“Los extranjeros tienen una visión muy positiva de Uruguay en cuanto a estabilidad, cumplimiento de las normas y aplicación de la regla de derechos”

En entrevista con Del Constructor, el especialista Federico Susena de Guyer & Regules analizó la situación en materia de inversiones y las perspectivas del mercado inmobiliario uruguayo para lo que resta de este año  y el 2020. Para el especialista, el año electoral será tomado “con cautela” por los inversionistas del sector a la espera de las propuestas de los diferentes presidenciables. Además, señaló que a inicios del pasado año los augurios eran positivos ya que había grandes proyectos en vías de ejecución con buenas expectativas, pero la crisis económica argentina, acompañada de la devaluación del peso de ese país, afectó negativamente a Uruguay.

 

¿Cómo cree que afectará en año electoral y el 2020, primer año de un nuevo gobierno, el grado de inversiones? Históricamente  hay cierta cautela en este período por parte de los inversores nacionales y extranjeros esperando el nuevo rumbo de la economía.

Efectivamente, como tú dices, es un año donde muchas veces los inversores lo toman con la debida cautela a la espera de lo que puedan ser las propuestas de los partidos políticos y sus candidatos y sobre todo como impactará en el rubro que a cada uno le corresponda. Si bien es cierto que históricamente hay cierta cautela en los años electorales, en este año en particular, notamos una mayor cautela en ese sentido y una avidez por conocer exactamente cuáles son los planes de uno u otro en tal sentido.

Por ejemplo, escuchar noticias de promesas electorales que impliquen un mayor incremento en el gasto público no es algo positivo para los inversores ya que saben que al final del día ese aumento termina trasladándose a mayores impuestos y cargas.

Respecto a los extranjeros, ellos tienen una visión muy positiva de Uruguay en cuanto a estabilidad, cumplimiento de las normas, aplicación de la regla de derecho, etc. La preocupación hoy está por el lado de los altos costos y la rigidez de las normas laborales.

 

Grado inversor inmobiliario

¿Cómo ha sido el grado inversor inmobiliario durante el 2018 y en lo que va de el presente año? 

A comienzo del 2018 los augurios eran positivos ya que había grandes proyectos en vías de ejecución y las perspectivas eran buenas debido a una general estabilidad macroeconómica, la inflación controlada, las tasas internacionales de interés bajas, la economía aun creciendo y los salarios reales también y por último los bancos privados tratando de estimular mayor cantidad de créditos hipotecarios.

Pero la fuerte devaluación en Argentina y la crisis de actividad ulterior causó un impacto no menor en Uruguay. Esto, sumado al repentino aumento del dólar localmente, que como sabemos siempre termina repercutiendo en el consumo, y particularmente, afectando al mercado inmobiliario, todo ello ayudo a crear condiciones no favorables para la inversión en el sector.

Este año podemos calificarlo como chato. Y ello por varias razones, algunas internas y otras externas, pero sumado al año electoral en el que nos encontramos, podemos notar como muchas inversiones inmobiliarias se han retraído y otras se han diferido a la espera de la reversión de las condiciones.

 

El actual gobierno puso en marcha ya hace un tiempo la iniciativa   para viviendas cuyas inversiones fueran superiores a 15 millones de dólares, una serie de beneficios fiscales. ¿Cree usted que ha sido positivo? ¿Los inversores de este tipo de mega proyectos se han sentido seducidos por estos beneficios?  ¿Y de qué manera han impactado esto en el mercado?

Por supuesto que ese tipo de estímulos es muy importante y beneficioso para los emprendimientos inmobiliarios de gran porte. Son medidas contra cíclicas que, cuando el sector está en caída (como hace ya 3 o 4 años) se trata de incentivar al sector con este tipo de medidas de estímulo.

De hecho, se han presentado una cantidad importante de proyectos pero aun no conocemos los resultados concretos. Ello porque una cosa son los proyectos que se presentan ante la Comisión de Aplicación (la COMAP), y que fueron muchos, y otro los que efectivamente se terminan concretando. Cuando se dictan decretos de estímulo a la inversión inmobiliaria y donde se establece un plazo perentorio para presentar proyectos, muchas veces ocurre que se presentan proyectos que aún no estaban maduros pero para entrar dentro del plazo que marque la reglamentación y como no hay una penalidad si después no se concretan, hay muchos proyectos que luego quedan por el camino.

Y eso creemos que es lo que ha sucedido con los últimos decretos de estímulo sancionados en 2018.  Recordemos que dichos decretos habían prorrogado hasta el 31/12/2018 el plazo para presentar nuevos proyectos al amparo de este beneficio y tendrían treinta y seis meses como máximo para su ejecución.

Además, para los proyectos a desarrollarse en Montevideo, se redujo el monto mínimo de inversión y el porcentaje de áreas comunes requeridos (a Unidades Indexadas 90 millones y 15% respectivamente).

 

¿Esto benefició, de ser así,  solo a Maldonado y Colonia? ¿Qué pasó con Montevideo y el resto del territorio nacional?

Esto ha beneficiado primordialmente a proyectos a realizarse en Montevideo, por la baja que tuvo en cuanto a requisitos. Creemos que Maldonado no ha podido aprovechar este estímulo por el problema macroeconómico argentino antes señalado y a pesar de otros beneficios que el propio gobierno de Maldonado ha otorgado.

Hace pocos días se conocieron datos de metros cuadrados aprobados para construir en Maldonado y han sido los más bajos en muchos años. El año pasado los metros cuadrados a construir bajaron un 70% respecto al anterior y quedó a niveles de la crisis de 2002. Pero de vuelta, aún no sabemos cuántos de esos proyectos continuaron y comenzaron las obras de ejecución. Vamos a tener que esperar unos meses para medir con claridad su eficacia.

 

Viviendas promovidas

¿Qué efectos tuvo la vivienda promovida? El objetivo de la ley es incentivar la inversión en zonas  y barrios donde hacía décadas que no se invertía, descomprimir la zona costera y facilitar el acceso a un sector que no podía acceder a la vivienda? El cambio en los topes entorpeció algunos de estos objetivos. ¿Cuál es su opinión al respecto? 

Sí, el cambio en los topes ha entorpecido su desarrollo últimamente. Con el objetivo de tratar que los precios de las viviendas bajaran se alteró artificialmente la rentabilidad de los proyectos lo cual hizo que se desistiera de muchos de ellos. Es decir se buscó un objetivo saludable pero que terminó produciéndo un efecto colateral mucho peor, ralentizar un sector de actividad.

 El incentivo de la ley ha sido muy bueno y tenemos que tener presente que además de las condiciones comerciales, hay un cambio cultural (y que trasciende a Uruguay) en cuanto a cómo las franjas etarias más jóvenes no tienen como prioridad lograr una vivienda propia (como sí ocurría hace 20 o 30 años).

Los millennials buscan experiencias, quieren cambiar su hábitat si no están cómodos donde están, quieren amenidades y conectividad, servicios y entretenimiento. Y no están dispuestos a quedarse en un mismo inmueble muchos años si el mismo pierde algunas de las características señaladas.

Ello naturalmente hace que estos productos terminen siendo adquiridos por ahorristas o inversores para alquilar y tener una renta que si bien no es alta es bastante segura, pero no habiendo sido ése el objetivo de la norma. En cuanto a si la norma logró descomprimir zonas y fortalecer otras, ahí sí creo que se vio un éxito en los resultados ya que barrios que habían quedado en el olvido respecto a su arquitectura, hoy aparecen rejuvenecidos.  

 

La referida ley ¿tuvo efectos en el interior del país? ¿O quedó acotada solo a Montevideo?

Claramente tuvo también incidencia en el interior del país también, aunque notoriamente Montevideo fue el departamento que mayores proyectos captó. Canelones también ha sido un departamento que ha captado mucha vivienda promovida.

 

¿Este tipo de inversiones en viviendas promovidas balancearon la falta de inversores en obras suntuosas?

En su momento lo balancearon y en forma efectiva. La dramática caída que tuvo  Punta del Este y zonas aledañas a partir del año 2013 pudo ser amortiguada en gran parte por los efectos que la ley de vivienda de interés social tuvo en otras zonas del país. De lo contrario, la pérdida de puestos de trabajo en el sector de la construcción hubiere sido aún mayor de lo que fue (y que no fue poco, estancados hoy en los aproximadamente 42.000 pero que supo llegar a picos de 70.000).

 

La concreción de UPM 2

¿Cómo afectará nivel de inversiones en terrenos e inmobiliarias en Pueblo Centenario y Paso de los Toros la planta de UPM 2?

 En estos momentos dicha inversión se ve como una realidad de que se efectivizará. Si bien faltan detalles para la concreción de la misma, se ha avanzado tanto en ese sentido desde ambos lados (el gobierno y la empresa) que sería llamativa y alarmante que no se concretara.

Dicho esto, no puedo opinar sobre un mercado tan singular  como las ciudades nombradas pero es evidente que va a sufrir una importante inflación de precios de alquileres en un período muy corto de tiempo.

Por ello, hay que evitar lo más posible la especulación y tratar de lograr de que lo que se invierta para generar condiciones de habitabilidad para trabajadores (algunos muy bien pagos por alta calificación técnica y que estarán dispuestos a pagar precios altos de arrendamientos) puedan ser duraderas en el tiempo (o al menos lo más posible).

 

Desde las cámaras empresariales del sector se habla de que el costo salarial es unos de los factores fundamentales en el aumento del precio final al consumidor de bienes inmuebles. Se ha constatado que muchos capitales, inclusos nacionales, prefieren invertir, por ejemplo, en Paraguay? 

Es correcto esa apreciación aunque no es el único factor. Hay además un cierto rezago en tecnologías y tipos de construcción que se emplea en nuestro país. Que algunos promotores hayan resuelto invertir en Paraguay es lógico, natural y esperable.

La inversión va a ir donde tenga las mejores condiciones de recepción y perspectivas estables y una buena rentabilidad y no podemos desconocer que el mercado paraguayo ha sido –en los últimos años- mucho más tentador que el nuestro.

 

La región y los inversionistas

¿Se puede revertir esta situación para “retener” a estos inversionistas?

Claro que sí, con una moneda local no sobrevaluada, con ajustes de salarios adecuados a la nueva realidad de pérdida constante de empleos, con incorporación de nueva tecnología y maquinaria moderno mediante la exoneración de impuestos a su importación, con mayor flexibilización de las reglas del juego laborales, solo por mencionar algunas.

 

¿Qué efecto tiene a nivel inversor para Uruguay la situación socio política de la región, y especialmente de los países vecinos Argentina y Brasil? 

Muchísimo, pero ciertamente el peso de Argentina es mayor al de Brasil en cuanto a la inversión inmobiliaria. En efecto, hemos notado muchos inversores argentinos que en los últimos años han desembarcado en Montevideo (además de Maldonado y Colonia, donde están hace ya muchos años) y en Rocha, con fuerte presencia.

Con devaluaciones de su moneda superior al 100%  e inflación en niveles superiores al 40% es muy difícil que ese inversor argentino esté pensando fuera de su país sin arreglar antes los desajustes macroeconómicos internos. En otras palabras, es claro que la situación política interna que tienen los argentinos afectan y mucho. En el caso de Brasil, que sigue costando poder despegar y salir de la brutal recesión que han tenido, el impacto local es menor.

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