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Durante la conferencia “¿Qué podemos esperar de 2018 en materia inmobiliaria?” el coordinador académico del Diploma de Especialización en Negocios Inmobiliarios de la Universidad ORT Uruguay, Daniel Porcaro, analizó la situación del sector y expuso sobre algunos aspectos relacionados con el mercado inmobiliaro.

Entre ellos, hizo hincapié en lo que consideró  “un cambio de fundamentos” como, por ejemplo “la redistribución de la oferta inmobiliaria a partir de 2012 (con la vivienda de interés social, hoy denominada vivienda promovida) que llevó a que los precios del metro cuadrado (m2) en la zona del Cordón se incrementaran mucho más que lo que ocurrió en el promedio de Montevideo.

“En los últimos 10 años, el valor de los inmuebles en Cordón se incrementó 150% y en el promedio de Montevideo el aumento fue de 66%”, señaló el especialista.

Al observarlo respecto al poder de compra, según ejemplificó Porcaro, en 2007 con un salario de $ 50.000 se podía comprar 1,5 m2 en Pocitos y 2,5 m2 en Cordón, 10 años después, mientras el poder de compra en Pocitos es el mismo, en Cordón puede comprar 1,5 m2.

"Hay mucha más oferta en Cordón. Los precios se han elevado. Las unidades en oferta tendrían que ir bajando porque los metros cuadrados a los que puede aspirar fueron bajando", evaluó  Porcaro, que agregó que este año el mercado inmobiliario se presentará  “cauteloso” .

 

Focalizar el objetivo

En el contexto actual, marcado por una situación del dólar estabilizado y las dificultades para atraer inversores en inmuebles, el coordinador académico sugirió poner foco en el mercado laboral. Esto se debe a que un aumento en los costos salariales tendría como consecuencia una disminución del atractivo para construir.

En definitiva, para Porcaro, "las medidas acertadas que hubo para crear mejoras en la oferta de vivienda ahora tienen que estar jugadas con una política de estímulo al crédito hipotecario".

El analista afirmó que no debe impulsarse la oferta sino la demanda con mejores oportunidades de crédito, en línea con las recientes medidas impulsadas por el Banco Hipotecario de reanudar sus préstamos a particulares para construcción de viviendas y la presentación de nuevos productos de crédito y ahorro.

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El país ibérico ocupó en 2017 el cuarto lugar a nivel mundial, sólo por detrás de Estados Unidos, Reino Unido y Alemania. Con 10.500 millones de euros desembolsados, el real estate español superó el pasado ejercicio a países como Francia, Japón u Holanda, según el informe Global Investment Atlas 2018 que ha presentado la consultora internacional.

El estudio de Global Investment Atlas 2018, que revisa los modelos de inversión internacionales desde 2017 y anticipa el rendimiento del mercado para el próximo año, apunta que, el año pasado, el mercado inmobiliario mundial alcanzó un nuevo máximo con una inversión de 1,6 billones de dólares, mejorando los 1,4 billones de dólares que se desembolsaron durante 2016. Además, la consultora prevé que esta cifra registre una mejora este año. Uno de los grandes actores del sector inmobiliario a día de hoy es el inversor asiático.

No obstante, la mitad del capital total invertido en todo el mundo en este mercado en 2017 provino de este continente.

Además, con el rango de fuentes de capital, aun creciendo, es probable que el mercado esté entrando en un período de dominio sostenido por los actores asiáticos, destaca el informe.  El sector inmobiliario alcanzó un volumen de inversión de 1,6 billones de dólares en 2017, en gran parte, justamente, por el capital asiático.

En el caso español, la consultora Cushman&Wakefield augura un año de crecimiento para el mercado de ese país apoyado en una economía en crecimiento y un consumo privado en expansión, que incrementan las necesidades de espacio inmobiliario y apoyan la visión de los inversores de retornos crecientes.

En este entorno, se espera un 2018 con niveles similares, aunque se podría limitar por la escasez de producto disponible.  Reno Cardiff, socio y director de Cushman & Wakefield en España, ha afirmado que el gran año del sector inmobiliario global impulsa a que el “equilibrio de precios, oferta y demanda” generen “otro año saludable”.

Por su parte, Orio Barrachina, consejero delegado de la consultora en España, prevé “mayores volúmenes de inversión globales gracias a un mayor desarrollo y una mayor actividad empresarial”.    Estados Unidos mantiene el número uno en inversión.

 

EEUU, primer objetivo

El informe de Global Investment Atlas 2018 da cuenta que Estados Unidos fue en 2017 el principal objetivo para los inversores internacionales, aunque advierte que su ventaja ha disminuido. Por capitales, Londres se mantiene también como la ciudad más buscada por el capital global y las dudas por el cercano Brexit han sido disipadas por la visión a largo plazo del rendimiento de la ciudad, así como una libra esterlina actualmente menos fuerte.

Europa, por su parte, registró su tercer mejor año en inversión en su reciente historia, con Reino Unido y Alemania como principales mercados para el inmobiliario mundial. Mientras, siempre según el referido informe, América Latina vivió un mal año para el real estate, con su segundo peor registro de inversión inmobiliaria, impulsado por una disminución del 29% en la inversión proveniente de Norteamérica. Sin embargo, las previsiones para 2018 son alentadoras en esta región ya que los mercados emergentes en general, y Brasil en particular, tendrá mejor rendimiento.

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Aumentó la cantidad de transacciones de compraventa de inmuebles en el departamento de Maldonado, sobre todo en Punta del Este y sus zonas adyacentes. De todos modos, hay más oferta que demanda de apartamentos y casas, según se informó a Propiedades desde la gremial inmobiliaria local.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística entre el 2014 y el 2016 la compraventa de inmuebles en Maldonado fue muy reducida, situándose en 5.583 compraventas en el 2014, 5.869 operaciones en el 2015 y 5.936 compraventa en el 2016. Si bien aún no están cerrados los registros de 2017, la consultora Julio Villamide & Asociados  estima que rondará las 6.200 operaciones, lo que implica un leve despegue, aunque aún lejos de los niveles más altos de, por ejemplo, 2011, el año de la última década móvil con más cantidad con 8.698 transacciones inmobiliarias.

En este sentido, el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado y Punta del Este, Jorge Díaz, dijo a revista Propiedades que “el departamento en general, pero en Punta del Este y sus zonas de adyacencias también, se ve una reactivación producto de las políticas acertadas de la Intendencia de Maldonado y de la Junta Departamental”. A su entender, “ahí está la clave” para promover el mercado inmobiliario ya que las exoneraciones impositivas dispuestas por la administración esteña “motivó inversiones y que se asuman riesgos”.

 

En movimiento

Díaz reconoció que “el mercado se mueve un poco más” respecto a los años anteriores, pero alertó por “el exagerado monto de impuestos que pagan las compraventas”. Ello atenta contra la actividad, sobre todo porque el parque habitacional a la venta supera la demanda existente. “Los propietarios no están dispuestos a bajar mucho sus precios. Hay una constante valorización en la zona, y cuando hubo una baja fue insignificante. Ahora hay una buena oferta, menos que algunos años antes, pero la demanda también es buena”, sostuvo. Y la realidad indica que hay apartamentos a la venta en edificios y complejos ya construidos, algunos de media y alta categoría, y que la mayoría de las obras en curso al amparo de la normativa municipal están destinados a un público de alto poder adquisitivo.

Por su parte, el operador inmobiliario Javier Sena, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado y Punta del Este, opinó que “parece que puede haber un repunte”, pero que durante la temporada de verano “es difícil cerrar una compraventa”. Según detalló, hay más oferta de apartamentos, sobre todo de unidades usadas,  pero la demanda no logra que el mercado logre niveles óptimos de actividad.

Además, afirmó que aumentó la cantidad de consultas y de compraventas de uruguayos, algunos residentes y otros que residen en otro país. De acuerdo a las cifras en poder de la gremial inmobiliaria, un 60% de las operaciones de 2017 involucró a un uruguayo que adquirió el inmueble.

Por otra parte, Sena destacó el número de obras existentes en Punta del Este y las zonas cercanas. A su entender, el dinamismo inmobiliario llegará de la mano de esas nuevas torres que se están construyendo, especialmente sobre las ramblas de las playas Brava y Mansa. “Hay clientela interesante con los proyectos nuevos. Hay una demanda sostenida respecto a los otros años”, afirmó Sena.

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Una mirada optimista tienen representantes de diferentes sectores para los nueve meses que restan de 2018, que coinciden en elevar la productividad, profundizar la digitalización y la adopción de nuevas tecnologías, como algunos de los desafíos que debe adoptar el mercado inmobiliario, según un artículo publicado por el diario trasandino La Tercera.

El comportamiento del Índice Mensual de Actividad Económica (Imacec), dado a conocer por el Banco Central  de Chile, sorprendió al mercado al anotar un alza de 3,9%, en comparación con igual mes del año anterior, superando las expectativas más optimistas y siendo el mejor resultado para el primer mes del año desde enero de 2013.

El positivo registro reforzó la perspectiva de una recuperación económica más sólida de lo esperado y, a su vez, elevó las expectativas de un febrero que podría alcanzar incluso el 5% de crecimiento, pronostican agentes del mercado. Es más, algunos expertos se atreven a aventurar que el PIB se encamina a un alza superior al 4% en el primer trimestre del año.

 

Marcar la agenda

Con estas cifras en mano y expectantes de lo que haga el nuevo gobierno de Sebastián Piñera que asumió el pasado domingo 11 de marzo, altos ejecutivos de diferentes sectores pusieron sobre la mesa los temas que marcarán la agenda de sus empresas y de sus respectivas industrias, junto con aterrizar los desafíos que impone la dinámica particular de cada rubro y que deberán afrontar este 2018.

En el retail (ventas al por menor), por ejemplo, se prevé que la mejoría de las expectativas de los consumidores y un escenario con tipos de cambios favorables empujarán las ventas, al tiempo que las empresas del sector inmobiliario deberán integrarse con más fuerza al mundo digital para hacer frente a la arremetida de los grandes grupos inversores. El rubro también está atento al debate en torno a la planificación urbana, que podría afectar el desarrollo futuro de los proyectos, tal como ocurrió el año pasado con algunas iniciativas.

En la construcción tampoco hay dudas de que ese rubro entrará en un ciclo positivo. Así lo hicieron saber directivos de la empresa constructora Besalco, que confían en que el nuevo gobierno dará un reimpulso a las concesiones, lo que dinamizará la actividad; el rubro inmobiliario, indica, también se verá favorecido por las bajas tasas de interés. El desafío del sector, añaden en la compañía, estará en administrar bien el crecimiento que vendrá.

 

Reactivación en Brasil

Luego de dos años de profundas tasas negativas en su mercado inmobiliario, Brasil muestra sus primeras señales de recuperación. La venta total de unidades residenciales en el país creció un 9,4% en 2017 en la comparación con el año anterior. Este dato fue superior al crecimiento verificado en el número de lanzamientos de unidades nuevas, que fue de un 5,2%. La diferencia indica que hay demanda para más crecimiento este año, y sienta las bases para que la Cámara Brasileña de la Industria de la Construcción (CBIC) espere un crecimiento del sector por un 10% este año, según informó www.construccionlatinoamericana.com.

“Prevemos que 2018 será un buen año. Se puede decir que 2017 fue el año de revertir la tendencia de los dos años anteriores que fueron los peores en los últimos 15 años. Aunque el país todavía no resuelve problemas estructurales, creemos en un crecimiento de un 10%”, dijo el presidente de la CBIC, José Carlos Martins.

El número total de unidades residenciales puestas al mercado en Brasil en 2017 fue de 82.343, mientras que en 2016 había sido de 78.286. La venta de unidades nuevas quedó en 94.221 en todo el país el año pasado. Con ello, el stock de unidades a venta bajó, y si la tendencia se confirma el sector se reactivará con más nuevas construcciones.

 

Datos económicos

El sector inmobiliario es el primero dentro de la industria de la construcción a reanimarse en Brasil. Lo que se explica por su menor dependencia del gobierno. Sin embargo, los datos económicos favorables recientes ayudan a comprender por qué está en recuperación.

Las tasas de interés bajaron dramáticamente a lo largo del año pasado, debido a la caída también muy fuerte de la inflación. Ambos números estaban descontrolados entre 2014 y 2016, pero en esta fecha los intereses básicos del Banco Central están en 6,75%, y la inflación del consumidor volvió al nivel de 0,38% al mes en mediados de febrero. Además, se debe considerar que el PIB brasileño creció en 2017 al 1% con relación a 2016. Fue el primer crecimiento verificado en el conjunto de la economía desde 2013, cuando todo se estancó.

Con la recuperación consumada de sectores más inmediatos, como alimentos y servicios urbanos, ahora es la hora de sectores más dependientes de crédito y financiamientos, como es el caso de la construcción. Todos los ojos quedan ahora puestos en las grandes obras de infraestructura prometidas por el gobierno, donde entonces la industria constructora podrá finalmente volver a desarrollarse.

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El aumento de la moneda estadounidense en la vecina orilla, fluctuando en 20 y 21 pesos argentinos, lo que representa un 7% de aumento en un mes, ha comenzado a tener un impacto negativo en el mercado inmobiliario de ese país. Varios especialistas analizaron cómo podría comportarse el mercado en el 2018 de mantenerse la tendencia.

El portal de noticias www.iprofesional.com consultó a varios especialistas sobre la situación y cómo está afectando al sector. En este contexto, Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Argentina, señaló que “en los últimas semanas hubo un receso de llamadas, eso tiene que ver con los aumentos que se empezaron a sentir, con el clima político y por supuesto con la suba del dólar” y agregó que aquellos compradores, que buscan hacer una transacción sin crédito hipotecario, prefieren esperar a que “el escenario esté más estable. Para nosotros el panorama es complejo, hay que ver qué pasa si sigue en alza la moneda estadounidense será aún más complicado”, sentenció Pepe.

 

Créditos y plazos

Por su parte, Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), señaló que “todo movimiento del dólar produce inquietud en quien tomó un crédito. En aquellos casos en donde los plazos de otorgación superan los 120 días es aún más complicado y en esos casos puede caerse la operación”. El principal problema gira en torno de los plazos de otorgación de los créditos, que en algunos casos pueden llegar hasta los cinco meses. “Es fundamental que los bancos empiecen a acortar los plazos, porque es difícil sostener durante tanto tiempo una transacción”, agregó Bennazar.

Por ejemplo, quienes comenzaron a gestionar un crédito hipotecario en noviembre lo hicieron con un dólar a $17,90, por lo que si pedían un monto de u$s100.000 significaba en pesos 1.790.000, ahora con un dólar a 20,36 ese valor en moneda local es de $2.036.000, es decir que el tomador de hipoteca tiene una diferencia de $246.000 (u$s12.082). “Se trata de cifras muy altas, las que hoy están necesitando los compradores con hipoteca. En general los bancos están extendiendo los plazos de otorgación para que puedan conseguir ese dinero que muchas veces es mediante la ayuda de familiares o amigos. En algunos casos los dueños están dispuestos a renegociar los valores, pero claro, nadie quiere perder dinero”, aclaró Pepe.

No sólo el valor del dólar se dispara, sino que las propiedades para la venta también vieron incrementado sus precios. Según los datos difundidos por la empresa  inmobiliaria Properati, en enero pasado se registró una suba interanual del 9% en dólares sólo en la Ciudad de Buenos Aires. “Si tomamos todo el territorio de la Argentina esa suba alcanzó “el 12%”, detalló Bennazar. Para el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, los precios seguirán en alza, más allá de la disparada del dólar, lo que parece que complicará aún más el panorama, agregó.

En noviembre, según el Colegio de Escribanos, en el ámbito porteño se firmaron 7.850 actos de compraventa, un 27% por encima del registro del mismo mes de 2016. De esta manera, dicho mes se erige como el mejor diciembre de la última década, en línea con la tendencia mostrada durante todo el año, que cerró con un total de 63.382 escrituras, lo que implica un avance del 41% sobre las cifras de 2016, siendo éstas las mejores desde 2011. “Mientras no se logre bajar el nivel de inflación, la situación va a seguir igual, será un año complicado”, sentenció Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Argentina.

 

Blindaje contra el dólar

Varios agentes inmobiliarios plantearon pasar el financiamiento de viviendas en dólares a Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs), una unidad de medida creada por el Banco Central de la república Argentina para fomentar el crédito hipotecario. La idea es que los operadores privados comiencen a financiar en UVAs de manera de “blindar” el crédito frente a  la suba del dólar.

Damian Tabakman, presidente de la Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate, explicó al diario Clarín que esta sería la mejor medida ante la actual situación. “Si la compra venta se pactara en UVAs, una disparada del dólar no haría que se cayeran tantas operaciones. Respecto de ventas en pozo (antes de iniciarse la construcción del edificio), sí es bueno y esperable que se pacten en UVAs para calzarlas con los préstamos intermedios, que se desembolsan en UVAs y se indexan de esa misma manera”.

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