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Tel Aviv fue el refugio de muchos estudiantes de arquitectura que huyeron de la Alemania nazi. Con ellos se llevaron la influencia de la Bauhaus, y es por eso que la UNESCO reconoció a esta ciudad con más de 4000 edificios que reflejan esta corriente, como Patrimonio de la Humanidad. Allí se erige el proyecto Tel Aviv Arcades, un edificio residencial de 116 metros de altura en esa ciudad de Israel, donde se cruzan factores de distintos universos como el clima, la historia y la cultura del lugar

El respeto por este legado y las fuertes temperaturas de la región inspiraron al estudio Penda, con sedes en Austria y China, para la realización de un edificio con fachadas de arcadas pronunciadas y amplios balcones - terrazas. En rigor, esta estrategia es parte de una adaptación ya probada en la región. Mientras que en Europa uno de los elementos que definen a las obras Bauhaus son las grandes superficies acristaladas, en Tel Aviv se presentan con largos balcones que generan sombras hacia los niveles inferiores. En el caso del proyecto de Penda, la singularidad está, no solamente en el uso de las arcadas, sino también, en los retiros, que demuestra la intención deliberada de generar un espacio para que los vecinos disfruten del sol y al mismo tiempo tengan mayor intimidad.

Dos tipos de plantas diferentes se apilan en un patrón repetitivo para crear un plano de arcos "en cascada" que sobresalen para crear entradas a los balcones -terrazas de cada departamento. Esta configuración produce una alternancia de lugares sombreados y soleados.

Tel Aviv Arcades tendrá 18 pisos con unidades que van de dos ambientes a 5, mientras que los penthouse tendrán doble altura. En el basamento, un espacio que los autores describen como "tipo cueva" albergará una pileta y un área de spa, con espacios comunitarios que incluyen un estudio de yoga y un restaurante ubicados en el segundo piso. La construcción hará referencia a la mampostería tradicional de la región, mientras que la repetición de las líneas rectas y las curvas remiten a los edificios construidos entre los años 30 y 60.

"Las terrazas son como un vecindario en vertical. Permiten la interacción entre los habitantes del edificio y revitalizan la ciudad", afirmaron desde el estudio. Para sus autores, habría sido inadmisible proyectar una torre vidriada desconectada del entorno. Por el contrario, un proyecto debe tener "un sentido del lugar, respetar el medioambiente, la historia y la cultura".

Por último, el desarrollo se construirá con estructuras prefabricadas para acortar el tiempo y los costos. Además, según sostienen en el estudio, de esta manera "será más fácil de mantener a largo plazo".

 

La Bauhaus

Tel Aviv Arcades es uno de los tantos homenajes previstos para el próximo año, cuando se cumpla el centenario de la Staatliche Bauhaus (Casa de la Construcción Estatal), o simplemente Bauhaus, la escuela de arquitectura, diseño y arte fundada en 1919 por Walter Gropius en Weimar, y que revolucionó el mundo de las artes. El nombre Bauhaus deriva de la unión de las palabras en alemán Bau, "construcción", y Haus, "casa"; irónicamente, a pesar de su nombre y del hecho de que su fundador fue un arquitecto, la Bauhaus no tuvo un departamento de arquitectura en los primeros años de su existencia.

Sus propuestas y declaraciones de intenciones participaban de la idea de una necesaria reforma de las enseñanzas artísticas como base para una consiguiente transformación de la sociedad de la época. La primera fase (1919-1923) fue idealista y romántica, la segunda (1923-1925) mucho más racionalista y en la tercera (1925-1929) alcanzó su mayor reconocimiento, coincidiendo con su traslado de Weimar a Dessau. En 1930, bajo la dirección de Mies van der Rohe, se trasladó a Berlín donde cambió por completo la orientación de su programa de enseñanza.

La importancia de la Bauhaus radica en que sentó las bases normativas y patrones de lo que hoy conocemos como diseño industrial y gráfico; puede decirse que antes de la existencia de la Bauhaus estas dos profesiones no existían como tales y fueron concebidas dentro de esta escuela.

Sin duda la escuela estableció los fundamentos académicos sobre los cuales se basaría en gran medida una de las tendencias más predominantes de la nueva Arquitectura Moderna, incorporando una nueva estética que abarcaría todos los ámbitos de la vida cotidiana. Dada su importancia, las obras de la Bauhaus en Weimar y Dessau fueron declaradas como Patrimonio de la Humanidad por la Unesco en 1996.

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El nuevo tipo de cambio monetario en Argentina modificó las reglas de juego. Ahora se negocian los precios, un alquiler puede representar hasta la mitad de la cuota de un crédito y surge el “dólar ladrillo” para cerrar las operaciones de venta.

Un informe de la periodista Carla Quiroga, publicado por el diario La Nación de Argentina, señala que la disparada del dólar, que generó una devaluación del 60% del peso de ese país en lo que va del año, enfrió el mercado inmobiliario. “Después de un año de récords, mayo fue el primer mes malo ya que si bien el número de escrituras en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 15,5% contra igual mes de 2017, las operaciones bajaron un 1,5% respecto de abril. Estos datos anticipan que terminaron los tiempos con viento de cola en el que las escrituras crecían a un ritmo del 30% mes a mes”, señala el artículo. En ese contexto, “el aumento interanual se desaceleró y lo va a seguir haciendo hasta que quizás algún mes del segundo semestre dé negativo", afirmó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

 

Nuevo escenario

Esta nueva realidad tuvo como consecuencia varios cambios en el mercado inmobiliario de ese país. Entre ellos, se registró un mayor margen para negociar los precios. “La postal de menos compradores genera oportunidades puntuales en un contexto en el que las operaciones de venta se cierran con mayor esfuerzo y márgenes de negociación que varían entre 5 y 10% sobre el valor publicado, según estimó Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. Por su parte, Tomás Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes, señaló que existe un punto de inflexión. “Antes el equilibrio de fuerzas entre oferta y demanda estaba inclinado a la primera, derivando en consecuencia en que el margen de negociación era mínimo lo que generaba una tendencia a la suba de valores.

El director de la desarrolladora Brody Friedman, Sebastián Friedman, concuerda con lo expresado por su colega. "Los inversores con propiedades prefieren no vender. Como suele suceder en situaciones de crisis optan por quedarse y refugiar su capital en el ladrillo”, explicó Friedman.

Otro de los cambios enumerados es  la baja del costo de la construcción. El descenso se dio por efecto directo de la devaluación. Se estima que, en dólares, cayó 20% en los primeros seis meses del año.

"Como consecuencia, los costos de reposición a nuevo de una vivienda sumando los honorarios y demás costos implicados en su construcción, se redujeron en torno al 10 por ciento, aun manteniendo la dolarización del precio de la tierra en la ciudad", señaló Jorge Rozados. Como consecuencia de la baja del costo de construcción hay varios proyectos en espera.

 

El dólar “ladrillo”

Otro elemento que surge es el dólar "ladrillo". Esto significa que para concretar las operaciones, hay casos en los que compradores y vendedores pactan un valor artificial de la moneda norteamericana, a mitad de camino entre el precio al que estaba cuando se acordó avanzar en la operación -por ejemplo, en la firma del boleto- y la última cotización del dólar. Esto ocurre principalmente cuando se trata de operaciones encadenadas, donde los actores están sujetos a otras ventas, algo que suele llevar un lapso de semanas o meses en los que el precio del dólar puede variar mucho. Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades, confirmó que en la mitad de los casos se llega a un acuerdo entre las partes para tomar en consideración un dólar virtual. "Por ejemplo, si estaba a 25 pesos (argentinos) al momento de tomar la decisión y ahora llega a $29, se negocia a $28, porque las partes ya vienen conversando hace muchos meses y tienen más ganas de firmar que de suspender la operación. Nosotros intentamos que los dos cedan un poco para concretar la operación", explicó.

La demanda en el mercado inmobiliario argentino también bajó las pretensiones. Se resigna la zona elegida en primera fase  hacia la periferia, donde los precios son más accesibles, o se apuesta por espacios más chicos. "Antes las personas buscaban lo que necesitaban y ahora compran lo que les alcanza", señaló Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades.

Por último, señala el informe, los compradores piden un préstamo personal adicional y los bancos aceleran los tiempos. “Si bien las entidades ampliaron los montos y acortaron los tiempos entre la calificación y el cierre de la compra, los tomadores piden prestado el máximo posible o toman nuevos créditos personales para afrontar los costos adicionales. En general, la gente toma crédito por el 66% del costo de la vivienda, pero ese número trepa ahora hasta el 80%. En tiempos de volatilidad, el tiempo es un bien preciado. Por eso, los bancos acuden a medidas para acotar los tiempos desde que la persona califica para el crédito hasta acordarlo, proceso que dura aproximadamente un mes desde que se pide la documentación inicial hasta que se escritura”, concluye el artículo.

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Los corredores inmobiliarios argentinos afirman que la volatilidad cambiaria afectó las operaciones en el mercado, y confían en que pronto el sector volverá a operar con normalidad a partir de la estabilización del dólar, según surge de un relevamiento efectuado por la agencia Télam.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CÍA), Alejandro Juan Bennazar, consideró que el sector atraviesa actualmente “una zona de turbulencia”, a pesar de lo cual confía en que esta situación “va a pasar”.  En diálogo con Télam, Bennazar mencionó que antes de la suba de la divisa estadounidense había 12 llamadas diarias de consulta de interesados a las inmobiliarias, y que ahora se redujeron a una sola llamada.

“Los propietarios ofrecen sus inmuebles en dólares y los bancos dan créditos en pesos”, explicó Bennazar, por lo que propuso que todos los créditos sean otorgados en UVAs, para que “la tasación, la oferta y la venta” sea en esas unidades de cuenta, y las operaciones sean más previsibles.

Las UVAs es la denominación que reciben las Unidades de Valor Adquisitivo  en la vecina orilla, una unidad de medida creada por el Banco Central de ese país para fomentar el crédito hipotecario. Bennazar agregó que antes de la escalada del dólar “se lograron cerrar un 80% de las operaciones”, pero a medida que aumentaba la cotización se dificultaron las compraventas. 

“Los bancos retasaron las propiedades y el comprador no calificó. Los propietarios ofrecen sus inmuebles en dólares y los bancos dan créditos en pesos”, explicó el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

De todas formas, se mostró confiado de que la “zona de turbulencia” se superará, y mostró su conformidad en que el gobierno argentino haya convocado a la Mesa de Diálogo Inmobiliaria, y aseguró que la entidad que preside propondrá que los préstamos hipotecarios se otorguen en UVAs, para evitar desfasajes de precios.

 

Lo negativo y lo positivo 

Por su parte, Alejandro Reyser, socio y director de Red Real Estate Developers, dijo que el alza del dólar ocasionó un impacto negativo y otro positivo: el negativo está relacionado con las personas que tenían aprobado un crédito en pesos, y que ahora no alcanza para comprar la propiedad ya que ahora vale más.

“El positivo es que los dólares le rinden más a la gente que compra proyectos estructurados en pesos. Los nuestros son en UVAs”, afirmó.

A su turno, Alejandro Ricciardi, gerente de ventas de la inmobiliaria Landa, dijo que “las propiedades valuadas en dólares no modificaron su precio y esto se traduce en un aumento sustancial del valor de la cuota o la cantidad de años de financiación. En algunos casos se vuelve inviable”, reflexionó.

Ricciardi dijo que “en los inmuebles valuados en dólares, la suba de la divisa generó una pausa, ya que la gente ante la turbulencia prefiere frenar y esperar que las cosas se tranquilicen”.

En tanto, Leonardo Rodríguez Nader, de la desarrolladora CMNV, sostuvo que “ya en las últimas semanas hubo operaciones con crédito que se cayeron. El banco presta pesos y para comprar una vivienda terminada el mercado exige dólares. En consecuencia, el valor de la propiedad en pesos sube inmediatamente”.

 

Créditos 

Por su parte, Tomás Montoreano, de Fam Inmobiliaria, consideró que “los bancos deberían acelerar el proceso desde que dan el ok al crédito y el plazo para escriturar, están tardando entre 60 y 90 días. Es demasiado tiempo de espera para una persona que cerró en pesos con el banco y en dólares con el vendedor de la propiedad”.

Montoreano dijo que “la incertidumbre se da sobre todo en los inmuebles usados, porque esas propiedades están dolarizadas y los créditos se otorgan en pesos, por lo cual si sube el dólar el comprador tiene menor capacidad de compra”.

Por último, Matías Santoro, del Grupo inmobiliaro FBA, consideró que “las convulsiones económicas generan incertidumbre. Ante ese panorama la demanda tiende a retraerse y esperar”.

Si bien la mayoría utiliza la palabra stand by para definir la situación actual, aseguran que, una vez más, con creatividad y nuevas herramientas, habrá una reactivación, como ya sucedió con otras crisis. Por supuesto, amparados en que “el ladrillo es el mejor resguardo”.

Para Esteban Edelstein Pernice, uno de los socios de la inmobiliaria Castex, “el gran problema del mercado inmobiliario argentino es que pensemos en dólares”.

Y agregó que lo ideal sería acostumbrarnos a pensar en UVAs, como se hace en Chile donde se piensa en unidades de fomento, es decir, en un instrumento en pesos pero actualizado por el índice de inflación.

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La devaluación de la moneda argentina frenó el avance que registraba el sector inmobiliario y, según los analistas, probablemente llegue un período de reacomodamiento. Los desarrolladores coinciden en que la tendencia alcista se terminó o, al menos, no continuará al mismo ritmo.

Un informe elaborado por el diario La Nación señala que los especialistas están de acuerdo en que los efectos de la devaluación, que ya lleva acumulado un 20,1% de depreciación del peso desde el pasado 24 de abril no pueden medirse en toda su extensión.

No obstante, hay tres vertientes de proyecciones con respecto al precio: que la suba se terminó; que seguirá, pero a menor ritmo o que habrá bajas. También hay historias mínimas pero reales: corredores inmobiliarios que en los últimas semanas de incertidumbre cerraron operaciones de inmuebles usados con descuentos en el orden del 10%.

El primer escenario de estancamiento de precios se da especialmente en departamentos usados, cuya demanda está un tanto enfriada por los inconvenientes con los créditos hipotecarios. Hubo operaciones que se cayeron por la imposibilidad de juntar dinero extra, o tomadores que se retractaron ante un escenario menos estable.

“Desde septiembre venían creciendo fuerte con los préstamos, y ahora esa subida encontró una pausa, sobre todo por las contraofertas de los potenciales compradores, que piden descuento, y la mayor predisposición de los propietarios de negociar más agresivamente los valores”, afirmó Gabriel Brodsky, director de la desarrolladora e inmobiliaria Predial, al diario argentino.

 

Créditos hipotecarios 

Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, dijo que hay que “mirar al largo plazo”. Afirmó que el ladrillo sigue siendo un “resguardo valioso” y defendió que las propiedades dolarizadas no estarán más baratas, “y menos si solamente son dos o tres semanas de movimiento”.

De todas maneras, las realidades son distintas según el segmento y se estima que impactará negativamente en propiedades dirigidas a la clase media y a un nivel socioeconómico menor, pero el impacto de la devaluación aún no llegó al sector medio alto. “Las propiedades usadas ubicadas en el corredor Norte de  Buenos Aires tienen un perfil de vendedores que, por lo general, no tienen una necesidad económica urgente de desprenderse del activo sino que ofrecen sus unidades para conseguir dinero para hacer otro negocio o para resguardarse en otro inmueble. Ninguno de ellos me habló de bajar el precio, sino de esperar”, detalló Hernán Siwacki, socio de Capital Brokers.

Para Germán Gómez Picasso, cofundador de la publicación especializada Reporte Inmobiliario, señaló que en este punto también hay matices. El especialista proyectó que el valor de los usados crecerá un 5% este año, frente al 10% del año pasado traccionado por la demanda del crédito, pero que las unidades a estrenar se mantendrán más estables durante un tiempo, al menos hasta que se reacomoden las listas con el costo de la construcción.

Pero ante la incertidumbre y menor demanda, quienes venden para la clase media podrían bajar precios para encontrar compradores ya que, con los precios a los que estaban las unidades, las ventas no ocurrirían. Ese es el caso del agente inmobiliario Santiago Magnin, quien aconsejó a sus clientes bajar los precios en un 10% y ya tiene dos inmuebles reservados con esas bajas.

Alejandra Covello, de Covello Propiedades, también afirmó que los valores descenderán. “Venimos de una época de empoderamiento del producto que se va a terminar porque hay muchas unidades que se están construyendo y departamentos vacíos cuyos dueños van a querer vender para no seguir pagando expensas”, señaló.

 

Suba por devaluación

El precio de la construcción subiría por la devaluación, ya que hay materiales como el hierro cuyo valor depende de la cotización del dólar, pero el comprador aún no siente el impacto

Para entender cómo fluctuarán los precios en el sector a medida que pase el tiempo, el economista Marcelo Plana propuso imaginar un escenario en el que el valor real del dólar -es decir, aquel que excluye el aumento de precios- aumente luego de que la volatilidad se estabilice. “Normalmente lo que esto produce es una caída en los valores de la propiedad medidos en dólares, pero para eso hay que esperar a ver cómo evolucionan la inflación y el tipo de cambio. En cada una de las devaluaciones de la historia reciente esto ocurrió, más o menos, dependiendo de la profundidad de la crisis. En este momento, como se retiran la oferta y la demanda, no hay cambios en los valores”, añadió el economista.

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La torre, diseñada por RB-Systems, utiliza un innovador sistema estructural que determina su apariencia. Debido al sitio extremadamente restringido, la opción fue eliminar columnas perimetrales y sustituirlas por un conjunto de cables de acero, que recorren la torre en su altura a la vez que se van torsionando sobre la fachada. Eso permitió obtener una estructura ultraliviana y resistente.

En ese sentido, el cilindro es una de las formas más eficientes para la carga de viento. Los cables están anclados en una base profunda y vinculado al núcleo en el anillo estructural superior. La disposición en espiral de los cables crea una fuerza de tensión superficial, dando como resultado un “corsét”. El concepto es similar a un caramelo que se sostiene dentro de una envoltura porque sus extremos están retorcidos.

Arquitectónicamente, el edificio se convierte simplemente en una expresión de su estructura, con una estética orientada a la tecnología. Una de las características más distintivas del proyecto es un volumen toroide (similar a una dona) que se eleva sobre el área de acceso. Está revestido con vidrio reflectante y paneles de cromo abollonado para reflejar sutilmente el entorno y generar interés al peatón.

El hall que recibe al visitante es un espacio austero de varios pisos, es una aproximación a los interiores híper modernos. Mientras que los niveles inferiores dependen en gran medida de la iluminación artificial, a medida que se asciende, las oficinas se transforman en espacios luminosos.

Además, para ganar eficiencia en el transporte vertical, los ascensores tienen cabina de dos pisos. En lo más alto, nivel 96, una plataforma de observación ofrece vistas panorámicas de la ciudad.

Para resolver la fachada curva se empleó un software paramétrico que permitió descomponerla en paneles planos conformados por triángulos apareados.

Cada panel está inclinado un grado hacia el interior del edificio. Las vainas en las que corren los cables están cubiertas por paneles estampados de aluminio con ventilaciones integradas y controladas por un software que gestiona el acondicionamiento natural. Los extremos cónicos de la losa permiten una mayor penetración de la luz a la vez que el vidrio de alto rendimiento bloquea la ganancia térmica excesiva.

En la parte superior del núcleo, la torre posee un amortiguador de masa con forma de toroide para que ocupe el menor espacio posible en planta y dejar libre el centro para localizar instalaciones y para proporcionar continuidad en las escaleras de evacuación. Por lo tanto, el amortiguador rodea el núcleo con una distribución uniforme de masa y cumple su función para contrarrestar las oscilaciones causadas por los vientos a gran velocidad.

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