La Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) elaboró un informe, titulado “Consideraciones sobre la vivienda en Uruguay”, donde da cuenta de la situación del sector, poniendo énfasis en la vivienda promovida.

El pasado jueves 16 de mayo, la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, entregó en su sede un documento al precandidato a la presidencia Daniel Martínez. APPCU tiene como objetivo entregar dicho informe a todos los precandidatos.

El documento “Consideraciones sobre la vivienda en Uruguay” plantea una serie de ítems que tiene como fin “lograr soluciones en dicha temática que entendemos esencial para el país”. En ese sentido, se plantea –en el punto “General para todo Desarrollo Inmobiliario”, la eliminación del impuesto a las trasmisiones patrimoniales que se aplica en la primera enajenación del inmueble;  computar el 100% del costo del terreno dentro del costo de obra; reducir el monto del 4%, para la Caja Profesional, dentro del aporte unificado de la Construcción del BPS, y modernizar las condiciones laborales y establecer los mecanismos eficientes para garantizar los derechos de empleados y empleadores del sector.

 

Vivienda promovida

En cuanto a la vivienda promovida APPCU sostiene que “la experiencia de la construcción bajo el régimen de la ley 18.795, de Vivienda Promovida, ha sido muy innovadora y exitosa. No sólo porque ha sido una herramienta efectiva para atraer inversiones sino porque ha derivado gran parte de estas a zonas urbanas que estaban deprimidas y con procesos de vaciamiento no deseados. Su efecto no solo sirve para la oferta de vivienda a sectores desatendidos, sino que ha volcado al mercado de arrendamientos un gran número de viviendas, incidiendo favorablemente en la relación alquiler/ingreso del hogar, según datos arrojados por el INE en su último informe del año 2018. Cabe destacar que existe un efecto derrame dentro de este mercado, ya que el acceso a vivienda nueva, con mejores condiciones de habitabilidad promueve una redensificación de áreas centrales y por otro lado genera nuevos ocupantes en las viviendas que eran habitadas por los adquirentes de la nueva.

 En este sentido, APPCU entiende que debe retomarse el impulso inicial de la aplicación de la ley, derogando las resoluciones ministeriales 636/2014 y 434/2017 y sus correspondientes decretos reglamentarios (156/014 y 34/017), como así también impulsando beneficios por parte de los gobiernos departamentales, quienes han sido los más beneficiados por su aplicación.

En cuanto a la vivienda promovida para deciles 6 y 7, la asociación señala que “dado el informe diagnóstico elaborado en su momento por Julio Villamide en relación con el déficit habitacional y los grandes esfuerzos económicos necesarios por parte del estado para poder satisfacer las necesidades de los hogares de los deciles de ingreso inferior (planes del MVOTMA, apoyo a cooperativas, subsidios, etc.), entendemos que es posible incentivar a la promoción privada en este segmento”. Asimismo, se propone “un canal alternativo” de vivienda promovida. Para ello, se enumeran los siguientes aspectos: favorecer la consolidación de la trama urbana existente, con todos los servicios correspondientes, energía eléctrica, agua, saneamiento, transporte urbano; rever mínimos habitacionales y exigencias constructivas sin desatender condiciones de habitabilidad, seguridad e higiene (no ser más exigente que la normativa departamental); mantener el régimen de exoneraciones fiscales de la ley 18.795, aumentando el plazo de estas a 20 años; eliminar las restricciones tipológicas para que los proyectos sean coherentes con la demanda (unidades de 1D son las que llegan a deciles inferiores). Incluso analizar la posibilidad de incluir unidades de 1 ambiente; mayor contribución por parte de los gobiernos departamentales: exoneración de contribución inmobiliaria por 10 años; mejorar edificabilidad o el no cobro de mayor aprovechamiento en zonas que se deseen promover, y establecer un criterio similar al actual para topes de precio y alquileres en un porcentaje de las unidades a construir como forma de garantizar la canalización de estas viviendas a los segmentos objetivo.

El documento también hace referencia a los desarrollos inmobiliarios tradicionales, al señalar que “bien conocido es lo que significa para el mundo del trabajo la industria de la construcción. El volumen de mano de obra ocupada, y el derrame natural que produce en otras actividades. En buena medida, como dijimos, los Promotores Privados han sido actores fundamentales en la construcción de la ciudad.   Y por todas estas razones, entendemos que, a esta actividad, los gobiernos centrales y departamentales, deben preservarla, promoviendo las medidas necesarias para lograr captar las inversiones necesarias que dinamicen el sector. En este sentido el decreto N° 329/016 y sus modificativos (Promoción de construcción de gran dimensión económica) han tenido un efecto positivo a tales fines. No obstante, entendemos que los plazos estipulados tanto para la presentación de proyectos como para su ejecución no son los suficientemente adecuados para la dimensión de los proyectos que son objetivo de promoción”.

En este sentido, APPCU propone extender el plazo previsto en el decreto 329/016 y modificativas, abriendo un nuevo período de presentación de proyectos ante la COMAP; flexibilizar el período establecido para la concreción de dichas inversiones, atendiendo a las características de la inversión presentada y su peso económico; considerar la posibilidad que un mismo promotor acceda a los mínimos de inversión elegible establecidos, pero como resultado de la suma de más de un proyecto, manteniendo en cada uno las demás exigencias demandadas.

 

Créditos hipotecarios

En este aspecto, el documento “Consideraciones sobre la vivienda en Uruguay”, expresa que “la capacidad de pago de una persona no es sólo lo que tiene ahorrado sino también el crédito del que pueda disponer. El acceso al crédito hipotecario es una de las claves para que las personas y familias uruguayas puedan ser compradores de vivienda, ya que la mayor parte de éstos necesitan financiar más de la mitad del valor de misma. La cantidad de transacciones a través del actual sistema de créditos hipotecarios que los promotores de nuestra asociación han concretado en los últimos 10 años es muy reducida comparada con décadas anteriores y medido en término relativos (Crédito total/PBI) muy baja respecto a países de la región”. Y agrega que “es necesario mejorar el sistema actual, buscando actores alternativos que aún no participan abiertamente (AFAPs), buscando mecanismos que permitan una mejora en las tasas ofrecidas y redunde en mejores condiciones para la toma de crédito”.

 

 

No residentes 

Otro punto refiere a la “política de tratamiento a no residentes para la compra de inmuebles”, cuya situación actual según APPCU, “se estima que, potencialmente, alrededor del 50% de las compras de inmuebles que se realizan en zonas turísticas residenciales pueden ser compradores no residentes (argentinos, brasileños, chilenos, uruguayos que no residen habitualmente en el país, y otras nacionalidades). La caída en el volumen de obras que viene produciéndose desde 2015, atenuada por medidas puntuales departamentales y nacionales, puede detenerse e incluso ir recuperándose, si fuera posible para los no residentes acceder (aunque sea parcialmente), al financiamiento bancario y en general a un tratamiento bancario amigable, con apertura de cuentas corrientes, etc., que facilite la compra de inmuebles. Ello ayudará además a un mejor conocimiento del cliente cumpliendo con las normas sobre lavado de activos. Si bien no existe impedimento a nivel de ley para otorgar un préstamo bancario para la adquisición de vivienda a un no residente, en la práctica ninguna de estas ventas se hace con financiación bancaria. De acuerdo con la normativa vigente del Banco Central, la calificación de un no residente se asimila a la que corresponde al riesgo país del lugar donde resida. Esta reglamentación hace muy difícil por ejemplo que un residente en Argentina, Brasil etc., pueda acceder a un crédito bancario en nuestro país pues no calificaría como tomador de crédito”.

Para APCCU, si bien existe por el Banco Central el concepto de que son créditos al consumo y una hipoteca lo torna riesgo local, “habría que explicitarlo en una Reglamentación o acordarlo con la Banca expresamente. Se procura que los no residentes accedan, en determinadas condiciones, a financiación bancaria para la adquisición de inmuebles, sin menoscabo de las garantías necesarias para asegurar la salud del sistema financiero nacional. Apertura de Cuenta Corriente y sus derivados”.

De esta manera, APPCU hace referencia a los turistas y al turismo, poniendo como ejemplo a países como  Chile, España, Italia y Estados Unidos, que “tienen un sistema de tratamiento para la adquisición de bienes inmuebles por no residentes, muy favorable, con excelentes préstamos bancarios y con obtención de beneficios, que podremos explayar en futuras reuniones”.     

APPCU propone “calificar al tomador de crédito no residente en función de parámetros similares a los residentes, pero en condiciones más estrictas en cuanto a montos y plazos, entre las cuales se podrían considerar titular del crédito y personas físicas con seguro que cubra el pago del crédito en caso de fallecimiento, así como monto del crédito. Hasta el 50% del valor del inmueble a adquirir; hipoteca en primer grado sobre el bien adquirido; un plazo no mayor a 10 años, y justificación de patrimonio e ingresos, a través de certificado de Contador Público o Escribano, o constancia de recibo de sueldos u otros ingresos, como rentas o pensiones,  del lugar de origen, así como de Uruguay.

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El predio del Mercado Modelo (que se mudará al Polo Agroalimentario) tiene 10 hectáreas, de las que seis son propiedad de la Intendencia de Montevideo y cuatro están en manos de privados.

Hace aproximadamente un mes, la Intendencia de Montevideo (IMM) solicitó a la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (APPCU) un estudio para analizar qué proyectos se pueden realizar en el predio donde actualmente funciona el Mercado Modelo. Entre otras cosas, la propuesta presentada por APPCU implica la realización de múltiples edificios destinados a vivienda.

Se espera que a mediados de 2020, el principal centro de comercio mayorista de frutas y productos de granja de Uruguay, se mude de su ubicación actual (Cádiz 3280) al kilómetro 11,500 de la ruta 5 a un predio de 95 hectáreas. El traslado del viejo mercado dejará libre un predio de aproximadamente 10 hectáreas de propiedad pública, seis de ellas pertenecen a la Intendencia y las otras cuatro que son propiedad privada.

Según indicaron desde APPCU al diario El País, tras el pedido de la IMM se creó una comisión de trabajo -de la que participó el asesor inmobiliario, Julio Villamide, fallecido el mes pasado- para evaluar de qué forma se puede renovar el lugar. Pese a que todavía el proyecto no ha recibido total aprobación por parte de la comuna, desde APPCU señalaron que “a la Intendencia le encantó el proyecto e hicieron apenas algunas correcciones”.

Asimismo, desde la asociación indicaron que “ya hay promotores (de la construcción) comprando tierras en el Mercado Modelo para poder hacer edificios llegado el momento” y opinaron que el proyecto “será espectacular porque va a darle trabajo a un montón de gente”.

El nuevo mercado fue bautizado con el nombre Parque Agroalimentario y buscará convertirse en un centro moderno que ofrezca además de frutas y hortalizas, otros productos como carnes, pescados y flores.

Además del mercado, se prevé la construcción de una zona de actividades complementarias. El monto total del proyecto reúne inversiones -pública y privada- por aproximadamente unos US$ 100 millones.

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Hacer edificios de madera puede parecer una idea más bien medieval. Pero hay un problema muy moderno que está impulsando a las ciudades y los arquitectos a recurrir a la madera tratada como un recurso: el cambio climático. El concreto es la segunda sustancia más utilizada en la economía global, después del agua, y una de las fuentes de emisiones de gases de efecto invernadero más grandes del mundo. El proceso químico con el que se crea el cemento, el ingrediente clave del concreto, involucra grandes cantidades de dióxido de carbono.

La ONU estima que habrá 9.8 mil millones de personas viviendo en el planeta para mediados de siglo. Necesitarán un lugar para vivir. Si el concreto es la única respuesta a la construcción de nuevas ciudades, las emisiones de carbono aumentarán, lo que agravará el calentamiento global. Por eso los científicos y los constructores han comenzado a innovar con otros materiales, en una lucha por alternativas a un producto universal que ha sustentado nuestra vida moderna durante siglos.

El problema con el reemplazo del concreto, según un informe de The Guardian, es que es muy bueno en lo que hace. Chris Cheeseman, profesor de ingeniería de recursos materiales en el Imperial College de Londres, dijo que la clave a considerar es la gran medida en que el concreto se usa en todo el mundo y es probable que continúe usándose: “El cemento es alto en carbono, pero el concreto no. Pero es la escala en la que se usa lo que lo hace alto en carbono. La magnitud de la fabricación es tan enorme, ese es el problema “, sostuvo.

Cheeseman también señaló otra ventaja: el concreto y el acero tienen propiedades de expansión térmica similares, por lo que el acero se puede usar para reforzar el concreto, lo que lo hace mucho más resistente y flexible como material de construcción de lo que podría ser por sí solo. El acero utilizado puede ser reciclado, lo que reduce su impacto de carbono, pero Cheeseman dice que la combinación de acero y concreto, que da una enorme resistencia a los edificios, aunque es moldeable y ampliamente disponible, es difícil de superar.

Usar madera, por ejemplo, no es sencillo. La madera absorbe la humedad del aire y es susceptible a la putrefacción y las plagas, sin mencionar el fuego. Pero tratar la madera y combinarla con otros materiales puede mejorar sus propiedades. La madera laminada en cruz es una madera de ingeniería, hecha de capas encoladas de madera aserrada sólida en forma transversal, para formar bloques de construcción. Este material es liviano pero tan resistente como el concreto y el acero, y los expertos en construcción dicen que puede ser más versátil y más rápido para trabajar que el concreto y el acero, e incluso, se afirma que es más silencioso.

 

Aumenta la demanda

Stora Enso es el mayor proveedor de madera laminada cruzada de Europa, y Markus Mannström, vicepresidente ejecutivo de biomateriales, informó que la compañía está experimentando una creciente demanda a nivel mundial para la construcción de madera, y el cambio climático es el factor clave. Los países nórdicos, donde tiene su sede Enso, han liderado el camino, pero la compañía está viendo una creciente demanda en todo el mundo, Asia incluida.

Pero sin embargo la madera tratada tiene limitaciones. En Noruega, se planea que el edificio Mjøstårnet sea el más alto del mundo con un marco de madera. Subirá 88 metros de altura, con 18 pisos, y se utilizará para oficinas, habitaciones de hotel y apartamentos. Mjøstårnet puede no mantener su corona por mucho tiempo, si avanza la construcción de un proyecto en Japón, el W350: tendrá 70 pisos, y estará hecho de madera en un 90%. Aunque solo cuando haya sido probada en la práctica será posible considerar a la madera una alternativa generalizada al concreto en la construcción de edificios altos.

Las cenizas volantes son otra posible opción. Son subproductos de las centrales eléctricas que queman carbón: las cenizas, las partes no quemadas del carbón que solían dispersarse en el aire, que recolectan las centrales eléctricas modernas. Puede incorporarse a las mezclas de concreto para compensar entre un 15% y un 30% del cemento, sin dañar la resistencia o la durabilidad.

Un subproducto de la industria de procesamiento de mineral de hierro, la escoria de alto horno granulada molida, también se puede usar de una manera similar. Esto se incorpora a las mezclas de concreto y tiene el potencial de reducir las emisiones de gases de efecto invernadero.

Pero Anna Surgenor, asesora principal de sostenibilidad del Green Building Council del Reino Unido, sostuvo que aunque estos productos de desecho pueden ahorrar carbono en la mezcla de concreto, su uso no siempre es sencillo. “Es posible reemplazar el contenido de cemento en el concreto con productos de desecho, un activo construido también podría usar materiales alternativos (como la madera) en la construcción para reducir el impacto general del carbono. Sin embargo, si se transportan a largas distancias, utilizando combustibles fósiles, el uso de materiales alternativos podría no tener sentido desde una perspectiva general de reducción de carbono“.

Nuestra especie es adicta al concreto. Lo usamos más que cualquier otra cosa, excepto el agua. Como ese otro material maravilloso hecho por el hombre, el plástico, el hormigón ha transformado construcción y el hábitat saludable. Pero, al igual que con el plástico, solo ahora estamos despertando a sus peligros.

El concreto causa hasta el 8% de las emisiones globales de CO2; si fuera un país, sería el peor culpable del mundo después de los Estados Unidos y China. Llena nuestros basureros, sobrecalienta nuestras ciudades, causa inundaciones que matan a miles de personas y cambia nuestra relación con el planeta.

Las cenizas volantes del carbón y la escoria del mineral de hierro abundan en algunas de las áreas donde el concreto es más necesario, incluidos los países en rápido desarrollo, como China e India. Pero son pesados y su transporte también es costoso.

 

El grafeno

Otros materiales discutidos tienen pros y contras. Los silicatos de magnesio no están tan ampliamente disponibles como los bloques de construcción de concreto, por ejemplo, limitando su atractivo. Las arcillas de calcita son prometedoras, según Cheeseman, pero reducirán las emisiones de concreto solo en un tercio; vale la pena hacerlo, pero no es una solución integral.

La investigación en la Universidad de Lancaster ha encontrado que agregar partículas de vegetales, sí, zanahorias o remolacha azucarera, puede fortalecer el concreto y reducir el volumen de cemento requerido. Se está realizando un trabajo similar con el bambú y otras fibras.

El grafeno, un material maravilloso inventado en el Reino Unido a principios de este siglo, también entra en juego. Los expertos de la Universidad de Exeter han utilizado el grafeno en la construcción de concreto para crear un nuevo material compuesto que es dos veces más resistente que el concreto tradicional y cuatro veces más resistente al agua. Pero su uso comercial todavía está lejos.

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Foster + Partners crea un rascacielos de más de 300 metros con miradores desde los que contemplar la ciudad de forma espectacular.

El futuro de la arquitectura está en la construcción vertical. La falta de espacio en las ciudades modernas está haciendo que muchos estudios de arquitectura planteen enormes rascacielos que pretenden conquistar el cielo.

Norman Foster, a pesar de sus 83 años, sigue siendo el nombre en el que todos pensamos cuando unimos arquitectura y futuro, así que celebramos que el ayuntamiento de Londes haya dado luz verde a su proyecto para Tulip, el rascacielos de más de 300 metros que quitará el puesto a The Shak, el edificio triangular de Renzo Piano.

Para este proyecto Foster + Partners se ha unido al grupo bancario J. Safra Group, ya que ambos tienen como objetivo revitalizar The Gherkin, uno de los edificios más queridos por los londinenses y todo un referente de la arquitectura mundial.

Además de transformar el centro financiero de Londres, dotará al barrio de un nuevo espacio cultural y de vanguardia, perfecto para el turismo. Aquellos que teman a las alturas quizá no se entusiasmen al saber que The Tulip contará con toboganes de vidrio y paseos en góndola a 305,3 metros de altura, además de un espectacular mirador desde el que disfrutar de unas vistas espectaculares de Londres, un sky bar y restaurantes con vistas de 360 grados a la ciudad.

 

Sostenibilidad 

El espacio se extenderá hacia un parque público situado en la azotea, aumentando en 8,5 veces la superficie verde del lugar.

Pero la arquitectura también se implicará con la sostenibilidad, y es que se trata de un edificio con huella de construcción mínima que cuenta con vidrios de alto rendimiento y sistemas que reducen el consumo de energía, células fotovoltaicas que generan energía y tecnología de combustión cero.

Con el cambio de siglo la City of London Corporation ha querido crear una Milla de la Cultura que cuente con instalaciones turísticas que puedan competir a nivel mundial, pero además busca implicarse con las escuelas de la propia ciudad, ofeciendo visitas gratuitas a 20.000 estudiantes de los colegios públicos.

 

Espíritu londinense

En palabras de Norman Foster, "el Tulip se encuentra en el espíritu de Londres como una ciudad progresista y con visión de futuro. Ofrece beneficios significativos a los londinenses y visitantes como un hito cultural y social con recursos educativos inigualables para las generaciones futuras."

En palabras de su socio de proyecto Jacob J. Safra: “Estamos encantados de beneficiarnos del talento excepcional de Foster + Partners para traer a Londres esta atracción de visitantes de clase mundial.

La elegancia y la fuerza suave del tulipán complementan al icónico pepinillo. Confiamos en el papel de Londres como ciudad global y nos enorgullece ofrecerles a sus escolares un aula con tecnología de punta en el cielo para apreciar la historia y el dinamismo de Londres".

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En Ciudad de México, San Pablo, Lagos, Shanghái y Delhi, la población no aumenta según el crecimiento lento y gradual que la teórica del urbanismo canadiense  Jane Jacobs pensaba que era el bueno para las ciudades, sino que irrumpe como un desbordamiento. La mera magnitud de estas ciudades de aluvión señala una quiebra respecto de Europa y Estados Unidos de América. Por ejemplo, los demógrafos de Naciones Unidas calculan la actual población de Delhi en 24 millones. La ciudad más grande del mundo es Tokio, con 37 millones de habitantes. En 1950, como contraste, solo había un puñado de ciudades con 8 millones de habitantes; Londres y Nueva York se mantienen hoy algo por debajo de los 9 millones. Pero la tasa de crecimiento urbano, más que las puras cifras, no ha marcado un abismo entre el Sur y el Norte global. Delhi crece a alrededor del 3%; en el siglo XIX, Nueva York y Londres crecieron a un ritmo similar. La diferencia está en que el motor urbano occidental se está enfriando; hacia 2050, Nueva York y Londres habrán crecido tal vez un 18%, mientras que Delhi será por lo menos un ciento por ciento más grande.

La pregunta es ¿por qué crecen tanto las ciudades?  Una respuesta se encuentra en los escritos del economista y filósofo escocés de Adam Smith. Tal como expone en el libro “ La riqueza de las naciones”, publicado en 1776, los mercados más grandes dispararán la división del trabajo en el proceso productivo. Un ejemplo moderno es que la gran demanda de automóviles baratos sustituyó las carrocerías fabricadas a mano antes de la Primera Guerra Mundial, y en los años veinte perfeccionó las diferentes tareas de la línea de montaje. En relación con Smith, la analogía urbana sería que si se destinan 10.000 personas a un área que anteriormente albergaba a 2.000, hasta las casas deberán adecuarse a la división del trabajo, con apartamentos de distintos tamaños y formas, a la vez que dedicar otros espacios a usos especializados, como aparcamientos bajo jardines. En otras palabras, la magnitud engendra complejidad.

 

Megalópolis

Una “megalópolis” es consecuencia de este modelo de desarrollo, en el que la división del trabajo, las funciones y las formas se intensifican a medida que la ciudad se expande. Lo normal es que la expansión esté enmarcada en términos geográficos o regionales. En la actualidad, Pekín está tratando de crear una megalópolis generando una región urbana de centenares de kilómetros, con subciudades conectadas entre sí por un eficiente sistema de transporte.

A diferencia de la mal afamada extensión de Ciudad de México, la idea china consiste en que cada una de estas subciudades se convierta en una ciudad por derecho propio y desempeñe una función especializada en el seno de la gran Pekín. El modelo norteamericano para esto es la megalópolis que se extiende desde Washington hasta Boston y que se desarrolló en el siglo pasado a lo largo de la costa oriental de Estados Unidos, región urbana que analizó el geógrafo

Tampoco una megalópolis es, al menos exactamente, lo que se nomina una ciudad global. En las ciudades globales, la proximidad entre ciudades dentro de una región metropolitana no importa demasiado. Hay un conjunto de tareas financieras, legales y correspondientes a otros servicios especializados que tiene a su cargo la economía global; estas “funciones globales” se reparten en diferentes ciudades de una red en la que cada ciudad desempeña un papel particular, por lejos que se hallen una de otra. Por ejemplo, alguien está a punto de comprar mil toneladas de cobre para dedicarse al negocio global de ese mineral.

El precio por tonelada puede negociarse en Chicago, donde hay un mercado especializado en materias primas. La financiación puede venir de bancos de Tokio. El asesoramiento legal necesario podría buscarse en Londres, donde los especialistas tienen gran experiencia en las particularidades nacionales de los diferentes regímenes legales.

Para la extracción del cobre se puede buscar consejo en Dallas, donde, gracias a sus industrias petroleras, los expertos lo saben todo acerca de equipamientos a gran escala. En conjunto, Chicago, Tokio, Londres, Dallas, La Paz y Johannesburgo se comportan como una molécula de ciudad global.

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