En entrevista con Del Constructor, el experto inmobiliario Julio Villamide realizó un balance sobre lo ocurrido en el sector durante el 2016 y cuáles son las expectativas, teniendo en cuenta la región y la leve reactivación económica en Uruguay para este año. En este sentido, se mostró cauto al señalar que si bien el 2017 será mejor que el año pasado “no será un gran año”, porque aún persisten los problemas en la industria inmobiliaria. De hecho, afirmó que a los costos altos de construcción se le suma una tasa de interés en créditos hipotecarios muy alta. “Es la más alta del Cono Sur, que no se condice con el riesgo país. El riesgo país de Uruguay es el segundo más bajo de la región, pero la tasa de interés no se alinea con esa realidad”, subrayó el experto inmobiliario.

 

¿Cómo ha sido el 2016 para el sector inmobiliario?

Bastante irregular. Comenzó muy mal en el primer semestre del 2016 y en el último tramo del 2015. Como que se concentró en ese período el peor momento. Por ejemplo, las compras ventas registradas en Montevideo en el primer semestre 2016 fueron las más bajas desde el 2004.  O sea, el peor semestre en doce años.  En el segundo semestre, sobre todo en el tercer trimestre del 2016, las cosas comenzaron a cambiar. Hubo una reactivación fuerte de unidades nuevas. De hecho, se batió el record de venta de unidades nuevas de este siglo, desde la crisis en adelante, fundamentalmente por las viviendas promovidas por la ley 18.795. Ellas fueron las grandes protagonistas. Las expectativas con este cierre del 2016 mejor, con la buena temporada turística que hemos tenido y que impacta bien en el invierno siguiente, ya que parte de ese dinero se recicla en mejoras, compras y cambios de propiedades en el Este o acá en Montevideo, hacen pensar que las perspectivas para el 2017 son mejores, pero sin imaginarnos un año exuberante, ni nada que se parezca. Pero la economía va a crecer más, los dos vecinos van a dejar de tirarnos para abajo como lo han venido haciendo, particularmente en el 2016, con recesión en Argentina y Brasil. En Argentina ya se perciben cambios, y probablemente la economía comience a crecer en el 2017. En Brasil las cosas están un poco más complicadas,  pero se espera que por lo menos deje de caer.

 

¿Entonces se espera un 2017 mejor que el 2016?

Sí, pero no será un gran año, porque parte de los problemas que tiene la industria inmobiliaria en general lo va  a seguir teniendo. Tenemos costos constructivos muy altos y eso con el nuevo convenio se va a consolidar en una suba en términos reales en los salarios que tiene un impacto sobre el costo final. Tenemos una tasa de interés en créditos hipotecarios muy alta, la más alta del Cono Sur que no se condice con el riesgo país. El riesgo país de Uruguay es el segundo más bajo de la región, pero la tasa de interés no se alinea con esa realidad.

 

¿Pero que cambió en el escenario? Porque Uruguay tuvo un boom de la construcción y sin embargo los costos altos ya existían.

La actividad inmobiliaria está muy vinculada con un indicador que nosotros no relevamos, pero sí lo hace, por ejemplo, la Universidad Católica y que es el optimismo de los consumidores.  Y justamente en el último tramo del 2015 y en el primer semestre del 2016, el optimismo de los consumidores estuvo casi alcanzando el nivel del 2002 y muy por debajo del 2009 que fue otro año difícil.

 

Pero el 2002 fue un año muy crítico…

Claro, y ese optimismo de los consumidores impacta en la compra de bienes durables. La gente compra menos autos, menos propiedades y toma menos créditos a largo plazo. Esto sucede por la incertidumbre laboral porque subió la tasa de desempleo. Y no es casualidad que ese  contexto de descenso en el nivel de actividad coincidió con los niveles más bajo de optimismo de los consumidores. En el segundo semestre del 2016 el optimismo de los consumidores empezó a subir, producto de que bajó un poco la tasa de desempleo y de que la economía mostró en el tercer trimestre señales de que volvió  a  crecer en el 2016.  Lo cierto es que los analistas esperaban que el año pasado fuera el primer año de recesión desde el 2002 y sin embargo, pese a que el crecimiento se situó entre el 0.5% y 1%, completamos 14 años de crecimiento consecutivo. Seguramente hay que irse al siglo XIX para encontrar un período tan largo de expansión económica sin interrupciones. En el 90 crecimos pero por la crisis del tequila en el 94, en el año 95 tuvimos recesión en el país. Creo entonces que esas buenas señales vienen acompañadas de buenos indicadores, más allá que algunos de ellos, como en el caso de la actividad industrial, aún no se recupere porque el sector de la construcción tiene mucho peso, y seguramente se va recuperar a partir del segundo semestre del 2017 con la obra pública.

 

Y alguna mega obra, como sería, en caso de concretarse, la nueva planta de UPM.

Claro, eso tendría un impacto muy fuerte.

 

¿Y cómo impacta una obra de gran porte como esta en el mercado inmobiliario?

Impacta por la vía de succionar obreros calificados.  Hay que pensar que cuando Montes del Plata se implantó nosotros teníamos unos cincuenta, sesenta mil obreros ocupados en todo el país y en todas las actividades de la construcción y relacionados con Montes del Plata había unos siete mil trabajadores. Es decir que más del 10% de esa masa de trabajadores provenía de ese emprendimiento. Obviamente que después de instalada, eso trabajadores calificados se van del mercado y de eso es de lo que se quejan los constructores. De que los que los sustituyen no tienen calificación o espíritu de trabajo.

 

La impronta de la región

 

 Al comienzo de la entrevista, usted hablaba del contexto de la región, y se refería a Argentina y Brasil. ¿Cuánto impacta en Uruguay los dos países vecinos?

Por primera vez en las últimas décadas Uruguay dejó de moverse en el promedio lineal de los dos países. Es decir, si antes Brasil crecía un 2 y Argentina un 4, Uruguay crecía un 3, y si Brasil bajaba un 2 y Argentina un 8, nosotros estábamos en el medio, pero en recesión. En el 2016 se dio un hecho inédito. Los dos países tuvieron recesión y Uruguay igual creció. Eso habla de un desacople importante  de las economías regionales por la vía del crecimiento de las exportaciones hacia países extrarregionales. Uruguay ha consolidado una relación fundamentalmente con China y también con Rusia y la Comunidad Europea, que le permite que el peso de las exportaciones a Brasil y Argentina haya bajado considerablemente en los últimos 10 años. Eso nos permite  monitorear la crisis de una manera mejor. Pero además, los sucesivos equipos económicos, han hecho cosas que ha sido alabada incluso por la oposición, como el manejo de la deuda pública en los momentos apropiados. Por supuesto que también hemos hecho cosas mal. A mí me hubiera gustado llegar a esta situación con un déficit fiscal que fuera la mitad del actual y con una inflación que fuera la mitad de la actual y de esa manera Uruguay estaría muy cómodo para esta situación. El haber llegado tan comprometidos con déficit alto y una inflación alta, restringe muchísimo los márgenes de maniobra del equipo económico. Pero en general, la respuesta es que Uruguay depende hoy menos, salvo en el turismo, de los dos grandes vecinos.  

 

¿Y cómo nos impacta Paraguay, que ha tenido un  mercado en expansión tanto a nivel de la construcción como inmobiliario?    

Paraguay claramente es uno de los países que más ha estado creciendo en el Cono Sur, que tiene muchos problemas políticos y estructurales, pero que tiene también una potencialidad de crecimiento enorme. En dos o tres años alcanzó, por ejemplo, la producción de carne de Uruguay. Y en algunos años seguramente estará por arriba. No tanto en precios, porque la carne uruguaya es de mayor calidad. Lo que le digo a la gente que se interesa en el mercado inmobiliario de Paraguay es que es un mercado perfecto a la hora de que un inversor uruguayo va a construir porque tiene salarios muy baratos, los costos andan en el entorno de la mitad en comparación con Uruguay, producto de los salarios bajos y de medidas de seguridad laboral prácticamente inexistentes. Ese es, entre comillas, el mundo ideal de producción de bajo costos. Ahora, cuando el inversor sale a vender tiene el mismo problema. Es decir, gana poco. No es que los obreros de la construcción ganan poco y el resto del país tiene salarios altísimos. El resto del país también gana poco. Se puede salir a vender el metro cuadrado a 800 o mil dólares, que son precios inalcanzables por los costos en Uruguay, pero a ellos les resulta caro por sus salarios bajos.  Entonces creo que Paraguay es un diamante en bruto, que con una buena conducción y bajando los terribles niveles de corrupción, tiene una potencialidad enorme, además de mucha afinidad con Uruguay y muchas posibilidades de complementación, no solamente en la salida de la hidrovía a través de la salida a Palmira y el puerto de Montevideo, que fueron los clientes paraguayos que nos permitieron pasar el mal momento de aquella prohibición de Cristina Kirchner de utilizar puertos uruguayos. Hoy tenemos ese problema de que estamos empezando a recuperar los clientes argentinos y los clientes paraguayos siguen utilizando el puerto uruguayo, por lo que estamos necesitando ampliarlo constantemente. Pero más allá de eso, y con un gobierno razonable en Argentina y Paraguay, deberíamos tener instancias de complementación y de actividad.

 

¿Hay muchas empresas uruguayas invirtiendo en Paraguay?

Ya hay más de cien empresas uruguayas en Paraguay de acuerdo al relevamiento de la embajada uruguaya en Asunción. Muchas de ellas son del sector agropecuario pero también hay muchas del sector de la construcción. Pero Paraguay es un país con problemas, no es Chile que es un país ordenado, que funciona dentro de la normalidad. 

 

Consecuencias de los topes

Vuelvo a Uruguay. Hace un tiempo hablamos con usted del stock de viviendas en la franja costera. El incentivo a la construcción de viviendas sociales, entre otras cosas, trató de balancear ese superávit con el déficit de viviendas en otras zonas de Montevideo.  ¿Cómo es la situación en estos momentos?

Esa situación ha mejorado sensiblemente. Antes de la aprobación de la ley en el 2011, llegamos a tener un 80%, 90% de la producción de viviendas de propiedad horizontal en la costa contra apenas un 20% en la demanda, y eso generaba un sobre stock que iba creciendo cada año. A partir de la ley, la relación se ha invertido.  Aquellos que tenían el 70%, 80%, 90%, hoy tienen el 30%, el decir que el 30% de la viviendas que se construyen son en la costa, y el 70% restante se está construyendo en el resto de la ciudad, donde no se construía hace más de medio siglo. Entonces, como se está construyendo menos en la costa, y se ha seguido vendiendo, el stock dejó de subir, entró en una meseta y en los últimos semestres ha ido bajando. Esto significa que la situación es mucho más normal. Creo que ese es uno de los aspectos positivos de la ley, porque también hay otros como la revitalización de zonas que estaban totalmente perimidas. Dentro de los aspectos negativos está que aún esperamos ese decreto de la baja de los topes que nos habían prometido que iba a entrar en vigencia el 1 de enero. El Ministerio de Vivienda se comprometió públicamente a que iba a entrar en vigencia ese día, pero no pasó así. Nos consta que hubo resistencia por parte del Ministerio de Vivienda que no quiere ampliar los topes o ampliar los beneficios. Y por otro lado está el Ministerio de Economía que quiere más inversiones, más ocupación y mano de obra, para tratar que la economía se recomponga lo más rápidamente posible.

Yo creo que en esa puja el tema es más ideológico que económico, pero es lamentable porque hay tres mil o cuatro mil obreros que se quedaron sin trabajo por el tema del tope en Montevideo. Nosotros les advertimos, antes de que pusieron los topes que, de hacerlo, las inversiones iban a caer a la mitad. Y esto fue lo que sucedió.

En el 2016, UNIT conmemoró los 45 años del primer curso sobre calidad, dictado en 1971 y, desde entonces se ha capacitado a más de cien mil alumnos. ”Por año tenemos más de 6.500 alumnos y más de doscientos cursos sobre temáticas diferentes”, afirmó el ingeniero Pablo Benia, director del instituto.

El Instituto Uruguayo de Normas Técnicas (UNIT), creado en 1939, tiene como cometido la promoción y mejoramiento de la calidad en beneficio de la comunidad. Su creación fue iniciativa de varias organizaciones, como la Asociación de Ingenieros que fue el promotor de la idea, la Facultad de Arquitectura, la Sociedad de Arquitectos del Uruguay y organismos estatales como el Ministerio de Industria, el Ministerio de Defensa, el Ministerio de Transporte y Obras Públicas, asociaciones profesionales y empresas privadas.

“La tarea inicial era la normalización y establecimiento de normas, es decir los requisitos que debe cumplir un producto o un servicio para ser seguro y apto para su uso. Inmediatamente se hizo un acuerdo de intercambio de publicaciones con los organismos de normalizaciones existentes en ese momento y se comenzaron a recibir las normas publicadas por organismos de otros países, ya que en ese momento aún no estaba constituida la organización internacional de normalización”, explicó el ingeniero Pablo Benia, director de UNIT.

Un hecho a destacar es que el Instituto Uruguayo de Normas Técnicas es anterior a la organización internacional de normalización, por lo que había que hacer acuerdos bilaterales con cada organismo de normalización. Así se comenzaron a recibir las publicaciones, llegando a tener en versión papel más de  doscientas mil normas. “Hoy en día, gracias a la Organización Internacional de Normalización (ISO), al Comité Electrotécnico Internacional  y a lo que se ampliado el campo de las normalización, tenemos acceso, vía internet, a más de dos millones de normas. Esto hace que podamos brindar la máxima información  sobre todo lo que acontece en el mundo en temas de normalización. Es el único centro de documentación que puede ofrecer ese servicio”, dijo Benia a Del Constructor.

 

Capacitación en calidad

En 1971 se inició  la capacitación en materia de calidad. De hecho, fue en la UNIT donde se dio el primer curso abierto en Uruguay relacionado con este tema. El primer curso sobre calidad estuvo a cargo de un docente argentino (en ese entonces era el director del Instituto Argentino para la Calidad), por lo que la UNIT conmemoró, en el 2016, los 45 años de ese inicio. “Hasta el día de hoy continuamos con esa tarea. Actualmente, desde que se inició la capacitación, hemos sobrepasado los cien mil alumnos. Por año tenemos más de 6.500 alumnos y más de doscientos cursos sobre temáticas diferentes”, afirmó Benia.

A diario surgen nuevas normas y, una de las tareas de UNIT, es mantenerse actualizado al respecto. “Una de las tareas que hace el instituto es actualizar las normas. Por ejemplo, la tan conocida norma 9000 fue publicada en 1987, revisada en 1994, en el 2000, en el 2008, y fue revisada nuevamente en el 2015. Prácticamente cuando se publica una norma, o a poco de publicarse, se comienza una nueva revisión.  Esto ocurre porque en las normas internacionales hay que poner de acuerdo a todos los organismos miembros de la ISO que en la actualidad representan a 165 países.  Nosotros somos el representante de Uruguay ante la ISO y representante exclusivo de la ISO en Uruguay”, explicó el director de UNIT.

El primer paso en el procedimiento para establecer una norma es convocar a todos los sectores involucrados, desde productores, usuarios, organismos dependientes del Estado, la Academia (representada por las facultades correspondientes), entre otros organismos. Luego se buscan los antecedentes existentes que existan sobre esa materia, tanto a nivel de normas internacionales  como nacionales. Luego se llega a un consenso en el cual se establecen los requerimientos que deben cumplir el producto o el servicio para ser apto y seguro para su uso. Establecida esa norma, puede ser utilizada para certificar productos. Esto implica que los inspectores de UNIT concurran a las fábricas para verificar si la especificación del producto cumple con la norma y si el producto cumple con dicha especificación. Posteriormente se realizan ensayos de los componentes del producto y del producto en sí. Una vez que se aprueba el prototipo, se hace un seguimiento permanente de que toda la producción cumple con lo exigido en el producto.

 

Certificación de productos

Hasta 1984, Uruguay carecía de certificación de productos. Ese año fue cuando UNIT comenzó con este proceso, siendo el primer organismo en desarrollar la certificación de productos. “Se comenzó con la certificación de extintores, calentadores de agua y recipientes para gas licuado. Hoy en día es una diversidad muy amplia de productos que certificamos. Ya en 1995 se inició la certificación de sistemas de gestión de la calidad. A partir de ahí se siguió con distintos sistemas de gestión, como el sistema de gestión ambiental, sistema de la seguridad y salud ocupacional, sistema de gestión de la seguridad de la información, sistema de gestión de la seguridad vial. O sea, hay unos cuantos sistemas de gestión que se están certificando en este momento, según normas internacionales que han sido adoptadas como normas nacionales. Durante todo este tiempo se hacen permanentemente actividades de promoción de las más diversas índoles, desde la propia fundación del instituto”, señaló Benia.

En el caso de la certificación del sistema de gestión ambiental, algo relativamente nuevo en el mundo, si tenemos en cuenta que las normas son de la década del 90, Benia dijo que, si bien, algunas de las normas referentes a este tema ya existían, existe un proceso por lo que demora su homologación. “Hoy el tema, calentamiento climático mediante, está en las tapas de los diarios. Hace unos años, cuando nosotros estábamos trabajando en esto, era un tema al que no se le prestaba mucha atención”, señaló.

En lo que refiere a la industria de la construcción, UNIT siempre estuvo ligada desde sus comienzos. “Si uno ve las primeras normas del instituto, se referían en su mayoría a temas vinculados a la industria de la construcción. Después se fue expandiendo ampliamente su radio de acción y hoy hay normas de todo tipo. Nosotros por ejemplo certificamos el cemento Portland, barras de acero, materiales eléctricos y materiales sanitarios. Todo lo que sea materiales vinculados a construcción, no así procedimientos constructivos”,  afirmó Benia.

Un informe elaborado por el Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (CEEIC) señala que la productividad en el sector se ha mantenido incambiada desde el 2005, pero situándose en niveles inferiores a los de mediados de la década del  90.

El documento analiza el período 1995-2016 y el indicador “productividad” al que refiere incluye tanto la construcción de vivienda como obras viales e hidráulicas, montaje de plantas industriales, entre otros. Cabe señalar que en el mismo período la economía en promedio experimentó una mejora en la productividad por ocupado, determinando que la Construcción es uno de los sectores con peor desempeño relativo en términos de productividad de la mano de obra.

El informe analiza la productividad desde dos ópticas diferentes, pero complementarias. La primera refiere a la productividad de la mano de obra de la Industria de la construcción a través de la productividad aparente, mientras que la segunda es  un análisis de la productividad en la construcción de viviendas en base a los cierres de obra tal como se reportan al BPS. Lo anterior se complementa con un análisis de los cambios al proceso productivo y la incorporación de capital ocurridos en los últimos años. 

“En primer lugar”, señala el documento, “el análisis de la productividad aparente de la mano de obra permite concluir que la productividad en la construcción se ha mantenido incambiada desde 2005 aunque ubicándose en niveles sistemáticamente inferiores a los de mediados de los 90”. También se analizó la productividad en la construcción de viviendas, en base a información micro, que señala que en los últimos cinco años la productividad de la mano de obra en la construcción de viviendas habría caído 20% respecto al período 1995-2010. “Esto ocurre, a pesar de los cambios en los procesos constructivos ocurridos en los últimos años. Más precisamente, en los últimos 15 años se han incorporado diversas tecnologías que modificaron la función de producción en la construcción de viviendas y habrían derivado en un ahorro significativo de los requerimientos de mano de obra en etapas clave del proceso de trabajo”, expresa el informe.

Como ejemplo, se cita que la incorporación del hormigón premezclado, los sistemas de encofrado racionalizados y los muros interiores secos habrían derivado en un ahorro de más de 12% en el total de jornales necesarios para construir una torre económica. Sin embargo, pese a estos cambios tecnológicos, la productividad en el sector habría caído en los últimos años.

 

Menos productividad

La caída de la productividad en la industria de la construcción planteó otra interrogante. Y es si este descenso de la productividad aparece en otros sectores de la economía uruguaya o si, por el contrario, es un fenómeno específico. La comparación realizada por el CEEIC arriba a tres conclusiones. La primera de ellas es que la caída de la productividad aparente durante la crisis 2002 fue un fenómeno generalizado (salvo el sector de Transporte, Almacenamiento y Comunicaciones), que está en línea además con la evidencia internacional de los cambios en productividad de factores durante el ciclo económico. Sin embargo, en el caso de la construcción la caída de la productividad durante la fase baja del ciclo fue mayor que en otros sectores.

Otras de las conclusiones es que a diferencia de lo que ocurrió en la construcción, la productividad aparente de la economía uruguaya creció sostenidamente a partir de 2005, superando los niveles pre crisis. A modo de ejemplo, la productividad aparente de la economía uruguaya en el último bienio (2014-15) fue 45% superior a la registrada en 1995-96, mientras que en la construcción el indicador es 10% inferior.

El documento de trabajo elaborado por el CEEIC señala que el indicador de productividad  de la mano de obra se encuentra relativamente estable desde el año 2005, aunque en niveles inferiores a los que presentó durante 1991-1998. En tanto que, para el total de la economía, y para la mayoría de los sectores de actividad analizados, la productividad aparente de los ocupados muestra un incremento. “Por tanto, esta primera aproximación indica que el valor producido por ocupado en la industria de la construcción se ha mantenido estable en los últimos 10 años pero en niveles inferiores a los del principio de la década del 90, desacoplándose al menos parcialmente de las ganancias de productividad exhibidas por la economía en su conjunto”, señala el informe.

Por otra parte, según el relevamiento realizado en 116 obras de vivienda donde se estudió la productividad de la mano de obra, ésta habría caído en los últimos años. Este resultado es significativo ya que “se encontró que las obras más recientes requieren de 1,2 jornales más que aquellas finalizadas entre fines de los 90’s y los primeros meses de 2010. Esto implica que la cantidad de jornales por metro cuadrado insumidos para la construcción de una obra de vivienda nueva aumentó 20% en los últimos años. Por tanto, ambos enfoques del problema sugieren que la productividad de la mano de obra se ha deteriorado en los últimos años”, afirma el documento.

Sobre cuáles han sido las razones de la caída de la productividad laboral en el sector respecto a la década del 90, la información recabada por el CEEIC permite descartar algunas posibles causas. “Una primera hipótesis sería que la inversión en capital del sector ha sido insuficiente, lo que habría afectado el rendimiento de la mano de obra. Sin embargo, la evolución del Índice de Importación de Maquinarias y Equipos (IME) de la construcción evidencia que el sector incrementó de forma significativa su inversión en capital, en línea con el resto de la economía. En tanto que la participación de la inversión en capital de la construcción sobre el total de la inversión de la economía fue siempre superior a la participación de la Industria en la producción total, a excepción del año 2015”, indica el informe.

Ante esta evidencia, se expresa que la industria de la construcción registró un significativo proceso de incorporación de bienes de capital, lo que en teoría habría de mejorar los procesos y la capacidad de producción. “En este sentido, la falta de inversión en capital no sería uno de los factores que explica el deterioro de la productividad aparente”, expresa el análisis.  Tampoco se puede explicar la caída de la productividad en las obras de vivienda por falta de innovación en los procesos productivos. De hecho, un relevamiento realizado en empresas del sector cuantificó el impacto de tres innovaciones tecnológicas sobre una vivienda de Tipo 1 de 20.000 metros cuadrados.

“Estas innovaciones deberían haber provocado ahorros en los requerimientos de mano de obra de al menos 12,2% en la última década. Los cambios tecnológicos relevados fueron la introducción del hormigón premezclado y bombeado que de acuerdo a las estimaciones realizadas habrían reducido en al menos 3% los jornales totales de la obra; el sistema de encofrados racionalizados, que sustituyó al sistema de encofrados tradicionales, y se estima tuvo un impacto de al menos 6,4% de ahorro sobre el total de jornales, y, en tercer y último lugar, la construcción de muros internos utilizando tabiques drywall, que se estima tuvo un impacto de al menos 2,9% en los  requerimientos de jornales por metro cuadrado”, afirma el estudio. 

 

Conclusiones

El informe del CEEIC determina que la mano de obra en la construcción de vivienda nueva cayó 20% en los últimos años, en tanto que los cambios tecnológicos introducidos en la construcción de viviendas deberían haber generado un incremento de la productividad de al menos 12%.  “Esto determina que se ha generado una brecha en la productividad de la construcción de viviendas superior al 30%. En este sentido, un mayor requerimiento en jornales se traduce directamente en un incremento en los costos enfrentados por las empresas. Considerando la metodología del Índice del Costo de la Construcción (ICC) elaborado por el INE, se encuentra que la mano de obra representaba 25% del costo de construcción de vivienda en 1999. De esta forma, tomando en cuenta la brecha de productividad estimada, construir una vivienda nueva hoy tendría un sobrecosto de 7,5% respecto a las obras de vivienda de fines de la década del 90’, lo que impactaría directamente en los precios de venta de los inmuebles”.

Para este año se prevé una contracción cercana al 5%  que podría mantenerse durante todo el 2017, mientras que se estima que un 40% de los promotores no iniciarán nuevos emprendimientos una vez terminados los edificios que están construyendo, según datos aportados por el Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (CEEIC). Ante esta situación, el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), arquitecto Eduardo Steffen, en diálogo con Del Constructor, reflexionó sobre la situación que atravesó el sector en el 2016 y qué se puede esperar, en materia de reactivación, para este año.

En este contexto, Steffen hizo hincapié en la construcción de viviendas de interés social (VIS), promovidas a través de la ley 18.795, y en el decreto del Poder Ejecutivo del 13 de octubre de este año que promueve la construcción de proyectos de gran dimensión, como algunos de los incentivos para reactivar la industria de la construcción. También se refirió a los salarios como uno de los elementos que encarecen el costo final de la obra. “Los costos de construcción en nuestro país han aumentado sensiblemente en los últimos años y se alejan cada vez más de las posibilidades de los potenciales adquirentes” y que “los costos salariales en el Uruguay han aumentado 108% en términos reales en los últimos 10 años”.

Sobre el tema productividad, uno de los puntos en los que no concuerdan trabajadores y empresarios, el presidente de la APPCU dijo que existen dos causas que conspiran contra un acuerdo entre ambas partes. La primera son los nuevos procedimientos constructivos  y, la segunda, “la pérdida de gobernanza en las obras”. “Los capataces tienen un margen muy limitado de conducción y las acciones gremiales dificultan la posibilidad de exigir rendimiento en el trabajo. En ese sentido la conocida cultura del trabajo, que se ha ido perdiendo, y la poca posibilidad de revertir esa tendencia, gravitan en forma importante”, sentenció Steffen.

¿Cuál es la situación actual de la construcción?

El sector de la construcción ha experimentado variaciones importantes en la última década. En materia de inversión, alcanzó un máximo de 8.200 millones de dólares en el año 2013 cayendo a 6.800 millones en el 2015.Paralelamente en la ocupación de la mano de obra, llega a 73.115 personas en noviembre de 2012 bajando a 47.656 en julio del 2016. La mayor caída se produjo  durante el año 2015 a razón de 1.000 obreros por mes. En el correr del 2016, se estabiliza entre 47.000 y 48.000.En el sector vivienda es donde se produce la mayor contracción. De representar el 30% de la inversión total en construcción durante 2013, pasa a tener el 14% de participación en el 2015.

Hubo un descenso de la actividad. ¿Cree usted que se frenó la caída?

El Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (CEEIC) previó una contracción tendencial cercana al 5% para el 2016, pronóstico que se mantiene para 2017. Por otra parte en materia de vivienda, la iniciación de nuevas obras sigue cayendo sistemáticamente y un 40% de los promotores no iniciarán nuevos emprendimientos una vez terminados los edificios que están construyendo. 

 Se habla de una posible reactivación para el segundo semestre  de este año. ¿Qué piensa al respecto?

Hay varios factores que son fundamentales en cuanto a la posibilidad de reactivación del sector vivienda. Los programas promovidos dentro de la Ley 18.795 crecieron fuertemente hasta junio de 2014, momento en el cual se modifica la reglamentación estableciéndose topes de precios para el 25% de las viviendas de cada programa. Esto produjo una retracción importante en el ingreso de nuevas obras para ser promovidas en la Agencia de Vivienda, pasando de 347 viviendas por mes hasta ese momento, a 180 en el año siguiente. Si consideramos el período junio de 2014  a junio de 2016 el promedio baja a 131.Por otra parte, el 72% de las viviendas promovidas se radican en Montevideo, 21% entre Maldonado y Canelones que son los que tienen topes más altos, 7% entre 12 departamentos y ninguna vivienda en 4, que son Rivera, Flores, Río Negro y Treinta y Tres. La Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), conjuntamente con nuestro asesor en materia habitacional Julio Villamide, hemos mantenido varias conversaciones a nivel del MVOTMA planteando la necesidad de efectuar cambios para reactivar el plan, que tantos beneficios ha reportado sobre todo a Montevideo, construyendo en barrios donde hacía más de 40 años que la inversión privada no se había interesado. Barrios como Cordón, Centro, Unión, Aguada, por nombrar algunas, se revitalizaron con importantes construcciones. Fundamentalmente nuestros petitorios fueron dirigidos a la eliminación de los topes de venta en todo el país, y a la eliminación de la obligación de no superar el 50% de cada programa con viviendas de un dormitorio. La realidad demuestra que dado la variación de las características de los nuevos hogares, tanto para la adquisición como para el arrendamiento, el interés de los nuevos ocupantes se orienta fundamentalmente hacia la vivienda de un dormitorio.

 Por otra parte, vemos con mucho interés el último decreto del Poder Ejecutivo del 13 de octubre del 2016 que promueve la construcción de proyectos de gran dimensión. Desde luego que se trata de obras puntuales, de gran envergadura, con una inversión en construcción de obra civil superior a 123.000.000 unidades indexadas (algo más de U$S 15.000.000 a la cotización actual), lo que habla de proyectos excepcionales, ya que la mayoría de los emprendimientos que realizan nuestros promotores son de dimensiones sustancialmente menores. También, vemos con mucha atención a la evolución de la construcción en la República Argentina. Ese mercado, que sufrió una depresión más importante que la de nuestro país, se está revitalizando y los precios de venta de unidades a estrenar ya superan los de Uruguay. La temporada pasada ya se vio gran interés por parte de los argentinos en el arrendamiento de apartamentos en edificios de Punta del Este. Hoy ya constatamos un gran interés en alquilar unidades en la temporada.

 

Costos y posibilidades

Se ha esgrimido que una de las causas del descenso de la actividad es, entre otras razones, la migración de inversores para otros países, como Paraguay. ¿Qué piensa de esto y cuáles serían las otras causas de ese descenso?

Los inversores están permanentemente buscando oportunidades de negocios, y no sólo en Paraguay, dónde la construcción tiene costos sustancialmente inferiores a los de Uruguay, y las condiciones laborales y la facilidad de comenzar nuevos emprendimientos son mucho mejores, sino también en países como Colombia, Panamá y la ciudad de Miami. Los costos de construcción en nuestro país han aumentado sensiblemente en los últimos años y se alejan cada vez más de las posibilidades de los potenciales adquirentes. Si bien a nivel regional no estamos demasiado altos, sí lo estamos a nivel internacional. Los costos salariales en el Uruguay han aumentado 108% en términos reales en los últimos 10 años, y su incidencia en los costos es muy importante. Por otra parte, entre los años 2010 y 2014 se fue generando un sobre stock de viviendas que se está paulatinamente absorbiendo. Ya  desde 2015 la venta de unidades construidas supera en cantidad a las que se inician en nuevos emprendimientos.

La situación regional como el cambio de gobierno en Argentina y crisis en Brasil, ¿cómo afectará a la industria de la construcción en nuestro país?

Tanto la Argentina como Brasil experimentaron una profunda depresión como consecuencia de la aplicación de políticas que crearon grandes desequilibrios macroeconómicos. No poca importancia tienen los motivos económicos a nivel popular, en la voluntad de cambio de gobernantes. Los nuevos gobiernos se ven enfrentados a la necesidad de aplicar correctivos muy duros e impopulares para poder encaminar nuevamente a sus economías. Del éxito de estas nuevas políticas económicas dependerá que puedan emerger de tal situación. Indudablemente que la recuperación de nuestros grandes vecinos influirá sustancialmente en nuestro país. El inversor argentino, y paulatinamente cada vez más el brasilero, experimentan gran atracción por invertir en el Uruguay por razones extra económicas. Punta del Este está considerada como el balneario más selecto de cono sur. Pese a nuestra gran autocrítica, nos ven como un lugar excepcional, tanto desde el punto de vista de la seguridad personal como de la jurídica.

 

Productividad

La productividad es otro de los temas que se han planteado. ¿Por qué es tan difícil llegar a un acuerdo entre empresarios y el Sunca?

Considero que hay dos causas fundamentales. La primera se refiere a la gran complejidad que ha devenido en la construcción como consecuencia de los nuevos materiales, nuevos procedimientos constructivos y la incorporación cada vez mayor de maquinaria. En consecuencia, la definición de una tarea y la posibilidad de establecer un rendimiento mínimo para cada una de ellas es sumamente compleja. La segunda causa es la pérdida de gobernanza en las obras. Los capataces tienen un margen muy limitado de conducción y las acciones gremiales dificultan la posibilidad de exigir rendimiento en el trabajo. En ese sentido la conocida cultura del trabajo, que se ha ido perdiendo, y la poca posibilidad de revertir esa tendencia, gravitan en forma importante.

¿Obras en la modalidad PPP y la nueva planta de celulosa podrán reactivar la actividad en el sector?

Hasta ahora las PPP han tenido un desarrollo limitado. Entendemos que el gobierno está haciendo esfuerzos por llevarlas adelante, lo cual apoyamos. En relación a la planta de celulosa creo que hay dos aspectos que considerar. Uno es la incidencia de la producción que generaría ese emprendimiento en el PBI uruguayo. Sería muy importante en cuanto al incremento de la producción y las exportaciones. Además generaría nuevas fuentes de trabajo, no tanto en el funcionamiento de la planta en sí misma, sino en el sector forestal, que es más intensivo en mano de obra. El otro aspecto es la incidencia en la creación de puestos de trabajo en la construcción. Ya hemos tenido la experiencia en las dos plantas anteriores. Generan un gran crecimiento de la mano de obra durante un período relativamente breve creando una distorsión importante en el mercado laboral y luego de terminada la obra queda una gran cantidad de obreros sin trabajo. Nosotros somos partidarios de políticas que tiendan a la creación de puestos de trabajo en forma permanente, de manera de poder planificar nuestros emprendimientos, como, asimismo, la capacitación del personal, tanto en los diversos oficios que involucran a la construcción como lo atinente a la prevención de accidentes laborales.

No ha sido un buen año laboral para contratistas y subcontratistas. Así definió el ritmo de actividad del 2016 el presidente de la Liga de la Construcción, Ubaldo Camejo, al ser consultado por Del Constructor. Camejo agregó que los pronósticos sobre una posible reactivación del sector en el segundo semestre no fueron acertados y habrá que esperar a la segunda mitad del 2017.

No obstante, enumeró una serie de señales –la baja en los topes para las viviendas de interés social, la posibilidad de construcción de una nueva planta de celulosa, y la construcción de más de cien centros Caif por la modalidad PPP-, a lo que suma las medidas adoptadas por Argentina, que permite avizorar que la actividad irá en aumento en el próximo año. “Por eso esperamos que la situación comience a mejorar en la segunda mitad del año que viene”, afirmó Camejo.  Por último, se refirió al nuevo convenio en el Grupo 9-01 de la construcción e instalaciones de la construcción y a los alcances del mismo.

 

¿Cómo presidente de la Liga de la Construcción qué balance hace de este 2016?

Para la Liga, internamente considero que, ha sido un año bueno porque estamos finalizando los trabajos en el local social que conducen a una consiguiente ampliación de la sede en un espacio que hemos convertido en un salón de actos, para un auditorio con una capacidad para 50 a 60 personas.  Para nosotros es muy importante ese espacio con el fin de realizar asambleas, cursos  de capacitación laboral y eventos. En ese aspecto ha sido bueno. Lo que no ha sido bueno, como en años anteriores, ha sido en materia laboral. Todas las empresas, ya sean contratistas o subcontratistas, que integran la Liga, han sentido el impacto de la baja laboral que hubo en el correr de este año. Una situación que se viene deteriorando desde hace dos años, por cierto. Era previsible que esto ocurriera. Creo que el que no lo vio fue porque no quiso verlo. Estamos en una situación de la que, tal vez, no captamos la envergadura de la misma. La tomamos un poco a la ligera en muchos aspectos, porque veníamos con mucho viento en la camiseta. No tomamos las previsiones debidas. La recesión fue importante en algunos rubros.

 

¿En qué rubro, por ejemplo?

En el rubro subcontrato ha sido bastante elocuente. Se están haciendo obras de arrastre, pero no hay ese flujo de obras que hubo en años anteriores. Fue un año regular. Se esperaba una reactivación del sector para el segundo semestre de este año. Ahora las expectativas están centradas en el segundo semestre del 2017.

Quienes creíamos que la situación iba a empezar a mejorar en el segundo semestre de este año, nos equivocamos. Las condiciones, y no me refiero solo a las internas del país, sino también a nivel regional, no nos han ayudado.  Eso repercute en un país pequeño, de tres millones de habitantes, como el nuestro. Esperemos que el año que viene, nosotros calculamos que a partir del segundo semestre del 2017, se empiece a ver algunas mejorías. Hay algunas condicionantes que, nos atrevemos a decir, que podrían indicarnos ese panorama.

 

¿Se refiere al anuncio de una nueva planta de celulosa? 

Tenemos a futuro lo que todos consideramos una gran posibilidad de una nueva planta de celulosa. Por otro lado, se empezó a hablar lo de la planta regasificadora. El gobierno acaba de emitir  varias medidas concernientes a las viviendas de interés social, tanto para Montevideo como para el interior del país.  Esa son señales positivas. A nivel regional, Argentina ha tomado algunas medidas y todo indica que lentamente va a retomar su ritmo de actividad y por lo tanto de crecimiento. Eso esperamos que repercuta en Uruguay. Para nadie es un misterio que los argentinos tienen muy buena parte de sus ahorros y bienes en nuestros país, sobre todo en la zona del este, donde tienen sus mayores intereses. También las exoneraciones de tipo tributario es un punto atractivo para que los argentinos realicen nuevas inversiones. Por eso esperamos que la situación comience a mejorar en la segunda mitad del año que viene.

 

Ahora que nombra a las viviendas de interés social, ¿qué expectativa hay depositada en ellas para reactivar el sector?

En cuanto a la mano de obra no tiene una gran incidencia porque todos sabemos que una obra de cuarenta, cincuenta apartamentos, se hace con aproximadamente medio centenar de trabajadores, pero serviría para una reactivación al crear nuevos puestos de trabajo. No hay que olvidarse que hoy estamos por debajo de los 47.000 trabajadores en la industria de la construcción. Por lo tanto, si podemos mantener esa cifra y acrecentarlo en alguna medida, bienvenido sea.  La idea, el objetivo es, al menos, mantenernos en ese número, y frenar la caída. Todos sabemos que la construcción siempre se manejó en el orden de los 35.000 a 40.000 trabajadores.  Con esto quiero decirle que es muy difícil volver a ese pico, récord histórico de más de 74.000 trabajadores cotizantes del BPS que tuvimos en el 2013.  Ojalá llegáramos a esa cifra, no solo por el bien de la industria, sino por el bien del país, pero es muy difícil a corto plazo.

 

Panorama laboral 

 

¿Y la participación público privada, conocidas como PPP?

En estos días la Anep y el Codicen han salido a anunciar la ejecución  por la modalidad PPP de más de 150 Caif y jardines de infantes. Ya están preparando una licitación de más de cuarenta de estos centros que se van a licitar en los primeros meses del año que viene. Esto es un número muy importante para el sector. Creo que se está buscando, por un camino u otro, la reactivación de la industria.  No hay que olvidarse, además que la construcción de una posible nueva planta de celulosa va a implicar un gran trabajo de infraestructura de ampliación de puerto, puentes, carreteras y vías férreas. Todo eso generaría mucha mano de obra. 

Lo que sí parece descartado, al menos por un tiempo, es la construcción de edificios de gran porte, como ocurrió en años anteriores.

Lo que pasa es que la plaza está saturada para edificios de ese tipo con fines de vivienda. Hay muchas viviendas de ese tipo para comerciar en la franja costera y dentro de Montevideo. En ese aspecto, dependemos de los inversores que quieran realizar emprendimientos de ese tipo, pero la situación actual es que la plaza está saturada.  De hecho, nos consta que hay muchos proyectos de este estilo que están frenados a la espera de ver cómo se comporta el mercado.

 

¿En cuanto al nuevo Convenio Salarial del Sector que nos puede decir?

Creo que se logró un acuerdo potable y llevadero para el sector, el nuevo es de 22 meses de duración, o sea desde el 1º. de octubre de 2016 al 31 de julio de 2018.- El sector obrero no perdió salario real, dado que se incluyó un correctivo que se generó del 3.7% del período 1º. de octubre de 2015 al 30 de setiembre de 2016, más un 7,025% para los 12 meses que van desde el 1º de octubre de 2016 al 30 de setiembre de 2017, no hay que olvidar que ambas partes tuvimos que negociar dentro de las pautas establecidas por el Poder Ejecutivo y eso dificultó en varios aspectos la negociación.

Debo mencionar que dentro del Convenio se incluyeron temas muy importantes, como ser, el protocolo de prevención de conflictos (ver recuadro), se incrementó la partida por alimentación en un 11%, se realizó una declaración muy importante sobre el tema Salud Laboral, se creó una bolsa acumulable de horas que los trabajadores podrán utilizar en diversos cursos de capacitación dentro de Instituciones como son Focap, Inefop, Cetp, siempre reguladas por el Focap.

Otro tema de importancia fue la creación de algunas comisiones que estudiarán el tema del trabajo migrante, también la inclusión de las personas con discapacidad.- Se incluyó además dentro del Convenio una cláusula de la inserción de la Mujer en la Industria y otros temas de interés y que forman parte del nuevo convenio.

Considero que el Sector conformado por las Asociaciones Empresariales y el Sunca hemos dado un ejemplo de negociar dentro de un clima de mutuo respeto y madurez, donde cada una de las partes buscó resguardar desde su posición los intereses de su sector y también de la industria.

Deseo hacer público el agradecimiento a los representantes del Poder Ejecutivo y a los integrantes de la Mesa de Negociación que son en realidad quienes además de su aporte sobrellevan a las partes y el tiempo de esas negociaciones.

 

¿Y cómo influye en el sector  la situación de Brasil y su crisis política y Paraguay como mercado para los inversores?

No voy a opinar sobre política, la Liga de la Construcción del Uruguay es totalmente apolítica, pero varios economistas han pronosticado qué puede ocurrir con Brasil para el 2017 y 2018. Según estos analistas, Brasil crecería el año que viene a un ritmo de un 1% y para el 2018 estaría creciendo un 2.5%. Ojalá que sea así. De más está decir que si Brasil crece, va a repercutir en nuestra economía. Sabemos perfectamente que nuestro principal socio comercial es Brasil. En cuanto a Paraguay, prefiero no opinar porque desconozco personalmente ese mercado.  Paraguay no guarda mucha similitud con Uruguay, ni con Argentina, ni con Brasil.

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