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APPCU entregará documento sobre vivienda a todos los precandidatos presidenciables

La Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) elaboró un informe, titulado “Consideraciones sobre la vivienda en Uruguay”, donde da cuenta de la situación del sector, poniendo énfasis en la vivienda promovida.

El pasado jueves 16 de mayo, la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, entregó en su sede un documento al precandidato a la presidencia Daniel Martínez. APPCU tiene como objetivo entregar dicho informe a todos los precandidatos.

El documento “Consideraciones sobre la vivienda en Uruguay” plantea una serie de ítems que tiene como fin “lograr soluciones en dicha temática que entendemos esencial para el país”. En ese sentido, se plantea –en el punto “General para todo Desarrollo Inmobiliario”, la eliminación del impuesto a las trasmisiones patrimoniales que se aplica en la primera enajenación del inmueble;  computar el 100% del costo del terreno dentro del costo de obra; reducir el monto del 4%, para la Caja Profesional, dentro del aporte unificado de la Construcción del BPS, y modernizar las condiciones laborales y establecer los mecanismos eficientes para garantizar los derechos de empleados y empleadores del sector.

 

Vivienda promovida

En cuanto a la vivienda promovida APPCU sostiene que “la experiencia de la construcción bajo el régimen de la ley 18.795, de Vivienda Promovida, ha sido muy innovadora y exitosa. No sólo porque ha sido una herramienta efectiva para atraer inversiones sino porque ha derivado gran parte de estas a zonas urbanas que estaban deprimidas y con procesos de vaciamiento no deseados. Su efecto no solo sirve para la oferta de vivienda a sectores desatendidos, sino que ha volcado al mercado de arrendamientos un gran número de viviendas, incidiendo favorablemente en la relación alquiler/ingreso del hogar, según datos arrojados por el INE en su último informe del año 2018. Cabe destacar que existe un efecto derrame dentro de este mercado, ya que el acceso a vivienda nueva, con mejores condiciones de habitabilidad promueve una redensificación de áreas centrales y por otro lado genera nuevos ocupantes en las viviendas que eran habitadas por los adquirentes de la nueva.

 En este sentido, APPCU entiende que debe retomarse el impulso inicial de la aplicación de la ley, derogando las resoluciones ministeriales 636/2014 y 434/2017 y sus correspondientes decretos reglamentarios (156/014 y 34/017), como así también impulsando beneficios por parte de los gobiernos departamentales, quienes han sido los más beneficiados por su aplicación.

En cuanto a la vivienda promovida para deciles 6 y 7, la asociación señala que “dado el informe diagnóstico elaborado en su momento por Julio Villamide en relación con el déficit habitacional y los grandes esfuerzos económicos necesarios por parte del estado para poder satisfacer las necesidades de los hogares de los deciles de ingreso inferior (planes del MVOTMA, apoyo a cooperativas, subsidios, etc.), entendemos que es posible incentivar a la promoción privada en este segmento”. Asimismo, se propone “un canal alternativo” de vivienda promovida. Para ello, se enumeran los siguientes aspectos: favorecer la consolidación de la trama urbana existente, con todos los servicios correspondientes, energía eléctrica, agua, saneamiento, transporte urbano; rever mínimos habitacionales y exigencias constructivas sin desatender condiciones de habitabilidad, seguridad e higiene (no ser más exigente que la normativa departamental); mantener el régimen de exoneraciones fiscales de la ley 18.795, aumentando el plazo de estas a 20 años; eliminar las restricciones tipológicas para que los proyectos sean coherentes con la demanda (unidades de 1D son las que llegan a deciles inferiores). Incluso analizar la posibilidad de incluir unidades de 1 ambiente; mayor contribución por parte de los gobiernos departamentales: exoneración de contribución inmobiliaria por 10 años; mejorar edificabilidad o el no cobro de mayor aprovechamiento en zonas que se deseen promover, y establecer un criterio similar al actual para topes de precio y alquileres en un porcentaje de las unidades a construir como forma de garantizar la canalización de estas viviendas a los segmentos objetivo.

El documento también hace referencia a los desarrollos inmobiliarios tradicionales, al señalar que “bien conocido es lo que significa para el mundo del trabajo la industria de la construcción. El volumen de mano de obra ocupada, y el derrame natural que produce en otras actividades. En buena medida, como dijimos, los Promotores Privados han sido actores fundamentales en la construcción de la ciudad.   Y por todas estas razones, entendemos que, a esta actividad, los gobiernos centrales y departamentales, deben preservarla, promoviendo las medidas necesarias para lograr captar las inversiones necesarias que dinamicen el sector. En este sentido el decreto N° 329/016 y sus modificativos (Promoción de construcción de gran dimensión económica) han tenido un efecto positivo a tales fines. No obstante, entendemos que los plazos estipulados tanto para la presentación de proyectos como para su ejecución no son los suficientemente adecuados para la dimensión de los proyectos que son objetivo de promoción”.

En este sentido, APPCU propone extender el plazo previsto en el decreto 329/016 y modificativas, abriendo un nuevo período de presentación de proyectos ante la COMAP; flexibilizar el período establecido para la concreción de dichas inversiones, atendiendo a las características de la inversión presentada y su peso económico; considerar la posibilidad que un mismo promotor acceda a los mínimos de inversión elegible establecidos, pero como resultado de la suma de más de un proyecto, manteniendo en cada uno las demás exigencias demandadas.

 

Créditos hipotecarios

En este aspecto, el documento “Consideraciones sobre la vivienda en Uruguay”, expresa que “la capacidad de pago de una persona no es sólo lo que tiene ahorrado sino también el crédito del que pueda disponer. El acceso al crédito hipotecario es una de las claves para que las personas y familias uruguayas puedan ser compradores de vivienda, ya que la mayor parte de éstos necesitan financiar más de la mitad del valor de misma. La cantidad de transacciones a través del actual sistema de créditos hipotecarios que los promotores de nuestra asociación han concretado en los últimos 10 años es muy reducida comparada con décadas anteriores y medido en término relativos (Crédito total/PBI) muy baja respecto a países de la región”. Y agrega que “es necesario mejorar el sistema actual, buscando actores alternativos que aún no participan abiertamente (AFAPs), buscando mecanismos que permitan una mejora en las tasas ofrecidas y redunde en mejores condiciones para la toma de crédito”.

 

 

No residentes 

Otro punto refiere a la “política de tratamiento a no residentes para la compra de inmuebles”, cuya situación actual según APPCU, “se estima que, potencialmente, alrededor del 50% de las compras de inmuebles que se realizan en zonas turísticas residenciales pueden ser compradores no residentes (argentinos, brasileños, chilenos, uruguayos que no residen habitualmente en el país, y otras nacionalidades). La caída en el volumen de obras que viene produciéndose desde 2015, atenuada por medidas puntuales departamentales y nacionales, puede detenerse e incluso ir recuperándose, si fuera posible para los no residentes acceder (aunque sea parcialmente), al financiamiento bancario y en general a un tratamiento bancario amigable, con apertura de cuentas corrientes, etc., que facilite la compra de inmuebles. Ello ayudará además a un mejor conocimiento del cliente cumpliendo con las normas sobre lavado de activos. Si bien no existe impedimento a nivel de ley para otorgar un préstamo bancario para la adquisición de vivienda a un no residente, en la práctica ninguna de estas ventas se hace con financiación bancaria. De acuerdo con la normativa vigente del Banco Central, la calificación de un no residente se asimila a la que corresponde al riesgo país del lugar donde resida. Esta reglamentación hace muy difícil por ejemplo que un residente en Argentina, Brasil etc., pueda acceder a un crédito bancario en nuestro país pues no calificaría como tomador de crédito”.

Para APCCU, si bien existe por el Banco Central el concepto de que son créditos al consumo y una hipoteca lo torna riesgo local, “habría que explicitarlo en una Reglamentación o acordarlo con la Banca expresamente. Se procura que los no residentes accedan, en determinadas condiciones, a financiación bancaria para la adquisición de inmuebles, sin menoscabo de las garantías necesarias para asegurar la salud del sistema financiero nacional. Apertura de Cuenta Corriente y sus derivados”.

De esta manera, APPCU hace referencia a los turistas y al turismo, poniendo como ejemplo a países como  Chile, España, Italia y Estados Unidos, que “tienen un sistema de tratamiento para la adquisición de bienes inmuebles por no residentes, muy favorable, con excelentes préstamos bancarios y con obtención de beneficios, que podremos explayar en futuras reuniones”.     

APPCU propone “calificar al tomador de crédito no residente en función de parámetros similares a los residentes, pero en condiciones más estrictas en cuanto a montos y plazos, entre las cuales se podrían considerar titular del crédito y personas físicas con seguro que cubra el pago del crédito en caso de fallecimiento, así como monto del crédito. Hasta el 50% del valor del inmueble a adquirir; hipoteca en primer grado sobre el bien adquirido; un plazo no mayor a 10 años, y justificación de patrimonio e ingresos, a través de certificado de Contador Público o Escribano, o constancia de recibo de sueldos u otros ingresos, como rentas o pensiones,  del lugar de origen, así como de Uruguay.

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