los plazos hacia adelante. Por tanto, y a modo de síntesis, nuestra preocupación principal es cómo se interpreta, que es en suma y no una condición de vacío o degradado; que se debería ahondar en el concepto de obras abandonas y no dejarlo librado a la reglamentación del proyecto”.

En tanto, el vicepresidente de la Liga de la Construcción del Uruguay, Santiago Horjales, explicó ante los legisladores que “hay técnicas constructivas lo suficientemente desarrolladas en el Uruguay como para poner al día rápidamente en uso esos edificios degradados, sin necesidad de esperar mucho tiempo, si se utilizan las tecnologías que en este momento están en desarrollo en nuestro país, pero que en el mundo tienen más de cien años”.

 En tanto, desde la Cámara Inmobiliaria Uruguaya se elaboró un informe que se hizo público. El encargado de la redacción fue Alberto Puppo, el asesor legal de la gremial. Para el abogado, “el proyecto otorga una norma en blanco a los titulares de la acción (el Ministerio de Vivienda) sin ningún contralor de carácter legislativo departamental o nacional para privar al titular del inmueble de su derecho, sin la previa y justa compensación requerida por el artículo 32 de la Constitución”.

 Desde su perspectiva, a quienes se les confiere la potestad de decidir en qué momento y cuáles bienes serán objeto de la declaración de inmueble vacío y degradado que culminará con un remate judicial “se les otorga un poder enorme ya que la mayor parte del proceso se realizará sin noticia del propietario demandado y la compensación estará regulada por normas cambiantes del mercado que dependerán de la época en la que se lleve a cabo el remate judicial”.

Por otra parte, el informe de Puppo sostiene que en el articulado “no se contemplan situaciones cotidianas que rodean la situación del titular del inmueble”. Por ese sentido, estima que “no parece razonable” que al titular del inmueble se le exija comprometerse a realizar reparaciones en un plazo de 12 meses.

El reporte observa, por otra parte, que “no es realista” el procedimiento que se estipula para resolver una situación de ocupación precaria puesto que la desocupación en el sistema judicial “puede llevar y habitualmente conlleva un proceso civil de entre uno y tres años si se oponen defensas judiciales a la solicitud de desocupación”.

 Tras escuchar las observaciones realizadas, los legisladores analizarán la pertinencia de introducir modificaciones al texto, según supo revista Propiedades.

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La coyuntura económica argentina y la devaluación apresurada de su moneda en las últimas semanas pusieron en alerta al sector inmobiliario uruguayo, donde las lecturas hechas tienen diferentes perspectivas, pero donde se coincide que, como suele ocurrir, las disrupciones de la vecina orilla tendrán su impacto en la plaza local. De acuerdo a un relevamiento hecho por revista Propiedades, se prevé un impacto, aunque no hay coincidencias sobre la magnitud del mismo.

 

Opiniones

La publicación consultó a Daniel Porcaro, titular de Porcaro Consultores y coordinador académico del Diploma de Especialización en Negocios Inmobiliarios de la Universidad ORT, quien dijo que “hasta que el valor del dólar no logre anclarse en Argentina surgirán dudas sobre el camino que recorrerá en Uruguay. Con dudas sobre el valor del dólar, el principal impacto en el negocio inmobiliario es que no hay precio para las transacciones, nadie compra, vende ni se endeuda si no tiene claro el valor de su moneda”.

Porcaro añadió que “una vez que logre acomodarse en un nuevo valor de intercambio habrá que ver si el plan económico argentino es sustentable luego del nuevo contexto y a partir de ahí sacar conclusiones. Es muy probable que de aquí a un año veamos un mercado inmobiliario más propicio para especuladores que para consumidores finales”.

Desde su punto de vista, “el inversor argentino genuino y sano de los últimos tiempos fue que el que tuvo importantes excedentes de dinero provenientes de la actividad agropecuaria o del comercio”. 

Con la crisis actual, “esos inversores ya no tienen el disponible de antes y si los tienen guardados son muy cuidadosos al momento de invertir” por lo que “aumentarán las exigencias para hacer inversiones”.

En los tiempos por venir, “tendrán importantes oportunidades de inversión en la propia Argentina si es que se produce en los próximos seis meses una reversión de las condiciones productivas”.

En tanto, desde la firma Vitrium Capital, empresa argentina dedicada al desarrollo de proyectos inmobiliarios que opera en suelo uruguayo desde 2015, se informó que se aguarda que el mercado uruguayo no pierda atractivo para los inversores de su país. Ricardo Mataloni, director de ventas de la compañía, dijo que “es lógico que se planteen este tipo de consultas debido a la proximidad y vínculos de nuestros países”, pero entiende que lo ocurrido en Argentina “no debería producir ningún impacto debido a los índices de la economía uruguaya que son muy diferentes”.

“Es el mensaje que trato de transmitir a colegas uruguayos cada vez que me consultan al respecto. Tenemos economías independientes y con indicadores muy distintos por lo que no deberían producirse movimientos por lo que sucede en Argentina. El inversor argentino sabe que los precios de las propiedades es muy difícil que bajen debido a estos cimbronazos económicos y no modifica su postura de inversión al respecto. Si por algún motivo decide esperar antes de tomar una decisión, lo hace tanto en Argentina como en Uruguay o cualquier otro país del mundo”, manifestó Mataloni

 

Medidas 

Consultados sobre cómo debería responder Uruguay ante la situación, para Porcaro lo importante es “conservar y defender” al consumidor final uruguayo para lo cual, afirmó, “se debe apuntalar el crédito hipotecario, mejorar condiciones, extender plazos para que aquellos que están endeudados puedan seguir solventando su préstamo”.

Agregó además que “el mercado de alquileres deberá más pronto que tarde ajustarse a la nueva realidad que surja del nuevo contexto del valor del peso frente al dólar. Dólar barato con tasas de interés bajas es un contexto que nos acompañó durante diez años y que estamos dejando atrás”.

En tanto,  Mataloni pidió “bajar mensajes de tranquilidad al mercado, una vez más, haciendo hincapié en que lo que sucede en un país no tiene por qué repercutir en Uruguay”.  Y sostuvo que se debe “seguir generando la confianza entre sus propios habitantes” a través de la aprobación de proyectos concebidos al amparo de herramientas como la ley de vivienda promovida.

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El contador, promotor inmobiliario y asesor financiero de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), quien está al frente de su estudio desde 1974, analizó para Del Constructor la situación del sector en lo que va del año y qué perspectivas se visualizan a corto y mediano plazo. Para Kaplan, el mercado inmobiliario “está lento” y urge un cambio de rumbo en la ley 18.795 de incentivo a la Vivienda de Interés Social, hoy rebautizada como Vivienda Promovida, y regresar al espíritu primigenio de dicha norma creada en el 2011. También se refirió a las exoneraciones para las obras de gran porte, a la necesidad de flexibilizar los créditos hipotecarios para viviendas y a la situación en la región.

 

¿Cómo se comportó el mercado inmobiliario en el primer semestre del año y qué se puede esperar para el resto del 2018?

Es una buena pregunta que no tienen contestaciones binarias, pero que vale la pena planteársela para entender la situación en la cual estamos. Una situación internacional compleja, con todas las medidas que ha tomado, fundamentalmente, el presidente Trump, temas proteccionistas que influyen en el comercio internacional a nivel mundial, más allá de Estados Unidos, China y Europa. En segundo lugar, la situación de nuestros vecinos, Argentina y Brasil, los cuales tienen tensiones políticas, económicas y financieras, que son bastante visibles. En tercer lugar, Uruguay.  La síntesis de todo eso es que el mercado inmobiliario está lento. Hay datos objetivos, por ejemplo, que al día de hoy hay casi la mitad de gente ocupada en la construcción que lo que llegó a existir en los momentos de mayor auge hace unos pocos años. ¿A qué se debe esto? Bueno, hay muchos motivos, dentro de los cuales está la realidad internacional, la realidad de nuestros vecinos. Los argentinos que eran los grandes inversores en el Uruguay. Entre el tema de la transparencia y la moratoria en la Argentina y la ley de inclusión financiera, ya no fluyen los capitales tan favorablemente hacia Uruguay. Por otro lado, Uruguay se ha encarecido mucho en materia de costos. En estos últimos años simplemente vale la pena remarcar un número: la Unidad Indexada, que es un elemento interesante, pues, que tiene  que ver con el IPC, surgió en mayo de 2002, un mes antes de la devaluación de junio de ese año. En ese momento valía un peso, hoy vale 3,91 después de 16 años. El dólar, en setiembre de 2002, cuando se dio ese pico alcista, llegó a estar a 31 pesos, que es la cotización al día de hoy. Eso marca que a nivel de dólares el Uruguay se encareció notoriamente. Cuando uno mira lo que eran los costos en la construcción hace 16 años y hoy, parecen dos mundos absolutamente distintos. Entonces tenemos costos altos en una actividad que es, además, y vale la acotación, en Uruguay, bastante artesanal y poco industrial, en la cual influyen factores de competitividad, factores de productividad, que hacen que no sea el escenario ideal. En esa situación, el gobierno, en el año 2011, saca una ley de Vivienda de Interés Social, aprobada por rara unanimidad por todo el Parlamento. Si se le hubiese puesto de ley de Vivienda de Interés para la Clase Media, probablemente no hubiera salido.  Esa ley trató de mejorar el acceso a la vivienda, sea para que se pueda adquirir o para que se pueda alquilar. Todo el riesgo de esa inversión era del sector privado. Y el sector privado no es el responsable de que gente con sueldos pequeños y medianos pueda comprar esas unidades. Para eso el gobierno debería atender de alguna forma esas soluciones y no pedírselas a la ley de Viviendas de Interés Social.

 

Por ejemplo, habilitar créditos hipotecarios. 

Claro; especiales y a tasas de interés más bajas. Esa ley funcionó y funciona hasta marzo del 2017 bastante bien, más allá que en el 2014 se pusieron topes, pero eran topes que de alguna forma el promotor los direccionaba para hacerse de mayor fluidez financiera  para venderle a determinados inversores  y tener un flujo de fondos para hacer el edificio. Llega marzo de 2017 y el tope es distinto. Se topean unidades  a valores muy bajos, prácticamente en la zona de pérdida. Se adjudican esas unidades al Ministerio de Vivienda para que luego la redistribuya y en el año posterior a la finalización de las obras, el MVOTMA dice si las compra o no las compra a esos precios. Todavía no se ha dado el caso de alguien termine un obra y que el MVOTMA haya tenido que decidir. Pero no tengo dudas que a ese nivel de precios, el Ministerio va adjudicar esas viviendas y el promotor va a recibir tarde, seis meses o un año después de terminado el edificio, un dinero, digamos a pérdida. ¿Qué sucede con eso?  Tendrá que bajar la utilidad o recargar el precio de las otras unidades. Cuando han pasado dieciséis meses de ese cambio, los proyectos de vivienda social cayeron a más de la tercera parte.  Esa es la temperatura. La sensación térmica es que aún no se ve todo esto porque había muchos proyectos presentados antes de marzo de 2017 que son las obras que uno ve ahora. Son muy pocas las obras nuevas  posteriores a esa fecha que ya se han iniciado.

 

O sea que esa caída se va a profundizar.

Se va a profundizar sin duda a fines de 2018 y 2019. Si uno es un lector atento de la realidad, hace unos días estuvo el senador y expresidente Mujica y la vicepresidenta del República, Lucía Topolansky, en la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, en la cual APPCU le hizo ver esta situación que ya se la había hecho ver al Ministerio de Economía.  Quedaron impresionados con los datos y se comprometieron a estudiar el tema para ver qué se podía hacer. Entonces, desde el punto de vista de Vivienda Social, hoy denominada Vivienda Promovida, el panorama es complejo si no se rectifican los temas. Las perspectivas para el 2018 y 2019 son de menos actividad en ese sector. El que tiene una actividad productiva trata de que sea rentable, máxime una actividad que genera disponer de recursos importantes, de tener un tiempo prolongado de construcción, más allá de comprar el terreno, de presentar el proyecto a la Intendencia, a la Agencia Nacional de Vivienda, de obtener los permisos, vender las unidades y cobrarlas. Eso es un ciclo de no menos de cuatro años. ¿Cuál es el mensaje de todo esto? ¿Por qué darle tantas exoneraciones a este sector si no llegamos a los quintiles más bajos de la población? Y es cierto que hay exoneraciones de IVA, de Rentas y del Impuesto a la Transmisiones Patrimoniales (ITP) que son importantes. Pero cuando uno saca la cuenta de cuánto cuestan las exoneraciones, yo diría que las exoneraciones cuestan menos que cero. Las exoneraciones fueron una gran idea del gobierno y del Parlamento uruguayo. Treinta años antes de la aprobación de la ley de Vivienda de Interés Social  creo que se pueden contar con los dedos de las dos manos cuántos edificios se construyeron en el Centro, Cordón, en La Blanqueada o en El Prado. La conclusión es: ¿cuánto recaudada el Estado por esas zonas? Prácticamente cero. Al día de hoy, el que está exonerado  es el promotor, pero el constructor, el arquitecto, las barracas, y otros tantos actores, tienen que pagar sus impuestos. Se genera trabajo, se paga un aporte unificado de la construcción altísimo, con lo cual si lo analizamos a nivel macro, se llega a la conclusión de que no fue un freno para nada, sino que simplemente le dio más recursos al Estado, más allá de la generación de puestos de empleo. 

 

Además se revitalizaron zonas que estaban perimidas. 

Totalmente perimidas y con infraestructuras ya hechas para la ciudad. En todo sentido fue positivo. Salgo de la Vivienda de Interés Social a la vivienda, llamémosle, no promovida en Montevideo, Puntal de Este y el resto del país. El gobierno, que precisa inversiones, sacó en el 2017 una ley de megaproyectos  para construcciones de más de quince millones de dólares, que cumplieran determinado porcentaje (20%) de amenities y si se hacían en determinado plazo las obras, se les otorgaría determinadas exoneraciones fiscales menores a las de Viviendas Promovidas, pero importantes  al fin. Se han presentado una serie de proyectos, algunos de los cuales todavía no comenzaron. Se prorrogó, porque eso vencía el 31 de diciembre de 2017,  al 31 de diciembre de 2018, tratando de generar actividad.  Se puede decir de ese límite de 15 millones que hoy son 12 millones para Montevideo, a través de un nuevo decreto de febrero de 2018, que es una medida que incentiva inversiones de gran porte. Ahora, ¿por qué no incentivar también a alguien que hace dos edificios de 8 millones cada uno?  Que es tan valioso como alguien que hace uno de 15 millones. Por otro lado, la sumatoria de la inversión y del empleo que van a dar los megaproyectos es mucho menor, o es menor por lo menos, que las que significaban los proyectos de Vivienda Social que dejaron de presentarse. Y si uno lo analiza a los ojos del Estado, creo que con las Viviendas de Interés Social, hoy Promovidas, se llega a que más gente sea propietaria de viviendas, que más gente tenga una vivienda digna en el mercado de alquileres y que  mejora la calidad de vida indirectamente de una gran cantidad de personas y familias. Y, además, es un regulador de los precios de alquileres, porque al haber más oferta se para un poco el efecto inflacionario que pudiese tener. Quiero ser claro. No estoy en contra de los megaproyectos. Me parecen bien, pero por qué no volver al tema de las Viviendas Promovidas que genera más inversión en sectores que más precisa el país. Y por qué  el que no llega a un proyecto de 15 millones de dólares y hace un proyecto mediano de tres, cuatro o diez millones de dólares, no tiene ningún beneficio. Dicho sea de paso, los grandes inversores se fueron a Punta del Este, porque en Montevideo hay pocos terrenos para poder hacer una obra de esa envergadura.

 

La pregunta sería, ¿por qué una ley que funcionó bien y supuso un empuje importante en su momento fue cambiada por el gobierno?

Esa es una buena pregunta que debería responderla el gobierno más que yo. Pero puedo decir lo siguiente: Creo que es un tema filosófico donde no se ve bien de que haya sectores que obtengan ganancias  que son razonables y no mucho más que eso en los programas de promoción privada. La Agencia Nacional de Vivienda tiene las declaraciones de precios de venta de cada uno de los  promotores que actúan en Vivienda Promovida y tiene los costos de los proyectos que aprobó. Si hace los números y le agrega los costos financieros de esas obras, los costos de las comisiones de las ventas y si le agrega los costos de los gastos administrativos, entre otros gastos,  se va a dar cuenta que los números no escapan a un concepto de una utilidad razonable. Creo que sería bueno que se rectificara este tema porque daría más inversión, más ocupación y más empleo. 

 

La situación en la región

 

La devaluación del peso argentino, a consecuencia de la subida del dólar, planteó un cambio en las reglas de juego en el mercado inmobiliario de ese país. Por ejemplo, con la irrupción de “dólar ladrillo” ¿Esta situación puede afectar a Uruguay?

Hace unos años éramos mucho más dependientes de Argentina que hoy. En la actualidad, en el mercado inmobiliario uruguayo ya el comprador argentino dejó de ser el comprador mayoritario para pasar a ser un comprador minoritario en general. Hay dos cosas que vale mencionar. La primera es qué es lo que se compra hoy en materia inmobiliaria. Fundamentalmente unidades chicas. Lo cual demuestra, siguiendo el hilo de su pregunta, que hay gente que, más allá de un tema de vivienda, apuesta al factor ladrillo como renta. En lugar de tener la plata en el banco, prefiere tener algo que le genere un alquiler como forma de mejorar la tasa de rentabilidad. Por otro lado, desde agosto del 2011, con la aplicación de la ley de Vivienda de Interés Social, los edificios aprobados no podían  tener más del 50% de unidades de un dormitorio. Es decir entre 2 y 3 dormitorios tenías que ser la mitad de las unidades, como excepción podría llegar haber un 20% de monoambientes no promovidos. Creo que ese razonamiento, con el temor de que los programas de vivienda social fuesen para promover oficinas, ha hecho que en el mercado que quiere unidades más chicas se vendan fluidamente las unidades de un dormitorio y las ventas de las de dos dormitorios sean más lentas. Cuando cambió la composición de los hogares y, hoy se demanda mucho más unidades de un dormitorio que de dos dormitorios, porque las parejas comienzan a independizarse más jóvenes y los veteranos, de alguna forma, se van achicando, ocurre que el producto que promueve la ANV está condicionado por esos requisitos. Creo que este es un tema importante que debería, vía decreto, poder permitir un mix distinto de unidades. Estoy de acuerdo con que no se promueven los monoambientes, pero que no sean tan rígidos los porcentajes, de manera de darle más fluidez al mercado.

 

Usted se refirió a que la construcción es casi artesanal y que sigue existiendo un alto costo, debido a la masa salarial. También está sobre el tapete el tema de la productividad.

 Sin duda, un alto costo de mano de obra que tiene dos factores. El primero son los aumentos importantes que tuvo el sector de la construcción vía SUNCA, que es un sindicato sumamente fuerte, mejorando el salario real de los obreros, que al día de hoy son más que interesantes. El otro factor es, por un lado, la rigidez de las negociaciones laborales, y por otro lado el sector empresarial que no ha hecho las innovaciones que corresponderían para poder trabajar mejor. También hay un tema de volúmenes. Con esta situación que describíamos en Viviendas Promovidas, el nivel de obras disminuye y, entonces, el empresario no se industrializa porque no tiene volumen para poder hacerlo. Hay que buscar productos atractivos con mejores técnicas de trabajo para poder hacer las cosas mejor. En cuanto a la productividad, nunca se pudo ahondar en ese tema en las negociaciones salariales. Es decir, la productividad ha quedado de lado. Hay una mentalidad que es muy difícil de cambiar.    

 

Volver a las fuentes

 

A su juicio, ¿cómo se combate el enlentecimiento del sector inmobiliario?

El primer cambio, y el más grande, es volver a las fuentes. A lo que estaba estipulado en la ley 18.795 del 2011. Creo que el tema de los topes fue una decisión equivocada en el 2014 y mucho más equivocada en el 2017.  Si eso se diese vuelta, yo le diría que habría inversiones, en un año y medio, por un monto mayor de lo que podría ser la segunda planta de UPM. Un segundo tema es cambiar el mix de las unidades y, por último, si se quiere llegar a sectores más vulnerables de la población hay que otorgar una tasa de interés especial por parte del Banco Hipotecario del Uruguay, o del banco que el Estado designe, a esos consumidores, porque un punto en la tasa de interés es mucha plata en la cuota mensual que paga cada comprador. Creo que de adoptarse estas medidas, el gran ganador sería el propio Estado. Tendría más inversión, más empleo y regularía más el mercado de alquileres.

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Si bien hubo algunas expresiones de preocupación por el impacto visual, ambiental y los eventuales inconveniente viales, la discusión parece haberse saldado de manera favorable para los intereses de la compañía de transporte de pasajeros. Se calcula en 150 millones de dólares la instalación de la terminal y aún no se han hecho públicos los cálculos de la inversión hotelera, según informó la revista Propiedades.

El proyecto de ley que habilita al Estado a enajenar los dos padrones fue aprobado por el Senado y la Comisión de Transporte de la Cámara de Diputados se ha encargado de abrir nuevamente el debate del asunto. De todos modos, los jerarcas invitados por el cuerpo coincidieron en señalar que se requiere de los estudios de impacto que realice la empresa Los Cipreses sobre el emprendimiento. Más allá de esto, el visto bueno es una realidad, de acuerdo a las expresiones recogidas en varias oportunidades dentro de la asesora parlamentaria.

“Ahora estamos en la etapa en la que hay que reunir todos los elementos y precisar el proyecto, para poder realizar el llamado a concurso público definitivo. El ofrecimiento se hará sobre la base de lo que queremos y necesitamos. Tendrá posibilidad de participar el dueño de la iniciativa privada con un pequeño premio, dentro de los márgenes que habilita la ley, pero también estará abierto a la posibilidad de que haya otros interesados que puedan ofertar y participar del concurso”, sostuvo el ministro de Transporte y Obras Públicas, Víctor Rossi, de acuerdo a las actas del Parlamento.

 

Estudio de impactos

El secretario general de la Intendencia de Montevideo, Fernando Nopitsch, sostuvo en la Comisión de Transporte que “esta obra tiene que cumplir con las mismas normas que cualquier otra de ese porte, por lo que, en su momento, debe presentar el estudio de impacto territorial y de impacto de tránsito” para que las autoridades lo estudien.

“Nos parecía bien darle un destino a un terreno que está abandonado, ubicado en una zona privilegiada de Montevideo, en la que, además, la Intendencia  al igual que el gobierno central y otros organismos  viene haciendo una inversión importante. Me refiero a que la recuperación de la Casa de Gobierno, la recuperación del Teatro Solís, la construcción en un terreno cedido por la Intendencia a la CAF en el que estaba el Mercado Central, hacen que esa sea una zona privilegiada, y esto es lo que está quedando en un estado de deterioro muy grande”, apuntó el jerarca, de acuerdo a las versiones taquigráficas.

Nopitsch y las otras autoridades consultadas por los legisladores coincidieron en destacar la importancia de la concreción del llamado Museo del Tiempo en el edificio que cuenta con un reloj y cuya estructura fue declarada patrimonio histórico nacional.

Por otra parte, el jerarca departamental destacó que en la iniciativa esté involucrado el arquitecto británico Norman Foster y su equipo. Según explicó hay un “ida y vuelta” con el profesional para poder delinear las características del proyecto.

“Es decir que ellos no plantean un proyecto acabado. Por tanto, la actuación de Foster, que es una personalidad a nivel de la arquitectura mundial, para Montevideo, particularmente, significa volver a la época del desarrollo con técnicos de mucha jerarquía a nivel internacional. Así como en el siglo XIX hubo un desarrollo importante, con muchos técnicos, me parece que éste también sería un aporte desde el punto de vista de la arquitectura y con un equipo técnico de renombre”, manifestó Fernnado Nopitsch.

 

Proyecto necesario

Por su parte, el alcalde del Municipio B, Carlos Varela, afirmó que desde ese nivel de gobierno se mantiene una “visión positiva” del proyecto debido a que colaborará con la transformación de una zona “deprimida” de la ciudad.

“Esta zona no tiene actividad y, por tanto, ese vacío urbano genera un deterioro en la trama física de toda la rambla. Tal vez sea el único punto de la rambla, en toda su extensión, en la cual nos falta un proyecto para desarrollar”, opinó.

“En términos de desarrollo local, sentimos que este proyecto es necesario. El puerto de Montevideo ha tenido un desarrollo importantísimo, y sigue desarrollándose. Este proyecto genera una mejora en la calidad de los servicios portuarios y los lleva hacia otra zona de la ciudad. Además, nos permite conjugar la unión del casco histórico con la ciudad nueva ya que la calle Ciudadela desemboca en la plaza Independencia e, inclusive, llegar al barrio Sur. El proyecto va más allá de la terminal fluvio-marítima, ya que tiene otros conexos, lo que va a permitir un desarrollo turístico cultural muy importante. Será una carta de presentación de la ciudad hacia el mundo, particularmente hacia nuestros vecinos más cercanos, de Argentina”, afirmó el alcalde.

Con este proyecto, añadió el jerarca, la ciudad recuperará la perspectiva del espacio público, en tanto se unificaría esa zona de la rambla en los espacios verdes de uso público. Asimismo, la existencia de una playa de estacionamiento mejoraría la movilidad de la zona.

Por otra parte, según da cuenta Varela, la iniciativa no podrá contener un edificio de altura porque no se autorizará la construcción de una torre que pueda alterar la visión de los edificios ubicados en la primera línea frente al Río de la Plata.

 

Advertencias

Algunos catedráticos especializados en urbanismo se manifestaron en contra de la iniciativa, al igual que el edil del Frente Amplio Mariano Arana, dos veces intendente de Montevideo. En una carta pública, Arana cuestionó el proyecto y transmitió que le “sorprendió mucho que en una decisión del ámbito oficial se comprometan y enajenen predios costeros”. Si bien aclaró que no ve mal que una empresa privada como Buquebus pueda tener una concesión por algunos años, no le parece acertado concebir como propiedad costera un ámbito particular.

En tanto, la directora del Instituto de Teoría y Urbanismo (ITU) de la Facultad de Arquitectura, Mercedes Medina, dijo a Búsqueda que el emprendimiento tendrá un fuerte impacto en el tránsito, así como en el paisaje de la rambla. “Es una zona en donde ya se han querido aplicar otros proyectos y que está cambiando muchísimo. Tenemos la ampliación de la Torre Ejecutiva, la obra del Banco de Desarrollo de América Latina y el proyecto de la Intendencia sobre el barrio de las artes, todo coexistiendo en esa porción de ciudad”, afirmó Medina.

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El nuevo tipo de cambio monetario en Argentina modificó las reglas de juego. Ahora se negocian los precios, un alquiler puede representar hasta la mitad de la cuota de un crédito y surge el “dólar ladrillo” para cerrar las operaciones de venta.

Un informe de la periodista Carla Quiroga, publicado por el diario La Nación de Argentina, señala que la disparada del dólar, que generó una devaluación del 60% del peso de ese país en lo que va del año, enfrió el mercado inmobiliario. “Después de un año de récords, mayo fue el primer mes malo ya que si bien el número de escrituras en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 15,5% contra igual mes de 2017, las operaciones bajaron un 1,5% respecto de abril. Estos datos anticipan que terminaron los tiempos con viento de cola en el que las escrituras crecían a un ritmo del 30% mes a mes”, señala el artículo. En ese contexto, “el aumento interanual se desaceleró y lo va a seguir haciendo hasta que quizás algún mes del segundo semestre dé negativo", afirmó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

 

Nuevo escenario

Esta nueva realidad tuvo como consecuencia varios cambios en el mercado inmobiliario de ese país. Entre ellos, se registró un mayor margen para negociar los precios. “La postal de menos compradores genera oportunidades puntuales en un contexto en el que las operaciones de venta se cierran con mayor esfuerzo y márgenes de negociación que varían entre 5 y 10% sobre el valor publicado, según estimó Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. Por su parte, Tomás Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes, señaló que existe un punto de inflexión. “Antes el equilibrio de fuerzas entre oferta y demanda estaba inclinado a la primera, derivando en consecuencia en que el margen de negociación era mínimo lo que generaba una tendencia a la suba de valores.

El director de la desarrolladora Brody Friedman, Sebastián Friedman, concuerda con lo expresado por su colega. "Los inversores con propiedades prefieren no vender. Como suele suceder en situaciones de crisis optan por quedarse y refugiar su capital en el ladrillo”, explicó Friedman.

Otro de los cambios enumerados es  la baja del costo de la construcción. El descenso se dio por efecto directo de la devaluación. Se estima que, en dólares, cayó 20% en los primeros seis meses del año.

"Como consecuencia, los costos de reposición a nuevo de una vivienda sumando los honorarios y demás costos implicados en su construcción, se redujeron en torno al 10 por ciento, aun manteniendo la dolarización del precio de la tierra en la ciudad", señaló Jorge Rozados. Como consecuencia de la baja del costo de construcción hay varios proyectos en espera.

 

El dólar “ladrillo”

Otro elemento que surge es el dólar "ladrillo". Esto significa que para concretar las operaciones, hay casos en los que compradores y vendedores pactan un valor artificial de la moneda norteamericana, a mitad de camino entre el precio al que estaba cuando se acordó avanzar en la operación -por ejemplo, en la firma del boleto- y la última cotización del dólar. Esto ocurre principalmente cuando se trata de operaciones encadenadas, donde los actores están sujetos a otras ventas, algo que suele llevar un lapso de semanas o meses en los que el precio del dólar puede variar mucho. Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades, confirmó que en la mitad de los casos se llega a un acuerdo entre las partes para tomar en consideración un dólar virtual. "Por ejemplo, si estaba a 25 pesos (argentinos) al momento de tomar la decisión y ahora llega a $29, se negocia a $28, porque las partes ya vienen conversando hace muchos meses y tienen más ganas de firmar que de suspender la operación. Nosotros intentamos que los dos cedan un poco para concretar la operación", explicó.

La demanda en el mercado inmobiliario argentino también bajó las pretensiones. Se resigna la zona elegida en primera fase  hacia la periferia, donde los precios son más accesibles, o se apuesta por espacios más chicos. "Antes las personas buscaban lo que necesitaban y ahora compran lo que les alcanza", señaló Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades.

Por último, señala el informe, los compradores piden un préstamo personal adicional y los bancos aceleran los tiempos. “Si bien las entidades ampliaron los montos y acortaron los tiempos entre la calificación y el cierre de la compra, los tomadores piden prestado el máximo posible o toman nuevos créditos personales para afrontar los costos adicionales. En general, la gente toma crédito por el 66% del costo de la vivienda, pero ese número trepa ahora hasta el 80%. En tiempos de volatilidad, el tiempo es un bien preciado. Por eso, los bancos acuden a medidas para acotar los tiempos desde que la persona califica para el crédito hasta acordarlo, proceso que dura aproximadamente un mes desde que se pide la documentación inicial hasta que se escritura”, concluye el artículo.

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