La Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) elaboró un informe, titulado “Consideraciones sobre la vivienda en Uruguay”, donde da cuenta de la situación del sector, poniendo énfasis en la vivienda promovida.

El pasado jueves 16 de mayo, la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, entregó en su sede un documento al precandidato a la presidencia Daniel Martínez. APPCU tiene como objetivo entregar dicho informe a todos los precandidatos.

El documento “Consideraciones sobre la vivienda en Uruguay” plantea una serie de ítems que tiene como fin “lograr soluciones en dicha temática que entendemos esencial para el país”. En ese sentido, se plantea –en el punto “General para todo Desarrollo Inmobiliario”, la eliminación del impuesto a las trasmisiones patrimoniales que se aplica en la primera enajenación del inmueble;  computar el 100% del costo del terreno dentro del costo de obra; reducir el monto del 4%, para la Caja Profesional, dentro del aporte unificado de la Construcción del BPS, y modernizar las condiciones laborales y establecer los mecanismos eficientes para garantizar los derechos de empleados y empleadores del sector.

 

Vivienda promovida

En cuanto a la vivienda promovida APPCU sostiene que “la experiencia de la construcción bajo el régimen de la ley 18.795, de Vivienda Promovida, ha sido muy innovadora y exitosa. No sólo porque ha sido una herramienta efectiva para atraer inversiones sino porque ha derivado gran parte de estas a zonas urbanas que estaban deprimidas y con procesos de vaciamiento no deseados. Su efecto no solo sirve para la oferta de vivienda a sectores desatendidos, sino que ha volcado al mercado de arrendamientos un gran número de viviendas, incidiendo favorablemente en la relación alquiler/ingreso del hogar, según datos arrojados por el INE en su último informe del año 2018. Cabe destacar que existe un efecto derrame dentro de este mercado, ya que el acceso a vivienda nueva, con mejores condiciones de habitabilidad promueve una redensificación de áreas centrales y por otro lado genera nuevos ocupantes en las viviendas que eran habitadas por los adquirentes de la nueva.

 En este sentido, APPCU entiende que debe retomarse el impulso inicial de la aplicación de la ley, derogando las resoluciones ministeriales 636/2014 y 434/2017 y sus correspondientes decretos reglamentarios (156/014 y 34/017), como así también impulsando beneficios por parte de los gobiernos departamentales, quienes han sido los más beneficiados por su aplicación.

En cuanto a la vivienda promovida para deciles 6 y 7, la asociación señala que “dado el informe diagnóstico elaborado en su momento por Julio Villamide en relación con el déficit habitacional y los grandes esfuerzos económicos necesarios por parte del estado para poder satisfacer las necesidades de los hogares de los deciles de ingreso inferior (planes del MVOTMA, apoyo a cooperativas, subsidios, etc.), entendemos que es posible incentivar a la promoción privada en este segmento”. Asimismo, se propone “un canal alternativo” de vivienda promovida. Para ello, se enumeran los siguientes aspectos: favorecer la consolidación de la trama urbana existente, con todos los servicios correspondientes, energía eléctrica, agua, saneamiento, transporte urbano; rever mínimos habitacionales y exigencias constructivas sin desatender condiciones de habitabilidad, seguridad e higiene (no ser más exigente que la normativa departamental); mantener el régimen de exoneraciones fiscales de la ley 18.795, aumentando el plazo de estas a 20 años; eliminar las restricciones tipológicas para que los proyectos sean coherentes con la demanda (unidades de 1D son las que llegan a deciles inferiores). Incluso analizar la posibilidad de incluir unidades de 1 ambiente; mayor contribución por parte de los gobiernos departamentales: exoneración de contribución inmobiliaria por 10 años; mejorar edificabilidad o el no cobro de mayor aprovechamiento en zonas que se deseen promover, y establecer un criterio similar al actual para topes de precio y alquileres en un porcentaje de las unidades a construir como forma de garantizar la canalización de estas viviendas a los segmentos objetivo.

El documento también hace referencia a los desarrollos inmobiliarios tradicionales, al señalar que “bien conocido es lo que significa para el mundo del trabajo la industria de la construcción. El volumen de mano de obra ocupada, y el derrame natural que produce en otras actividades. En buena medida, como dijimos, los Promotores Privados han sido actores fundamentales en la construcción de la ciudad.   Y por todas estas razones, entendemos que, a esta actividad, los gobiernos centrales y departamentales, deben preservarla, promoviendo las medidas necesarias para lograr captar las inversiones necesarias que dinamicen el sector. En este sentido el decreto N° 329/016 y sus modificativos (Promoción de construcción de gran dimensión económica) han tenido un efecto positivo a tales fines. No obstante, entendemos que los plazos estipulados tanto para la presentación de proyectos como para su ejecución no son los suficientemente adecuados para la dimensión de los proyectos que son objetivo de promoción”.

En este sentido, APPCU propone extender el plazo previsto en el decreto 329/016 y modificativas, abriendo un nuevo período de presentación de proyectos ante la COMAP; flexibilizar el período establecido para la concreción de dichas inversiones, atendiendo a las características de la inversión presentada y su peso económico; considerar la posibilidad que un mismo promotor acceda a los mínimos de inversión elegible establecidos, pero como resultado de la suma de más de un proyecto, manteniendo en cada uno las demás exigencias demandadas.

 

Créditos hipotecarios

En este aspecto, el documento “Consideraciones sobre la vivienda en Uruguay”, expresa que “la capacidad de pago de una persona no es sólo lo que tiene ahorrado sino también el crédito del que pueda disponer. El acceso al crédito hipotecario es una de las claves para que las personas y familias uruguayas puedan ser compradores de vivienda, ya que la mayor parte de éstos necesitan financiar más de la mitad del valor de misma. La cantidad de transacciones a través del actual sistema de créditos hipotecarios que los promotores de nuestra asociación han concretado en los últimos 10 años es muy reducida comparada con décadas anteriores y medido en término relativos (Crédito total/PBI) muy baja respecto a países de la región”. Y agrega que “es necesario mejorar el sistema actual, buscando actores alternativos que aún no participan abiertamente (AFAPs), buscando mecanismos que permitan una mejora en las tasas ofrecidas y redunde en mejores condiciones para la toma de crédito”.

 

 

No residentes 

Otro punto refiere a la “política de tratamiento a no residentes para la compra de inmuebles”, cuya situación actual según APPCU, “se estima que, potencialmente, alrededor del 50% de las compras de inmuebles que se realizan en zonas turísticas residenciales pueden ser compradores no residentes (argentinos, brasileños, chilenos, uruguayos que no residen habitualmente en el país, y otras nacionalidades). La caída en el volumen de obras que viene produciéndose desde 2015, atenuada por medidas puntuales departamentales y nacionales, puede detenerse e incluso ir recuperándose, si fuera posible para los no residentes acceder (aunque sea parcialmente), al financiamiento bancario y en general a un tratamiento bancario amigable, con apertura de cuentas corrientes, etc., que facilite la compra de inmuebles. Ello ayudará además a un mejor conocimiento del cliente cumpliendo con las normas sobre lavado de activos. Si bien no existe impedimento a nivel de ley para otorgar un préstamo bancario para la adquisición de vivienda a un no residente, en la práctica ninguna de estas ventas se hace con financiación bancaria. De acuerdo con la normativa vigente del Banco Central, la calificación de un no residente se asimila a la que corresponde al riesgo país del lugar donde resida. Esta reglamentación hace muy difícil por ejemplo que un residente en Argentina, Brasil etc., pueda acceder a un crédito bancario en nuestro país pues no calificaría como tomador de crédito”.

Para APCCU, si bien existe por el Banco Central el concepto de que son créditos al consumo y una hipoteca lo torna riesgo local, “habría que explicitarlo en una Reglamentación o acordarlo con la Banca expresamente. Se procura que los no residentes accedan, en determinadas condiciones, a financiación bancaria para la adquisición de inmuebles, sin menoscabo de las garantías necesarias para asegurar la salud del sistema financiero nacional. Apertura de Cuenta Corriente y sus derivados”.

De esta manera, APPCU hace referencia a los turistas y al turismo, poniendo como ejemplo a países como  Chile, España, Italia y Estados Unidos, que “tienen un sistema de tratamiento para la adquisición de bienes inmuebles por no residentes, muy favorable, con excelentes préstamos bancarios y con obtención de beneficios, que podremos explayar en futuras reuniones”.     

APPCU propone “calificar al tomador de crédito no residente en función de parámetros similares a los residentes, pero en condiciones más estrictas en cuanto a montos y plazos, entre las cuales se podrían considerar titular del crédito y personas físicas con seguro que cubra el pago del crédito en caso de fallecimiento, así como monto del crédito. Hasta el 50% del valor del inmueble a adquirir; hipoteca en primer grado sobre el bien adquirido; un plazo no mayor a 10 años, y justificación de patrimonio e ingresos, a través de certificado de Contador Público o Escribano, o constancia de recibo de sueldos u otros ingresos, como rentas o pensiones,  del lugar de origen, así como de Uruguay.

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Construir en la Argentina en marzo de 2019 es 33% más barato en dólares que hace un año. Pero esta realidad no alcanza para reactivar al sector, que sigue sufriendo la caída de la demanda, la desaparición de los créditos y la incertidumbre electoral. “Según nuestros índices, el costo de la construcción en dólares se depreció 33% en un año”, señaló al diario Clarín Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Las cuentas marcan que el costo de construir un metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires está hoy en 820 dólares. El pico se había registrado en mayo de 2017, cuando llegó a u$s1.188, el más alto desde que hay registros.

Sin embargo, los precios de las propiedades se vienen manteniendo, aunque en casos puntuales hay bajas de 5%. Un informe de la UADE muestra que en los departamentos nuevos en febrero se registró una baja interanual de 1,5%, mientras que los usados aumentaron 5,3 por ciento. En tanto, se derrumbó el poder adquisitivo de los salarios. Ahora para adquirir un metro cuadrado de una propiedad nueva se necesitan cuatro salarios promedio, según el índice de la UADE.

En la Ciudad de Buenos Aires, en enero pasado las operaciones inmobiliarias cayeron 55% respecto del año anterior. “Más allá de que el costo en dólares haya bajado, la relación salario/metro cuadrado no es tan atractiva. La demanda no está activa”, señaló Gómez Picasso.

“Estos costos le resultan muy convenientes al inversor que ya estaba a punto de empezar una obra. Hay que tener en cuenta que en un metro cuadrado no tenés solo el componente de la construcción, también está la tierra, impuesto, gastos de marketing. No es que porque bajó 33% el costo podés bajar los precios en igual porcentaje”, sostuvo Gómez.

En cuanto a los precios de venta, desde Reporte Inmobiliario indican que “en el mercado a estrenar no estamos viendo proyectos que se ofrezcan con bajas significativas”.

“El mercado de las propiedades a estrenar se mueve básicamente a partir de inversores, que son los que compran el 80% de estas propiedades”, agregó Gómez Picasso. “Hoy ese público está cauteloso. Ya no ve chances de que las propiedades se vayan revalorizando entre un 8 y 12% por año, como venía ocurriendo. Por otro lado está el tema de que el mercado de alquileres que ya no atrae tanto. Y los usados están teniendo problemas de demanda porque hay una percepción de que los precios están altos. Para dinamizar el mercado hace falta ajustar un poco los precios”.

 

Néstor Curland, director de Zentrum Desarrollos, aseguró a Clarín que “la rentabilidad que obtiene el propietario por el alquiler de un local comercial cayó de 5% a 4% anual. A nivel residencial, “antes de la devaluación estaba cerca del 3% anual y ahora entre 2 a 1,5%”.

 

Buena inversión

Daniel Muñiz, vocero del grupo Construya, que agrupa a las principales marcas de insumos para el sector, indicó que “en los últimos 20 años en el corredor norte el valor de las propiedades creció 160% en dólares. Esto permitió ganar un 50% más que con otro tipo de inversión. La inversión en ladrillos es mucho más segura que cualquier otra”.

Pero advirtió que “no podemos corrernos de la realidad. La construcción sigue su marcha con las mismas dificultades de caída del consumo que vemos en el país. Nosotros tratamos de alentar a los que tienen dólares guardados para que inviertan en ladrillos. Pero no estamos viendo una reactivación de las obras. La retracción es muy fuerte”.

“El escenario está difícil. Somos un estudio de arquitectura que se convirtió en desarrolladora y construimos 50 edificios en 20 años. Y este es el peor momento”, dice Curland. “A nosotros también nos pega la devaluación. En nuestros inmuebles el 80% de los insumos están atados al dólar. Los pisos de madera vienen de Paraguay y las mesadas de cuarzo de España... Es cierto que la mano de obra está en pesos y no sube tanto, pero esa es la foto de hoy, esa diferencia no va a durar los tres años que se extiende la obra. Nuestros márgenes cada vez se achican más”.

“En los últimos 12 meses, los costos de los materiales de construcción subieron 58%, por encima de la inflación, y la mano de obra se encareció 35%. “Nosotros bajamos los precios un 5%. Y lo hicimos por la necesidad de vender. En un mercado recesivo va a haber un margen de negociación a favor del comprador que tiene el dinero en la mano. Hoy buscamos reducir nuestros costos al máximo y esperar a que el mercado se reactive en un año con elecciones en el que no sabemos que es lo que va a pasar. Ojalá que de parte del Gobierno haya alguna medida para contrarrestar esto,” indicó Curland.

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La tecnología está revolucionando la compra venta de inmuebles en España. Un informe de El País de Madrid, sostiene que dentro de poco los planos, las fotografías, los renders estáticos y los locales de venta serán cosa del pasado. Al igual que en el sector financiero con las “fintech”, el sector inmobiliario está siendo colonizado por nuevas empresas cuyo objetivo es innovar y simplificar el negocio a través de herramientas tecnológicas.

Son las llamadas proptech, un término acuñado en el mercado anglosajón para definir a toda aquella industria tecnológica que está creando valor al sector inmobiliario.

Y abarca desde portales inmobiliarios, pasando por el crowdfunding, el big data, la realidad virtual para comercialización, la visualización de inmuebles, el software de gestión, la domótica o el Internet de las cosas, según explicó Ignacio Martínez-Avial, director general de Desarrollo de Negocio Corporativo y responsable del lanzamiento de Aguirre Newman Digital.

Esta consultora ha realizado el primer mapa de empresas proptech en España y ha identificado a cerca de 60 compañías españolas, o de gestión española, con un foco tecnológico e inmobiliario puro. “El potencial de esta industria es grande y hay muchas más start-ups de tamaño muy pequeño que están trabajando estas tecnologías”, afirmó Martínez-Avial.

Si bien la tendencia ha comenzado en España, en Inglaterra se ha ido afincando en los últimos años. De hecho, en este país hay identificadas más de 250 compañías consideradas proptech de 17 industrias o subsectores vinculados al sector inmobiliario.

En los últimos cinco años, este mercado ha pasado de captar 221 millones de dólares a superar los 2.665 millones en un total de 235 operaciones, fundamentalmente en Reino Unido y Estados Unidos, según la plataforma CB Insights.

En este devenir imparable despunta la realidad virtual, llamada a cambiar radicalmente la forma de comprar y vender propiedades. Las sensaciones y emociones que despierta no tienen rival. Goldman Sachs, uno de los grupos de banca de inversión y de valores más grande del mundo, estima que en 2025 el negocio de la realidad virtual en el sector inmobiliario superará los 2.600 millones de dólares en el mundo.

 

Aplicaciones

La primera aplicación (app) que traslada la realidad virtual al sector inmobiliario se llama Vitrio y el  usuario puede comprar, vender o alquilar su casa aprovechando todas las posibilidades de esta tecnología. “Permite vivir la experiencia de visitar una casa sin tener que desplazarse”, explicó Jesús Rodríguez, cofundador de Vitrio, que nace de la unión de Ressolutions, compañía de servicios inmobiliarios, y Massive Square, especialistas en tecnología de realidad virtual. Eso sí, siempre que el usuario cuente con gafas para esta tecnología.

Algunas promotoras y fondos de inversión ya permiten visitar promociones que aún no existen, tanto de las zonas comunes como del interior de los pisos, echando mano de proptech como BaboonLab, una empresa de Zaragoza puntera en el mundo de la realidad virtual y nuevas tecnologías para la arquitectura.

Su gran salto ha sido crear una inmersión en tiempo real utilizando tecnología de macroproducciones de videojuegos. “Hemos pasado del plano de venta a las infografías y de éstas a las visitas virtuales en tiempo real que permiten a los compradores pasear físicamente por la vivienda y configurarla a su gusto con una calidad hiperrealista”, afirmaron desde la empresa.

Los especialistas creen que el salto que dará el sector inmobiliario español será inmenso. “Poder experimentar la sensación de conocer de una forma tan realista lo que pretendemos adquirir, sin límites de distancia y con anticipación, es un ventaja impresionante. Es como tener un piso piloto a miles de kilómetros de distancia”, sostuvo Miguel Teus, socio fundador de MTB Gestión Inmobiliaria. Este experto cree que la capacidad de cerrar acuerdos a larga distancia, sin presencia física de los interesados, agiliza y dinamiza el sector de una forma “jamás vista hasta ahora”.

El uso de realidad virtual acelera las ventas y los alquileres. “Las viviendas virtualizadas se venden en menos de un mes desde el comienzo de la comercialización de una promoción”, recalcaron desde Baboonlab.

También  el sector de la decoración y las reformas no se está quedando atrás en esta nueva era, en la que el cliente descubre cómo podría quedar el piso tras ser reformado y decorado, una herramienta de incalculable valor para las agencias y portales inmobiliarios. Desde diciembre de 2016, los clientes de la empresa  Rimontgo pueden acceder a un recorrido virtual desde cualquier lugar del planeta.

De esta revolución entre tecnología y ladrillo también participan las agencias inmobiliarias digitales, cuyo signo distintivo es que no hay intermediarios ni comisiones.

“En mercados maduros como Reino Unido, son ya una alternativa a las agencias tradicionales, cuyo modelo de negocio se basa casi exclusivamente en las comisiones”, sostuvo Lorenzo Ritella, fundador y consejero delegado de Propertista, agencia online que aterrizó en el mercado a principios de 2016.

Cliventa, también nacida en 2016 y con más de 120 clientes, es otra de estas agencias con “un nuevo modelo de negocio, una nueva forma de operar que se apalanca en la tecnología para dar una respuesta más efectiva y a un precio más competitivo al cliente”, concluyó Alejandro Briceño, director general de Cliventa.

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El edificio corporativo Plaza Alemania, que se construye en la rambla del barrio Palermo de Montevideo, estará finalizado entre marzo y abril de este año, según explicó a revista Propiedades Román Viñoly, director de Integrated Developments, la firma desarrolladora del proyecto.

Detrás de esta construcción se encuentra el reconocido arquitecto uruguayo Rafael Viñoly, quien inició en 2017 esta aventura y ya analiza nuevos proyectos arquitectónicos.

 

Estructura y confort

Contará con dos subsuelos para estacionamiento, 17 pisos de oficinas que van desde los 500 a 1.000 metros cuadrados y un último piso destinado para una terraza panorámica.

Pretende ser uno de los edificios de oficinas premium de mayor altura y mayor espacio de la ciudad, abarcando una superficie total de 14.000 metros cuadrados.

La planta baja funcionará como hall de acceso a Plaza Alemania y alojará un restaurante de primera categoría con terraza sobre la plaza que lleva el nombre del edificio.

Román Viñoly dijo a la revista Propiedades que “el edificio, en su totalidad, será destinado a renta. Fue concebido como una inversión de valor a largo plazo y le pertenece a una sociedad que lo administrará como un único activo. De este modo, se evitan las complejidades operativas de edificios que son financiados por la preventa de múltiples unidades”.

 

Smartbuilding

La idea es que empresas internacionales ocupen sus instalaciones. Con ese objetivo fue concebido ya que se trata de un smartbuilding, detalló. “Así fue diseñado, conforme a todos los requerimientos que hoy en día se encuentran en los manuales de inmobiliaria de las multinacionales más importantes: desde LEED, IBC, NFPA, hasta puntos de recarga de vehículos eléctricos, etc.”, afirmó Viñoly.

“El edificio cuenta con sistemas automatizados de control de acceso y seguridad, cortinas, iluminación LED de alta eficiencia, llamada anticipada de ascensores, distribución de carga de climatización, utilización de la energía generada por su planta solar, re-uso de aguas grises. La envolvente del edificio está diseñada para disminuir entre un 20% y 60% el ingreso de radiación solar respecto de una envolvente tradicional”, detalló.

“Entendemos que el conjunto de características técnicas de este edificio no se encuentran en los otros proyectos que se están levantando en la ciudad. Por el avance de nuestra comercialización puedo confirmar que hay demanda como la que proyectamos en nuestro plan de negocio”, añadió el director de Integrated Developments.

 

Zona privilegiada

¿Cuál es la importancia de contar con un proyecto como este en la rambla de Montevideo? Viñoly tiene claro que el emprendimiento se ubica en una zona “privilegiada”, con “vistas abiertas hacia al mar, la rambla y la ciudad en un entorno verde de parques costaneros”.

“La zona cuenta con buenos servicios, una creciente población residencial y por su posición central entre Buceo y Ciudad Vieja, permite el rápido traslado a estas y otras zonas hasta en las horas más congestionadas”, opinó.

Este edificio es sólo el comienzo de las operaciones de Integrated Developments en la capital del país.

“Hay algunas oportunidades en la zona de este emprendimiento y por otras partes de Montevideo”, sostuvo el entrevistado.

Viñoly explicó los proyectos, y desafíos de la empresa quelidera.

“En Integrated Developments nos atrae el clima profesional de la ciudad, la relativa estabilidad de la economía, su rol regional y el espíritu de colaboración que aporta un equipo de trabajo que incluye la constructora Arca Construcciones, los bancos BBVA y Santander que financiaron esta obra, y el grupo de asesores, proveedores y gremios que nos han permitido llegar a este momento en presupuesto y cronograma”, sentenció.

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El asesor inmobiliario y especialista del sector Julio Villamide analizó para Del Constructor lo ocurrido en el 2018 y los posibles escenarios para este año. La devaluación del peso argentino, algo inesperado para muchos analistas, impactó en el mercado inmobiliario nacional y aún se perciben las consecuencias. Nuestro otro vecino, Brasil, estrenando nuevo gobierno, no sería un riesgo para Uruguay de fortalecerse el real y de concretar acuerdos extra Mercosur. El asesor inmobiliario también se refirió al retiro de capitales de países emergentes, tal es el caso de Uruguay, hacia países centrales, básicamente a Estados Unidos, y a los esfuerzos que hizo el gobierno uruguayo para atraer nuevos inversores.

 

¿Cómo ha sido a nivel inmobiliario el 2018?

Ha sido un año complicado. Yo lo calificaría como de regular para abajo. Arrancó un poco mejor, pero después con las dificultades argentinas, el mercado prácticamente se paralizó. La crisis cambiaria argentina fue de una magnitud desconocida. El Ministro de Economía argentino llegó a decir que es el primer gobierno de su país que sobrevivió a una devaluación del cien por ciento, porque todos los demás cayeron. No es algo para vanagloriarse, pero lo cierto es que la magnitud de la crisis fue impactante y tuvo efectos sobre el mercado uruguayo. Detuvo la llegada  de inversores, porque los inversores que tienen dólares, cuando se genera esa volatilidad, se quedan quietos a esperar.

El otro día, en una nota de Ámbito Financiero se afirmaba que el 2018 fue el peor año de la historia del mercado inmobiliario argentino. Arrancaron el 2018 muy bien y lo terminaron en el subsuelo en materia de inversiones y de la industria de la construcción. Y eso, obviamente, produjo un efecto negativo en nuestro mercado.  El tenedor de dólares en Uruguay, porque también el dólar acá en menor medida empezó acompañar la devaluación del peso argentino, también tuvo el mismo comportamiento que el inversor argentino: guardarse los dólares. El peor momento para el mercado inmobiliario es cuando se devalúa el peso, el dólar sube y por lo tanto bajan todos los precios de la economía, incluido el de la vivienda.

Entonces, en ese contexto, la gente no tiene ningún apuro en comprar. Es lo que estamos viendo en estos momentos. La gente viene en abril por ejemplo, vuelve en julio, o deja la decisión de compra para el próximo año. Saben que el tiempo juega a su favor. Es todo lo contrario a cuando se dan los procesos donde hay inflación en dólares en el país. Ahí todos los precios -incluidos los salarios y el costo de la construcción, por ejemplo- suben en dólares, al igual que el precio de las propiedades, y el comprador no espera porque pierde. Es otro contexto de otra dinámica. Pero esos son los ciclos.

No podemos tener siempre devaluación en dólares, otros le dicen atraso cambiario, porque si no los productos uruguayos dejan de competir, o somos caros para el turismo. Cada tanto los precios relativos se deben corregir.

 

O sea que el cimbronazo económico argentino afectó nuestro mercado inmobiliario.

Sí, sobre todo como usted dice en el mercado inmobiliario. Yo lo que no esperaba es la crisis que Argentina tuvo. No estaba en nuestros pronósticos en absoluto. Nunca esperamos que fuera una luna de miel del 2017 al 2019 porque Argentina siempre tiene cimbronazos, pero tampoco esperábamos esta crisis.

Sobre todo en un contexto regional en el que parecía que las tasas de interés efectivamente iban a comenzar a subir y que se podía cortar el crédito hacia los emergentes. Uruguay lo previó e hizo admisiones de deuda que no necesitaba el año pasado para cubrir todo los vencimientos, de manera de no tener  que salir al mercado hasta que los mercados vuelvan a normalizarse. De lo contrario, teníamos que pagar tasas muy altas o directamente nos podría pasar como el caso argentino donde, de un día para otro, les dijeron ´no les prestamos más´. Los auxilió el Fondo Monetario, lograron zafar hasta finales de 2019, pero Argentina es vulnerable por su propia macro economía y por un déficit fiscal muy alto. 

Nosotros, repito, no previmos, y creo que ningún analista, argentino incluso, la magnitud de la crisis que atravesaron. Y el mercado inmobiliario uruguayo fue uno de los sectores más afectados por esta situación junto, como lo estamos viendo, con el turismo.

 

 ¿Se puede decir que el año pasado fue uno de los peores para el mercado inmobiliario uruguayo?

No; si uno compara los valores de compraventa le digo que no, porque estamos en el promedio de los últimos veinte años.

Obviamente, muy por debajo de los años buenos que hubo a principio de esta década, pero estamos por encima ligeramente del 2015 y 2016 que fueron años bastantes complicados. O sea que no es un desastre. Lo que sí pasó es que arrancamos bien, al igual que Argentina, y después hubo un párate entre abril y mayo que continúa hasta hoy, donde todos los colegas inmobiliarios dice que la gente demora meses en concretar operaciones.

 

¿El gobierno uruguayo puede, en alguna medida, revertir esta situación a través de inversiones públicas en vivienda?

En inversiones públicas el gobierno ya no tiene margen y los recursos que tiene están asignados, fundamentalmente al cooperativismo que ha sido la gran estrella de la inversión pública de este período de gobierno. Me imagino que van a seguir ejecutando el presupuesto que tienen hasta el fin del mandato. No va a haber una ampliación de presupuesto en un contexto donde se vio que en la Rendición de Cuenta hubo un descenso en las asignaciones a los ministerios. Y el Ministerio de Vivienda no fue uno de los que salió precisamente beneficiado.

No hay inversión pública en vivienda, lo que sí está habiendo y, probablemente, haya en mayor medida en este año es inversión pública en infraestructura, como carreteras y la red vial para trenes de UPM.

 

La pérdida de inversores

¿Usted cree que el gobierno apostó todo a la inversión de UPM y no diversificó en otros inversores?

Yo creo que no fue una decisión, sino lo que el mercado determinó en función de las nuevas coyunturas mundiales. No nos olvidemos que cambió el flujo. Antes venían capitales a países emergentes y ahora se están yendo a los países centrales, básicamente a Estados Unidos, que tienen una economía que está creciendo y demandando, por lo tanto, recursos.

Por lo tanto, no creo que haya sido una decisión del gobierno. Es más, el Ministerio de Economía, particularmente, amplió los beneficios intentando que la caída de la inversión fuera menor, pero la verdad es que había pocas empresas dispuestas a invertir en emergentes.  

 

¿En cuánto se evalúa la pérdida de inversión?

En términos de inversión extranjera, nosotros pasamos de dos mil millones de dólares anuales a negativa en 2017. O sea, se fueron. Eso tuvo un impacto muy grande, pese a los esfuerzos que hizo el gobierno. La aprobación de los beneficios fiscales para mega obras en Punta del Este es un ejemplo de desesperación. No era prioritario, no atiende demandas sociales, pero genera mano de obra, en un momento que el número de trabajadores de la industria de la construcción sigue cayendo.

 

Una interrogante llamada Brasil

¿Y cómo podrá impactar en el sector de la construcción y en el mercado inmobiliario uruguayo las medidas que adopte Brasil y su presidente Bolsonaro?

No sé si su ministro de Economía no es más liberal que sus antecesores. Lo que está planteando Bolsonaro es que Brasil va a tener una política agresiva de acuerdos extra Mercosur. Algo que se nos prohibió expresamente a Uruguay durante la época de Lula, cuando nuestro país planeaba  la posibilidad de hacer un acuerdo con Chile o con otros países de manera independiente y Brasil lo vetaba, de manera grosera en algunas ocasiones. Ellos ahora lo van a poder hacer y Uruguay no lo va a poder vetar. 

Lo que quizás, si ese es el camino, si Brasil concreta esto que estamos hablando, Uruguay pueda  hacer acuerdos que no pudo hacer en su momento, justamente por ese veto. Y como Macri también está en una postura  más aperturista, habrá que ver cómo funciona el Mercosur en sí. 

No tengo tantos temores. Brasil es la economía más protegida de América Latina y una de las cerradas del  mundo. Por lo tanto, si efectivamente Brasil quiere crecer -el mercado interno que fue la gran varita mágica de Lula para crecer a tasas muy altas cuando ascendió socialmente a millones de pobres y, por lo tanto, el consumo interno aumentó- pero eso tiene un techo. 

Me da la sensación que el presidente brasileño va a querer crecer hacia afuera y para eso tiene que bajar aranceles y si quiere crecer hacia el Mercosur también tendrá que pasar de una unión aduanera a una zona de intercambio de productos más libres.

Yo no veo por el lado de las políticas comerciales de Brasil un riesgo, sino por el contrario una posibilidad de que los tres principales países, y sumo a Paraguay que también está en la misma, entren en una modalidad donde digan ´bueno, el mundo se está poniendo proteccionista, salgamos como Mercosur o individualmente, a generar comercio que hoy no tenemos´.

 

¿Y a Uruguay le queda alguna carta a jugar para atraer inversores? 

Está haciendo esfuerzos, lo que pasa que cuando el mundo cambia de sentido, los esfuerzos son muchos más difíciles. Cuando los flujos de los capitales van de los emergentes a los países centrales, pararse un país chiquito y decirles ´hey, no se vayan es muy difícil´. En materia de inversión inmobiliaria, la gran vedette, la que ha salvado los platos, ha sido la vivienda promovida por la ley 18.795, que representa más de la mitad de la viviendas nuevas construidas en Montevideo en los últimos seis años.

Ahí el gobierno, a través del Ministerio de Vivienda, ha jugado en contra y frenó inversores que hubieran invertido si se mantenían las reglas originales. Primero, esas reglas fueron cambiadas en el 2014 y luego, más gravemente, en marzo de 2017. 

El Ministerio de Economía hizo enormes esfuerzos para intentar revertir esa situación y no pudo.  Es claro que hay menos inversiones en esta modalidad y esto se está reflejando en menor cantidad de viviendas terminadas por año. Si no influyó tanto la cantidad de viviendas, fue porque los que pudieron seguir presentando proyectos fueron los más grandes. Por eso, si bien es cierto que la cantidad de viviendas bajó, no fue tanto debido a la cantidad de proyectos de cuatrocientas o doscientas viviendas que ya habían sido aprobados. Esas empresas tienen la espalda financiera como para esperar que un 10% de sus viviendas, cuando estén terminadas, se las ceda al ministerio para que tenga un año para venderlas y si no las vende al cabo de ese período, se las devuelve. Eso tiene un costo financiero enorme que una empresa chica no lo puede bancar.

 

¿Cómo cree que será este 2019, teniendo en cuenta la coyuntura regional y nuestro mercado interno, a lo que se le suma que es año electoral?

Los años electorales nunca son buenos para el mercado inmobiliario, sobre todo por la incertidumbre con respecto a la transición. Me parece que lo que se percibe para la próxima administración, sea del partido que sea, es un gobierno que tenga obligaciones de consensuar mucho más a nivel parlamentario y eso creo que es bueno para el país.

A nivel de la economía local, el país va a volver a crecer, probablemente menos que el año pasado. En lo que respecta específicamente al sector inmobiliario, creo que este año va a ser bastante parecido al 2018, complicado, quizás con los países vecinos jugando menos en contra de nosotros. Ya no digo a favor, pero menos en contra, lo que podría llegar a concretarse en que tengamos un entorno levemente mejor.

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