Para la directiva de la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (Capadei), la desaceleración que afecta a la economía paraguaya en la actualidad podría surtir sus efectos negativos sobre el sector dentro de dos años, debido a la naturaleza de este negocio, pues las construcciones que se están encarando ahora son el resultado de, por lo menos, dos años de planificación.

 

Dos vías 

Al respecto, los desarrolladores indicaron que existen dos vías para repeler los efectos negativos de la desaceleración económica sobre el desarrollo inmobiliario, y una de ellas es que el Gobierno Nacional mejore la concesión de créditos blandos para la clase media y media baja para la adquisición de viviendas en altura o casas en general.

El segundo camino sería el aprovechar la crisis económica que afecta a los países vecinos, especialmente Argentina, para recibir aquí las inversiones provenientes de esta nación vecina, para lo cual el Ejecutivo nacional y el municipal deberían facilitar los trámites y evitar las trabas que ponen habitualmente a los emprendimientos inmobiliarios provenientes del extranjero.

“La realidad es que hoy, al recorrer Asunción, se ven desarrollos en ejecución, que son producto de decisiones y planificaciones de uno o dos años atrás; un desarrollo inmobiliario no es algo que se decide de la noche a la mañana, por eso pensamos que se verán los efectos de la crisis económica en los años siguientes, posiblemente en el 2021.

Sería muy difícil vaticinar qué va a pasar porque estos son trabajos a futuro, no son efectos inmediatos como pasa en un comercio de televisores que cuando cae la venta se siente en el momento”, explicó el Arq. Èdgar Constantino, presidente de Capadei.

 

Crisis argentina

 Constantino expresó que, a nivel local, se precisa capitalizar la crisis argentina y recibir las inversiones que podrían venir de este país, como ya sucedió durante el año anterior. “Creo que esa fuga de capital argentino de su país puede volver a ocurrir, con lo que se compensaría la baja de las inversiones a nivel nacional. “Creemos que la vivienda es un bien necesario para una familia, así como lo es la alimentación, la salud y la educación, así que como gremio seguimos apostando porque invertimos muchísimo dinero en la generación de bienes de consumo y servicios”, expresó Constantino.

 

Foro inmobiliario

El desarrollador señaló que esta es la visión que quieren transmitir a las autoridades nacionales y municipales durante el III Foro Inmobiliario Paraguay Capadei 2019, que se realizará en noviembre, en el Centro de Eventos del Paseo La Galería. En la ocasión, se presentarán las nuevas tendencias del negocio inmobiliario.

El foro va dirigido a directores, profesionales, proveedores y estudiantes del desarrollo inmobiliario y de la construcción, así como a inversionistas extranjeros y locales, banca pública y privada, entidades gubernamentales, desarrolladores y agentes inmobiliarios y a potenciales compradores de viviendas.

Algunos temas que se desarrollarán son: Inversión Privada en Infraestructura Pública, a cargo del Dr. Javier Parquet; Cómo se constituyen los Fondos para Inversiones Inmobiliarias, con el Dr. Francisco Andragnes; Efectos del Desarrollo Inmobiliario en la Economía, por el Dr. Manuel Ferreira; y el panel-debate sobre Análisis de las Políticas de Fomento al Desarrollo Inmobiliario: BNF, Bolsa de Valores y Banca Privada. También se presentará el Estudio del Consumidor Paraguayo.

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Más de 100 ríos y canales fluyen debajo de Tokio, pero desde el suelo es difícil notarlos. Del flujo casi interminable de personas sobre el ajetreado cruce de Shibuya todos los días, son pocas las se dan cuenta de que bajo sus pies hay algo más que fluye, invisible y desapercibido: el cruce de dos ríos antiguos, el Uda y el Onden.

Bajo todo el hormigón y el neón, Tokio es una ciudad construida sobre el agua. Es la razón por la que los 37 millones de ciudadanos de la capital japonesa están aquí. Desde el pueblo pesquero hasta la sede del poder político, la gestión del agua fue un factor clave del extraordinario crecimiento de la ciudad”, señala un artículo publicado por  la revista ARQ del diario Clarín.

La capital de Japón será centro de atención en un año, allí se celebrarán el Mundial de Rugby y los Juegos Olímpicos de 2020. A pesar de ser el lugar más riesgoso del mundo, con millones de personas vulnerables a tsunamis, inundaciones y debido a un terremoto potencialmente catastrófico, Tokio también es uno de los sitios más resistentes, tanto en su diseño de alta tecnología como en su estructura social pragmática.

 

De espalda al agua

Mientras que ciudades como Seúl o Chicago revitalizan sus áreas costeras con enormes beneficios económicos y ambientales, Tokio ha dado la espalda al agua. A sus ríos se les ha permitido estancarse.

Los arroyos se han rellenado, las carreteras fueron construidas directamente sobre los ríos. Los cursos de agua solían ser un método clave de transporte y vida cultural. Ahora los ríos y canales están sucios, desolados y casi desiertos.

Si alguien vuela sobre Tokio, casi con seguridad verá al menos uno de los cuatro megaríos que convergen en la ciudad: Arakawa, Sumidagawa, Edogawa y Tamagawa. Estos cinturones anchos y brillantes son solo los principales: más de 100 ríos naturales y canales artificiales fluyen por debajo de una ciudad que ahora más famosa por el vidrio, el acero y el concreto.

De hecho, fue la gestión del agua lo que hizo que Edo, como se conocía a Tokio, fuera más grande que Londres en 1700. Los almacenes se alineaban en la Bahía de Tokio, las mercancías viajaban por los ríos y canales como lo hacen ahora en las rutas; mientras que los teatros, las casas de té y los burdeles aprovechaban los bulliciosos canales.

Los famosos grabados en madera de “ukiyo-e” o “mundo flotante” de la época reflejan la centralidad del agua en la vida de la ciudad.

 

Mundo acuático

Los visitantes europeos la compararon con la gran ciudad acuática de su propio continente: “En todas las cosas, Edo presenta una armonía pacífica”, escribió Aime Humbert, un enviado suizo, de la ciudad entre 1863 y 1864. “¿Dónde se encuentra uno en Europa? Sólo a lo largo de las orillas y en las plazas de la reina del Adriático, la misma Venecia.

Pero como Tokio se ha modernizado, el papel del agua ha desaparecido. Hoy en día, ya no se la compara con Venecia, pero aún se pueden encontrar evidencias de agua que corre como vetas debajo de la piel de concreto de la ciudad, si sabe dónde y cómo mirar.

Las rutas planas cubiertas de vegetación exuberante, por ejemplo, a menudo indican un arroyo enterrado.

Los templos y los cementerios sugieren un “suribachi”: un hueco natural en una de las colinas de la ciudad, donde solía haber un manantial y un estanque.

El gran terremoto de Kanto, en 1923, fue la primera ruptura con el desarrollo acuático de la ciudad. Los planificadores abrazaron estilos más occidentales. La reconstrucción posterior a la Segunda Guerra Mundial, cuando Tokio se incendió; y luego el período previo a los Juegos Olímpicos de 1964, transformó el rostro de la ciudad lejos del agua de manera decisiva, y no para mejor.

Un viaje en bote a lo largo del río Sumida revela millas de desarrollo industrial sin rostro y torres residenciales grises. Las estrictas regulaciones sobre la construcción dentro de la zona de inundación del río se relajaron en 2004 y nuevamente en 2011, pero pocos desarrolladores han aprovechado la oportunidad. Al viajar por canales y afluentes más tranquilos, hay una sensación de pesimismo y abandono, pero también de posibilidad. Durante dos horas y media en el barco, pasa muy poco tráfico de agua; las excepciones son un autobús acuático turístico de aspecto futurista, diseñado por el artista del manga Leiji Matsumoto; y un taxi acuático amarillo de seis plazas.

La falta de botes se debe en parte a las restricciones de incendio en los muelles, muchos de los cuales están diseñados solo para uso de emergencia. Los muelles también son administrados por separado por las autoridades nacionales, metropolitanas y de barrio, con poca coordinación, lo que complica que las empresas los utilicen.

 

Desafíos

Pero también es un legado de los Juegos de 1964, que vieron una rápida revisión de la infraestructura de transporte de la ciudad a costa de los cursos de agua. Se construyeron autopistas de varios carriles directamente sobre los ríos y canales, para evitar el costo de comprar y despejar la tierra. El río Nihonbashi y su hermoso puente de la era Meiji fueron víctimas particularmente notables, pero el efecto sobre la ecología y la economía de las vías fluviales fue aún más devastador.

Ya contaminada por años de aguas residuales y desechos industriales, la plantación de columnas de apoyo de hormigón en los ríos causó un mayor estancamiento y contaminación del agua, además de hacer que las vías navegables no puedan ser utilizadas por muchas embarcaciones comerciales.

El único punto brillante en cuanto al agua fue el desarrollo de un moderno sistema de alcantarillado: los inodoros de Tokio son la envidia del mundo y evitan que una forma de contaminación, al menos, entre a la red de agua.

Ahora, mientras Tokio se prepara para los Juegos Olímpicos de 2020, algunos están presionando para que la ciudad vuelva a evaluar el papel del agua.

El parque marino de Odaiba albergará los eventos olímpicos de natación de triatlón y maratón, lo que ha significado enfrentar la mala calidad del agua en la Bahía de Tokio. También hay planes para demoler el paso elevado de Nihonbashi, y en su lugar, convertirlo en un túnel que pase por debajo del río.

Sin embargo, el mayor obstáculo para que Tokio vuelva a abarcar canales y vías fluviales no es el dinero: es la indiferencia de sus habitantes. Involucrar a los residentes de la ciudad con sus vías fluviales, después de décadas de abandono, no es una tarea fácil.

Para inspirarse, muchos urbanistas de Tokio están mirando al extranjero a otras ciudades, como Treviso, en el norte de Italia, donde muchos canales se extienden por toda la ciudad. O los docklands londinenses y la revitalización del Támesis; así como el reciente resurgimiento de los canales de agua de Milán. Todos son una buena referencia para Tokio, que debería volver a ser una ciudad acuática.

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La compraventa de viviendas en España cayó casi un 19% en agosto pasado, según las del Consejo del Notariado. Las causas del creciente miedo actual a invertir en vivienda, según algunos expertos, radican en la falta de gobierno y la entrada en vigor de la actual ley hipotecaria. Por tanto, cabe preguntarse qué factores marcarán el mercado inmobiliario español en lo que resta de 2019.

Tal y como destacan desde el portal inmobiliario Casaktua.com, se espera que la economía española crezca un 2,3% al cierre de este año, según las previsiones que ya maneja el gobierno y a las que apunta el propio Fondo Monetario Internacional (FMI).

Por tanto, tanto inversores como particulares pueden afrontar estos últimos meses como un buen momento para plantearse la compra de un inmueble.

Tras la entrada en vigor de la nueva ley de crédito inmobiliario, los estudios de solvencia mucho más exhaustivos del deudor por parte de los bancos son una realidad. Según los expertos del portal inmobiliario, esto provocará que aquellas personas con rentas más bajas encuentren muchas más dificultades para acceder a la financiación.

Por otro lado, tal y como señaló el Banco de España en su estudio Evolución Reciente del Mercado del Alquiler de Vivienda en España, publicado a principios de setiembre, el boom de los precios del alquiler ya no se limita solo a los barrios céntricos. Al contrario, los barrios periféricos y las ciudades colindantes también sufren ya el encarecimiento. También las zonas de rentas bajas.

 

Inversión atractiva

Pese a los dos factores anteriores, los expertos de Casaktua.com afirman que la rentabilidad bruta de la inversión en vivienda sigue siendo "positiva": entre el 4% y el 7,5% en todas las capitales de provincia. Unos porcentajes que seguirán atrayendo tanto a inversores extranjeros como nacionales.

Según sus propios cálculos, el portal estima que el número de propietarios de segunda residencia que optan o tienen pensado apostar por el alquiler turístico se ha reducido a la mitad.

"La alternativa que ha salido ganando es la de disfrute propio", aseguran sus expertos. Y es que el 65% de los españoles que dispone de una segunda vivienda no tiene ninguna intención de ponerla en alquiler a corto o medio plazo. Asimismo, la demanda de primera vivienda en España se recupera gracias a la estabilización en la creación de empleo juvenil. Pero tampoco hay que fiarse a ciegas de este dato: la capacidad de compra de los salarios no crece, lo que mantiene las dificultades en el acceso a la vivienda.

 

Vivienda nueva

De esta forma, según Casaktua.com, la vivienda usada sigue siendo el motor principal del mercado inmobiliario español. No obstante, la obra nueva sigue abriéndose paso. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero y junio la venta de casas de obra nueva creció un 7,4% al tiempo que las transacciones sobre vivienda usada descendieron un 1,6%. Por último, según reflejan los datos recopilados por el Colegio de Registradores, el número de viviendas adquiridas por extranjeros se ha incrementado en un 7%. En concreto, el mercado inmobiliario español atrae a compradores de Reino Unido, Francia y Alemania, principalmente. "Y lo seguirá haciendo", aseguran desde Casaktua.com. Así, las ubicaciones de costa son las preferidas, destacando especialmente Alicante, Tenerife, Málaga, Baleares, Girona, Las Palmas, Murcia, Almería, Tarragona y Castellón.

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En el sector inmobiliario argentino  hacen cuentas y confirman que cerrarán el 2019 con los peores números de su historia. Incluso por debajo de 2001 y de los años del cepo cambiario. La alta devaluación, que no se tradujo en una baja significativa de los precios de las propiedades; la caída de la demanda de crédito hipotecario y la incertidumbre económica y política redujeron las ventas a sus niveles mínimos, con 14 meses consecutivos de caída en la ciudad de Buenos Aires.

"Si todo sigue como hasta ahora, la proyección de escrituras para todo 2019 es de cerca de 30.000. Esa cifra está incluso por debajo de 2001, el nivel más bajo hasta ahora, que fue de 36.000. Este va a ser el peor año de la historia para el sector inmobiliario", señaló Claudio Caputo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a www.infobae.com.

Según los datos de los escribanos porteños, el período entre 2013-2015 fue el más bajo de la historia del sector. Esos años hubo menos de 40.000 operaciones anuales, con un piso de 33.706 en 2014. En tanto, el período con menor actividad de la serie histórica fue febrero de 2002, unos meses después de la crisis de 2001, con 1.557 operaciones, pero tuvo un rebote inmediato: entre abril y mayo se registraron más de 8.000 operaciones para los que usaban la compra venta de inmuebles como forma de sortear el "corralito".

Luego de esos meses, la actividad se normalizó con un promedio de entre 3.500 y 4.000 operaciones mensuales. El mejor mes de la serie histórica, en tanto, fue diciembre de 2007, con  8.500 operaciones.

En cuanto a créditos, señala el portal Infobae,  los mejores registros se dieron en marzo y abril de 2018, con más de 2.200 operaciones concretadas a través de hipotecas. Lo opuesto se dio apenas un año después, con las escaladas del dólar y la inflación. Actualmente se cierran poco más de 200 operaciones con créditos  hipotecarios, un desplome del 90% en comparación con los mejores meses.

 

Preocupación

Hasta el momento, en los primeros siete meses de este  año, se cerraron unas 18.700 operaciones. Sin perspectivas de mejora, no hay chances de superar la cifra de 30.000. Muy lejos del récord de las más de 76.000 operaciones que se registró en 1998.

"Creo que el año va a terminar muy parecido a lo que fue el 2018. Tengo, hoy en día, mejor expectativa para el 2020 que lo que tenía hace un tiempo. Es fundamental que se estabilice el dólar para que el mercado mejore, creo que el año entrante será mucho mejor que el actual", señaló Ariel Champanier, presidente de la inmobiliaria Remax Premium.

Según algunos representantes del sector, las restricciones a la compra de dólares -con un tope de USD 10.000 mensuales-podrían poner un freno aun mayor a la actividad. Sin embargo, no todos coinciden, ya que gran parte de las operaciones inmobiliarias que hoy se concretan corresponden a personas que ya tienen los dólares disponibles. Muchos coinciden en que más allá de las restricciones, el freno está puesto por los altos precios de las propiedades, que no bajaron lo suficiente. "Las restricciones complican aún más una situación que ya era compleja y la cantidad de transacción debería caer. Ya estábamos en mínimos históricos comparables al cepo anterior. Mi estimación es que la cantidad de transacciones del último trimestre de 2019 va a ser más baja que en el cepo anterior y eso es porque los precios no se ajustan. No faltan compradores, lo que faltan son compradores a estos precios", dijo Santiago Magnin, titular de la inmobiliaria del mismo nombre.

Magnin aseguró que con una demanda "raquítica" y una oferta creciente se debería dar una situación de precios descendientes. En la ciudad de Buenos Aires, hay más de 118.000 propiedades en venta solo en la plataforma Zonaprop, pero se venden unas 2.600 por mes (el promedio de enero a julio)

"En un mes, se vende tan solo el 2% del stock de propiedades en venta. Este índice está en un mínimo histórico. El propietario propone un valor de lista, pero solo el comprador lo valida. Los valores de lista son simples deseos de los propietarios que, en un 98% de las veces, no se cumplen", advirtió.

"Creo que el 2019 va a terminar siendo un año poco positivo, entre las devaluaciones y lo sucedido luego de las PASO, el mercado se paralizó por completo. Las pocas operaciones que están habiendo son por necesidad, como una primera vivienda. El año que viene, probablemente, el mercado se tranquilice y reactive, una vez que se establezcan las nuevas políticas económicas del país. Teniendo en cuenta las elecciones, fin de año y las vacaciones no vemos cambios posibles hasta marzo del año que viene", apuntó Iván Chomer, Director Ejecutivo de Grupo Chomer.

 

Posibles escenarios para 2020

Según el especialista Matías Celasco Correa, research manager de la empresa CBRE Argentina, históricamente el paradigma del mercado inmobiliario parece haber sido dominado por un ajuste en los precios en dólares debido a un tipo de cambio que no acompañó la suba de la inflación. De esta forma, plantea algunos escenarios posibles para el próximo año.

"Por el lado de los desarrolladores, el precio de construcción cayó fuertemente luego de la última devaluación a niveles similares a 2008/2009. Esta caída en el costo de construcción podría generar márgenes extraordinarios en los nuevos desarrollos que podrían ser colocados a precio inferior al mercado", estimó.

Por otro lado, destacó que desde el lado de la demanda, la licuación del salario real en dólares y la caída de créditos hipotecarios, imposibilitan cada vez más el acceso a la vivienda propia. Esto trae como consecuencia que los precios actuales no sean viables para la mayoría de los argentinos.

"El ajuste de precios hacía la curva sería lo más sano, porque sanearía los desequilibrios macroeconómicos. Pero la situación económica actual nos presenta escenarios complejos de corregir, por lo tanto, la inflexibilidad a la baja en los precios parece continuar, sobre todo, por ser el real estate el activo de cobertura predilecto por los inversores argentinos", agregó el especialista.

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El Bosque de Chapultepec, ubicado en el centro de la Ciudad de México, fue por el World Urban Parks como el mejor parque urbano del mundo en 2019 por encima de espacios similares en Nueva Zelanda y Malasia, según informó la agencia Efe.

La organización, que desde 2013 entrega estos galardones, evaluó con la puntuación máxima al pulmón verde de la capital mexicana, que es el parque urbano más antiguo de América Latina, gracias a su calidad y cuidado. El organismo destacó el valor que el Bosque de Chapultepec aporta a la metrópoli ya que cuenta con un sistema de captación de agua pluvial y de carbono, y alberga diversas especies forestales como el ahuehuete, el fresno, el cedro y el colorín. El segundo puesto se lo llevó el Parque Regional Shakespear en Auckland, Nueva Zelanda, y el tercero fue para el Parque Penang en Georgetown, Malasia.

La jefa de Gobierno de Ciudad de México, Claudia Sheinbaum, se congratuló de la distinción y reveló su intención de convertir el parque en “un espacio de recuperación, de rescate ambiental y de rescate cultural” en la ciudad y el país.

Asimismo, la mandataria atribuyó este galardón al proyecto de renovación del parque impulsado desde abril por el Gobierno capitalino y encargado al reconocido artista Gabriel Orozco. Con este plan, dijo Sheinbaum, se está apostando por “reformular su accesibilidad e interconectividad” con el resto del entorno urbano, lo que lo hará formar parte del “arte contemporáneo mexicano”.

Actualmente, el emblemático Bosque de Chapultepec se compone de tres secciones con un total de 700 hectáreas y con 170.000 árboles, donde trabajan 306 personas y el cual es visitado por más de 19,2 millones de personas al año. Además, el Gobierno capitalino quiere añadir al parque una cuarta sección con 105 nuevas hectáreas.

El bosque, atravesado por el céntrico Paseo de la Reforma, alberga destacados museos como el Castillo de Chapultepec, el Museo Nacional de Antropología, el Museo Tamayo de Arte Contemporáneo y el Museo de Arte Moderno, así como el Zoológico de Chapultepec.

En el largo plazo se pretende que en el bosque mexicano haya once museos, cinco parques, áreas naturales, el primer panteón civil de México, tres centros hípicos y de amenidades como el parque de atracciones La Feria de Chapultepec, para el disfrute de casi nueve millones de habitantes.

World Urban Parks es una asociación internacional especializada en el sector de parques urbanos, espacios abiertos y recreación que brinda asesorías y promueve agendas comunes para asegurar la construcción de éstos en grandes ciudades.

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