Del Constructor

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El Índice del Costo de la Construcción (ICC) que elabora este Instituto, presentó una suba de 0,26% en marzo de 2019 y su número índice se fijó en 674,63. La variación acumulada en el año es de 1.84% y en los últimos 12 meses fue de 8,15%.
En materiales el número índice es de 539,02 reflejándose una suba de 0,86%, con una incidencia de 0,20 puntos porcentuales.
En mano de obra el número índice es de 882,95, reflejándose una baja de -0,04%, con una incidencia de -0,01 puntos porcentuales.

(Fuente INE)

 

VARIACIÓN MENSUAL

1) Indice General. 2) Indice General sin Impuestos. 3) Indice Parcial.

4) Indice Parcial sin Impuestos. 5) Indice de Materiales. 6) Indice de Mano de Obra.

7) Indice de Gastos Generales. 8) Indice de Impuestos. 9) Indice de Leyes Sociales.

10) Indice de Conexiones Definitivas. 11) Indice de Costos de Permisos.

En entrevista con Del Constructor, el economista Alfonso Capurro, gerente Senior de CPA Ferrere, analizó la situación de la industria de la construcción y qué escenarios probables se plantean a corto y mediano plazo. Capurro señaló que desde hace cuatro años, el sector registra una caída en la actividad, pero se mostró optimista en el proceso de proyectos de PPP educativas, viales, las obras a cargo de la Corporación Vial del Uruguay y, eventualmente, la PPP del ferrocarril central.

 

¿Cuál es la situación en la industria de la construcción? 

Estamos conociendo hoy datos del 2018 que volvieron a marcar un año de caída para el sector. Hace poco conocimos los datos del cierre de actividad del año pasado y volvió a mostrar una economía uruguaya que crece con ciertas debilidades, con asimetría sectorial, con algunos sectores que siguen creciendo y con otros que ya están con dificultades marcadas.

La construcción es uno de los sectores que está con dificultades y yo diría que es el que más claramente está en fase de contracción. De hecho, podríamos decir que es un sector que está en recesión. Ya lleva cuatro años consecutivos de caída.

También es cierto que en el 2013 y 2014 había un componente extraordinario de la actividad que fue la construcción de la planta de Montes del Plata y de los parques eólicos, algo que era difícil sostener en el tiempo. En el 2015 caímos y así seguimos hasta el año pasado. La caída total acumulada es del orden del 15%. Eso es cuando miramos el PBI de la construcción, el  producto bruto sectorial. Si miramos el empleo, el efecto ha sido algo mayor. La cantidad de ocupados bajo la ley 14.411, teníamos setenta mil ocupados en el pico del 2013 y bajamos a cuarenta y cinco mil. O sea que se perdieron veinticinco mil puestos de trabajo que representa el 37% del empleo. Esto significa que el empleo se resintió más de lo que se resintió la actividad.

Estos datos son del empleo formal, de los puestos cotizantes en el BPS, pero si vamos a otra fuente de información, como la Encuesta Continua de Hogares, la cantidad de personas que dicen trabajar en la construcción no cayó tanto como el empleo formal. 

Esto quiere decir que hay personas que salieron del mundo formal para trabajar en lo informal o en otros sectores como puede a través de subcontratos que no figuran en la ley 14.411. O pueden estar haciendo changas, o actividades de menores ingresos, o de menor regularidad de trabajo. Cuando el Instituto Nacional de Estadística hace la encuesta y le pregunta a la gente si está ocupada o desocupada, con hora que haya trabajado la persona la semana pasada ya se la considera ocupada.

Esto siempre existió, no quiere decir que esté bien  medido o mal medido, pero no es lo mismo tener a una persona trabajando cuarenta o cuarenta y cuatro horas por semana en una obra, con todos los aportes y todas las condiciones de formalidad y de seguridad, que tener una persona que le pintó una pared a un vecino o le amuró una ventana. Lo que está claro que el empleo formal, y sobre todo el empleo formal, se resintió más de lo que dicen los datos de actividad económica.  

 

De todas formas, era muy difícil mantener el record histórico de más de setenta mil trabajadores en el sector.

No se iba a mantener, pero la planta de celulosa, en el pico de su construcción, emplea cinco mil personas, más algún subcontrato, indirectos y proveedores de cemento. O sea, no perdiste solo los trabajadores de la planta, también todo lo que lo rodea. Un efecto multiplicador, o efecto cascada que se pierde.

Nosotros tenemos un trabajo realizado por el Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (CEEIC) donde analizamos los efectos multiplicadores y concluimos que la construcción es uno de los sectores que más encadena, o más efecto cascada tiene.

Cuando la construcción cae o sube, eso se replica más allá del sector.

 

Medidas y exoneraciones 

El gobierno adoptó una serie de medidas, exoneraciones de algunos tributos por ejemplo, para obras de gran porte, en un intento de traer inversores. ¿Cómo ve esa iniciativa?

Es una típica medida contra cíclica. Creo que, en general, las políticas públicas, sacando el caso de la construcción, subestimaron el shock que recibió Uruguay en el 2014. En realidad, salvo este caso del incentivo a las obras de gran dimensión económica, no hubo ninguna política contra cíclica que intente frenar el shock que nos hizo cambiar el ciclo en el 2014, que nos agarró en medio de un año electoral. Esto hizo que fuera difícil de asumirlo para el gobierno y la oposición porque nadie quería traer malas noticias en un año electoral.

Después, cuando el gobierno asumió, intentó corregir, hacer un ajuste fiscal, pero después trató también de no generar expectativas bajistas, y las únicas medidas que ha tomado en política económica ha sido para corregir el desvío fiscal y han sido pocas en general.

 

¿Esto a qué se debió?

Se debió, entre otras cosas, por la situación fiscal heredada y por la posición fiscal que no permite hacer políticas, digamos, de gran calado. Cualquier país que tenga espacio fiscal, lo hizo Estados Unidos en el 2008, cuando viene una crisis o un shock negativo, una de las formas de amortiguar es desplegando una política fiscal agresiva, bajando impuestos para que los privados inviertan más o aumentando el gasto para que haya más inversión en infraestructura.

Uruguay no tenía mucho margen del lado fiscal,  hubo algunas políticas como  los incentivos a las obras de gran inversión y también se había largado todo el proceso de la PPP que, a la postre, terminó siendo tal vez más lento de lo que las autoridades pensaban. Seguramente sobrestimaron la velocidad de este proceso. El ministro Rossi se refirió a eso en varias oportunidades, aunque también es justo decir que en este período de gobierno las PPP avanzaron mucho más rápido que el período anterior.

También es cierto que la ley se aprobó en el 2011 y en esto de las PPP no es inmediato. Hay una curva de aprendizaje, tanto para el sector público como para el privado, que hay que recorrer. Recién ahora existe una corriente de proyectos PPP bastante importante que van a empezar a madurar este año y el que viene.

Entonces, esto llega tarde, porque Uruguay viene teniendo problemas de crecimiento desde el 2015, que en parte fueron disimuladas por el efecto argentino y un par de temporadas turísticas buenas. Eso nos permitió estirar un poquito más el ciclo de crecimiento,  pero hoy ya es bastante evidente que la economía está en una fase de estancamiento mucho más clara.

 

¿Las PPP podrían ayudar a rebatir este ciclo bajista?

Seguramente todas estas cosas que fueron lentas de maduración, como las PPP, y no llegar a tiempo para amortiguar el ciclo bajista de los últimos cuatro años, pero si  logran terminan de cuadrarse los aspectos de financiamiento de esos contratos, que son complejos, sería importante ya que hay una serie de proyectos de PPP educativas, viales, las obras a cargo de la Corporación Vial del Uruguay y, eventualmente, la PPP del ferrocarril central.

 

 De concretarse la segunda planta de UPM, ¿en qué medida inclinaría la balanza de la industria, teniendo en cuenta la pérdida de empleos registrados?

Algunas estimaciones que tenemos hechas nosotros, en base a la estructura de gastos de estos proyectos, si uno suma las PPP viales que son como 650 millones de dólares, las PPP educativas -que ya tienen adjudicación provisional- y equivalen a unos 150 millones de dólares, la PPP del ferrocarril central que son 850 millones de dólares y la construcción de la planta de UPM, todos eso sumado podría tener un efecto en el PBI  de hasta cuatro puntos, repartido en tres o cuatro años. Son un conjunto de obras grandes, algunas que demoraron en salir, pero todas concentradas a partir de la segunda mitad de este año y durante el 2010 y el 2021, es un conjunto de obras importantes que para el sector sería un cambio de actividad notorio y no solo para el sector, ya que tendría efectos relevantes en el crecimiento a corto plazo.

 

¿Estaríamos ante un perìdodo de crecimiento o no basta sólo con esto?

Si bien no es una envergadura suficiente como para que el país vuelva a crecer al 4%  o 5% como creció antes del 2014, pero es importante para el sector. La estimación del empleo que podría generarse no la tenemos todavía afinada, pero hay un número importante de empleos, tanto en la obra de eventual construcción de la planta, la infraestructura y, sobre todo, también en vivienda. 

Si uno mira lo que está pasando hoy en  la construcción, y separa los motores, los tipos de obra que hay, se ve que hubo una contracción en vivienda y hubo, en los últimos dos años, un repunte importante de lo que son obras viales.

De hecho, ahora hay un ritmo de construcción vial importante y si se destapan estas PPP seguramente vamos a tener unos años de inversión vial record. Y sin embargo, no ha tenido tanto efecto en el PBI ni en el empleo.

 

¿Por qué no ha tenido ese efecto?

En parte porque la industria vial es relativamente chica en comparación con otras cosas  y es más intensivo en maquinaria que en mano de obra.  En cambio, la vivienda es todo lo contrario. Es muy intensiva en mano de obra. El otro sector que es intensivo en mano de obra son aquellas del tipo industrial y de montaje. 

Nosotros, para tratar de entender lo que está pasando en la industria, lo dividimos en tres sectores: vivienda –que tienen toda una dinámica particular-, vialidad y obra pública, que depende del presupuesto; y el resto que son construcciones en inversiones productivas –parques eólicos, dos plantas de celulosa,  galpones, silos, plantas logísticas- que han sido muy importantes en los últimos años.

 

¿Y cómo son estos sectores?

Si miramos los tres sectores hoy, el vial repuntó en los últimos dos años, la construcción de vivienda se trancó por distintas razones –aunque seguramente con todos los beneficios  de gran dimensión económica y las obras de Maldonado va a hacer que este sector crezca en el próximo año- y el tercer sector es el que hoy está más parado, respondiendo en cierta medida a este nuevo ciclo económico, a esta nueva realidad económica, que comenzó en el 2015. 

Hasta el 2014, Uruguay venía registrando tasas de crecimiento económico record y tasas de inversión record, venía invirtiendo más del 20% del producto. Hoy estamos con la misma tasa de inversión que teníamos en el 2005, estamos invirtiendo el 16.5% del producto.

Esto en el fondo está reflejando que para muchos sectores productivos no hay condiciones de rentabilidad o de retorno de los proyectos, y directamente las situaciones, en algunos casos, dejaron de ser atractivas, pese a los incentivos económicos que hay.

 

Viviendas

¿Esto fue lo que ocurrió con las Viviendas Promovidas? 

Ese es un tema más regulatorio, yo me refería al resto de los sectores que son clientes de la construcción, como el agro y las industrias. Todos esos sectores que demandaban mucha inversión y que eran contratantes de la construcción, en los últimos cuatro años están atravesando dificultas económicas, de rentabilidad y de flujo de caja, y ya no están invirtiendo porque los negocios ya no son atractivos como eran antes.  Por lo tanto, no hay condiciones favorables para la inversión. Todo ese otro motor, que era aproximadamente la mitad de la actividad de la construcción, se fue apagando. En el caso de la vivienda, hay distintos nichos de mercado. Una cosa es el mercado de vivienda de la costa y Punta del Este, del tipo de inversores, y otra cosa es la vivienda social que, en los últimos años, se paró porque hubo un cambio en el régimen de promoción.

Las autoridades entendieron que merecía algunos ajustes y esto hizo que para los desarrolladores y los inversores el negocio  no fuera tan atractivo. Las intenciones de las autoridades seguramente eran buenas, era tratar de cambiar la población para que las viviendas sociales bajaran de precio, o no subieran de precio, pero en el fondo si del otro lado no hay una ecuación razonable, al final no hay proyecto y no hay vivienda.

 

¿Y cuánto influye a nivel de inversiones el año electoral?

Obviamente que el año electoral genera per se incertidumbre siempre.  Pese a eso, creo que en los últimos años, en grandes líneas de la política económica hay una corriente que no va a cambiar radicalmente. Si miramos a Argentina por ejemplo, están discutiendo si van para el norte o van para el sur. Macri es una cosa, Cristina es otra y la  tercera vía otra cosa. Estamos hablando de giros de 180 grados en su política económica. En Uruguay eso no está arriba de la mesa. Estamos hablando sí de discusiones de correcciones, algunos diagnósticos distintos, pero mucho más gradual dentro de un rumbo que, en más o menor medida, se va a mantener.

 

¿Hay consenso en este aspecto económico entre los diferentes candidatos uruguayos?

Hay también un consenso bastante claro de que hay que introducir algunas correcciones macro económicas. Y esto no es por ideología, sino porque la realidad está imponiendo que hay cosas para ajustar. Creo que las elecciones en Uruguay van a tener un efecto sobre las expectativas y el humor en general porque éste período de gobierno en general ha sido largo y con pocas novedades. Seguramente hay ansiedad por parte del mercado, los inversores y la ciudadanía en general, de tener claridad sobre cuáles van a ser los rumbos del próximo gobierno, independientemente que haya un cambio o no de partido político. 

Si se miran las propuestas de los candidatos del oficialismo, de alguna forma insinúan que hay que darle un nuevo impulso a la agenda de políticas públicas, porque hay una agenda que dio su resultado, pero hay que darle una nueva dirección. En el caso de Argentina es mucho más binario el panorama por muchas razones. Primero porque la situación económica en este último año ha sido mucho peor para ellos de la que todos pensábamos hace un año.

Hoy Argentina tiene un problema importante de crecimiento, con la depreciación de su moneda y la emisión de deuda para financiar el déficit fiscal, puso de manifiesto un problema de endeudamiento mucho antes de lo que esperábamos. 

Esto quiere decir que cualquiera sea el que gane, va a tener en 2020 un panorama complejo  de gestionar en las finanzas públicas. En cambio, las elecciones en Uruguay  van a tener un efecto relevante más que nada en las expectativas de entrar en un nuevo ciclo en las políticas públicas, pero siempre estamos hablando de cosas graduales.

En entrevista con Del Constructor, el economista Alfonso Capurro, gerente Senior de CPA Ferrere, analizó la situación de la industria de la construcción y qué escenarios probables se plantean a corto y mediano plazo. Capurro señaló que desde hace cuatro años, el sector registra una caída en la actividad, pero se mostró optimista en el proceso de proyectos de PPP educativas, viales, las obras a cargo de la Corporación Vial del Uruguay y, eventualmente, la PPP del ferrocarril central.

 

¿Cuál es la situación en la industria de la construcción? 

Estamos conociendo hoy datos del 2018 que volvieron a marcar un año de caída para el sector. Hace poco conocimos los datos del cierre de actividad del año pasado y volvió a mostrar una economía uruguaya que crece con ciertas debilidades, con asimetría sectorial, con algunos sectores que siguen creciendo y con otros que ya están con dificultades marcadas.

La construcción es uno de los sectores que está con dificultades y yo diría que es el que más claramente está en fase de contracción. De hecho, podríamos decir que es un sector que está en recesión. Ya lleva cuatro años consecutivos de caída.

También es cierto que en el 2013 y 2014 había un componente extraordinario de la actividad que fue la construcción de la planta de Montes del Plata y de los parques eólicos, algo que era difícil sostener en el tiempo. En el 2015 caímos y así seguimos hasta el año pasado. La caída total acumulada es del orden del 15%. Eso es cuando miramos el PBI de la construcción, el  producto bruto sectorial. Si miramos el empleo, el efecto ha sido algo mayor. La cantidad de ocupados bajo la ley 14.411, teníamos setenta mil ocupados en el pico del 2013 y bajamos a cuarenta y cinco mil. O sea que se perdieron veinticinco mil puestos de trabajo que representa el 37% del empleo. Esto significa que el empleo se resintió más de lo que se resintió la actividad.

Estos datos son del empleo formal, de los puestos cotizantes en el BPS, pero si vamos a otra fuente de información, como la Encuesta Continua de Hogares, la cantidad de personas que dicen trabajar en la construcción no cayó tanto como el empleo formal. 

Esto quiere decir que hay personas que salieron del mundo formal para trabajar en lo informal o en otros sectores como puede a través de subcontratos que no figuran en la ley 14.411. O pueden estar haciendo changas, o actividades de menores ingresos, o de menor regularidad de trabajo. Cuando el Instituto Nacional de Estadística hace la encuesta y le pregunta a la gente si está ocupada o desocupada, con hora que haya trabajado la persona la semana pasada ya se la considera ocupada.

Esto siempre existió, no quiere decir que esté bien  medido o mal medido, pero no es lo mismo tener a una persona trabajando cuarenta o cuarenta y cuatro horas por semana en una obra, con todos los aportes y todas las condiciones de formalidad y de seguridad, que tener una persona que le pintó una pared a un vecino o le amuró una ventana. Lo que está claro que el empleo formal, y sobre todo el empleo formal, se resintió más de lo que dicen los datos de actividad económica.  

 

De todas formas, era muy difícil mantener el record histórico de más de setenta mil trabajadores en el sector.

No se iba a mantener, pero la planta de celulosa, en el pico de su construcción, emplea cinco mil personas, más algún subcontrato, indirectos y proveedores de cemento. O sea, no perdiste solo los trabajadores de la planta, también todo lo que lo rodea. Un efecto multiplicador, o efecto cascada que se pierde.

Nosotros tenemos un trabajo realizado por el Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (CEEIC) donde analizamos los efectos multiplicadores y concluimos que la construcción es uno de los sectores que más encadena, o más efecto cascada tiene.

Cuando la construcción cae o sube, eso se replica más allá del sector.

 

Medidas y exoneraciones 

El gobierno adoptó una serie de medidas, exoneraciones de algunos tributos por ejemplo, para obras de gran porte, en un intento de traer inversores. ¿Cómo ve esa iniciativa?

Es una típica medida contra cíclica. Creo que, en general, las políticas públicas, sacando el caso de la construcción, subestimaron el shock que recibió Uruguay en el 2014. En realidad, salvo este caso del incentivo a las obras de gran dimensión económica, no hubo ninguna política contra cíclica que intente frenar el shock que nos hizo cambiar el ciclo en el 2014, que nos agarró en medio de un año electoral. Esto hizo que fuera difícil de asumirlo para el gobierno y la oposición porque nadie quería traer malas noticias en un año electoral.

Después, cuando el gobierno asumió, intentó corregir, hacer un ajuste fiscal, pero después trató también de no generar expectativas bajistas, y las únicas medidas que ha tomado en política económica ha sido para corregir el desvío fiscal y han sido pocas en general.

 

¿Esto a qué se debió?

Se debió, entre otras cosas, por la situación fiscal heredada y por la posición fiscal que no permite hacer políticas, digamos, de gran calado. Cualquier país que tenga espacio fiscal, lo hizo Estados Unidos en el 2008, cuando viene una crisis o un shock negativo, una de las formas de amortiguar es desplegando una política fiscal agresiva, bajando impuestos para que los privados inviertan más o aumentando el gasto para que haya más inversión en infraestructura.

Uruguay no tenía mucho margen del lado fiscal,  hubo algunas políticas como  los incentivos a las obras de gran inversión y también se había largado todo el proceso de la PPP que, a la postre, terminó siendo tal vez más lento de lo que las autoridades pensaban. Seguramente sobrestimaron la velocidad de este proceso. El ministro Rossi se refirió a eso en varias oportunidades, aunque también es justo decir que en este período de gobierno las PPP avanzaron mucho más rápido que el período anterior.

También es cierto que la ley se aprobó en el 2011 y en esto de las PPP no es inmediato. Hay una curva de aprendizaje, tanto para el sector público como para el privado, que hay que recorrer. Recién ahora existe una corriente de proyectos PPP bastante importante que van a empezar a madurar este año y el que viene.

Entonces, esto llega tarde, porque Uruguay viene teniendo problemas de crecimiento desde el 2015, que en parte fueron disimuladas por el efecto argentino y un par de temporadas turísticas buenas. Eso nos permitió estirar un poquito más el ciclo de crecimiento,  pero hoy ya es bastante evidente que la economía está en una fase de estancamiento mucho más clara.

 

¿Las PPP podrían ayudar a rebatir este ciclo bajista?

Seguramente todas estas cosas que fueron lentas de maduración, como las PPP, y no llegar a tiempo para amortiguar el ciclo bajista de los últimos cuatro años, pero si  logran terminan de cuadrarse los aspectos de financiamiento de esos contratos, que son complejos, sería importante ya que hay una serie de proyectos de PPP educativas, viales, las obras a cargo de la Corporación Vial del Uruguay y, eventualmente, la PPP del ferrocarril central.

 

 De concretarse la segunda planta de UPM, ¿en qué medida inclinaría la balanza de la industria, teniendo en cuenta la pérdida de empleos registrados?

Algunas estimaciones que tenemos hechas nosotros, en base a la estructura de gastos de estos proyectos, si uno suma las PPP viales que son como 650 millones de dólares, las PPP educativas -que ya tienen adjudicación provisional- y equivalen a unos 150 millones de dólares, la PPP del ferrocarril central que son 850 millones de dólares y la construcción de la planta de UPM, todos eso sumado podría tener un efecto en el PBI  de hasta cuatro puntos, repartido en tres o cuatro años. Son un conjunto de obras grandes, algunas que demoraron en salir, pero todas concentradas a partir de la segunda mitad de este año y durante el 2010 y el 2021, es un conjunto de obras importantes que para el sector sería un cambio de actividad notorio y no solo para el sector, ya que tendría efectos relevantes en el crecimiento a corto plazo.

 

¿Estaríamos ante un perìdodo de crecimiento o no basta sólo con esto?

Si bien no es una envergadura suficiente como para que el país vuelva a crecer al 4%  o 5% como creció antes del 2014, pero es importante para el sector. La estimación del empleo que podría generarse no la tenemos todavía afinada, pero hay un número importante de empleos, tanto en la obra de eventual construcción de la planta, la infraestructura y, sobre todo, también en vivienda. 

Si uno mira lo que está pasando hoy en  la construcción, y separa los motores, los tipos de obra que hay, se ve que hubo una contracción en vivienda y hubo, en los últimos dos años, un repunte importante de lo que son obras viales.

De hecho, ahora hay un ritmo de construcción vial importante y si se destapan estas PPP seguramente vamos a tener unos años de inversión vial record. Y sin embargo, no ha tenido tanto efecto en el PBI ni en el empleo.

 

¿Por qué no ha tenido ese efecto?

En parte porque la industria vial es relativamente chica en comparación con otras cosas  y es más intensivo en maquinaria que en mano de obra.  En cambio, la vivienda es todo lo contrario. Es muy intensiva en mano de obra. El otro sector que es intensivo en mano de obra son aquellas del tipo industrial y de montaje. 

Nosotros, para tratar de entender lo que está pasando en la industria, lo dividimos en tres sectores: vivienda –que tienen toda una dinámica particular-, vialidad y obra pública, que depende del presupuesto; y el resto que son construcciones en inversiones productivas –parques eólicos, dos plantas de celulosa,  galpones, silos, plantas logísticas- que han sido muy importantes en los últimos años.

 

¿Y cómo son estos sectores?

Si miramos los tres sectores hoy, el vial repuntó en los últimos dos años, la construcción de vivienda se trancó por distintas razones –aunque seguramente con todos los beneficios  de gran dimensión económica y las obras de Maldonado va a hacer que este sector crezca en el próximo año- y el tercer sector es el que hoy está más parado, respondiendo en cierta medida a este nuevo ciclo económico, a esta nueva realidad económica, que comenzó en el 2015. 

Hasta el 2014, Uruguay venía registrando tasas de crecimiento económico record y tasas de inversión record, venía invirtiendo más del 20% del producto. Hoy estamos con la misma tasa de inversión que teníamos en el 2005, estamos invirtiendo el 16.5% del producto.

Esto en el fondo está reflejando que para muchos sectores productivos no hay condiciones de rentabilidad o de retorno de los proyectos, y directamente las situaciones, en algunos casos, dejaron de ser atractivas, pese a los incentivos económicos que hay.

 

Viviendas

¿Esto fue lo que ocurrió con las Viviendas Promovidas? 

Ese es un tema más regulatorio, yo me refería al resto de los sectores que son clientes de la construcción, como el agro y las industrias. Todos esos sectores que demandaban mucha inversión y que eran contratantes de la construcción, en los últimos cuatro años están atravesando dificultas económicas, de rentabilidad y de flujo de caja, y ya no están invirtiendo porque los negocios ya no son atractivos como eran antes.  Por lo tanto, no hay condiciones favorables para la inversión. Todo ese otro motor, que era aproximadamente la mitad de la actividad de la construcción, se fue apagando. En el caso de la vivienda, hay distintos nichos de mercado. Una cosa es el mercado de vivienda de la costa y Punta del Este, del tipo de inversores, y otra cosa es la vivienda social que, en los últimos años, se paró porque hubo un cambio en el régimen de promoción.

Las autoridades entendieron que merecía algunos ajustes y esto hizo que para los desarrolladores y los inversores el negocio  no fuera tan atractivo. Las intenciones de las autoridades seguramente eran buenas, era tratar de cambiar la población para que las viviendas sociales bajaran de precio, o no subieran de precio, pero en el fondo si del otro lado no hay una ecuación razonable, al final no hay proyecto y no hay vivienda.

 

¿Y cuánto influye a nivel de inversiones el año electoral?

Obviamente que el año electoral genera per se incertidumbre siempre.  Pese a eso, creo que en los últimos años, en grandes líneas de la política económica hay una corriente que no va a cambiar radicalmente. Si miramos a Argentina por ejemplo, están discutiendo si van para el norte o van para el sur. Macri es una cosa, Cristina es otra y la  tercera vía otra cosa. Estamos hablando de giros de 180 grados en su política económica. En Uruguay eso no está arriba de la mesa. Estamos hablando sí de discusiones de correcciones, algunos diagnósticos distintos, pero mucho más gradual dentro de un rumbo que, en más o menor medida, se va a mantener.

 

¿Hay consenso en este aspecto económico entre los diferentes candidatos uruguayos?

Hay también un consenso bastante claro de que hay que introducir algunas correcciones macro económicas. Y esto no es por ideología, sino porque la realidad está imponiendo que hay cosas para ajustar. Creo que las elecciones en Uruguay van a tener un efecto sobre las expectativas y el humor en general porque éste período de gobierno en general ha sido largo y con pocas novedades. Seguramente hay ansiedad por parte del mercado, los inversores y la ciudadanía en general, de tener claridad sobre cuáles van a ser los rumbos del próximo gobierno, independientemente que haya un cambio o no de partido político. 

Si se miran las propuestas de los candidatos del oficialismo, de alguna forma insinúan que hay que darle un nuevo impulso a la agenda de políticas públicas, porque hay una agenda que dio su resultado, pero hay que darle una nueva dirección. En el caso de Argentina es mucho más binario el panorama por muchas razones. Primero porque la situación económica en este último año ha sido mucho peor para ellos de la que todos pensábamos hace un año.

Hoy Argentina tiene un problema importante de crecimiento, con la depreciación de su moneda y la emisión de deuda para financiar el déficit fiscal, puso de manifiesto un problema de endeudamiento mucho antes de lo que esperábamos. 

Esto quiere decir que cualquiera sea el que gane, va a tener en 2020 un panorama complejo  de gestionar en las finanzas públicas. En cambio, las elecciones en Uruguay  van a tener un efecto relevante más que nada en las expectativas de entrar en un nuevo ciclo en las políticas públicas, pero siempre estamos hablando de cosas graduales.

La Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) elaboró un informe, titulado “Consideraciones sobre la vivienda en Uruguay”, donde da cuenta de la situación del sector, poniendo énfasis en la vivienda promovida.

El pasado jueves 16 de mayo, la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, entregó en su sede un documento al precandidato a la presidencia Daniel Martínez. APPCU tiene como objetivo entregar dicho informe a todos los precandidatos.

El documento “Consideraciones sobre la vivienda en Uruguay” plantea una serie de ítems que tiene como fin “lograr soluciones en dicha temática que entendemos esencial para el país”. En ese sentido, se plantea –en el punto “General para todo Desarrollo Inmobiliario”, la eliminación del impuesto a las trasmisiones patrimoniales que se aplica en la primera enajenación del inmueble;  computar el 100% del costo del terreno dentro del costo de obra; reducir el monto del 4%, para la Caja Profesional, dentro del aporte unificado de la Construcción del BPS, y modernizar las condiciones laborales y establecer los mecanismos eficientes para garantizar los derechos de empleados y empleadores del sector.

 

Vivienda promovida

En cuanto a la vivienda promovida APPCU sostiene que “la experiencia de la construcción bajo el régimen de la ley 18.795, de Vivienda Promovida, ha sido muy innovadora y exitosa. No sólo porque ha sido una herramienta efectiva para atraer inversiones sino porque ha derivado gran parte de estas a zonas urbanas que estaban deprimidas y con procesos de vaciamiento no deseados. Su efecto no solo sirve para la oferta de vivienda a sectores desatendidos, sino que ha volcado al mercado de arrendamientos un gran número de viviendas, incidiendo favorablemente en la relación alquiler/ingreso del hogar, según datos arrojados por el INE en su último informe del año 2018. Cabe destacar que existe un efecto derrame dentro de este mercado, ya que el acceso a vivienda nueva, con mejores condiciones de habitabilidad promueve una redensificación de áreas centrales y por otro lado genera nuevos ocupantes en las viviendas que eran habitadas por los adquirentes de la nueva.

 En este sentido, APPCU entiende que debe retomarse el impulso inicial de la aplicación de la ley, derogando las resoluciones ministeriales 636/2014 y 434/2017 y sus correspondientes decretos reglamentarios (156/014 y 34/017), como así también impulsando beneficios por parte de los gobiernos departamentales, quienes han sido los más beneficiados por su aplicación.

En cuanto a la vivienda promovida para deciles 6 y 7, la asociación señala que “dado el informe diagnóstico elaborado en su momento por Julio Villamide en relación con el déficit habitacional y los grandes esfuerzos económicos necesarios por parte del estado para poder satisfacer las necesidades de los hogares de los deciles de ingreso inferior (planes del MVOTMA, apoyo a cooperativas, subsidios, etc.), entendemos que es posible incentivar a la promoción privada en este segmento”. Asimismo, se propone “un canal alternativo” de vivienda promovida. Para ello, se enumeran los siguientes aspectos: favorecer la consolidación de la trama urbana existente, con todos los servicios correspondientes, energía eléctrica, agua, saneamiento, transporte urbano; rever mínimos habitacionales y exigencias constructivas sin desatender condiciones de habitabilidad, seguridad e higiene (no ser más exigente que la normativa departamental); mantener el régimen de exoneraciones fiscales de la ley 18.795, aumentando el plazo de estas a 20 años; eliminar las restricciones tipológicas para que los proyectos sean coherentes con la demanda (unidades de 1D son las que llegan a deciles inferiores). Incluso analizar la posibilidad de incluir unidades de 1 ambiente; mayor contribución por parte de los gobiernos departamentales: exoneración de contribución inmobiliaria por 10 años; mejorar edificabilidad o el no cobro de mayor aprovechamiento en zonas que se deseen promover, y establecer un criterio similar al actual para topes de precio y alquileres en un porcentaje de las unidades a construir como forma de garantizar la canalización de estas viviendas a los segmentos objetivo.

El documento también hace referencia a los desarrollos inmobiliarios tradicionales, al señalar que “bien conocido es lo que significa para el mundo del trabajo la industria de la construcción. El volumen de mano de obra ocupada, y el derrame natural que produce en otras actividades. En buena medida, como dijimos, los Promotores Privados han sido actores fundamentales en la construcción de la ciudad.   Y por todas estas razones, entendemos que, a esta actividad, los gobiernos centrales y departamentales, deben preservarla, promoviendo las medidas necesarias para lograr captar las inversiones necesarias que dinamicen el sector. En este sentido el decreto N° 329/016 y sus modificativos (Promoción de construcción de gran dimensión económica) han tenido un efecto positivo a tales fines. No obstante, entendemos que los plazos estipulados tanto para la presentación de proyectos como para su ejecución no son los suficientemente adecuados para la dimensión de los proyectos que son objetivo de promoción”.

En este sentido, APPCU propone extender el plazo previsto en el decreto 329/016 y modificativas, abriendo un nuevo período de presentación de proyectos ante la COMAP; flexibilizar el período establecido para la concreción de dichas inversiones, atendiendo a las características de la inversión presentada y su peso económico; considerar la posibilidad que un mismo promotor acceda a los mínimos de inversión elegible establecidos, pero como resultado de la suma de más de un proyecto, manteniendo en cada uno las demás exigencias demandadas.

 

Créditos hipotecarios

En este aspecto, el documento “Consideraciones sobre la vivienda en Uruguay”, expresa que “la capacidad de pago de una persona no es sólo lo que tiene ahorrado sino también el crédito del que pueda disponer. El acceso al crédito hipotecario es una de las claves para que las personas y familias uruguayas puedan ser compradores de vivienda, ya que la mayor parte de éstos necesitan financiar más de la mitad del valor de misma. La cantidad de transacciones a través del actual sistema de créditos hipotecarios que los promotores de nuestra asociación han concretado en los últimos 10 años es muy reducida comparada con décadas anteriores y medido en término relativos (Crédito total/PBI) muy baja respecto a países de la región”. Y agrega que “es necesario mejorar el sistema actual, buscando actores alternativos que aún no participan abiertamente (AFAPs), buscando mecanismos que permitan una mejora en las tasas ofrecidas y redunde en mejores condiciones para la toma de crédito”.

 

 

No residentes 

Otro punto refiere a la “política de tratamiento a no residentes para la compra de inmuebles”, cuya situación actual según APPCU, “se estima que, potencialmente, alrededor del 50% de las compras de inmuebles que se realizan en zonas turísticas residenciales pueden ser compradores no residentes (argentinos, brasileños, chilenos, uruguayos que no residen habitualmente en el país, y otras nacionalidades). La caída en el volumen de obras que viene produciéndose desde 2015, atenuada por medidas puntuales departamentales y nacionales, puede detenerse e incluso ir recuperándose, si fuera posible para los no residentes acceder (aunque sea parcialmente), al financiamiento bancario y en general a un tratamiento bancario amigable, con apertura de cuentas corrientes, etc., que facilite la compra de inmuebles. Ello ayudará además a un mejor conocimiento del cliente cumpliendo con las normas sobre lavado de activos. Si bien no existe impedimento a nivel de ley para otorgar un préstamo bancario para la adquisición de vivienda a un no residente, en la práctica ninguna de estas ventas se hace con financiación bancaria. De acuerdo con la normativa vigente del Banco Central, la calificación de un no residente se asimila a la que corresponde al riesgo país del lugar donde resida. Esta reglamentación hace muy difícil por ejemplo que un residente en Argentina, Brasil etc., pueda acceder a un crédito bancario en nuestro país pues no calificaría como tomador de crédito”.

Para APCCU, si bien existe por el Banco Central el concepto de que son créditos al consumo y una hipoteca lo torna riesgo local, “habría que explicitarlo en una Reglamentación o acordarlo con la Banca expresamente. Se procura que los no residentes accedan, en determinadas condiciones, a financiación bancaria para la adquisición de inmuebles, sin menoscabo de las garantías necesarias para asegurar la salud del sistema financiero nacional. Apertura de Cuenta Corriente y sus derivados”.

De esta manera, APPCU hace referencia a los turistas y al turismo, poniendo como ejemplo a países como  Chile, España, Italia y Estados Unidos, que “tienen un sistema de tratamiento para la adquisición de bienes inmuebles por no residentes, muy favorable, con excelentes préstamos bancarios y con obtención de beneficios, que podremos explayar en futuras reuniones”.     

APPCU propone “calificar al tomador de crédito no residente en función de parámetros similares a los residentes, pero en condiciones más estrictas en cuanto a montos y plazos, entre las cuales se podrían considerar titular del crédito y personas físicas con seguro que cubra el pago del crédito en caso de fallecimiento, así como monto del crédito. Hasta el 50% del valor del inmueble a adquirir; hipoteca en primer grado sobre el bien adquirido; un plazo no mayor a 10 años, y justificación de patrimonio e ingresos, a través de certificado de Contador Público o Escribano, o constancia de recibo de sueldos u otros ingresos, como rentas o pensiones,  del lugar de origen, así como de Uruguay.

Ahora, un nuevo producto, que tiene la apariencia de un piso de canto rodado pero que requiere mínimo mantenimiento, permite realizar solados permeables al agua en grandes superficies continuas. Llamados genéricamente suelos drenantes, este nuevo producto es una alternativa para minimizar el impacto del agua de lluvia al permitir que escurra hacia la napa. Esta solución proporciona una superficie absorbente, con alta resistencia al tránsito y al desgaste.

 

Mejora el microclilma

Los pisos porosos se recomiendan para áreas exteriores, calles o estacionamientos porque evitan que el agua se acumule en la calzada y contribuyen a reducir el ruido del tránsito. En las industrias, son útiles para resolver requerimientos técnicos y municipales que exigen permeabilidad de algunas zonas. “Su porosidad, de hasta el 50%, permite escurrir hasta 800 litros por m2 por minuto”, según explicaron desde  una de las empresas que instala el producto.

Por otro lado, la estructura abierta que lo caracteriza reduce el porcentaje de absorción del calor, mejorando el microclima. Y resulta estable para resistir los ciclos de congelación y descongelación.

El piso está compuesto por áridos aglomerados con resinas epoxídicas o poliuretano y funciona como un adhesivo para unir agregados inertes para formarlos en superficies continuas y resistentes. El producto impide que las raíces de las plantas rompan el pavimento, lo que garantiza una mayor durabilidad del solado en parques y veredas.

 “Los pisos drenantes de poliuretano también son ideales para veredas de barrios privados o estacionamientos residenciales, ya que implican un costo menor a los pavimentos tradicionales, los tiempos de aplicación se reducen a la mitad”, destaca Marcelo Rosa, de Basf.

 

Piedras naturales

El empleo de diferentes tipos de piedras naturales aporta variadas terminaciones, y la posibilidad de añadir pigmentos o colorantes permite usarlo en todo tipo de diseños arquitectónicos. El material cohesionante es transparente, por lo que el piso toma el color y la apariencia del tipo de árido utilizado. El margen para variar el tamaño del agregado y el espesor de la resina depende del peso que deba soportar el piso y del volumen de escurrimiento de agua requerido.

Para su instalación, generalmente se utiliza como apoyo el terreno natural. Sobre éste se arma una base de piedra partida de diferentes granulometrías, ausente de finos y compactada por medios mecánicos. Finalmente, la capa de terminación resulta de un espesor de entre 20 mm y 50 mm (según el uso previsto) y se conforma por áridos seleccionados, libres de polvos y secos. Esta mezcla se cohesiona con el aglomerante.

Por otro lado, este producto, aplicado en las azoteas transitables, actúa como un atenuador del escurrimiento del agua de lluvia, evitando la saturación de los desagües pluviales. Esta cualidad del piso lo convierte en un sistema eficiente para disminuir las escorrentías pluviales que son un gran problema urbano.

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