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“El 2018 va a ser un año cauteloso para los inversores inmobiliarios”

Los costos de construcción, sobre todo la incidencia de los salarios, sumado a la presión fiscal y los impuestos, entre otros factores, hacen que los márgenes de ganancia para los inversores inmobiliarios hayan descendido y, por ende, los riesgos sean mayores. De hecho, Daniel Porcaro, coordinador académico del Diploma de Especialización en Negocios Inmobiliarios de la ORT, dijo a Del Constructor que “para obtener las mismas rentabilidades que hace cinco años hay que asumir más riesgos”.

El coordinador académico del Diploma de Especialización en Negocios Inmobiliarios de la ORT, Daniel Porcaro, realizó la conferencia “Perspectivas de 2018 para el sector inmobiliario”.  Bajo esta premisa, Del Constructor dialogó con el especialista sobre la situación en el sector, sus flancos débiles, sus fortalezas, y cuál podría ser la reacción de los inversionistas a corto y mediano plazo en el mercado inmobiliario uruguayo, teniendo en cuenta la proximidad de un año electoral.

 

¿Cuáles fueron las conclusiones de su ponencia?

Lo que vimos en la última reunión que hicimos (se refiere a la conferencia) sobre cuáles eran las perspectivas que tenían los principales operadores de Uruguay, donde hay gente que está en la parte desarrollista, en la parte inmobiliaria y en la venta, con mucho profesional vinculado al sector inmobiliario, fue que este año iba a ser parecido al 2017 que había sido mejor que el 2016, que fue un año muy malo.

Esto se vio reflejado en la encuesta on line que hicimos en ese momento donde casi la mitad de la platea consideró que  iba a ser un año parecido al 2017, mientras que un cuarto de la platea pensaba que iba a ser peor que el 2017. Y casi el 90% de los concurrentes piensa que el negocio inmobiliario, en cualquier lugar que uno se posicione para realizarlos,  para obtener las mismas rentabilidades que hace cinco años hay que asumir más riesgos.

Esto quiere decir que el negocio inmobiliario, el desarrollo, la compra, la venta, el alquiler, hoy se está viendo como un negocio más riesgoso del que teníamos hace varios años.

 

Rentabilidad y márgenes 

¿A qué se debe que hayan disminuido los márgenes de rentabilidad?

Hubo tres o cuatro temas que fueron los determinantes para algunas conclusiones que sacamos. Uno de ellos, en lo que hace a la construcción y el desarrollo,  fue el aumento de los costos, especialmente de los costos laborales. Y ahora que estamos frente a un nuevo Consejo de Salarios hay que prestar mucha atención cómo se va a negociar eso porque el sector inmobiliario ha perdido dinamismo y todavía sigue siendo muy intenso en mano de obra. Por lo tanto, ahí hay un aspecto importantísimo a tener en cuenta.

 

¿Hay un desfasaje en ese sentido? 

Lo que creo es que hay dos temas que se me mezclan. Por un lado, hubieron aumentos reales que han sido muy buenos para los trabajadores del sector, pero que en realidad esos aumentos, y el aumento de los costos en general en la construcción, fueron absorbidos con los márgenes de los desarrollistas hasta el momento, porque no se podían trasladar a precios, porque los precios ya están muy competitivos y muy en el alto de la franja, tanto para los bienes nuevos como usados. De repetirse esta situación va a reflejarse en menos incentivo para desarrollar e invertir, porque los márgenes empiezan a ser muy chicos y el riesgo comienza a ser mayor. 

A eso hay que agregarle una incertidumbre sobre el valor del dólar. Cuando hicimos la conferencia, la mayor parte de los asistentes pensaban que no iba haber mayores movimientos de esa moneda, y sin embargo hoy hay un empuje importante del dólar, arrastrado por  la situación de Argentina. Esto tampoco va a ayudar a dinamizar el sector. Otro elemento que se ve que ayuda a desacelerar lo que fue la actividad entre el 2012 y el 2014, que habían sido buenos años, es que se retiraron buena parte de los inversores extranjeros, como es el caso de los argentinos.

Por la situación de ese país ya hace años que no vienen. Si bien la última temporada turística fue muy buena, y eso hace que la gente se entusiasme para alquilar o comprar casas en los balnearios, pero eso no basta. Argentina se tiene que estabilizar para que esa demanda en extranjeros vuelva al Uruguay. Y el otro público inversor que había en esos años, básicamente en inmuebles bajo el régimen de promoción de Vivienda Social (hoy Viviendas Promovidas) en Montevideo, se han retirado también. Sucede que muchos de esos inversores provenían del campo. Hubo buenas cosechas que hicieron que tuvieran excedentes y los invertían en apartamentos para alquilar. Se compraban a buen precio y se alquilaban a buen precio. El tema es que esos inversores, al no estar pasándola tan bien en el campo, todos esos excedentes que tenía como destino invertir en viviendas, ya no están.  No estoy hablando de ver este año con precaución, digo sí que el 2018 va a ser un año cauteloso para los inversores inmobiliarios.  Hay que ver cómo evoluciona Argentina y no estoy diciendo que nos vaya a arrastrar a una crisis como ocurrió en el 2001.

 

Pero el ministro Danilo Astori dijo que estamos desacoplados de Argentina.

Eso no es tan así. Por lo pronto, el turismo, un sector del cual dependemos mucho, y la buena noticia que tuvimos este año es que batió record de visitantes.  Por lo tanto, si festejamos esto, si no vienen vamos a sufrirlo.  Cuando a los argentinos les va bien y hacen un excedente, siempre están pensando en venir a invertir a Uruguay.   

 

También es un año previo a las elecciones.

Claro, ese es otro factor que incide. Este año y el que viene son años donde  naturalmente las inversiones se frenan un poco.  Los inversores, ante la proximidad de las elecciones observan cuál va a ser la política fiscal sobre el gasto público, si va haber una reducción  del déficit fiscal, porque si no la hay, generalmente eso en Uruguay se soluciona con el aumento de impuestos. Y los aumentos de impuestos de alguna manera, antes o después ya sea en la empresa desarrollista o en el inversor, se transforman en regresivo para esta actividad. Por lo tanto, si no hay políticas claras sobre cómo se va a reducir el déficit fiscal, todos los inversores van a pensar que eso se va a solucionar con impuestos y eso retrae la inversión.  Y lo otro es ver qué va  a pasar con Argentina. De alguna manera lo que está ocurriendo allá se trasmite acá, aunque no sea de forma inmediata.

 

Inversores y riesgo 

Ahora que nombra a Argentina, ¿cuánto influyó el cepo impuesto por el gobierno de Cristina Fernández de Kirchner y el intercambio de información bancaria entre ambos países? La primera medida ya no tiene efecto, pero la segunda sigue vigente en el gobierno de Macri.

Lo que pasa es que muchas veces los inversores argentinos huían del riesgo de su país, para tomar el riesgo de Uruguay. Y justamente el menor riesgo económico estaba en el mercado inmobiliario. Ellos querían cambiar el riesgo país Argentina para venir al riesgo país Uruguay, que siempre lo vieron más estable, con reglas más sólidas que el país de ellos. Ese era un incentivo para invertir acá. El otro incentivo era huir del fisco argentino y tener algo acá que, con determinados vehículos, les hacían pasar desapercibidos por el radar las inversiones que tenían fuera de Argentina. Otro efecto que había era una economía informal argentina con dinero que circula  por el circuito extra bancario que muchas veces venía a parar acá en inversiones inmobiliarias.

Esos tres motivos de los argentinos, por diferentes circunstancias, algunas son externas a Argentina y otras propias del país, fueron incidiendo para que el flujo de argentinos hacia Uruguay fuera cada vez menor, pero disminuyó el flujo de argentinos hacia otras partes del mundo. Por ejemplo, invirtieron en Miami, pero no encontraron los retornos esperados. Sobre el intercambio de información bancaria al que usted hace referencia, Uruguay no tuvo más remedio que entrar en las reglas de transparencia para no quedar por fuera de los demás países. 

Este efecto hay que separarlo de los otros efectos como carga tributaria y riesgo país argentino. Puntualmente lo que se le puede achacar al gobierno uruguayo es que se apuró a tomar esas medidas ejemplificantes de intercambio de información. Más allá que, inexorablemente, en algún momento las tenía que tomar, sino las consecuencias serían peores. Quedar afuera, y no dar las señales que dio Uruguay en su momento, podían haberlo dejado entre los países que  tienen categoría C en cuanto a acoger capitales que no son del todo sanos.

Por lo tanto, opinar si ese efecto fue el que frenó la venida de inversores argentinos me parece arriesgado. Creo que un cúmulo de efectos, incluyendo, claro, la política kirchnerista de encerrarse en sí mismo y que los argentinos no inviertan en el exterior. Desde el punto de vista de Uruguay, el gobierno, creo que, ha hecho todo lo posible para que tanto el flujo de turistas se mantuviera, así como en otorgar beneficios fiscales a la inversión, ya sea extranjera o local.

 

De hecho, el gobierno uruguayo anunció tiempo atrás beneficios fiscales para obras de gran porte. 

El gobierno uruguayo ha hecho muchas cosas para ayudar al sector inmobiliario. También ha hecho cosas en contra. Ha tenido un camino zigzagueante. Hay cosas que ayudaron mucho. Por ejemplo, la ley de promoción de viviendas de interés social, que trajo un fuerte impulso privado, que dinamizó barrios como Cordón y otras zonas que estaban perimidas y logrando una revalorización de esas zonas. Después de eso se dio cuenta que el público que estaba invirtiendo en ese tipo de vivienda no era el público objetivo que el gobierno quería y empezó a poner medidas que, justamente, lo que hicieron fue hacer correrse de esa inversión a los que estaban invirtiendo.  Capaz que lo que se necesitaba para que la gente de menor poder adquisitivo accediera a  este tipo de vivienda era lo que se terminó haciendo ahora, que el Banco Hipotecario flexibilizara sus políticas de crédito.

Uruguay hizo bien al momento de promover la oferta, pero una vez que promovió la oferta y eso resultó, lo que tendría que haber hecho enseguida era promover la demanda a través de incentivar, alentar, políticas  de créditos hipotecarios ajustadas a público de clase media.

Al final terminó existiendo un empuje de la oferta que la aprovecharon los inversores, pero no el consumidor final, por sintetizarlo de alguna manera.  Ahora se anunció la flexibilización del crédito del Banco Hipotecario, lo que está bien, pero a mi entender se reaccionó un poco tarde, porque ahora cayó el empleo y no se sabe qué va a pasar con el salario real. A pesar de que ahora se le dé más plazo crediticio y se baje la tasa de interés, si la gente tiene inseguridad sobre su empleo o sobre su salario real, no se va a endeudar. Esta medida recién adoptada, hace tres años, hubiera sido muy oportuna.

 

Radiografía del sector 

¿Y hoy en día cómo está el mercado inmobiliario? 

En la actualidad está básicamente dinamizado por lo que son los alquileres, que van aumentando por encima de la inflación y capaz que hay gente a la que se le hace cada vez más difícil acceder a ellos.  Por eso hago hincapié en que hay que ser muy cauteloso este años en las inversiones que se hagan  en el sector. Obviamente que se pueden encontrar oportunidades y muchos desarrollistas continúan  porque ya tienen inversiones en tierra y no la pueden desaprovechar, quieren mantener a sus equipos técnicos y operativos dinámicos en el sector y no perder a la gente valiosa. 

 

¿Y cómo está el sector en Maldonado?

En Maldonado hubo un gran shock de estímulo a la oferta. Ahora hay que ver si la demanda va a responder. Yo creo que la demanda de Punta del Este, que es diferente a la del resto de Uruguay, acompaña en la medida que Argentina esté bien o con buenas perspectivas. Si se complica la situación argentina, creo que Punta del Este va a tener que esperar un poco más que esa oferta que se está generando ahora logre colocarse en el mercado.

 

¿Y en materia de viviendas Premium? 

Aquí el m2 es caro. Y es además un m2 caro porque los costos de entrada y salida de la inversión  inmobiliaria en Uruguay también son muy caros. El costo impositivo de comprar o vender un apartamento incide mucho, cuando en otros países el costo de entrada y salida es menor. Hay que, también, tener en cuenta que cuando uno hace el cálculo de la inversión, no para comprar la vivienda sino como inversión, en el  sector financiero los costos de entrada y salida son mucho menor. Conozco muchos inversores que prefirieron durante estos últimos años no invertir en el sector inmobiliario y sí en Letras de regulación monetaria que está ajustada por inflación más un interés real, con costos de entrada y salida que son muy bajos. Ver y comparar la rentabilidad inmobiliaria contra títulos que están indexados por la inflación en el Uruguay se transforma en una competencia bastante difícil para el sector.

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